华亭市住宅专项维修资金管理办法实施细则

华亭市住宅专项维修资金管理办法实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主的合法利益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《甘肃省物业管理办法》、《平凉住宅专项维修资金管理办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条本市行政区域内住宅专项维修资金的归集、使用、管理和监督，适用本细则。

第三条本细则所称住宅专项维修资金（以下简称:专项维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条市住房和城乡建设局是本市专项维修资金的行政主管部门，负责本辖区内专项维修资金的归集、使用和管理工作。

自然资源、财政、审计、公安消防、质监、规划、城市管理执法等行政管理部门按照各自职责，协助做好专项维修资金监督管理的相关工作。

城市社区管委会、乡（镇）人民政府按照规定职责，做好本辖区内专项维修资金的相关工作。

第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本细则规定交存专项维修资金：（一）住宅，包括商品房住房、限价商品房、集资建设的住房、经济适用住房、出售了共有产权的廉租房和公租房、农民安置楼、房改出售的公有住房、出售的国有直管公房和实行产权调换的拆迁安置房等；（二）住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连接的非住宅；（三）出售公有住房的单位，售房单位应当按照本细则的规定交存专项维修资金。

第七条住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。

具体如下：（一）2018年6月30日前竣工首期未交存的专项维修资金，按照《平凉市人民政府关于印发平凉市住宅专项维修资金管理办法的通知》（平政发〔2018〕59号）统一按建筑面积每平方米50元交存;（二）2018年6月30日竣工后的住宅首期专项维修资金按多层建筑面积每平方米50元、高层建筑面积每平方米70元交存。

(三）2018年6月30日以前竣工已缴纳维修资金的小区、楼栋，按照原有维修资金交存数额归集。

后续交存根据市场变化和专项维修资金使用情况，由市住房和城乡建设局提出意见，经市政府审定，适时调整交存标准。

房改房、廉租房、公租房在出售时，由售房单位提取的专项维修资金，按规定存入维修资金专户进行管理；破产、改制企业集资房所提留的专项维修资金也要存入维修资金专户，纳入统一监督管理。

第八条业主分户账面专项维修资金余额不足首期专项维修资金交存数额的百分之三十时，业主应当续交专项维修资金。

成立业主大会的，续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。

未成立业主大会的，由城市社区管委会、乡（镇）人民政府的指导下拟订续交方案，经业主依法表决同意后组织实施。

续交后的专项维修资金数额不得少于首期专项维修资金。

第九条本细则实施前，商品住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、公租房、农民安置楼、单位集资建房、公有住房已经出售但未交存专项维修资金的物业管理区域应当补交专项维修资金。

成立业主大会的，补交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。

未成立业主大会的，由城市社区管委会、乡（镇）人民政府的指导下拟订补交方案，经业主依法表决同意后组织实施。

补交后的专项维修资金数额不得少于首期专项维修资金。

第十条业主交存的专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

破产改制企业提留的专项维修资金属于该企业住宅小区的全体业主共有。

第十一条华亭市住房与城乡建设局应当与商业银行签订委托合同，设立专项维修资金专户，委托其办理专项维修资金的归集、划转、计息、结算等手续。

专项维修资金应当按建筑区划或幢单独列账，业主交存的专项维修资金按房屋户门号设业主分户账。

业主分户账应当登记业主姓名、身份证件号码、联系方式等信息，记载交存、使用、结存等情况。

第十二条专项维修资金自存入专户之日起按照国家有关规定计息，产生利息用于专项维修资金滚动发展。

第十三条业主在办理房屋入住手续前，应当将首期专项维修资金交存至市住建局设立的专项维修资金专户。

未按照本细则规定交存专项维修资金的，建设单位不得交付房屋。

第十四条建设单位和业主在办理房屋权属登记时，应当向市房产交易中心和不动产登记局提交首期专项维修资金交存票据。

市房产交易中心和不动产登记局在办理房屋权属转移登记时应当对专项维修资金交存票据进行查验，未提供首期专项维修资金交存票据的不予办理房屋权属登记。

建设单位未交清维修资金的小区，市房产交易中心和不动产登记局不予办理登记。

第十五条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中的专项维修资金随房屋所有权同时过户。

房屋所有权发生转移后，受让人应持不动产登记证、身份证和专项维修资金交存票据到华亭市住房和城乡建设局办理专项维修资金户名变更手续。

第十六条本细则实施以前未交存专项维修资金的房屋，在二手房交易过户时由买房人补交专项维修资金，市房产交易中心和不动产登记局在办理二手房屋权属转移登记时应当对专项维修资金交存票据进行查验。

第十七条本细则实施前，开发建设单位或者物业服务企业已代收的专项维修资金，委托第三方审计机构对专项维修资金归集、使用情况进行审计，审计结果由华亭市住房和城乡建设局按照有关规定向业主公示后，将代收的专项维修资金全部划转至华亭市住房和城乡建设局设立的专项维修资金专户。

第十八条物业服务企业利用建筑区划住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值，应当用于补充专项维修资金，分摊计入相关业主分户账。

经营收益及残值补充的比例及具体细则，由全体业主在物业管理规约中约定；物业管理规约未予约定的，由全体业主依法决定。

第十九条房屋灭失的，房屋所有权人或者公有住房售房单位应当持单位介绍信、本人身份证明、房屋灭失证明、专项维修资金交存凭证到华亭市住房和城乡建设局审批后，再到专户银行提取专项维修资金分户账中的余额，办理分户账注销手续。

公有住房售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

因征收造成房屋灭失的，征收实施单位可以根据被征收人的委托统一办理分户账注销手续。

第三章使用第二十条专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

下列费用不得从专项维修资金中列支：（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位等承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。

第二十一条专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十二条2018年6月30日之后竣工上缴的维修资金，住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊细则，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的专项维修资金中列支；（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的专项维修资金中列支；（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的专项维修资金中列支；（四）用于与住宅结构相连的车库、地下室共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的，由车库、地下室的业主按照其拥有车库、地下室的建筑面积比例共同承担，并从车库、地下室业主交存的专项维修资金中列支。

2018年6月30日之前竣工上缴维修资金的物业小区，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，上缴的维修资金重点用于住宅共用部位、共用设施设备维修和更新；住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，业主分账户专项维修资金余额不足的，应当由该业主补足差额部分；业主未缴存专项专项维修资金的，应当由该业主补交首期专项维修资金。

涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，承担维修和更新、改造费用。

第二十三条专项维修资金使用时按照以下程序办理：（一）业主委员会会同物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；（二）专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案，物业服务企业将业主表决通过后的使用方案在物业管理区域显著位置公示，公示期为七日；（三）物业服务企业持相关材料向华亭市住房和城乡建设局申请列支。

其中，动用公用维修资金的，向负责管理共有住房维修资金部门申请列支。

华亭市住房和城乡建设局应当现场核查确认在七日内审核完毕，符合使用条件的，应当在五日内按照工程预算金额的百分之三十列支，将首款划转至物业服务企业专项维修资金使用专用账户；不符合条件的，向物业服务企业作出书面说明；（四）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（五）工程完成工程总量的百分之七十后，经业主委员会成员、无业主委员会的由小区三分之二业主同意签字认后，将百分之四十的进度款，划转至物业服务企业专项维修资金使用专用账户;（六）工程竣工验收后，物业服务企业应当将使用专项维修资金总额及业主分摊或使用情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日；（六）物业服务企业持相关材料向华亭市住房和城乡建设局申请工程尾款；华亭市住房和城乡建设局应当现场核查确认在七日内审核完毕，并在审核后五日内按照工程结算金额剩余款项划转至物业服务企业专项维修资金使用专用账户。

未聘用物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。