房屋维修基金管理系统解决方案

房屋维修基金管理系统

解决方案

武汉丰普科技有限公司

2010年12月

手普料技

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目录

1. 前言................................................................... 4...

1.1 研发背景 (4)

1.2 系统设计概述 (4)

2. 系统介绍

4..

2.1 系统简要需求说明 (4)

2.1.1 房屋维修基金的计算 (5)

2.1.2 房屋维修基金账户的管理 (5)

2.1.3 房屋维修基金的缴纳 (5)

2.1.4 房屋维修基金的使用 (5)

2.1.5 房屋维修基金计息 (6)

2.1.6 打印功能 (6)

2.1.7 报表功能 (6)

2.1.8 基金总账的管理 (7)

2.2 系统主要特点 (7)

2.2.1 丰富的功能 (7)

2.2.2 灵活性 (7)

2.2.3 易操作性 (8)

2.2.4 严谨性 (8)

2.2.5 扩展性 (9)

3. 系统架构和功能说明

9...

3.1 运行平台和系统架构 (9)

3.2 网络拓扑图 (9)

3.2.1 简易型网络方案 (9)

3.2.2 带银行接口的网络方案 (10)

3.3 系统主要功能主要模块详细模块 (11)

3.3.1 、地址标准代码管理 (12)

3.3.2 、单位标准代码管理 (12)

3.3.3 、小区管理 (12)

3.3.4 、基金缴存 (13)

3.3.5 、基金查询 (14)

3.3.6 、基金管理 (15)

3.3.7 、系统管理 (15)

3.3.8 、业务向导 (16)

3.3.9 、新手操作流程 (17)

3.3.10 、打印 (17)

11、异地数据导入导出 (18)

3.4 系统功能模块示意图 (18)

4. 维修基金管理模式分析................................................... 1..9

4.1 维修基金归集渠道 (19)

4.2 收缴基金收缴方式 (19)

4.3 维修基金使用模式 (19)

4.2.1 划拔手续 (20)

5. 系统需求分析及建议

2..0.

5.1 系统部署建议 (20)

5.2 系统功能建议 (20)

5.3 系统软硬件配置建议 (21)

1. 前言

1.1 研发背景按照建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的规定要求，全国各城市建立物业维修基金，自行制定维修基金缴存标准和和管理使用具体办法。通过对于维修基金管理工作的深入了解，设计的系统需要具有严谨、多样的账户管理，更需要包含物业管理方面的各类对象及其相互关系，以及维修基金独特的使用支出管理，提供清晰、简洁的财务数据及丰富的统计报表，以及在符合银行结息方式前提下的个性化结息操作，才能彻底实现软件开发的真正意义，才能极大地方便维修基金管理工作，提高工作效率。

1.2 系统设计概述

《房屋维修基金管理系统》（以下简称系统）正是紧紧围绕着建设部的管理办法，并融合各地的管理模式，实现对物业维修基金的规范化管理，实现高效、准确、公正的管理目标，并且实现计账到户、管理到幢、专户储存等业务目标。系统基本将满足维修基金管理办法的所有要求，包括维修基金从个人缴存、单位缴存到银行专户专存、专款使专用的一系列操作。同时，系统还将建立包含缴存、计息、增值、使用等账户进出情况在内的以房屋（业主户）为基本单位的账户体系，提供闲置基金增值操作和基金计息处理。系统还将为维修基金提供现代化的管理手段。

2. 系统介绍

本套系统将涵盖账户管理、楼幢管理、相关管理单位等等方面的信息和数据，同时还提供各种个性化的设计，通过参数定义可以基本满足各地的不同要求，自定义菜单、权限，给用户更多的自由度；结息的方式上，在符合银行的规定的前提下，根据工作特定情况提供多种结息方式。

本方案针对房产管理局的工作职能特点，总结了对于房屋维修基金管理系统的需求概要说明，具体内容如下：

2.1 系统简要需求说明

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。商品房的公共维修基金由开发商和购房人在购房时交纳。公共维修基金是住房的“养老金”，是保证住宅共用部位、

共用设备的改造、大修、更新无后顾之忧，是政策性的规定。住房专项维修基金，原则上是按照建设部等部委的相关文件规定，个人按房价的2%〜3%缴纳，开发商按整楼造价的1%缴纳，各地都有不同的规定。各城市在建设部相关文件的指导下，颁布了《城市住房专项维修基金管理暂行办法》，确立了一系列重要的房屋专项维修基金监管制度。随着维修基金收缴的基金量越来越大，而且物业维修基金管理点分布较广，其中涉及多家银行、物业公司、广大业主，所以房管局需要投入大量的人力、物力，传统的手工管理方式面临着管理成本高、工作效率低、劳动强度大、数据精度低等问题，已无法满足需求，通过信息化手段建立全市维修基金管理平台，实现维修基金的自动化管理已成为必然要求。

2.1.1 房屋维修基金的计算

目前需缴纳房屋维修基金的房屋按购房类型分为房改房和商品房，有些城市

还包括自建房和承租房。计算维修基金的金额一般有两种方式，一种是按购房款的百分比缴纳，另一种是按照面积乘以每平方米维修基金单价缴纳。维修基金缴

2.1.2 房屋维修基金账户的管理

不管是由业主自行缴纳，还是通过开发建设单位或房改房售房单位代缴，维修基金最终应落实到每个业主户上。实现维修基金管理到户，方便以后房管局的管理，以及各业主户查询和使用维修基金。

2.1.3 房屋维修基金的缴纳

房屋维修基金的缴费方式应该多样性，以适应不同城市的管理操作办法。即

可以由业主户自行缴纳，也可以由开发建设单位或房改房售房单位代缴。还应该提供开发建设单位的按楼幢批量缴存。

2.1.4 房屋维修基金的使用

房屋维修基金的使用主要以业主委员会、物业公司、售房单位或建设单位为

使用主体。使用维修基金时，需向房管局物业办提出使用申请，并由房管局领导审核批准，同意后才允许使用维修基金。通过电子化手段，使得基金使用必须由领导审核，提高基金的安全性。使用的金额应按面积分摊到户，分别从各业主户账户余额中支出，也有“办法”规定从账户利息中支出。