十分具体的供求关系因素

在国家宏观调控措施的影响下，去年10月和11月份全国商

品房销售面积增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出现下降。虽然70个大中城市房价同比涨幅继续增加，但10月和11月份商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅有所减少。说明与前期相比，住宅需求增长有所减缓，房价上涨速度减慢。对于未来的房价走势，本文不作预测，而只是站在客观的角度全面地分析影响房价上涨趋势的供求因素。

影响房价上涨的因素有很多，但归根结底，这些因素都是通

过影响供求而影响房价，因此本文将所有这些因素都归入供求因素。

一、供给因素

房价由房子的土地成本、建造成本、各项税金及费用（供给

成本）、利润等多方面组成。近几年，房屋供给成本提高，且供给者（开发商）对利润的追逐、供给结构不合理等因素都是推升房价的因素。

1.供给成本不断提高

(1)土地价格持续上涨

由于土地的自然供给固定不变，会随着经济社会发展显得日

益稀缺。同时，我国地产市场由政府完全垄断，开发商需通过竞价拍卖机制获取某块土地的使用权，并向地方政府交纳一定金额的土地出让金。地方政府为了防止土地的过度开发，实现有计划的集约利用，必然通过抬高价格和制定金融税收政策进行调控（当然，地方政府难免会受利益的驱动而人为抬高土地价格）。且垄断市场容易人为造成土地供给不足，而住房需求的快速增长又进一步加剧了土地供需矛盾，使开发商竞相提高竞价并囤积土地，其中一些国内外地产巨头借机圈地炒地，从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，这些因素都促成了房价上涨的冲动。

(2)建造成本不断上升

首先，材料费不断增加。近几年，我国固定资产投资加大，2007年1月～10月份，全国城镇固定资产投资88953亿元，同比增长26.9%，与此相伴随的是钢铁、水泥、电解铝以及能源等供不应求。投资热很难降下来，使这些本来是房地产投资速度过快的结果，现在却发展成为房地产产业链相关行业紧密联系、互相推动、并不断内部强化、促使房价上涨的因素。随着国家对能源开发的控制和资源的日益紧缺，钢材、水泥、黄砂、石子等建筑原材料价格还会不断上涨；另外，在国家强制推行建筑节能的政策下，建筑房屋的屋面、墙体保温和门窗的造价也在大幅增加

其次，随着物价水平的升高和人们总体工资水平的不断上涨，人工费、施工机械使用费及措施费也有了大幅度的上涨

(3)各项税金和企业管理费用有增无减

前些年，房地产开发商享有退税等相关优惠政策，现在国家

对房地产开发的优惠政策没有了，而且还增加了土地增值税，开发商应缴税金的上涨会转移到房价中。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。企业管理费中管理人员

工资、固定资产使用费、广告营销费、绿化费、业务招待费等都在逐步增加。

2.供给者对利润的追逐

经济学市场理论将市场划分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄

断和完全垄断市场四种类型。完全竞争市场中，厂商无控制产品价格的力量，在垄断竞争、寡头垄断和完全垄断市场中，厂商对商品价格的控制力由弱到强。就我国房地产市场现状而言，由于土地由政府垄断，故地产市场属于完全垄断市场。而在房产市场方面，从形式上看，我国已有相当数量的房地产开发商，且仍有不少企业正在进入，属于垄断竞争市场。但从本质上看，少数大型房地产商控制着大部分房屋市场的供给，众多中小型房地产商对市场的影响有限，故应属于寡头垄断市场，而寡头房地产商控制房屋供给和价格的能力很强，容易人为制造市场房屋供给不足的假象，伺机推动房屋价格不断攀升。

3.供给结构不合理

供给结构不合理造成了有效供给不足，加剧了供需矛盾。供

给结构不合理主要表现为：一是房产二级市场发展滞后，而增量市场交易活跃。这样不但使存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋表现得相对稀缺。二是房产销售市场和租赁市场发展不平衡。租赁市场发展缓慢，从而将压力集中在销售市场。三是增量市场中房产供给结构不合理。主要表现是：大户型住房多而中小户型住房少；高档住房多而中低档住房少；一般商品房多而限价商品房、经济适用房和政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足会直接推升其价格的上升，且迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋，对高费用支出房屋维持高房价起到了支持作用，从而会推动住房均价的上升。

二、需求因素

根据供求理论，在目前房产市场有效供给不足的情况下，旺

盛的需求必将促成房价上涨的趋势。

1.居民改善住房条件的需求日益增加

根据国际经验，当人均GDP高于1000美元低于3000美元，且人均住房面积不足30平方米时，房产的需求会处于一个相对旺盛的时期；人均住房面积30平方米到50平方米之间，需求将趋于平稳；目前，据相关部门统计，我国城镇居民人均住宅建筑面积为23平方米。根据这一数据预计，我国人均住宅面积每年将增加1平方米，并将持续10年左右。

2.城建拆迁造成大量被动需求

据调查显示，全国每年拆迁造成的被动需求几乎占居民住房

总需求的一半。近年来，各地政府实施大规模的城市建设、老城改造工程，产生大量拆迁居民，形成大量被动需求，但由于市场供应难以与需求相协调，供不应求的态势会刺激房价的上涨。3.城市化进程加快

目前，随着我国经济体制的改革和社会变革，特别是城市化

进程的日益加快，城乡二元体制逐渐松动，大量农村人口涌入城

镇，成为城市事实上的常住人口，每年提高1%的城市化率，意

味着每年有1300万左右的新进城人口需要城市住房安身，目前我国各个城市对居民住宅都存在着由人口净增而导致的增量需求，

这种需求往往呈刚性状态。

4.买涨不买跌的购房者心理

买涨不买跌是人们实施购买行为时的普遍心理，买涨不买跌

的意义在于，若意识到房价是上涨的而且还要再涨，则现在购买

的价格相对于过一段时间的房价而言是便宜的。反之，若意识到

价格是跌的而且还要再跌，则现在买进就会面临贬值的风险。买

涨不买跌的行为可以有效地规避价格波动造成的经济损失。目前

我国一线城市虽然已出现房价止涨现象，但公众对国家宏观调控

措施的效果仍处于观望阶段，实际上对未来房价上涨的预期不会

轻易转变，一旦国家宏观调控措施失利，便会疯狂地追涨，加大

购房需求，导致房价的攀升。

5.国内外投资和投机需求增加

投资是指着眼于中长期利润回报，是通过对城市价值的判断，

对区域经济成长大势的预测及对楼盘素质的认定来决定其资金投

向的行为，投资看重的是房屋未来的保值和升值，或通过出租获

取长期稳定的租金回报。投机则是指着眼于短期的价差回报，利

用房地产市场信息不对称，投向机会，所以回报的波动性较大，

风险也较大，有时会造成市场较大动荡。

第一，通货膨胀与人民币升值刺激国内投资和投机需求。通

货膨胀是指一般价格水平持续而显著地上涨。消费物价指数（CPI）是衡量通货膨胀的重要指标，根据国家统计局公布的数据，2007年10月份CPI同比上涨6.5%，11月份更是达到了全年最大

同比上涨6.9%的涨幅。分析人士认为，12月份CPI涨幅可能有

所回落，但仍将超过6%。在通账压力下，人们为达到资产增值、保值的目的，务必依靠跑赢通胀的投资品种，而房地产因其投资

回报的稳定性而成为投资途径的首选。且通胀与人民币升值会促

使人们形成房价上涨的预期，投机需求会受到刺激。

第二，人民币升值刺激国外投资和投机需求。目前人民币的

升值趋势刺激了国外资本对我国房地产市场的投资、投机需求。

实际上，自2006年7月1日建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以来，国家有关部门已出台

了一系列限外政策，但仍未真正收到实效。在外资进入内地房地

产市场正式渠道之外，众多国外资金正采取种种不同的方法，迂

回进入中国房地产市场。

供求因素是影响房价走势的首要因素，政府要想抑制房价的

过快上涨，推进国民经济健康快速地发展，必须立足于调控影响

房价上涨的供求因素，实施切实可行的宏观调控政策。