房屋建筑物评估案例

房屋建筑物评估案例

案例一:办公楼(房屋明细表5-1-1 第44项)

1、评估对象概况

该建筑物为露天矿办公楼,于2003年3月竣工使用,2008年12月31日账面原值1,151,496、00元,账面净值921,196、50元。房产证为房权证陈宝字第280131号,权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司,建筑面积为952、53平方米。

该建筑物为4层混合结构, 檐高15米,条形基础,为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料,基础3:7灰土垫层,外墙采用滚耍涂料几块石贴面,内墙防磁涂料滚刷,室外台阶采用花岗岩贴面,室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成,走廊及室内地面采用地板砖,楼梯扶手为不锈钢扶手,屋面采用预制砼屋面板,窗为双层钢窗,木门,门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该办公楼使用状况良好,结构有足够承载力,无变形等现象。外墙面完整,内饰无脱落,门窗无变形、锈蚀,墙体平直,通风运行良好,电照无故障,上下水畅通,管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价

对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价=建筑安装工程造价+前期及其她费用+资金成本

(1)建安工程造价

建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、给排水、电气工程的总

价,建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算,套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》(2004)、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》(2004)、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》(2004)、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》(2004)、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》(2004),根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》(2004)及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况,按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定,计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用,费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3、0年,1-3年期固定资产贷款利率为5、4%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本;

建筑土建工程造价取费计算表

金额单位:元

注:安装工程以原决算为基础,同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。

(2)前期及其她费用计算表

工程前期费用计算表

金额单位:元

(3)资金成本

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3、0年,1-3年期固定资产贷款利率为5、40%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本。

资金成本=(建筑安装工程造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×1/2

=(1,309,424、61+100,752、14)×5、40%×3/2=114,224、32元

(4)重置全价:

重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其她费用＋资金成本

＝1,309,424、61+100,752、14+114,224、32

＝1,524,401、07元

＝1,524,400、00元(取整)

3、成新率

该建筑物2003年3月建成投入使用,砖混结构非生产用房经济使用年限为50年,已使用5、76年。通过现场勘察,该房屋基础无沉降现象,梁板柱无裂纹,承载良好;地面轻度磨损,内墙与天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象;外墙表面无剥落,门窗轻微变形破损;水、电等配套设施正常使用。

通过评估人员现场鉴定勘察,通过加权平均计算成新率。

理论成新率=(1－已使用年限÷经济寿命年限)×100%

=(1－5、76/50)×100%

=88%。

勘察成新率见下表:

房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表

成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%

=83%×60%+88%×40%=85%

4、评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

= 1,524,400、00×85%

=1,295,740、00元

案例二:俱乐部(房屋明细表5-1-1 第117项)

1、评估对象概况

该建筑物为工会俱乐部,于1984年12月竣工使用, 2008年12月31日账面原值2,565,208、89元,账面净值1,213,935、62元。房产证为房权证陈宝字第280117号,权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司,建筑面积为2,407、47平方米。

该建筑物为1层框架结构, 檐高15米,独立基础,其中荷载大者则为振动灌注桩,上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,形成整个房屋的框架骨架。屋面有隔热层及防水层,外墙采用水泥砂浆及清水墙,内墙防磁涂料滚刷,地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成,窗为钢窗,木门。俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该俱乐部使用状况良好,结构有足够承载力,无变形等现象。外墙面完整,内饰无脱落,门窗无变形、锈蚀,墙体平直,通风运行良好,电照无故障,上下水畅通,管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价

对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价=建筑安装工程造价+前期及其她费用+资金成本

(1)建安工程造价

建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、给排水、电气工程的总价,建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算,套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》(2004)、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》(2004)、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》(2004)、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》(2004)、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》(2004),根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》(2004)及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况,按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定,计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用,费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1、0年,1年期固定资产贷款利率为5、31%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本;

建筑土建工程造价取费计算表

金额单位:元