空调系统运行管理和维护保养管理制度.doc

【2019年整理】07空调系统运行管理和维护保养管理制度

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空调系统运行管理和维护保养管理制度

（试行）

1 范围

本标准适用于上海陆家嘴物业管理有限公司管理的空调系统。

2 规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款，凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

3 机房管理

3.1机房门油漆为灰色，门外左上方应悬挂白底红字“机房重地，闲人莫入”的警示牌（参见《低压配电管理规程》附录A）。机房内地坪为浅灰色、墙面油漆为白色涂料，机组及非安全区域应划黄色分界线示警。

3.2机房应当通风良好，照明光线充足，并有应急照明，门窗开启灵活。

3.3保持地面、墙壁、天花板、门窗、设备表面无积尘、无油渍、无污物，油漆完好（金属设备机座漆黑色，泵、电机、风机、压缩机等机电产品按本色复漆，可燃气管道漆莹色；燃油管道漆棕色，蒸汽管道漆银色，通风管道漆白色）整洁光亮。机房内水沟畅通，地面无积水，隔音层完好。

3.4机房内禁止吸烟、严禁存放无关杂物，应配备相关消防器材。

3.5对系统冷却水、冷冻水管道应有流向标识。

3.6经检查发现设备异常情况，根据空调设备使用和维修说明书进行维修，直至运行恢复正常。

3.7管理和作业人员应遵守有关排污、噪音、安全生产等方面的规定。

3.8 机房内应悬挂空调系统操作规程、安全管理制度及空调系统图。

4 日常巡视和运行管理

4.1 空调系统运行管理

按楼宇实际状况，每隔3小时～5小时巡视一次：

•观察电压（正常380V，不允许超过额定值的±10%）；

•观察冷冻油（油压、油位、油色是否符合使用说明书要求）；

•观察冷却水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）；

•观察冷冻水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）；

•检查空调主机运转是否有异常振动或噪音；

•检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；

•检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好；

•检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。

4.2 供暖锅炉运行管理

•当值人员每隔2小时巡视一次常压锅炉：

•巡视部位包括：锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制柜（箱）、供（回）油泵、排烟系统、回风系统；

•观察各水管、油管或气管是否有漏、滴现象；

•各种压力表、水温表、排烟温表的指示是否异常；

•是否有异常声响或振动，是否有异常气味；

•注意锅炉水位、油箱油位；

•水泵、油泵电机温度是否太高（烫手）、风叶是否碰壳；

•水泵、油泵是否有滴漏成线；

•有无松动的螺栓、螺母。

5 定期检查、维护保养

5.1中央空调主机和锅炉系统，如由分承包单位负责维修保养的，则按维保委托协议执行，设备主管负责协调和监督。

5.2空调与通风系统的功能是制冷、供暖，应每年一次对系统全面保养。此外视季节变化及系统运行实际状况，对系统部件可另作每月一次或每半年一次等不同周期的检修和维保。

5.3主机的检查和维保

5.3.1对中央空调系统主机，每月进行一次检查，测定主机的油位，测定加热器、散热器、排风机、各传感器、各安全保护开关的性能；因季节更换停用

时，对主机应做保护处理。5.3.2主机应每年两次进行保养，测定主机制冷、制热的能力和系统制冷剂量，检查电脑运行性能、电气控制各安全保护装置、过滤器等完好状况，确保主机完好。

5.4冷却水泵，冷冻水泵机组的检查和维保

循环水泵每月应进行一次检查，检查范围主要是：流量、扬程、密封性、电机轴承、避震器等，具体内容：

•检查电动机轴承有无阻滞现象，如有阻滞则应加润滑油，加油后仍无改变，则应更换同型号规格的轴承；

•检查电动机风叶有无擦壳现象，若有擦壳则应修整处理；

•检查水泵轴有无阻滞、碰撞、卡住现象，若是轴承问题，则应加注润滑油或更换轴

承；若是水泵叶轮问题，则应拆修水泵；

•检查压填料处是否漏水成线，如是漏水成线则应重新装压填料；

•检查弹性联轴器有无损坏，若损坏则应更换弹性橡胶垫；

•清洗水泵过滤网；

•清洗水泵外壳，若油漆脱落或锈蚀严重，则应除锈并重新油漆；

•变风量空调机的过滤网应每月进行一次清洗，并根据实际情况及时更换；对变风量空调机的电机、叶轮，每年进行一次保养，确保其运行平稳，完好。

5.5冷却水、冷冻水管道的检查和维保

•循环水管道及各阀门、压力表、温度表、保温层及其它附件应每半年进行一次全面的检查、维修、保养，确保管道无滴水，各表显示计量准确；

•每半年检查一次冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路是否有大量的凝结水，破损的保温层应及时更新。

5.6 冷凝器、蒸发器每半年应进行一次清洗保养

•清洁柜式或箱式蒸发器的空气过滤网；

•清洁蒸发器散热片；

•清洁接水盘；

•拆开水冷式冷凝口、蒸发器两端进出水法兰清洁滤网；

•全部清洁完毕，安装后检查是否漏水，若法兰的密封胶垫老化，则应更换。

5.7集水器、分水器膨胀水箱的检查和维保

•空调循环水系统的集水器、分水器，应每半年进行一次保养，确保这些设备，无滴水、无堵塞，水流分配均匀；

•膨胀水箱应每半年进行一次保养，清除杂物、锈斑，涂刷油漆等防护层；

•检查系统补充水箱、膨胀水箱的液位控制浮球是否损坏。

5.8限流阀的检查和维保

•检查是否泄漏，如有泄漏则应加压填料；

•检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；