房屋维修基金管理系统解决方案

房屋维修基金管理系统解决方案武汉丰普科技有限公司2010年12月手普料技www-fengpUuCn目录1. 前言................................................................... 4...1.1 研发背景 (4)1.2 系统设计概述 (4)2. 系统介绍4..2.1 系统简要需求说明 (4)2.1.1 房屋维修基金的计算 (5)2.1.2 房屋维修基金账户的管理 (5)2.1.3 房屋维修基金的缴纳 (5)2.1.4 房屋维修基金的使用 (5)2.1.5 房屋维修基金计息 (6)2.1.6 打印功能 (6)2.1.7 报表功能 (6)2.1.8 基金总账的管理 (7)2.2 系统主要特点 (7)2.2.1 丰富的功能 (7)2.2.2 灵活性 (7)2.2.3 易操作性 (8)2.2.4 严谨性 (8)2.2.5 扩展性 (9)3. 系统架构和功能说明9...3.1 运行平台和系统架构 (9)3.2 网络拓扑图 (9)3.2.1 简易型网络方案 (9)3.2.2 带银行接口的网络方案 (10)3.3 系统主要功能主要模块详细模块 (11)3.3.1 、地址标准代码管理 (12)3.3.2 、单位标准代码管理 (12)3.3.3 、小区管理 (12)3.3.4 、基金缴存 (13)3.3.5 、基金查询 (14)3.3.6 、基金管理 (15)3.3.7 、系统管理 (15)3.3.8 、业务向导 (16)3.3.9 、新手操作流程 (17)3.3.10 、打印 (17)11、异地数据导入导出 (18)3.4 系统功能模块示意图 (18)4. 维修基金管理模式分析................................................... 1..94.1 维修基金归集渠道 (19)4.2 收缴基金收缴方式 (19)4.3 维修基金使用模式 (19)4.2.1 划拔手续 (20)5. 系统需求分析及建议2..0.5.1 系统部署建议 (20)5.2 系统功能建议 (20)5.3 系统软硬件配置建议 (21)1. 前言1.1 研发背景按照建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的规定要求，全国各城市建立物业维修基金，自行制定维修基金缴存标准和和管理使用具体办法。

通过对于维修基金管理工作的深入了解，设计的系统需要具有严谨、多样的账户管理，更需要包含物业管理方面的各类对象及其相互关系，以及维修基金独特的使用支出管理，提供清晰、简洁的财务数据及丰富的统计报表，以及在符合银行结息方式前提下的个性化结息操作，才能彻底实现软件开发的真正意义，才能极大地方便维修基金管理工作，提高工作效率。

1.2 系统设计概述《房屋维修基金管理系统》（以下简称系统）正是紧紧围绕着建设部的管理办法，并融合各地的管理模式，实现对物业维修基金的规范化管理，实现高效、准确、公正的管理目标，并且实现计账到户、管理到幢、专户储存等业务目标。

系统基本将满足维修基金管理办法的所有要求，包括维修基金从个人缴存、单位缴存到银行专户专存、专款使专用的一系列操作。

同时，系统还将建立包含缴存、计息、增值、使用等账户进出情况在内的以房屋（业主户）为基本单位的账户体系，提供闲置基金增值操作和基金计息处理。

系统还将为维修基金提供现代化的管理手段。

2. 系统介绍本套系统将涵盖账户管理、楼幢管理、相关管理单位等等方面的信息和数据，同时还提供各种个性化的设计，通过参数定义可以基本满足各地的不同要求，自定义菜单、权限，给用户更多的自由度；结息的方式上，在符合银行的规定的前提下，根据工作特定情况提供多种结息方式。

本方案针对房产管理局的工作职能特点，总结了对于房屋维修基金管理系统的需求概要说明，具体内容如下：2.1 系统简要需求说明公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

商品房的公共维修基金由开发商和购房人在购房时交纳。

公共维修基金是住房的“养老金”，是保证住宅共用部位、共用设备的改造、大修、更新无后顾之忧，是政策性的规定。

住房专项维修基金，原则上是按照建设部等部委的相关文件规定，个人按房价的2%〜3%缴纳，开发商按整楼造价的1%缴纳，各地都有不同的规定。

各城市在建设部相关文件的指导下，颁布了《城市住房专项维修基金管理暂行办法》，确立了一系列重要的房屋专项维修基金监管制度。

随着维修基金收缴的基金量越来越大，而且物业维修基金管理点分布较广，其中涉及多家银行、物业公司、广大业主，所以房管局需要投入大量的人力、物力，传统的手工管理方式面临着管理成本高、工作效率低、劳动强度大、数据精度低等问题，已无法满足需求，通过信息化手段建立全市维修基金管理平台，实现维修基金的自动化管理已成为必然要求。

2.1.1 房屋维修基金的计算目前需缴纳房屋维修基金的房屋按购房类型分为房改房和商品房，有些城市还包括自建房和承租房。

计算维修基金的金额一般有两种方式，一种是按购房款的百分比缴纳，另一种是按照面积乘以每平方米维修基金单价缴纳。

维修基金缴2.1.2 房屋维修基金账户的管理不管是由业主自行缴纳，还是通过开发建设单位或房改房售房单位代缴，维修基金最终应落实到每个业主户上。

实现维修基金管理到户，方便以后房管局的管理，以及各业主户查询和使用维修基金。

2.1.3 房屋维修基金的缴纳房屋维修基金的缴费方式应该多样性，以适应不同城市的管理操作办法。

即可以由业主户自行缴纳，也可以由开发建设单位或房改房售房单位代缴。

还应该提供开发建设单位的按楼幢批量缴存。

2.1.4 房屋维修基金的使用房屋维修基金的使用主要以业主委员会、物业公司、售房单位或建设单位为使用主体。

使用维修基金时，需向房管局物业办提出使用申请，并由房管局领导审核批准，同意后才允许使用维修基金。

通过电子化手段，使得基金使用必须由领导审核，提高基金的安全性。

使用的金额应按面积分摊到户，分别从各业主户账户余额中支出，也有“办法”规定从账户利息中支出。

2.1.5 房屋维修基金计息按照管理办法的规定，房管局应定期对各业主户的维修基金余额计算应得利息。

维修基金结息应满足以下要求：. 应按人民银行的利息计算方法结息，对账户余额有使用发生等情况，中间变化应分段计息. 应实现按户分摊利息. 可体现并分摊办公费用. 可自己设定不同的结息利率，如定期、活期. 可自己设定结息日期. 可按固定利息分摊到户. 可导入银行结息数据，并分摊到各业主户账户2.1.6 打印功能房产管理局的基金收缴窗口已是政府对群众的一个服务性窗口，实现缴款收缴的打印，收据字体清晰，也不容易出错。

提高房产管理局的服务满意度。

系统应该提供缴款通知单、缴款收据、变更单、基金使用审批表及清单等单据的打印。

2.1.7 报表功能通过计算机管理，可以根据需要实现快速、便捷、准确的统计报表，为房管局领导决策服务。

统计指标主要有：户数、面积、本金、利息、余额、单元数、楼幢数等。

. 实现按小区、子区、楼幢、单元的查询和统计。

. 实现按开发建设单位的查询和统计。

. 实现按业主委员会的查询和统计。

. 实现按售房单位的查询和统计。

实现按时间段对账户流水的查询和统计。

2.1.8 基金总账的管理通过计算机管理，使得房管局领导对基金总账一目了然，为领导决策提供帮助。

2.2 系统主要特点2.2.1 丰富的功能. 多种房屋性质：建立了对商品房、房改房、自建房、承租房、联建房的管理；同时允许自定义地方特色的房屋性质及相关管理方式。

. 多种明细账户：提供的账户类型包括房屋（业主户）账户、业主委员会账户、楼幢账户、房改房售房单位账户、开发单位账户、物业公司账户、物业小区账户，还提供自定义的与其它物业管理对象关联的账户；并提供相互之间的关联、分摊、合并等操作，为历史遗留的维修基金提供全面的解决方法。

. 多样的缴交方式：收缴方式按收缴户数包括账户单户缴款、账户批量缴款；按管理流程分为房屋预售缴交、房屋竣工缴交等；按收款单位分为中心收缴、银行联网收缴、现场办公收缴；. 丰富的明细账户操作：提供各类账户操作，包括每户的缴存、分摊、补登、变更、合并、退款、换购、销户等操作，定制明细账户的基金卡片。

提供从各类账户到明细账户的分摊管理。

. 基金财务专户多样管理：涵盖基金专户的多种管理模式：明细户汇总管理、银行专户进出的管理、所有增值操作的管理，保证了专户专存、专款专用；. 财务收支测算功能：能提供指定时间的财务收入的估算，同时对比明细账户汇总，让管理者对整个账户的运作情况一目了然；2.2.2 灵活性灵活的基金收缴计算方式：允许自定义收缴标准，计算要素包括房屋性质（商品房/ 房改房等）、房屋类型（多层/ 高层）、购房款、房屋面积、购买时间、竣工时间、房屋结构等各相关要素，既可以由系统自动计算，也可按照权限自由选择收缴标准；. 多项指标控制：允许维护的系统各项指标，对维修基金的使用、增值等操作均可自动计算并加以控制。

2.2.3 易操作性. 小区楼幢关系的易维性：能根据录入的信息自动生成楼幢关系。

系统自动提示相关楼幢信息，对信息的录入提供严格、直观的控制；保证从小区、楼幢、单元、层、户等信息的一致性；提供统一的视图，能完成包括小区、楼幢、房屋等信息的统一维护，使用户能以简易的操作方式完成信息的调整及错误信息的更正；同时关联统计、缴款、使用等模块，能直接在视图上完成所有明细账户的操作。

. 操作简便：系统的界面清晰，能在一个界面内完成所有关联操作，并提供各种操作流程管理；具备相关业务知识和基本电脑操作的工作人员可以不依靠使用手册完成大部分操作；由房管局的科员和领导使用，系统必须易学、易懂、易用。

系统所使用的术语都来自建设部相关的文件。

. 自动的信息保留：查询、录入信息的自动保留，减少信息录入量；. 常用操作工具：用户可以自定义常用的操作功能菜单，该菜单随时相伴方便用户使用。

2.2.4 严谨性. 严谨的对账功能：系统提供明细户和总账的所有时间段的自动核对，错误信息将由系统及时反馈；. 严格的用户权限管理：通过自定义单位内部角色，以及用户级的权限，菜单定义，能灵活、严格的对各类用户权限的进行控制；同时系统自动记录操作的日志，能帮助用户分析历史记录2.2.5 扩展性. 良好的一致性系统在适应各地要求的前提下，可以统一开发和升级，满足系统产品化的要求。

系统的一致性还表现在系统界面风格一致，宜于理解和使用。

. 建立了与银行的连接：通过与银行的连接，可直接进行缴款、支票到账、增值、划拨等操作处理，及时将银行实存账户的情况反馈到基金中心；支持与多家银行联网；. 用户定制：可以根据用户需求另行开发相关功能；2.2.6 安全性系统管理了各业主户的基金，系统数据必须安全。