房屋重置成本计算工作表

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重置成本法评估房屋及建筑物

一、本钱法评估房屋建筑物〔一〕房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：2. 厂房概况其中厂房一〔房权证甬海西郊自字第202X0100号〕系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二〔房权证甬海西郊自字第202X0101号〕系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三〔房权证甬海西郊自字第202X0102号〕系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四〔房权证甬海西郊自字第202X0103号〕系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五〔房权证甬海西郊自字第202X0104号〕系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六〔房权证甬海西郊自字第202X0105号〕系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房一般维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，根底有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体根本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道根本畅通，各种卫生器具根本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置根本完好，个别零件损坏。

生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。

2.2 计算过程依据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX地域房屋结构评定及重置价格标准表确定。

房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建筑本钱的2.1％；治理费用：包含建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建筑本钱的肯定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包含建筑本钱和治理费用的利息。

室内装潢拆迁补偿估价重置成新价格测算参照表附件十

附件十：室内装潢拆迁补偿估价重置成新价格测算参照表
附件十一：建筑物的成新因素确定表
（一）房屋成新评定等级及说明表
（二）房屋成新上限表（限值）
附件十二：市区拆迁房屋等级和建安工程重置价格标准
注：1. 以上标准中所列房屋的层高(除其它结构的房屋)为:砖木结构2.7米,钢砼结构3.6米,混合结构2.9米。

房屋层高每增减0.2米,重置价格相应增减2%,房屋层高为室内地坪面至沿口高度,前后沿高不等的,以平均高度计算。

2. 房屋的结构、装修和设备状况相应等级有较大差异时，重置价格可适当增减，但增减幅度不得超过重置价格标准的5%。

西安各类房屋重置价格总表

2017 年重置价格（元/平方米）
1003 646 604 538 511 774 701 526 500 474 395 342 604 514 421 440 349 272 517 453 389 233 227 156
2360 2110 300
2
附表 2
西安市房屋分类划等及各类房屋重置价格标准表
结构类型
钢筋混凝土剪力墙结构
房屋等级
一等
成套单元住宅
二等
房屋状况
基础
18-34 层钢筋混凝土剪力墙结构房屋，层高 2.8m，结构 8 度抗震设防，设地下室，设封闭阳台、冷热水、电气、采暖、燃气、有线电视设备齐全，有电梯，室内初装饰
标准
钢筋混凝土筏板、桩基础
13-17 层钢筋混凝土剪力墙结构房屋，层高 2.8m，结构 8 度抗震设防，设地下室，设封闭阳台、冷热水、电气、采暖、燃气、有线电视设备齐全，有电梯，室内初装饰
卷材防水或刚
铝合金或塑钢电梯，配外墙面贴面砖，室内顶墙窗（单玻），暗线，设
进户、卫生间预留
架结
屋，层高 2.8m，结构
桩地基，
加气混凝性屋面，有落水
现浇钢筋混凝
水泥砂浆抹面，刷涂料，带纱窗；进户
普通软线
洗面设备
有采暖，
构
一等
8 度抗震设防，冷热
钢筋混凝
土保温隔管。室内水泥砂
土梁、柱、楼
重置价格（元/平方米）
2661
2256
3
结构类型
钢筋混凝土剪力墙结构
钢筋混凝土框架结构
房屋等级
三等成套单元住宅

住宅房屋重置价格表

附件1
注：1．若外装修特征与本表描述有差异时，则应用外装修修正表差异程度按比例关系调整。

同一结构类型，同一装修特征，其砖砌体约占总重置价的9%～11%，外门窗约占8%～9%，外墙面、屋面约占10～11%（仅供缺项在建房屋估值时参考）；
2．本重置价格包括房屋外装修、外门窗，屋面防水、隔热，不包括室内二次装修。

附件2
— 2 —
— 3 —
附件3
注：1．以实际观察判定房屋标准，参照房屋耐用年限，在确定成新率时，可在其各档次间上下浮动；
2．主体结构耐用年限：框架结构60年、砖混结构50年、砖木结构40年、简易搭盖10年；
3．装修耐用年限：高级装修15年、次高级装修12年、普通装修10年。

— 4 —
附件4
— 5 —
附件5
注：动迁公告发布后抢栽、抢种的，不予补偿；动迁后砍伐的林（果、竹）木等归原所有者所有。

— 6 —
附件6
房屋附属物补偿价格表
— 7 —
注：本表中的补偿单价区间值为新旧程度及实际状况的调整幅度。

— 8 —
附件7
简易搭盖补偿价格表
注：本表中的补偿单价区间为新旧程度及实际状况的调整幅度。

— 9 —。

房屋建筑物重置成本计算表

房屋建筑物重置成本计算表序号 1 2 3 4 8 9
项目费用名称土建工程费安装工程费装饰工程费建安费用合计前期工程及其它费用合计规划报建大配套费用（白蚁防治费、墙改材料费等各种建筑面积税费）建安工程费建安工程费建安工程费建安工程费 81.5元/M 4.50% 1.20% 0.20% 1.50%
开发成本 3.00%
一年期贷款利率 (14+15)* 6.31%×1×0.5 6.31%
开发完成后售价 6.00%
（14+15）*10%
14+15+16+重新购建价× 6%+18
20*建筑面积
2
取费基数
取费标准
计算表达式
金额（元）
1+2+3(/m )210 勘察设计费 11 工程监理费 12 工程招标费 13 建设单位管理费 14 工程造价费用合计 15 管理费用 16 资金成本 17 销售税费 18 开发利润 19 建筑物重新购建价 20 建筑物重新购建价单价 21 建筑物重置成本
4+8

重置成本测算表

（勘测设计和前期费用123元+建安成本448元+基础设施和公共配套设施建设125元+管理费用30元+投资利息30元+销售税费和开发利润50元=806元/平方米。

31号厂房（钢棚）重置价构成：勘测设计和前期费用113元+建安成本324元+基础设施和公共配套设施建设95元+管理费用30元+投资利息30元+销售税费和开发利润50元=642元/平方米。

）按本公司（总）规范（1）勘察设计和前期工程费为80元/平方米；（2）钢构二等建筑安装费：448元/平方米；（3）配套设施建设费：120元/平方米（杭州）100元/平方米（建德）；（4）开发过程中的税费（不计）（5）管理费用=开发成本×管理费率=［（1）+（2）+（3）］×5%（6）投资利息=开发成本×贷款利率×开发周期/2=［（1）+（2）+（3）］×5.4%×2/2（7）开发利润=开发成本×利润率（工业厂房8%）；（8）销售费用=销售额×2%；（9）销售税金及附加=销售额×5.65%；（10）其它（印花税）=销售额×0.05%（11）综合（以上）系数=［（1）+（5）+（6）+（7）］/1-[(8)+(9)+(10)]=1.283估价对象钢结构厂房重置成本价为：［（1）+（2）+（3）］×1.283=［80+448+100］×1.283=805.724元/平方米，取整：806元/平方米。

上表中：（1）前期工程费：取建安成本的10%；（2）管理费用：取（建安成本+前期费用）×5%；（3）投资利息：根据估价对象的建设规模，建造期按一年均匀投入计算（年利率取7.47%）；（4）投资利润：（建安成本+前期费用+管理费用）×20%；（5）销售税费：税前单价×5.6%。

房屋结构等级评定及重置价格标准表

附件1房屋结构等级评定及重置价格标准表备注：1.房屋结构标准层高按平均2.9米；层高±0.1米，重置价±1.0%。

2.卫生设施应当具体符合国标或省标的化粪池。

3.房屋成新系数由评估部门根据使用折旧、房屋构造与装饰程度等综合确定。

附件2注：评定时以主体结构为主，房屋已使用年份和修缮情况应结合考虑。

附件3房屋附属物补偿标准表单位：元/m2附件4房屋装修及附属物价格指导标准（一）房屋装修及附属物价格指导标准（二）房屋装修及附属物价格指导标准（三）1.本价格指导标准以2007年1月份市场材料价格为基数，以后市场材料价格调整其价格指导标准也相应调整。

2.三夹板、宝丽板橱为常规式橱（深0.6米、高1.8米），补偿评估时按实际尺寸进行调整，超常规的按重置价结合成新给予补偿。

附件5住宅楼层差价率标准表备注：1.本表适用于底层为自行车房的房屋，自行车房不计层次。

2.木结构、砖木结构住宅不计楼层差价。

附件6住宅朝向差价率标准表备注：1.主方向是指正方向左右各45度范围内的方向；2.钢混、砖混结构住房，按卧室的主方向，以套为单位计算差价率；3.工字型点式住房的西侧部位套房，如其东和南方向受本幢房屋阻挡，主方向改作朝西计算。

附件7非住宅营业性经济补偿标准表单位:元/平方米附件8非住宅设施补偿标准表备注：本表设施补偿标准不包括自动扶梯、中央空调、电信总机、汽车库等，如遇这些设施应按重置价结合成新另行给予补偿。

主题词：城乡建设房屋拆迁△价格通知抄送：市国土资源局，市物价局，党工委各部门，公司各部门，各子公司。

宁波大榭开发区管委会办公室2007年2月25日印发。

重置价格结构差价结算表

其他
一等
200元/肝
土（砖）墙承重，木屋架、木桁条、瓦屋面，不规则木门窗，水泥地坪、水、电齐全，檐（层来自口高不低于2.2米。其他
二等
260元∕nf
18cm（12cm）⅛（土）墙，木屋架、木桁条，草或瓦等屋面，不规则门窗，水泥地坪，檐（层）口高不低于2.2米。
重置价格结构差价结算表
旧
补
新
差
价
等级
补差价格
房屋基本情况
框架
结构
O元∕πf
现浇舲基础，框架、梁柱承重，钢筋舲屋面、楼地面，钢、木、塑钢或铝合金门窗，外装饰、水、电、厨、卫设施齐全。
混合
一等
40元/肝
毛石或钢筋硅基，砖墙或部分构造柱、地梁、圈梁和过梁承重，碎板或多空板水泥楼地面，水泥砂浆面层，钢、木、塑钢或铝合金门窗，外装饰、水、电、厨、卫设施齐全。
混合
二等
80元∕m'
毛石条基，砖墙承重，钢筋硅桁条，平屋面，水泥砂浆地面，钢，木门窗，水、电、厨、卫设施齐全。
砖木
一等
120元/肝
24Cm碑墙承重，木桁条，木基层及瓦屋面，水泥砂浆地面及木、塑钢、铝合金门窗，水、电齐全。
砖木
二等
160元/肝
18Cm破墙承重，木屋架，木桁条，瓦屋面，普通木门窗、水泥砂浆地面，水、电齐全。

姜堰市房屋拆迁补偿重置估价表

表一
说明
1、本标准已计入房屋散水、勒脚、沿沟、砼雨蓬、架空隔热层、水落管、下水道等配套服务设施。

2、本标准中门窗含油漆、五金、门锁及相应的纱门、纱窗。

3、房屋高度调整：层（檐）高每增减10cm，重置价格相应调整1%；标准为实砌砖墙，实际为空斗墙的，扣减8%，反之，增加8%。

4、有马头墙的屋顶按重置价格增1%，两家合山的，每合一山减3%，每少一墙减6%。

5、设有假屋面的房屋（双层屋面，檐高60cm以内），按现有假屋面的水平投影面积计算，琉璃瓦屋面按150元/㎡、普通小瓦屋面按120元/㎡、大瓦100元/㎡、水泥波瓦屋面按30元/㎡；假屋面檐高超过60cm的每增加10cm按4%调整，整体现浇假屋面在原三种情况下增加150元/㎡。

6、超过标准中设定圈梁的，每增一道增加20元/㎡。

构造柱每增一根，楼房400元一根，平房200元一根。

7、平瓦与小瓦有差异的按顶层面积调整±2%，望砖与旺帐有差异的，按顶层面积调整±2.5%。

8、如个别项目实际状况和本标准有差异的，评估人员可根据实际情况进行调整，调整幅度不得超过±5%。

9、本表中已含墙面内外粉刷（以水泥砂浆为准），地坪为水泥地坪。

10、非住宅非营业等用房可根据原工程立项内容、工程设计图纸、工程规划许可等实际，按现行估价表进行测算后折旧计补。

房屋重置成本计算工作表

#DIV/0!
0.0767
-85.98
-1
-35.06 -1,241.98 0 #DIV/0!
500400 500,400.00 0
0 质
1.00% 0.30% 3.41%
(1)--(13)*0.01 (1)--(15)*0.003 (1)--(16)*0.0341 (1+3+……17) 建筑面积×15元/m2 建筑面积×25元/m2 2 建筑面积×5元/m (18+…22) (一)×2.50% (一)×2.20% (24)×10% 建筑面积×10元/m2 建筑面积×1.2元/m2 (一)×0.30% (一)×1.80% (一)×0.5% 2 建筑面积×1.2元/m 建筑面积×5元/m2 建筑面积×2元/m2 (一)×0.15% 建筑面积×10元/m2 建筑面积×1.05元/m (23+24+…38)
9.26% 6.78% 2.48% 10.00% 0.64% 29.00% 0.075% 70.00% 5.00% 工日
(1)*1.0*0.0926 (1)*1.0*0.0678 (2)*0.0248 (2)*0.1 8+9 (1)*1.0*0.0064 （(2)+（13））*0.29 (1)*1.0*00075 (2)*0.7 按实找差 (2)/22.75*7.2算调整得出的单位造价
前期及其他费
工程综合造价工程综合造价设计费建筑面积建筑面积工程综合造价工程综合造价工程综合造价建筑面积建筑面积建筑面积工程综合造价建筑面积建筑面积
2.50% 2.20% 10.00% 10元/m2 1.2元/m2 0.30% 1.80% 0.50% 2 1.20元/m 5元/m2 2元/m2 0.15% 10元/m2 已取消

房产评估评估重置成本法

房产评估评估重置成本法房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。

由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。

一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。

1(重编预算法。

此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。

具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。

重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。

但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。

因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。

其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。

评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。

2(预决算调整法。

此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。

此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。

所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。

此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。

重置

具体计算过程如下：（1）重置成本见表
项目房屋总面积一前期费用及其它费用（每建筑平方米） 1 建设工程勘察设计费 2 城市市政公用设施配套费 3 新建房屋ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ蚁防治费 4 消防装备建设费 5 建设工程质量监督费 6 工程建设监理费（施工）前期费用及其它费用合计二土建工程部分 1 直接工程费 2 技术措施费（取直接工程费的15%） 3 组织措施费（取直接工程费的8%） 4 差价（取建筑面积-0.80） 5 企业管理费（取直接工程费的8%） 6 利润（取上述1-5项之和的20%）土建工程造价合计三装饰工程部分 1 直接工程费 2 技术措施费（取直接工程费的10%） 3 组织措施费（取直接工程费的5%） 4 差价（取建筑面积-1.5） 5 企业管理费（取直接工程费的4%） 6 利润（取上述1-5项之和的20%）装饰工程造价合计安装工程经验估计水电安装工程造价（取建筑面积10.00元）五综合造价（取上述第一至第四之和）六估价部分建设工程勘察设计费（取建筑面积10.00元）住房公积金（取建筑面积0.3元）危险作业意外保险（取建筑面积0.3元）工程排污费（取建筑面积0.3元）上级（行业）管理费（取建筑面积5元）安全文明施工措施费（取建筑面积2.5元）工程定额测定费（取建筑面积0.5元）估价部分合计七八九十税金（取上述第一项至第六项之和）资金成本=（综合造价+前期及其它费用）×贷款利率×建设期×1/2贷款利率=5.13%，建设期=180天/365天该待估建筑物的重置原值（保留整数）该待估建筑物的重置单价四序号计算基价合价（元）

富阳市房屋重置价格总表

附件二
富阳市房屋重置价格总表
备注：城市房屋拆迁时，住宅房屋货币补偿基准价根据砖混一等结构新建房屋市场交易平均单价确定。

“同类房屋的重置价格”指砖混一等结构房屋的重置价格；被拆迁房屋的重置价格不作层高、承重墙等结构类调整。

附件三富阳市房屋分项重置价格表
房屋成新率标准
备注：1、房屋经有权部门批准经过大修，改变房屋结构类别的，按改变后的房屋结构类别评定房屋的成新，大修日期视同建房日期。

2、1969年底前建造的各类房屋，其房屋的主体结构在1970年后经有权部门批准经过大修的，但未改变房屋结构类别，其房屋的成新标准提高一成。

3、建房不满二年且属完好的，其成新可按全新房评定。

层次差价率标准率单位：%
朝向差价率标准
备注：1、主方向是指本幢住房正方向左右各45度范围内的方向。

2、钢混、砖混结构条式住房，按主方向和住房所处部位，以套为单位计算增减系数。

3、点式住房的西侧部位套房，如其东南方向受本幢房屋阻挡，主方向改作朝西计算。

房屋调整项目重置价格表结构类。