广州市城市更新项目建设管理办公室
广州市城市更新项目监督管理实施细则
广州市城市更新项目监督管理实施细则第一章总则第一条为加强广州市城市更新项目的监督管理，维护市场秩序，促进城市更新工作的健康发展，制定本细则。
第二条本细则适用于广州市范围内的城市更新项目监督管理。
第三条城市更新项目是指对城市中老旧、破败或存在结构、功能、环境等方面问题的建筑、地块进行改造或重建的工程。
第四条城市更新项目监督管理的目的是保障城市更新项目的顺利进行，优化城市空间结构和功能，促进行业健康发展。
第五条城市更新项目监督管理依法进行，依据市政府的相关规定和政策进行实施。
第二章项目管理第六条城市更新项目的管理单位应执行国家、省、市有关规定，按照工程建设管理的标准进行管理。
第七条城市更新项目的管理单位应合理选派专业人员参与项目管理，确保工程质量。
第八条建设单位应按照城市更新项目的要求制定项目计划，明确工程建设的目标、内容、进度和质量要求。
第九条监理单位应全程监督城市更新项目的建设过程，对工程计划的执行情况、工程质量进行监督检查。
第十条工程建设应按照监理单位和建设单位的要求进行，并保证工程质量符合相关标准和规范。
第三章安全管理第十一条城市更新项目应按照国家相关法律法规和相关标准进行设计、施工和使用。
第十二条城市更新项目的施工单位应制定安全施工方案，并定期进行安全教育培训。
第十三条城市更新项目施工期间应配备专职安全管理人员，并定期进行工地安全检查。
第十四条城市更新项目暂停施工期间应采取必要措施保障现场安全，防止事故发生。
第四章环境保护第十五条城市更新项目的建设单位应履行环境影响评价手续，确保项目建设对环境的影响在允许范围内。
第十六条城市更新项目的建设单位应制定环境保护措施，并按照要求进行实施。
第十七条城市更新项目施工期间应合理处理废弃物，确保不对环境造成污染。
第十八条城市更新项目竣工后应进行环境验收，确保环境质量符合相关要求。
第五章监督执法第十九条城市更新项目的监督管理部门应加强对城市更新项目的监督检查，发现问题及时处理。
广州市城市更新改造项目报批程序流程图
获得批复同 意完善历史 用地手续
旧厂房政府收储更新项目报批程序流程图（试行）
计划申报 阶段
标图建库：权 属人申请纳入
更新范围：权 属人合理确定
年度计划：权属人（涉及多个权属人需整 合或归宗）向区政府提请或直接申请纳入
市城市更新年度计划
《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
年度计划
《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
《城市更新办法》第13条 《旧厂更新办法》第2条
《城市更新办法》第11、28条 《广州市城市更新年度计划编制指引》
实施方案 编制阶段
实施方案 审核审定
阶段
方案编制：权属人组织编制 项目实施方案
建库）
《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
数据调查核查：区政府统筹组织 基础数据调查与核查，基础数据 经区政府认定（注：基础数据调
查可在申请计划前进行）
参照《旧村更新办法》第6、16、43条
更新范围：区政 府（更新机构） 指导村集体经济 组织合理确定
计划申报 阶段
标图建库：土地 权属人申请纳入
更新范围：土地 权属人合理确定
年度计划：权属人（涉及多个权属人需整 合或归宗）向区政府提请或直接申请纳入
市城市更新年度计划
实施方案 编制Leabharlann 段《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
《城市更新办法》第13条 《旧厂更新办法》第2条
广州市城市更新“中改造”项目施操作指引
广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。
第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。
第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。
第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。
第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。
第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。
跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。
(一)基本原则。
老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。
城市更新办公室主要职责
城市更新办公室主要职责城市更新是指通过对城市陈旧、过时的建筑、设施和区域进行更新和改造，以提高城市的发展和生活质量。
城市更新办公室是负责规划、协调和监督城市更新项目的部门，以下是其主要职责。
一、规划和策划城市更新项目城市更新办公室负责策划和规划城市更新项目，通过研究城市的历史、文化、社会经济发展等因素，确定更新项目的方向和重点，制定规划方案、解决技术难题，提出改进建议。
此外，城市更新办公室还要协调各方利益关系，协商解决可能出现的争议和矛盾，确保更新项目的顺利实施。
二、进行市场调研和产业规划城市更新项目与城市的经济发展密切相关。
城市更新办公室需要密切关注市场发展动态，了解市场需求，进行市场调研并制定相应的产业规划，积极引导和扶持适应城市更新要求的产业和企业，推进产业升级和经济发展。
三、管理城市更新项目的资金和投资城市更新项目需要大量的资金和投资，城市更新办公室负责管理城市更新项目的财务和投资，监督资金使用情况，确保投资的合理性和高效性。
四、监督和管理城市更新工作的进展和质量城市更新办公室要对城市更新项目进行监督和管理，确保更新工作的进展和质量。
一方面，要监督项目现场工作的进展情况，与各方沟通协作，及时解决工作中遇到的问题和困难；另一方面要严格把控更新工作的质量，确保更新的效果达到预期目标。
五、推进城市更新意识和文化的普及城市更新意识和文化的普及，是城市更新办公室的一项重要职责。
城市更新办公室需要加强对公众的宣传与教育，提高城市居民对城市更新工作的了解和认知。
同时要与社会各界加强沟通，搭建交流平台，发挥城市更新的示范作用，推广城市更新理念和经验。
六、推进城市更新工作与城市规划的协调城市更新工作与城市规划紧密相关。
城市更新办公室要与城市规划部门密切协作，共同制定城市规划和城市更新项目，并在更新项目的实施过程中，统筹考虑城市规划和城市更新之间的关系，实现两者的协调和统一。
广州市城市更新政策解析(20220313)
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
《关于加快推进“三旧” 改造工作的补充意见》（穗府﹝2012﹞20号）
2015年12月
《广州市城市更新办法》（市府令第134号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办﹝2015﹞56号）
2017年6月
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规﹝2017﹞6号）
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
一、片区策划与详细规划决策程序不合理，规划的统筹引领作用未能充分发挥，个别区空间规划职权不统一 （省报告提出）广州市“三旧”改造项目片区策划方案由市长主持召开的市城市更新工作领导小组会审定，先于副市长主持召开的城市规划委员会会议。这将倒逼之后由副市长主持召开的规划会议，通过调整详细规划落实片区策划作出的规划安排，影响城市规划委员会审议工作的独立性，无法充分发挥专家和公众意见对于政府规划决策的参考作用。黄埔区将空间规划管理职权一分为二，其中城市更新项目详细规划管理职权由区城市更新主管部门承担，其余非城市更新项目（新增建设用地项目）由区自然资源主管部门承担，空间规划职权不统一，削弱了国土空间规划的统筹引导作用，与《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》中关于城镇开发边界内的详细规划，由市县自然资源主管部门组织编制的要求不符。
城市更新阶段（2015年-2019年
成立首个市级城市更新机构—城市更新局出台“1+3”政策，建立了较为完备的城市更新体系，常态化有序推进城市更新改造工作
广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知
广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2015.12.11•【字号】穗府办〔2015〕56号•【施行日期】2016.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知穗府办〔2015〕56号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：经市人民政府同意，现将《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）的配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》印发给你们，请认真组织实施。
实施过程中遇到问题，请径向市城市更新局反映。
广州市人民政府办公厅2015年12月11日广州市旧村庄更新实施办法第一章总则第一条为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域范围内，符合旧村庄改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄的更新改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造，适用本办法。
第三条旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式：（一）全面改造。
按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
（二）微改造。
以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。
整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。
局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。
2023广州市城市更新年度工作计划
2023广州市城市更新年度工作计划随着城市化进程的加速发展，城市更新成为了许多大城市面临的重要挑战。
2023年，广州市将继续推进城市更新工作，以实现城市功能的优化和城市环境的改善。
本文将重点介绍2023广州市城市更新年度工作计划。
1. 概述2023年度工作计划旨在全面推进广州市城市更新工作，促进城市区域的持续发展和城市环境的提升。
计划包括拆迁工程、土地利用规划、街区改造、市政基础设施建设等多个方面的工作内容。
2. 拆迁工程广州市将继续推进城中村和老旧住宅区的拆迁工程。
通过合理安置被拆迁居民，确保他们的基本居住需求得到满足。
同时，通过拆迁工程，空出的土地将用于新的建设项目，为城市发展提供更多的空间。
3. 土地利用规划在土地利用规划方面，广州市将注重合理分配土地资源，优化土地利用结构。
通过科学规划和布局，提高土地利用效率，确保土地资源的可持续利用。
此外，广州市还将加强土地用途的科学管控，防止土地乱占、恶意炒作等不合理行为。
4. 街区改造为了提升城市街区的品质和功能，广州市将开展一系列街区改造工程。
这些改造工程包括改善道路交通、提升公共空间质量、美化建筑外立面等方面的工作。
通过街区改造，广州市将打造宜居、宜商、宜游的城市环境。
5. 市政基础设施建设广州市将继续加大对市政基础设施建设的投入。
重点包括水电煤气供应、交通网络、污水处理等方面的建设。
通过完善市政基础设施，广州市将提升城市的核心竞争力，为居民和企业提供更优质的生活和发展条件。
6. 生态环境保护在城市更新过程中，广州市将注重生态环境保护。
通过保护绿地和湿地、改善水资源利用和管理，广州市将打造生态友好型城市。
同时，广州市还将加强环境执法力度，严惩环境污染行为，提高城市环境质量。
7. 产业转型升级在城市更新工作中，广州市将鼓励和支持老旧产业的转型升级。
通过引进高新技术、培育新兴产业、提升产业附加值等措施，广州市将推动产业结构的优化和升级。
这将有助于提高城市经济的创新力和竞争力。
广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知-穗旧改办[2012]71号
![广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知-穗旧改办[2012]71号](https://img.taocdn.com/s3/m/3bac3118b42acfc789eb172ded630b1c59ee9bd5.png)
广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知（穗旧改办〔2012〕71号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：为稳步有序推进我市“三旧”改造工作，规范已纳入市“三旧”改造年度实施计划的“三旧”项目改造方案的申报、审查及审批工作，我办研究制订了《“三旧”项目改造方案报批管理规定》。
经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的问题，请径向我办反映。
专此通知二〇一二年十一月二十七日“三旧”项目改造方案报批管理规定根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）和《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号），按照“政府主导、规划先行、成片改造、配套优先、分类处理、节约集约、应储尽储”的原则，为稳步有序推进我市“三旧”改造工作，规范已纳入市“三旧”改造年度实施计划的“三旧”项目改造方案的申报、审查及审批工作，现制订本规定。
一、案件分类（一）根据用地类型不同，改造方案业务类案件分为旧城、旧村、旧厂房三类。
（二）同一更新改造单元中包含旧城、旧村或者旧厂房地块时，以主要地块的用地类型确定业务种类。
二、统一申报按照旧城、旧村、旧厂房三类业务，分别按以下规定申报：（一）旧城改造项目由区政府或市政府指定机构统一向市“三旧”办申报。
（二）旧村改造项目由村民委员会或村集体经济组织向区政府申报，由区政府审查后统一向市“三旧”办申报。
（三）旧厂房改造项目由土地单一权属人申报，涉及不同权属人的成片连片旧厂房改造项目由区政府或市政府指定机构统一向市“三旧”办申报。
广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引的通知
广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局•【公布日期】2021.09.19•【字号】穗建规字〔2021〕10号•【施行日期】2021.09.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引的通知穗建规字〔2021〕10号各有关单位：《广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
广州市住房和城乡建设局2021年9月19日广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引为落实市委、市政府关于城市更新的工作部署，进一步推进旧厂房“工改工”类微改造工作，充分盘活低效用地，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等文件，结合广州实际，制定本指引。
一、总体目标通过旧厂房微改造，推动土地节约集约利用，淘汰落后产能，完善公共服务设施，鼓励发展现代产业及总部经济，促进高质量发展。
二、改造内容在保留原建筑物主体的基础上，采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施微改造。
三、适用范围改造地块需同时符合以下条件：（一）改造地块应已纳入“三旧”改造标图建库范围。
涉及完善历史用地手续的，应符合省、市相关政策要求。
（二）在符合土地政策和国土空间详细规划的情况下，原则上实施改造的建筑面积占比（实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例）不低于5%，不超过15%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金）。
（三）改造地块现状为工业用地，在国土空间详细规划中的用地性质为工业用地（M0除外），选址符合我市产业用地布局，改造方向符合我市产业规划，旧厂房微改造后的产出效率、产值能耗、税收等达到预定指标。
广州市荔湾区城市更新建设项目管理中心_企业报告(业主版)
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TOP9
关于光复南历史文化街区保护活 化利用实施方案编制的询比中选 单位公示
广州城果城市规划 设计有限公司
桂、恩宁社区）、昌华...
[JG2022-18376] 西 村 街 增 埗 片 区 微改造（增埗、协和、环市西苑 小区）项目勘察设计施工总承包
广东省第一建筑工 程有限公司
金花街隆庆、和安、锦绣片区微
改造（隆庆、和安、锦绣小区） 广州工程总承包集
项目勘察设计施工总承包评标报 团有限公司
告
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
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重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
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耀华大街历史文化街区保护活化 广东省第一建筑工 利用项目勘察设计施工总承包 程有限公司
[JG2022-12697] 和 平 中 历 史 文 化 街区保护活化利用项目勘察设计 施工总承包
本报告于 2023 年 02 月 13 日 生成
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重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP5
关于宝华路历史文化街区保护活 化利用实施方案编制的询比中选 单位公示
象城建筑规划设计 （广州）有限公司
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关于多宝街丛桂、恩宁片区微改
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造项目（丛桂、恩宁社区）可行 性研究报告及实施方案编制的询
方案编制的询比中选单位公示
关于南源街风雨亭片区微改造
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（风雨亭、和平南、源溪社区） 广州市城市规划勘 实施方案编制的询比中选单位公 测设计研究院
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示
广州市城市更新工作领导小组会议纪要
广州市城市更新工作领导小组会议纪要7月12日，广州市召开城市更新工作推进会，深入学习贯彻习近平总书记“七一”重要讲话精神，认真学习贯彻习近平总书记关于城市规划建设管理的重要论述精神，贯彻落实省委、省政府部署要求，听取全市及各区城市更新工作情况汇报，部署下一步工作。
市委书记张硕辅讲话。
市委副书记、市长温国辉作工作部署。
会前，张硕辅、温国辉一行到番禺区罗边村、里仁洞村调研城市更新改造工作情况。
张硕辅强调，深化城市更新是广州立足新发展阶段、贯彻新发展理念、服务构建新发展格局的重要抓手，也是推动城市高质量发展的“双引擎”之一。
要坚决把思想和行动统一到习近平总书记重要讲话和重要指示批示精神上来，围绕实现“产城融合、职住平衡、文化传承、生态宜居、交通便捷、生活便利”，把握重点、聚焦关键，加快推进城市更新九项重点工作取得更大成效，为广州推进老城市新活力、“四个出新出彩”，实现高质量发展提供有力支撑。
一要统筹推进九项重点工作。
聚焦重点区域和重大平台，对照五年方案、三年计划和年度重点任务，坚持旧厂旧村全面改造、旧城混合改造、旧街区微改造相结合，以绣花功夫重塑城市空间结构和城市形态。
二要加快推动传统产业转型升级。
强化战略性新兴产业、未来产业的规划统筹和项目落地管理，大力推动村级工业园、专业批发市场、低端物流园等传统产业载体转型升级，打造经济高质量发展新的动力源和增长极。
三要加快提升城市功能品质。
严格生态用地与建设用地、产业用地与住宅等其他用地刚性约束，强化教育、医疗、养老等公共服务和新型基础设施建设，加大住房保障和人居环境整治力度，更好满足人民群众美好生活需要。
四要加快污染治理和生态修复。
大力推进水污染防治、违法建设治理和“散乱污”场所整治，积极推进重点领域减排降碳，完善生态碧道、城市公园体系和绿轴绿带生态网络。
五要加快历史文化保护利用。
采取最严格措施加强历史文化遗产保护和利用，因地制宜活化和建设一批重大公共文化设施，大力发展文商旅创居等新产业新业态。
2016年08月01日 《广州市城市更新片区策划方案编制工作指引》
1.《广州市城市更新片区策划方案编制工作指引》第一章总则1．1[目的依据]为规范广州市城市更新片区策划方案的编制，根据城市更新相关政策和土地节约集约利用相关文件精神，制定本工作指引。
[说明]依据《广州市城市更新办法》第二十三条，“纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案”。
编制城市更新片区策划方案，应当遵循广州市城市更新“1＋3”政策文件以及国家、省、市城市更新政策规范文件。
1．2[适用范围]广州市行政区域内的城市更新片区策划方案编制适用本指引。
[说明]广州市行政区域内的城市更新片区策划方案要按本指引的程序与内容要求进行编制。
1．3[编制任务]城市更新片区策划的主要任务是：依据城市更新中长期规划，结合经批准的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和村庄规划，以及国家、省、市政府相关政策文件精神，对城市更新片区的目标定位、更新项目划定、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出安排和指引，明确地区更新实施的各项规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。
城市更新片区策划是城市更新年度计划编制的基础，是下一步城市更新项目实施方案的指引及依据。
[说明]城市更新片区策划方案与城市控制性详细规划及重点地区的城市设计在编制范围、内容和深度上需予以区分：城市更新片区策划方案侧重于改造政策实施方面，包括产业升级、土地整备、征收补偿等；控制性规划侧重于从城市用地发展上的指标与功能的体系，论证用地可承载容量，以及落实道路、绿地、市政、公配内容；重点地区城市设计则侧重于形态和空间的控制及实施过程，包括城市界面、景观序列设计、建筑立面修饰、建筑高度控制等。
1．4[编制原则]以城乡统筹、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为引领的新型城镇化理念为指导，城市更新片区策划方案编制应充分体现公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。
《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》笔记
《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》阅读记录目录一、内容概览 (2)1. 城市化背景与城市更新的重要性 (3)2. 广州、深圳、上海城市更新的现状与特点 (4)二、广州城市更新制度建设 (5)1. 广州市城市更新政策与规划 (6)a. 《广州市城市更新办法》及相关配套政策 (8)b. 城市更新规划与实施策略 (9)2. 广州城市更新实践案例分析 (10)a. 荔湾区恩宁路改造项目 (11)b. 天河区石牌村改造项目 (12)3. 广州城市更新制度建设的挑战与对策 (13)三、深圳城市更新制度建设 (14)1. 深圳市城市更新政策与规划 (15)a. 《深圳市城市更新办法》及相关配套政策 (16)b. 城市更新规划与实施策略 (17)2. 深圳城市更新实践案例分析 (19)a. 南山区桃源村改造项目 (20)b. 福田区华富村改造项目 (21)3. 深圳城市更新制度建设的挑战与对策 (22)四、上海城市更新制度建设 (24)1. 上海市城市更新政策与规划 (25)a. 《上海市城市更新实施办法》及相关配套政策 (26)b. 城市更新规划与实施策略 (28)2. 上海城市更新实践案例分析 (29)a. 青浦区徐泾镇改造项目 (30)b. 杨浦区滨江段改造项目 (31)3. 上海城市更新制度建设的挑战与对策 (32)五、广州、深圳、上海城市更新制度比较分析 (34)1. 政策法规的比较 (35)2. 实践案例的比较 (37)3. 挑战与对策的比较 (38)六、结论与展望 (39)1. 城市更新制度建设的重要性与意义 (40)2. 对未来城市更新制度建设的建议与展望 (42)一、内容概览本阅读记录主要对比分析了《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》这一主题下，广州、深圳、上海三地在城市更新制度建设方面的异同。
通过深入研究相关政策文件、实践案例及学术观点，旨在为读者提供一个全面而深入的了解。
广州市城市更新项目投资财务测算解析案例
广州市城市更新项目投资财务测算解析案例广州市作为我国南方的重要城市，近年来在城市更新方面取得了显著成果。
城市更新项目不仅改善了城市面貌，还促进了经济发展。
在进行城市更新项目投资时，财务测算是至关重要的一环。
本文将通过一个具体的案例，为您解析广州市城市更新项目投资财务测算的过程。
一、案例背景本项目位于广州市某核心区域，占地面积约10万平方米，原用途为工业用地。
根据广州市城市更新政策，该地块拟进行更新改造，规划用途为商业、住宅、办公等综合用地。
项目总投资约为20亿元。
二、财务测算方法1.投资估算投资估算包括土地成本、建设成本、开发费用、销售费用、管理费用、财务费用等。
根据市场行情及项目实际情况，对各项成本进行合理估算。
（1）土地成本：本项目土地取得成本约为8亿元。
（2）建设成本：包括建筑安装工程费、设备购置费等，估算约为6亿元。
（3）开发费用：包括规划、设计、报批、招投标等费用，估算约为1亿元。
（4）销售费用、管理费用、财务费用：根据行业平均水平，分别估算为0.5亿元、0.3亿元、0.2亿元。
2.收入预测根据项目规划及市场情况，预测项目销售收入。
本项目预计可实现销售收入约为30亿元。
3.税费计算根据国家及地方相关政策，计算项目应缴纳的税费。
主要包括土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
4.盈利分析通过投资估算、收入预测及税费计算，分析项目的盈利能力。
主要指标包括静态投资回收期、财务内部收益率、净现值等。
三、案例分析1.投资估算合理性分析本项目的投资估算较为合理，各项成本均根据市场行情及项目实际情况进行估算，保证了测算结果的准确性。
2.收入预测可靠性分析本项目收入预测充分考虑了市场情况及项目规划，预测结果较为可靠。
3.盈利能力分析本项目具有较高的盈利能力，静态投资回收期约为5年，财务内部收益率约为15%，净现值约为5亿元。
四、结论通过本案例的财务测算分析，可以看出广州市城市更新项目投资具有较高的经济效益。
广州市城市更新安置房管理办法(征求意见稿)
广州市城市更新安置房管理办法(征求意见稿)广州市城市更新安置房管理办法（征求意见稿）第一章总则第二章筹集与建设第三章产权管理第四章申请和分配第五章日常管理和维护第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条目的与依据为规范我市城市更新安置房的建设与管理，促进城市更新安置房高效利用，保障房屋所有权人及相关权利人的合法权益，加快推进城市更新项目实施，根据《广东省公有房产管理办法》、《广州市城市更新办法》的有关规定，制定本办法。
说明：本条是关于本办法制定依据的规定。
建设储备城市更新安置房可以解决目前在城市更新工作中安置房源紧缺、安置成本高的问题，有利于降低土地整理成本，便于后续项目滚动开发，形成城市更新良性循环。
2根据《广州市城市更新办法》第十一条：“市城市更新部门是城市更新工作的主管部门……统筹城市更新政府安置房的管理和复建安置资金监管，加强城市更新项目实施监督和考评”；第五十一条：“城市更新项目涉及房屋拆迁安置的，应当坚持先安置、后拆迁的原则。
”《广州市旧城镇更新实施办法》第十三条的规定：“市城市更新部门应当统筹使用好各种政府安置房源，将适配的房源优先用于旧城镇更新改造拆迁补偿安置。
”城市更新管理部门的职责之一是统筹城市更新政府安置房的管理，结合广州市危改安置房管理的实际情况，参考各相关的法律法规及政策，如《广东省公有房产管理规定》、《广州市城市更新办法》《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《广州市公共租赁住房保障办法》，起草本规定。
第二条适用范围本办法所称城市更新安置房，是指由城市更新部门管理，可用于城市更新项目（含危、破、旧房改造）安置的公有房屋。
本市行政区域内城市更新安置房的筹集、建设、产权及使用等管理，适用本办法。
说明：本条界定了城市更新安置房的概念，并规定了城市更新安置房的适用范围。
《中华人民共和国宪法》第六条规定“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
广州市现行“三旧”改造文件汇编
广州市现行“三旧”改造文件汇编目录广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知 (2)广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见 (8)广州市城市更新改造项目报批程序流程图（试行） (23)广州市城市更新局关于印发《广州市城市更新安置房管理办法》的通知 (33)广州市城市更新局关于印发《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》的通知 . 38广州市城市更新局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知 (41)广州市城市更新局关于印发《广州市城市更新项目监督管理实施细则》的通知 (46)广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见 (50)关于加快推进已批“三旧”改造项目办理供地手续的通知 (57)印发广州市城市更新办法配套文件的通知 (70)广州市城市更新办法 (87)进一步规范城中村改造的有关程序（试行） (96)广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字〔2018〕3号）各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》业经省人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
广东省国土资源厅2018年4月4日关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见为贯彻落实省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）以及国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）等文件精神，进一步优化“三旧”改造政策，加快盘活利用各类低效城镇建设用地，现提出以下实施意见。
一、调整完善“三旧”改造地块数据库（一）准确把握“三旧”改造标图建库标准。
基层“三旧”改造主管部门应对拟入库地块是否符合以下入库标准进行认真审核：1.纳入“三旧”改造地块数据库的地块应当以宗地为基本单元。
广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知
广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局,广州市规划和自然资源局•【公布日期】2024.06.28•【字号】穗建规字〔2024〕15号•【施行日期】2024.07.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知穗建规字〔2024〕15号各有关单位：《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局、市规划和自然资源局反映。
广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局2024年6月28日广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）目录第一章总则第二章政策支持第三章改造程序第四章监督管理第五章附则第一章总则第一条为深入贯彻“人民城市人民建、人民城市为人民”的要求，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市，根据《支持城市更新的规划与土地政策指引》（自然资办发〔2023〕47号）等文件规定，推进城市更新落地实施，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，改善人居环境，完善配套功能，切实解决民生问题，现就开展城镇危旧房改造工作，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于广州市行政区域范围内国有土地上危旧房的改造。
危旧房是指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为Ｂ级、Ｃ级和Ｄ级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。
其中，鉴定为Ｂ级或一般损坏房实行“愿改则改”，砖木结构、鉴定为Ｃ、Ｄ级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”，消除房屋安全隐患，提升人居环境与品质。
涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、革命遗存、工业遗产等法律、法规规定的保护对象及预先保护对象或位于历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、历史名园、特色风貌林荫路、军事保护区以及宗教活动场所内的危旧房改造还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。
广州市城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引
广州市城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引为了推动广州市的城市更新和旧城镇改造项目的顺利进行，提高项目管理和资金使用的效率和透明度，制定了城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引。
该指引旨在规范项目成本核算和编审的流程和方法，确保项目的资金使用合理、透明，达到节约成本、提高效率的目标。
一、项目成本核算的基本原则1.合理性原则：项目成本应根据实际情况和市场价格进行核算，确保成本的合理性和公正性。
2.透明性原则：项目成本核算应公开透明，确保各方能够了解资金的使用情况和流向。
3.经济性原则：项目成本核算应充分考虑经济效益，确保项目的投资回报和可持续发展。
二、项目成本核算的步骤1.成本估算：根据项目的规模和要求，进行项目成本的初步估算，包括土地收购费用、建筑物拆除费用、建设费用等。
2.成本核算：根据项目的实际进展和实际支出，对项目成本进行核算，包括土地成本、建设成本、管理费用等。
3.成本编审：对项目成本进行编审，确保成本的合理性和准确性。
编审内容包括成本核算依据、成本核算方法、成本核算结果等。
4.成本审核：对项目成本进行审核，确保成本的合规性和合法性。
审核内容包括成本核算依据、成本核算方法、成本核算结果等。
三、项目成本编审的要求1.编审人员应具备相关的专业知识和技术能力，能够熟练运用成本核算的方法和工具。
2.编审应按照相关法律法规和政策要求进行，确保成本核算的合规性和合法性。
3.编审应准确、全面地记录和归档，确保成本编审的过程和结果可追溯、可复核。
四、项目成本核算的注意事项1.成本核算应与项目进展同步，及时更新成本核算数据，确保数据的准确性和实时性。
2.成本核算应充分考虑项目的特殊性和风险因素，确保成本核算的科学性和可靠性。
3.成本核算应与项目管理紧密结合，确保项目的成本控制和效益提升。
以上是广州市城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引的基本内容，该指引将为广州市的城市更新和旧城镇改造项目提供明确的成本核算和编审标准，提高项目管理和资金使用的效率和透明度。
广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见
广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2017.06.05•【字号】穗府规〔2017〕6号•【施行日期】2017.06.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见穗府规〔2017〕6号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：根据省委、省政府关于加快盘活存量建设用地、促进经济转型升级的重要部署，为进一步贯彻落实国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号），充分调动土地权利人和市场主体积极性，规范和促进城市更新持续系统开展，结合《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）及其配套文件的实施情况，现提出如下实施意见。
一、坚持政府主导，加强统筹组织（一）市、区政府成立由政府主要领导任组长的城市更新工作领导小组，负责审定城市更新规划、计划、资金使用安排、片区策划方案、项目实施方案、城市功能、产业布局、公共服务设施等重大事项，加强统筹领导，将城市更新作为一项长期的重点工作持续系统推进。
市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区（项目）的控制性详细规划调整方案。
城市更新委员会的工作程序、议事规则等事项按照市城市规划委员会的规定执行，委员增加土地利用、产业与经济、实施评估等领域的城市更新专家和公众代表。
市城市更新部门是城市更新工作的行政主管部门。
各区政府是城市更新工作的第一责任主体。
市城市更新工作领导小组成员单位应建立常态化的沟通协调机制，加强部门协作，形成工作合力。
城市更新项目应符合城市规划功能要求和城市总体规划要求。
涉及调整控制性详细规划的城市更新项目，须经市城市更新工作领导小组同意，并纳入城市更新年度计划，同步启动控制性详细规划调整方案的编制工作。
广州市城市更新规划设计研究院有限公司_企业报告(供应商版)
咨询服务
中国能源建设集团广东电力工程局
7 有限公司黄埔区沙步村地块旧厂改 广州市住房和城乡建设局
造项目
820.9 738.0
公告时间 2022-11-22 2022-10-24 2022-10-10 2022-08-15 2022-03-18 2022-11-25 2022-12-05
目标单位： 广州市城市更新规划设计研究院有限公司
报告时间：
2023-02-20
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标企业的投标业绩表现、竞争能力、竞争 对手、服务客户和信用风险 5 个维度对其投标行为全方位分析，为目标企业投标管理、市场拓展 和风险预警提供决策参考；为目标企业相关方包括但不限于业主单位、竞争对手、中介机构、金融 机构等快速了解目标企业的投标实力、竞争能力、服务能力和风险水平，以辅助其做出与目标企业 相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
汕尾市城区凤山街道城镇老旧小区 微改造项目(凤山街道城镇老旧小 区微改造工程）勘察设计中标结果
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2022 年-2024 年度全市危房安全巡 广州市住房和城乡建
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设局
[JG2022-16979]广州市花都区花山 镇平西村城市更新项目土地勘测定 界、片区策划方案、树木保护专章 咨询服务 中国能源建设集团广东电力工程局 有限公司黄埔区沙步村地块旧厂改 造项目 城维计划—城市更新项目巡查及资 料采集（2022-2024 年度）结果公 告 [JG2022-16330]广州国家版本馆南 侧风貌协调区环境提升整治项目设 计施工总承包