第九章房地产税收

指通过征税，社会集团和社会成员的一部分收入转归国家所有， 国家不向纳税人支付任何报酬或代价。

随着房地产业的发展，房地产税收在 政府收入中的比例不断提高。 在房地产经济运行过程中，房地产税 收对于收入分配的调节和房地产市场的宏 观调控发挥着越来越重要的作用。
第一节 房地产税收概述
一、房地产税收的概念 二、房地产税收的特征 三、房地产税收的功能 四、房地产税收的构成要素

另外与两者相关的还有转让、销售、经营 所得环节的营业税和个人所得税。不同税 种的征税对象、征税目的、税率互不相同， 共同之处是：征税基础为房、地不动产， 其纳税环节发生在房地产的占有、流通、 使用和经营活动阶段，分别属于行为、商 品、财产、所得四大税类。
房地产税的计税依据主要有面积、价值和 收益三类，三种计税依据被运用于不同的 税种，其中，收益主要适用于所得性质的 房地产税种。 根据房地产税收征税时间和征税依据的不 同，房地产税收的征税方法大体上可分为 逐年定期征税和不定期的在房地产转让、 销售及取得经营收入时征税。
（一）税基的选择与计价 （二）房地产税收的税率
（一）税基的选择与计价
房地产税收是一种财产税性质的税收。从 全球范围内房地产税收实施的情况来看， 房地产税收税基的确定主要有三类： 一是按房地产的价值征税，依计价的不同 又可分为市场价值、原始价值、租金收益 价值； 二是按房屋建筑面积或占用土地面积征税； 三是极少数国家或地区按房屋套数征税。

第二节 房地产税收的经济效应
一、房地产税收的收入效应和替代效应 二、房地产税收的经济效应
一、房地产税收的收入效应和替代 效应

对房地产征税将对房地产市场产生冲击， 如同一个价格增量，房地产税收的总效应 可以分解为收入效应和替代效应。由于不 同的市场结构、不同的需求者和供给者影 响力，税收负担会在需求者与供给者之间 分配，从而形成新的房地产市场均衡价格。
3．土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人就其转让房地产所获的增值额进行征 收的一个房地产税种。开征此税的目的是 合理调节土地增值收益，抑制房地产投机， 减少国家土地资产流失，规范土地市场行 为。
（一）房地产税收的收入效应

在其他条件不变的情况下，税收的收入效 应是指税收的课征使纳税人的收入相对减 少，其支付能力和满足程度下降，但并不 改变纳税人的经济行为，税收的功能是将 资源从纳税人处转移至政府部门。
（二）房地产税收的替代效应

税收的替代效应是在个人收入转移到政府 部门的过程中，改变了消费者、生产者的 行为，对资源配置产生了扭曲，税收的替 代效应必然带来社会效率的损失，这是它 与税收收入效应的本质区别。
一、地产税收体制的内涵

税收制度或称税制，是指国家以法律形式 规定的各种税收法律、法规的总称，或者 说是国家以法律形式确定的各种课税制度 的总和。从法律角度看，一个国家的税收 制度是指在既定的管理体制下设置的税种 以及与这些税种的征收和管理相关的，具 有法律效力的各级成文法律、行政法规和 部门规章等。
4．房地产税收使用的公益性

房地产税收的相关法律是政府制定，是由 政府征收、管理和使用的。 房地产税收的使用，具有很强的公益性， 居民为了保护他们的房地产，有兴趣和利 益冲动通过公共参与（如投票等）来影响 地方政府公共开支决策，以便保护他们的 房地产的价值。

三、房地产税收的功能
1．房地产税收的财政收入说 2．房地产税收的受益论 3．房地产税收的社会政治功能说
2．房地产税收收入的地方性

房地产空间位置的不动性，使人们容易鉴 别房地产税基的地方所有权。房地产税收 的纳税主体缴纳房地产税收是因为他们要 对所接受的政府服务付费。由于地方政府 提供的服务有着很强的地域性，房地产价 格与地方政府提供的服务水平密切关联。
3．房地产税收的可持续征收性

土地作为天然的自然资源禀赋，可以被不 断维护、改良、改造，实现永续反复利用， 房地产作为土地和土地的附着物本身也有 使用的持久性。房地产税收税基随时间的 变化相对平缓，变化的弹性较小。这就使 房地产税收可以成为地方政府一个充足和 稳定的税收来源。

税法是税收制度的核心。在征税过程中，国家依 据税法征税，纳税人按照税法纳税，所以，税法 是征纳双方共同遵守的准则，是征税的基本依据。 在税法中，不仅规定对谁征税，对什么东西征税， 征多少税，而且还规定征纳的程序和征管的方法 税法涉及的内容多、范围广，税法的构成要素是： 纳税人、征税对象、税率、纳税环节、纳税期限、 减税免税和违章处理等，其中纳税人、征税对象 和税率是三个最重要的构成要素。
（一）中国房地产税收体制 （二）中国房地产税种的制度安排
（一）中国房地产税收体制

中国的房地产税制，对房屋和土地基本上 是分别征税，而且以土地税为主。这里所 说的房地产税是房产税和土地税的总称。 其中房产税主要包括房产税、契税和印花 税等；土地税主要包括耕地占用税、城镇 土地使用税、土地增值税等。
4、租金 5、面积
按照房地产面积的大小征收房地产税

（2）不同种类税基的比较
评判标准 税收公平 征管成本 税收收入的 持续增长性 资源利用效 率 （土地和房 产） 市场影响 （价格稳定）
税基
收益 量能 获取 征管 原则 纳税 便捷 方便
房地产市场评 估价值
房地产原始价 值 土地价值 租金收益 房地产面积

（二）中国房地产税种的制度安排

中国房地产税制是中国税制体系中较为 复杂的一个行业税收体系，它几乎涉及 到了中国税制结构体系中的所有税类。 主要的房地产税种： 1．耕地占用税； 2．城镇土地使用税； 3．土地增值税； 4．房产税； 5．契税； 6．营业税； 7．个人所得税； 8．印花税。

1．耕地占用税

耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从 事非农业建设的单位和个人征收的一种税。 其征收的主要目的在于控制非农业建设对 耕地的占用，稳定耕地面积，保障农业的 发展。同时，通过征税逐步建立起一笔基 金，用于农业开发，以补偿耕地被占用带 来的损失。
2．城镇土地使用税

城镇土地使用税，是对在城市、县城、建 制镇和工矿区范围内使用国有土地和集体 所有土地的单位和个人，按其实际占有的 土地面积和规定的土地等级征收的一种税。 征税目的是调节城镇土地级差收益，提高 土地使用效益，加强土地管理，适当增加 国家财政收入。
3．房地产税收的社会政治功能说

对个人拥有的房地产课税是国家对社会财 富分配进行控制的一种手段，实现国家对 社会财富和资源进行再分配，具有抑制房 地产所有者不劳而获，消除社会贫困的社 会政治功能。房地产税收承担的一个很重 要的功能是政府对房地产价值的溢价回收。
四、房地产税收的构成要素

税基和税率是一个税种的主要构成要素。 房地产税收的税基可以是土地、建筑或两 者结合。评估价值可以根据面积也可以根 据房地产的市场价格。税率可分为单一税 率（土地和建筑采取同一个税率）或双税 率（土地和建筑有不同的税率）。


房地产税制是以房地产经济活动作为调节 对象，涉及房地产的开发、持有、使用、 经营和转让整个经济链条，征税对象涉及 房地产开发经营、买卖交易、持有等各个 环节的行为和标的，涵盖了税收体系中的 大多数税种，税率包括比例税率、定额税 率和累进税率等多种形式。
二、中国房地产税收体制的沿革与 制度安排
税收的职能
组织财政收入 调节社会经济
调节收入分配
监督经济活动
税收的基本构成要素

纳税人
即纳税义务人，又称课税主体，是税法规定的直接负有纳 税义务的单位和个人。纳税人可以是自然人，也可以是法 人。

课征对象
称课税客体，是征税的依据，即确定对什么征税，是征税 的目的物。课税对象规定着征税的范围，是一种税区别于 另一种税的主要标志。

税率
税收的特征

强制性
指税收是国家以社会管理者的身份，凭借政权力量，依据政治 权力，通过颁布法律或政令来进行强制征收。

无偿性 固定性 税收的固定性是指税收是按照国家法令规定的 标准征收的，即纳税人、课税对象、税目、税 率、计价办法和期限等，都是税收法令预先规 定了的，有一个比较稳定的试用期间，是一种 固定的连续收入。
一、房地产税收的概念

房地产税收是以房地产作为调节对象的一 类税收。房地产税收涉及房地产的开发、 持有、使用、经营和转让等一系列经济活 动，征税对象涉及房地产开发经营、买卖 交易、持有等各个环节的行为和标的。

房地产税收涵盖了我国税收体系中的绝大 多数税种，主要包括取得环节的耕地占用 税与契税；持有环节的房产税、城镇土地 使用税；转让环节的土地增值税、营业税、 印花税与个人所得税等。
房地产税收
功能、经济效应与体 制比较
内容提要：
一、房地产税收概况 二、房地产税收的经济效应 三、房地产税收体制分析

知识回顾
一、税收的定义 二、税收的职能 三、税收的基本构成要素 四、税收的特征

税收的定义

税收是国家为满足社会公共需要，凭借公 共权力，按照法律所规定的标准和程序， 参与国民收入分配，强制取得财政收入的 一种特定分配方式。它体现了国家与纳税 人在征收、纳税的利益分配上的一种特殊 关系，是一定社会制度下的一种特定分配 关系。税收收入是国家财政收入最主要的 来源。
二、房地产税收的特征

房地产税收除了具有一般税收的共性外， 还具有以下四个独立特性。
1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性 2．房地产税收收入的地方性 3．房地产税收的可持续征收性 4．房地产税收使用的公益性
1．房地产税收税基具有不可移动性 和可见性

由于房屋和土地在空间上是不可移动的， 基于房地产价格的一个地区的财产税基不 会因为税收政策而流向其他地区。房地产 税基是不可移动的，这是房地产税收相对 于其他可移动财产税收的显著特点。由于 房地产外在的物质表现，房地产所有者无 法隐藏其税负（税基）。