第2章房地产市场调研与预测
市场调查预测习题集参考答案
市场调查预测习题集参考答案第一章市场调查与预测概述习题参考答案一、概念题1、市场调查：是市场营销整个领域中的一个重要元素，是运用科学的方法系统地、客观地辨别、收集、分析和传递有关市场营销活动的各方面信息，为企业营销管理者制定有效的市场营销决策提供重要的依据，是对市场营销活动全过程的分析和研究。
2、市场预测：在市场调查研究的基础上，运用科学的预测方法，对未来市场的发展趋势进行分析和预见，得出符合市场变化的规律的结论，为市场营销决策提供可靠依据的过程。
3、定性市场预测：指基于对预测对象的购买者的调查及其周围的人(如销售人员、外界专家等)的意见，对预测对象进行的估计和评价，属于主观判断。
常用到的方法有经验判断预测法、历史类比法、专家意见集合法及德尔菲法。
4、定量市场预测：根据历史的数据，通过建模和解模，对预测对象未来发展变化趋势进行量的分析和描述的方法。
定量市场预测方法常用的有：时间序列预测法、回归分析预测法、马尔科夫预测法。
5、市场经济：社会化大生产条件下的商品经济，是市场充分发育、市场体系相当健全、市场机制的调节功能得到充分发挥且成为资源配置的主要力量的商品经济。
二、单项选择题1、C2、C3、A4、C5、D6、D7、C8、A9、B10、C11、C12、A三、多项选择题1、BDACE2、CD3、ABCDE4、ABE5、ABCD四、简答题1、简述市场调查的特点有哪些？①内容的广泛性②选题的针对性③程度的伸缩性④过程的系统性2、简述探索性调查的特征及作用？①灵活性和多样性是探索性调查的最主要的特征。
②作用在于当市场调查人员对需要解决的问题尚无足够的了解，而不能有效推进调研项目的进展时，探索性调查往往是必要且有成效的。
探索性调查的作用在于发现问题的端倪，而不能揭示问题的本质。
所以，探索性调查大多作为一个大型的市场调查项目的开端。
3、简述市场预测的程序？4、简述市场调查与预测的功能？①消息功能②认识功能③沟通功能④反馈和调节功能五、论述题论述现代企业进行市场调研与预测的必要性参考答案：①经济体制改革的深入和市场经济的发展，重塑了我国企业对市场信息的需求和开展市场调研与预测的环境条件。
我国房地产市场营销现状及趋势研究论文大纲
大学论文之大纲我国房地产市场营销现状及趋势研究
摘要：
本论文旨在研究我国房地产市场营销的现状及其未来的趋势。
通过对我国房地产市场的发展历程和市场竞争环境进行分析，揭示了目前房地产企业在市场营销中面临的挑战和机遇。
同时，通过实证研究和理论分析的方法，探讨了未来房地产市场营销可能发展的方向和趋势。
本研究旨在为房地产企业提供有益的营销策略和决策支持，推动行业的可持续发展。
第一章：引言
1.1 研究背景和目的
1.2 研究意义
1.3 研究方法和结构
第二章：我国房地产市场发展现状分析
2.1 房地产市场背景和规模
2.2 行业竞争环境与挑战
2.3 市场营销的重要性
第三章：我国房地产市场营销现状分析
3.1 市场定位与目标客群
3.2 市场调研与消费者洞察
3.3 品牌建设与宣传推广
3.4 销售渠道与分销策略
3.5 价格策略与销售政策
第四章：我国房地产市场营销趋势分析
4.1 数字化营销和智能化服务
4.2 用户体验和差异化竞争
4.3 多元化产品和定制化需求
4.4 社交媒体和在线营销的兴起
4.5 新技术应用和科技创新
第五章：我国房地产市场营销策略优化研究5.1 品牌建设与形象塑造
5.2 客户关系管理和服务体系
5.3 数据分析和市场预测
5.4 协同合作和创新发展
第六章：实证研究和案例分析
6.1 研究方法和数据收集
6.2 实证研究结果和分析
6.3 典型案例分析和启示
第七章：结论与展望
7.1 研究结论总结
7.2 对未来房地产市场营销发展的展望
7.3 存在的不足和改进方向。
房地产开发与经营教案
房地产开发与经营教案第一章：房地产开发与经营概述1.1 教学目标让学生了解房地产开发的定义、目的和意义。
让学生掌握房地产开发的基本流程和主要环节。
让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.2 教学内容房地产开发的定义、目的和意义。
房地产开发的基本流程：前期调研、规划设计、土地获取、项目开发、销售与交付。
房地产经营的基本概念和主要方式：销售、租赁、物业管理、资产证券化。
1.3 教学方法讲授法：讲解房地产开发的定义、目的和意义，以及房地产开发的基本流程和主要环节。
案例分析法：分析房地产经营的成功案例，让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，总结房地产开发与经营的基本流程和主要环节。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产开发的看法，以及认为房地产开发与经营的成功关键因素。
第二章：房地产市场需求分析2.1 教学目标让学生了解房地产市场需求的概念、作用和重要性。
让学生掌握需求预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.2 教学内容房地产市场需求的概念、作用和重要性。
需求预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
影响房地产市场需求的主要因素：价格、收入、政策、人口、城市化。
2.3 教学方法讲授法：讲解房地产市场需求的概念、作用和重要性，以及需求预测的方法和步骤。
案例分析法：分析具体的房地产市场需求案例，让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，运用需求预测的方法和步骤，预测房地产市场的需求。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产市场需求预测的看法，以及认为影响房地产市场需求的主要因素。
第三章：房地产供给分析3.1 教学目标让学生了解房地产供给的概念、作用和重要性。
让学生掌握供给预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场供给的主要因素。
房地产供给的概念、作用和重要性。
供给预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
市场调研的主要内容及基本流程
市场调研的主要内容及基本流程第一章：调研原则房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、纪录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测，为项目的成功运做提供参考依据、打下坚实的基础。
一个成功的项目,绝对不能脱离市场调研，正所谓“知己知彼，百战不殆”。
同时，对项目的调研也要征询科学的依据与方法，在实际的调研工作中可遵循以下的法则：1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向.2.有目的地进行调研：带着朦胧的创意,如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。
调研过程中有开始构思多种可能性的方案。
一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。
但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上,不求系统全面,但求在核心问题上的重点突破。
4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平,以“顺瓜摸藤"的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做?其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？第二章：调研的主要内容：1。
区域宏观：（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业信息：（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3. 市场（项目周边区域的市场竞争态势、周边在销楼盘的相关情况、目标客户的来源与基本信息等)4。
项目分析(区位、地块、规划、设计，目标市场细分,营销策略，同类项目成功与失败个案分析）第三章:调研流程调研的基本动作可分为以下几个步骤：一:调研的前期准备：调研的前期准备主要是指根据项目的特点确定调研的相关工作，列出调研的动作计划与时间安排表。
1。
调研目的：为项目规划定位进行可行性分析论证2。
调研范围：巩义市房地产项目（商业地产为主项目，重点考察商业街区、门面房、产权式商场)3。
房地产市场调研报告(优秀4篇)
房地产市场调研报告（优秀4篇）随着人们自身素质提升，报告的适用范围越来越广泛，多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。
那么一般报告是怎么写的呢？为您带来了4篇《房地产市场调研报告》，希望能对您的写作有一定的参考作用。
房地产市场调查报告篇一调查撰稿:XXX调查时间:X月X日---X月X日调查对象:XX新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。
调查范围：XX新城区区域调查目的:通过对XX新城区房地产市场的调查，为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。
调查内容:一、摘要目前XX新城区规划面积3３平方公里，人口35—50万。
行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。
通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。
以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。
随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。
二、城区规划背景（XX新城：未来XX的城市副中心）XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。
其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。
南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。
在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。
根据规划，XX新城区空间环境特色可概括为：“一心”，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现；“两轴”，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴；“三环”，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环；“四廊”，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊；“三十六点”，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。
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2．1房地产市场的一般问题
1．房地产市场低效率的原因 1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。 2）房地产产品异质。 3）房地产交易过程较为复杂。 4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。 5）有关房地产市场价格的刊物较少。
2．2．4房地产市场分析中的信息类型 1．从投资者的角度看，分为三个类型。 1）是与宏观环境相关的信息，如政治法律环 境、经济环境。 2）是与区域环境有关的信息。 3）是与投资项目直接相关的信息。
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2．2房地产市场分析
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2．1房地产市场的一般问题
3．房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产 品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。
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2．1房地产市场的一般问题
第2章 房地产市场分析
房地产市场的一般问题 房地产市场分析 房地产市场调查的方法与程序 房地产市场预测的种类与方法 市场分析应用举例
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2．1房地产市场的一般问题
2．1．1房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场 由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
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2．1房地产市场的一般问题
5）土地市场 在我国，土地市场是指以城镇土地使用权 为对象进行交易的市场。土地的征购、土地 的出让、土地的转让这三者均属土地市场的 内容。 房地产投资分析主要侧重于前两类市场的 分析。
第2章 房地产市场调查
综合性网站
搜房网：/ 搜房网：/ 焦点网：/ 焦点网：/ 中国网：/ 中国网：/ 人民网：/ 人民网：/
2.2房地产市场调查的主要内容 2.2房地产市场调查的主要内容
2.2.5项目自身因素调查 2.2.5项目自身因素调查 1.开发企业调查 1.开发企业调查 2.开发项目调查 2.开发项目调查
2.3房地产市场调查方法 2.3房地产市场调查方法
2.3.1市场调查方法分类 2.3.1市场调查方法分类 1.按调查目的分 1.按调查目的分 2.按调查范围和对象分 2.按调查范围和对象分 3.按调查资料来源分 3.按调查资料来源分 4.按调查结果性质分 4.按调查结果性质分
2.2 房地产市场调查的主要内容
2.2.2消费者调查 2.2.2消费者调查 1.消费者构成调查 1.消费者构成调查 2.消费动机调查 2.消费动机调查 3.消费行为调查 3.消费行为调查 4.房地产市场供给调查 4.房地产市场供给调查
2.2房地产市场调查的主要内容 2.2房地产市场调查的主要内容
政策法规网站 中国政策网：/index.htm 中国政策网：/index.htm 中国土地网：/ 中国土地网：/ 中国房地产信息网： /law/law.htm 规划网站 各级政府规划网站:/(北京规划委员会) 各级政府规划网站:/(北京规划委员会)
经济环境网络调研渠道
各级政府统计局网站：/yangdy/data/link2.htm 各级政府统计局网站：/yangdy/data/link2.htm 各级政府经济信息网：/ 各级政府经济信息网：/ 国务院发展研究中心信息网/ 国务院发展研究中心信息网/
2.2.3竞争楼盘调查 2.2.3竞争楼盘调查 1.产品 1.产品 2.价格 2.价格 3.广告与促销手段 3.广告与促销手段 4.销售情况与销售渠道 4.销售情况与销售渠道 5.物业管理 5.物业管理
市场调查与预测参考答案
第1章市场调查基本理论参考答案知识训练答案1.主要概念市场从不同的角度出发，含义不同。
从传统意义上看，市场表现为买卖双方进行商品交换的场所。
从市场营销者的立场来看，市场是指具有特定需要和欲望、愿意并能够通过交换来满足这种需要或欲望的全部顾客需求，是某种或某类商品需求量的总和。
从商品供求关系的角度提出来的市场概念，市场是商品供求双方相互作用的总和。
从商品流通的全局看，市场是商品交换关系的总和。
市场调查就是指运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、整理、分析有关市场信息资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和企业决策提供依据。
市场调查机构是受部门或企业委托，专门从事市场调查的单位。
企业确定了需要市场调查时，必须在自己进行调查和委托调查机构代理调查之间进行抉择。
市场调查人员是指为本组织或受托为其他组织，从事市场调查、市场研究、信息分析及相关活动的人员。
探测性调查为了初步了解情况以及更好地理解问题产生的环境而进行的小规模的调查活动。
描述性调查是指在收集、整理市场资料的基础上，描述某一总体或现象的基本特征的调查。
因果性调查是调查一个因素的改变是否引起另一个因素改变的研究活动，目的是识别变量之间的因果关系。
2.选择题（1）按照资料来源分类，市场调查有（AB）。
（2）一般来说，下述几种调查方式中，哪种对市场调查更深入（ C）（3）市场普查的特点表现在（C）。
（4）重点调查的目的是（D）。
（5）委托专业性的市场调查机构进行市场调查的优点有（A）。
（6）探测性调查的作用在于（D）（7）市场调查的局限性主要有（B）。
3.判断题（下列说法正确的请打√，错误的请打×）（×）(1)从市场营销者的立场来看，市场是商品供求关系的总和。
（×）(2)人口多，购买力强，就能成为有潜力的大市场。
（√）(3)市场的调节功能是通过价值规律和竞争规律来体现的。
（×）(4)典型调查中的典型是调查人员随机地选出来的个别事例，因而具有充分的代表性。
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⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房 地产和旧有房地产。
（3）按房地产开发程度分类
①生地 ②毛地 ③熟地 ④在建工程 ⑤现房
（4）按房地产权属分类
①国有房产 ②集体所有房产 ③私有房产 ④联营企业房产 ⑤股份制公司房产 ⑥港、澳、台投资建造、购买的房产 ⑦涉外房产
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（2）房地产消费动机调查 房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起
人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机 是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的 因素，消费者购买动机的类型等。 （3）房地产消费行为调查
3 房地产市场供给调查
（1）行情调查 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的 环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种 房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出 现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。
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4 房地产市场营销活动调查
（2）新区开发
1.2.3房地产开发的主要参与者
（1）房地产开发企业 （2）政府有关部门 （3）建筑承包商 （4）金融机构 （5）房地产中介机构
此外，设计单位、监理单位、法律服务 单位等在房地产开发过程中也是不可或缺 的参与者。
1.2.4房地产开发程序
1.投资决策分析阶段
（1）提出投资开发设想 （2）项目可行性研究
1.2房地产开发概述
1.2.1房地产开发的含义与特征
• 房地产开发的含义
房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产 业中最基本、最主要的经济活动内容。
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房地产销售人员实战技巧培训手册第一章：房地产销售基本知识一、房地产销售的定义和意义1. 定义：房地产销售是指通过销售各类居住用房、商业用房、办公用房等不同类型的房地产产品，为客户提供满足其居住、经营和投资需求的服务。
2. 意义：房地产销售是连接房地产开发商和购房者之间的重要环节，有效的销售工作可以提高房地产项目的销售速度和销售额，促进房地产市场的繁荣和经济的发展。
二、房地产销售人员的工作职责1. 营销策划：制定合理的市场营销计划，确保项目的销售目标能够顺利达成。
2. 销售推广：通过各种渠道进行广告宣传和推广，吸引潜在购房者的关注。
3. 客户咨询：向客户提供详细的房地产信息和购房流程等方面的咨询，解答客户的疑问。
4. 现场销售：与客户面对面进行销售谈判，促进购房者与开发商签订购房合同。
5. 售后服务：协助客户办理购房手续，解决购房者的问题和需求。
三、房地产销售活动的影响因素1. 市场需求：不同市场的需求量和需求结构会直接影响销售业绩。
2. 项目品质：开发商的声誉和房地产项目的品质将直接影响购房者的购买意愿。
3. 销售策略：合理的价格定位和灵活的销售策略对销售业绩有重要影响。
4. 销售团队：优秀的销售团队可以提供专业的销售服务，增加销售成功的机会。
5. 相关政策：国家和地方政策的调整会对房地产销售活动产生重要影响。
第二章：房地产销售技巧一、展示产品的技巧1. 充分了解产品：要详细了解房地产项目的规划、设计、销售政策等，并准备好相关的销售材料。
2. 生动形象的介绍：要通过语言、图片和视频等方式，生动形象地介绍项目的特点和优势。
3. 根据客户需求推荐产品：根据客户的购房需求和经济实力，推荐适合的产品。
二、与客户沟通的技巧1. 聆听客户的需求：仔细倾听客户的需求和疑问，并尽可能给予满意的答复。
2. 语言和态度：用亲切、礼貌的语言与客户交流，保持专业的工作态度。
3. 有效沟通：通过提问、小结、概述等技巧，确保自己和客户的沟通有效果。
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房地产销售培训全集第一章房地产基础知识培训第二章房地产市场调研一、房地产市场调研的含义二、房地产市场调研的重要性三、市场调研的内容四、市场调研的方法第三章销售人员的礼仪和形象第四章电话礼仪及技巧一、接听电话规范要求二、电话跟踪技巧第五章房地产销售的业务流程与策略一、寻找客户二、现场接待客户三、谈判四、客户追踪五、签约六、售后服务第六章房地产销售技巧一、分析客户类型及对策；二、逼定的技巧；三、说服客户的技巧；四、如何塑造成功的销售员；五、如何处理客户异议；六、房地产销售常见问题及解决方法;第八章个人素质和能力培养一、心理素质的培养；二、行为素质的培养A敬业精神、B职业道德；三、专业知识的自我提升；四、身体素质；五、销售能力：1、创造能力；2、判断及察言观色能力；3、自我驱动能力；4、人际沟通的能力；5、从业技术能力；6、说服顾客的能力;第九章员工守则及职责第一章房地产基础知识培训第二章市场调研一、房地产市场调研的含义房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议;通俗地说,房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”;二、房地产市场调研的重要性a 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；b 是销售稳定和提高的基础；c 是了解竞争对手优、劣势的有力方法；d 是楼盘本身提高经济效益的主要方法;三、市场调研的内容1．地段地点、交通、环境等2．公司组成发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等3．基本参数占地面积、总建筑面积、容积率等4．建筑类别商场、住宅、商住房、别墅等5．面积与户型面积与户型配比情况6．周边及区内配套设施周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等7．价格起价、均价、最高价8．推广策略现场促销方式、活动、广告推广方式9．销售情况销售率等10．付款方式一次性付款、银行按揭、免息分期付款等11．客户群体客户群体分布情况12．楼盘优、劣势等四、调研方法1．网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集,了解楼盘的概况;2．电话调查法直接打电话到售楼处,电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研;3．亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法：1 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细,只能针对小范围了解数据,如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行,反而无法获得调研表需要填写的内容;2 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细,但不够真实,实质性的数据无法获得;3 以同行身份去买房：同行也要买房,抱着确实要买房的心态去踩盘切记：态度一定要好你会收到意想不到的效果,而且可以间隔性地去调研;优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况,让售楼员感觉你是准客户时,你会得到楼盘的真实有效的信息;第三章销售人员的礼仪和形象第四章电话礼仪及技巧一、接听电话规范要求1、销售人员应在电话铃响三声内拿起听筒,并首先亲切问候：“您好花溪地”2、销售人员在接听电话时应面带微笑,声音清晰、自信而亲切,耐心、细心的回答客户所提出的问题,主动询问对方知道的途径,通话结束时应诚恳邀请对方前来参观,挂断电话时应听到对方的挂断声方可放下电话;3、接听过程中可运用赞美或第三者赞美之词,使对方消除戒备;4、接听电话中不要太注重使客户接受所推物业,只需要尽量说服客户来现场看楼即可;5、如接听电话对方是明确表明是同行调研时,销售人员不得敷衍,但不能向其透露销售机密;6、接听电话后,销售人员应立即详细填写电话登记表;二、电话跟踪技巧做为一个从事销售岗位的从事人员首先个人的业绩决定着销售人员的能力和个人的收入;下面我们就要讲诉一下有关电话跟踪的技巧：A、电话跟踪中客户与时间的选择1、客户一般分为两大类：上班族、无业族;上班族：上班族客户不要选择早上电话跟踪,因为早上是上班族最忙的时候一般来说他她们都不会和你用心在交谈;中午也不是最佳的时机,由于中午休息的时间比较短而且都在急急忙忙的赶回家吃饭,所以通常都不选择在此时间段跟踪;那什么时间是最佳时间段了根据从事多年的销售员经验在这一类的客户上他她们通常在晚上7—8点钟是比较闲的时候,因为他她们在忙碌着一天的工作下终于可以在家放松一天紧张的神经;这时候如果你给他她电话他她都会和你用心交谈;无业族：一般来说无业族客户早上都在睡懒觉这时你给他电话他她们都敷衍你几句;晚上也不是很好的时间因为晚上通常都是约了一帮朋友在一起喝酒聊天不会和你聊这些问题;那么什么时间比较合适了午后的时间是他她们比较闲和理自的时候;这个时候交谈较佳;B、电话约见要达到的目的在给客户电话之前首先要明确自己的意图和目的;切记千万不要拿起电话不加思考的就给客户打过去;C、电话约见的要求在给客户打电话时,必须事先精心设计好自己的开场白,要做到谈话的时间短、口齿清楚、语调平稳、言辞恳切、理由充分、陈述约见事由时,简明扼要、切记心浮气躁、口气逼人、尤其是客户不愿接见时,更要心平气和、好言相待,在约定的时候要积极、主动、不给客户拒绝、托辞的机会;D、电话约见语言艺术有以下几点：1．表达自己丰富的感情：当自己融入妙语之中,所产生的力量才会凝聚起来,如演员的表演一般,说妙语也是如此,必须带着丰富的感情,将自己的体会一并传达给你的听众,否则“妙语”只是一句话,或是一则文章而已,没有任何作用;2;避免说教的口气：妙语就是巧妙的语言及文词在传递个人的思想与观念;因此,不要带有任何说教的语气,以免破坏了妙语应有的功能;3．擅用肢体语言：虽然手势、眼神、微笑是无言的一种动作,却散发着无比的魅力,能抓住听众的眼光,让听众在不知觉当中随着你的手势或是微笑了解你所要表达的意念;记住,肢体语言的表达在说妙语的时候占有80%以上的重要性,所以请不要吝啬活动的双手,双脚及眼、耳、鼻、口、舌;4;谁是听众：有人听,妙语才能起作用,但是谁要听听什么必须对事物有一个概括性的了解,以确保妙语能够产生预期性的效果;掌握住这些基本概念,从现在开始马上进入学、做、教的学习方法之中,假以时日,你将是一位说妙语的高手;附：电话约访手册第一章约电前的准备工作第一节准备工作基本内容一．约电前准备工作的目的与作用正如同上战场打仗以前都需要备战演习一样,约电前我们也需要做一系列准备工作,已做到知己知彼,百战百胜;约电前的准备工作可以说是一个成功约访电话的首要条件和基础;二．准备工作的基础内容※在此将所有类型的基础准备工作列出,以下分情况处理时不再阐述※1．熟悉项目情况及相应数据指标2．项目销售物料常备,以便查询问题3．相关政策法规及行业与市场新情况4．项目人员统一口径,相关说辞不能出现不一致情况5．客户来电或来访等情况记录6．笔记本,签字笔,记号笔,易事帖等办公用品7．调整良好的心态和积极的情绪8．选择一个适当的约电时间,以保证最佳效果第二节来电客户约访准备※此类客户指通过广告、介绍等认知途径初次来电咨询项目情况的客户,置业顾问的任务主要是简单了解客户情况,介绍项目基本信息与邀请客户前来看房;一．来电客户基本情况,询问大体内容与重点关注点二．当期广告户外、媒体、网络等促销宣传说辞口径三．项目户型、价格等相关资料四．准备好初次来电约访短信及项目路线短信文本,以备给电话后给客户发送第三节来访客户约访准备※此类客户指已到访但未下定客户,有可能有一定意向,也有可能意向不大,置业顾问主要约访目的是了解客户真实想法,进一步强调项目优势,争取再次约访或让客户介绍朋友前来看房;一．客户到访记录及熟悉相关情况客户信息、意向户型、购买能力等等二．项目近期工程进度、促销活动、利好消息、新闻快讯等说辞三．预先根据客户情况考虑相关说辞四．准备一些问候的短信,以便电话后发送第四节重点意向客户约访准备※此类客户指已下小订或未下订但有较强意向的客户,置业顾问主要任务是促进成交,强化项目优势,与客户拉近关系,尽快完成交易;一．客户到访记录及熟悉相关情况客户信息、意向户型、约定再次到访日期等等二．预先考虑好相关说辞三．准备一些问候的短信,以便电话后发送第五节已下定或成交客户办理相关事宜的约访※此类客户指已下大定或成交客户,置业顾问主要任务是催促客户尽快完成签约、首付、按揭等事宜,并尽量让客户介绍朋友;一．客户记录及成交记录所定房源,手续办理进度及状况二．相关手续办理规定、方法、所需资料明细三．准备相关内容短信,以便客户来办理手续时带齐资料第二章约电方法与技巧第一节来电客户约访一、自我介绍,问候客户,感谢对项目的关注二、答客户问,简要介绍项目基本情况,适当突出卖点1．不宜回答客户过多问题,当客户问到比较细致的问题时,可以适时约客户来访2．回答客户问题时,不可出现“不知道,不清楚”等字眼,如确实遇到解决不了的问题,也应先礼貌道歉,再解释：“这个问题还没有确定”或“我再给您确认一下”等三、技巧步骤：A:适当拉回思路,留一两个待解决问题,借机邀请客户前来看房1．邀请客户时要巧妙让客户选择,不宜提出封闭式问题,如：“您周末过来吗”而应问“您是周六来还是周日来呢”2．约访时不要轻易放弃,即使客户最终不肯确定到访时间,也要留下再联系的借口,如：“那您不妨周六有时间过来吧,这样,我周六再给您打个电话;”3．约访时还应注意与客户拉关系,如询问客户所在位置,说辞如：“您住在什么位置阿……噢,西直门啊,我以前也住那里,那里位置不错,来我们这交通业方便,这样,我给您发一条路线短信,您过来时候找不到路也可以随时电话联系我”B:再次重复邀请,初步确定到访日期,为再次联系铺垫C:再次感谢客户关注项目,确定客户记住自己姓名,礼貌告别D:发路线短信,个人姓名联系方式等或短信问候客户E:周末提前致电或发送短信给客户,确认来访事宜第二节、来访客户约访一、首先察看客户来访记录,清楚了解客户情况二、电话接通后与客户热情招呼,自然拉近关系,以熟人、朋友感觉开场三、问候客户一般来访客户会当天追电,此时可以问候客户回家路程是否好走,是否吃过晚饭等, 如不是当日来访客户的追电,可就近期工作、生活、身体等事宜问候四、进入主题,询问客户对房屋的感觉,探寻客户意向五、根据客户来访情况判断客户级别,具体针对客户问题与客户洽谈此处自己把握六、争取约客户近期再次来访,可适当提及订房事宜七、再次问候客户,保持联系,礼貌道别八、来访客户还应定期短信追踪,问候及约访第三节、重点意向客户约访一．仔细阅读客户来访记录,针对客户情况,预先思考追电说辞,在头脑中演练数次, 提前想好客户的几种可能说法,并预先准备好说辞二．问候客户,自然拉近关系,不着急直奔主题,或预先留好追电借口如在客户来访时,留下小问题未解决,与客户约定电话确认等三．与客户进行电话洽谈,反复强调项目优势,把握客户心理,抓住其最满意本项目之处,放大优势,回避劣势,针对客户提出的疑虑给出解决说辞四．运用一定销售技巧,例如热销、折扣低限、拉关系等等,促进成交五．在电话中提升客户对项目及本销售的好感度和信任度六．在电话中逼定,尽量约客户最短时间内前来购房七．如有成交机会,一定确认好客户前来日期,订房类型,缴款方式等,提前准备八．问候客户,保持联系,礼貌道别九．定期短信追踪,客户到访前一天应再次电话确认,以保证万无一失第四节、已下定或成交客户办理相关事宜的约访一．察看客户成交记录,清楚客户所需办理事宜及需要提交的资料二．问候客户,拉近关系,强调客户购房明智,运用销售技巧让客户满意三．关心客户最近的工作、生活、身体四．汇报项目最近热销情况,涨价信息,周边道路修建,配套改造等利好消息五．提出客户所需办理手续及资料,耐心讲解各环节流程及注意事项六．反复确认客户所需办理事宜是否有障碍或疑问,为客户提出解决建议七．强调手续办理的重要性及紧迫性,确保客户充分重视、及时办理八．询问客户是否有亲戚朋友买房,可以介绍来本项目或本公司其他项目九．将客户所需办理事宜编写短信文本发送,以免客户忘记或遗漏十．感谢客户,保持联系,礼貌道别十一．定期追踪提示,确保到期办理成功第五节、障碍客户的约访方法一．对于障碍客户,首先应是销售代表经过判断认为客户具备购买实力和意向,但不清楚具体因何原因迟迟不能成交或长时间约访不成功的客户群体二．对于此类客户,销售人员首先应尽量通过与其交流的过程判断该客户主要问题三．此类客户销售人员可以打破常规思路,转换一贯与其交流的风格,尝试其他方式四．对于此类客户不应再搞拉锯战,应坦诚相对,实话实说,不要再绕圈子,直来直去,表明自己的意思,直接询问对方意向,或许有突破进展五．此类客户可以本着不成功便成仁心态,转换新思路尝试,寻求新进展六．运用一定销售技巧,或团队配合七．拉近关系,买卖不成仁义在八．定期短信追踪,不轻易放弃,不让客户淡忘项目九．有张有弛,适当给客户和自己转寰的余地,灵活掌握第三章约电后的记录与总结第一节约电记录的目的与作用约电记录首先是为了记录约电过程中与客户通过交流所获取的重要信息,包括客户的需求,疑虑,对项目项目的认可点,购买的主要障碍等,只有详细的做好约电记录,才能为客户的来访和实际洽谈作好准备,所谓知己知彼、百战百胜,就是这个道理,约电记录充当了销售人员谈判的最重要工具；其次对约电的过程进行分析总结,反复提醒自己需要提高和完善的地方,加强自己的追电技巧；第三,科学的客户分类可以为成交提供保障；第四,准确、完善、美观、工整的电话记录有利于培养良好的工作习惯,也有利于在追电不顺利时调节改善自己的心态；第五,追电记录也是管理人员了解员工工作的最佳客观凭证;第二节约电总结的方法一．客户分级将客户按意向程度分类,可以按自己的工作习惯或管理人员要求,大体上可以分为A类：重点型；B类,一般型或追踪型；C类：基本无意向型或障碍型等;客户分级的方法可以让销售人员追踪时更加有的放矢,也便于我们准确掌握自己的准意向客户量,在追踪时更加有侧重;二．内容归类将追踪过程中的信息分类,可以分为客户基本信息类如客户的工作地点、居住地、年龄、工作、大概收入、子女情况等；购房需求类如所需物业的价位、面积、位置、总价等；重点喜好类如客户对必要配套,教育医疗设施、户型等方面的重点要求等；其它类客户在电话交流中无意间透露的信息,且此信息可以对销售人员的洽谈或成交起到帮助的；将内容归类后,便与销售人员更加完整清晰的了解客户情况;第三节约电总结的技巧一、约电记录的内容比较繁琐庞杂,信息量也比较繁复,在记录中很容易混乱无序,销售人员在记录中可以采取不同颜色或类型的笔迹来区分信息,也可以用各类符号来划分类型,或加以一些记号贴纸来美化与生动自己的约电记录,调动工作积极性二、约电总结应及时准确,切忌敷衍了事,自欺欺人三、应学会利用约电记录来提高工作效率,可以与同事、领导就约电记录进行交流,学习别人的工作方法,从约电记录中找到自己追电技巧有待完善提高的地方,不断加强自己的职业技能第四章约电的注意事项第一节约电的语言一．态度礼貌,热情耐心,不卑不亢,语气语速恰当二．语言应简明扼要,避免歧义,传达信心要准确三．对项目优势和亮点应提前以精练且有说服力的语言总结提炼四．适当的拉关系、聊天、赞美、幽默可以令追电更加轻松自然五．不要出现服务忌语,“我不知道”,“我管不着”,“你看着办”等词语切忌使用六．礼貌用语和称呼的恰当使用非常重要第二节约电的心态一．勤奋天道酬勤,付出永远与回报是成正比的这句话用在约电中绝对正确;一个销售人员,无论他是否聪明过人,是否运气非凡,是否有绝佳的天分,缺少了勤奋,他也一定不会成功;勤奋在约客过程中有着最好的诠释;看看身边的销售人员,不要看他比你多成交了几个客户,看看他每天比你多打了几个电话吧二．量变不一定代表质变不要以为打100个电话就是成功了,关键是有多少个是有效电话,你打好这些电话了么永远不要敷衍了事,自欺欺人,你敷衍的是自己,欺骗的也只是自己;量变到质变的原理在约电里被否定了,不要单纯追求数字上的变化,用心打好每一个电话才是你最应该做的三．顽强与坚韧在一次又一次的电话约访中,你是不是经历了一次又一次的挫败和打击这是对你心态考验的第一步,你的锐气被挫伤了,你不再像没头苍蝇一样乱撞,也不再趾高气昂的拿起电话不假思索,失败教会了你思考和顽强,提高了你的心里承受能力;你开始珍惜每一个电话资源,开始不轻易放弃,开始变得韧性十足,并且不害怕失败,而是学会了总结;恭喜你做到了一个成功销售员的第一步——学会顽强和韧性四．激情与自信客户不再相信你所说的不再被你的言辞打动约电话似乎变得越来越难了不要报怨,把自己打电话的过程录下来反复听听,不要说客户,首先,你能打动你自己么随着时间和经验,你失去了什么没错,激情和自信;你的声音没有了底气,语气也不再笃定,言语中少了抑扬顿挫,楼盘再你的描绘下不再神采飞扬了;快找回你的激情和信心,把你对项目的喜爱传递给客户,感染他,带动他,激发他,别犹豫,相信你是最好的五．充分的准备你每个电话用了10分钟,但好像成功率不高是么那么拿起电话之前你又用了多长时间思考呢磨刀不误砍柴工的道理时刻不要遗忘,充分的准备无论何时何地都是非常重要的,打每个电话之前给自己几分钟时间思考,你会发现事半功倍就这么简单六．时刻充满希望,成功在下一站等你无论上一个电话多么失败,多么不堪回首,多么让你绝望,永远想着,下一个就是成功;一个充满希望的销售员就同时具备了激情、顽强、勤奋;成功是你的动力吗那么永远请充满希望,记住成功就在下一站等你第五章约电说辞集锦第一节问候类1．先生／女士您好,我是项目的置业顾问,我叫,您刚才拨打了我们项目的热线电话,感谢您关注项目,有什么可以为您解答的吗2．先生／女士您好,不好意思打扰您了,我是……,………………,很高兴有机会为您介绍我们的项目,祝您周末愉快/工作顺利第二节邀约类1．先生/女士,这样吧,我看您打进热线电话来,而且非常关心有关我们项目的细节问题,看来您对我们的项目还是很感兴趣的,但是我相信百闻不如一见,您周末有时间的话和家人一起过来看看吧,我们这边交通非常便利,环境也很好,您看你是周六还是周日又时间2．先生/女士,那好,非常荣幸又机会和您交谈,衷心地希望您有机会能来我们项目参观作客,通过和你简单的沟通,我就感觉我们的项目非常适合您的需求,有时间来看看吧3．先生/女士,您好,我们项目本周要举行大型客户活动,到时候将有表演、自助餐、抽奖等一系列活动,您正好可以和其他的客户有个很好的机会沟通交流,针对您所关心的我们项目的问题畅所欲言,这真的是一个难得的机会,非常希望您能够光临第三节拉关系类1．张先生,您好,您到哪里啦没有堵车吧到前面的路口拐弯处不知道怎么走可以给我我打电话,最近这边修路,我怕您来时候路不好走……2．王女士,您好,怎么样,到家了吗回去的路上还好走吧,这边交通还是很方便的;吃过晚饭了吧,不知道有没有打扰您,我主要想问问您今天来我们项目觉得怎么样,您知道吗,您走了以后,我们好几个同事都说您特别年轻,根本不像有那么大孩子的妈妈,特别羡慕您呵呵,而且,您眼光真好,您看上的那套房子后来来的几个客户都特别钟意,真是强手的。
市场调研的主要内容及基本流程
市场调研的主要内容及基本流程第一章：调研原则房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、纪录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为项目的成功运做提供参考依据、打下坚实的基础。
一个成功的项目，绝对不能脱离市场调研，正所谓“知己知彼，百战不殆"。
同时，对项目的调研也要征询科学的依据与方法，在实际的调研工作中可遵循以下的法则：1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。
调研过程中有开始构思多种可能性的方案。
一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。
但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。
4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？第二章：调研的主要内容：1. 区域宏观：（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业信息：（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3. 市场（项目周边区域的市场竞争态势、周边在销楼盘的相关情况、目标客户的来源与基本信息等）4. 项目分析（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）第三章：调研流程调研的基本动作可分为以下几个步骤：一：调研的前期准备：调研的前期准备主要是指根据项目的特点确定调研的相关工作，列出调研的动作计划与时间安排表。
1.调研目的：为项目规划定位进行可行性分析论证2.调研范围：巩义市房地产项目（商业地产为主项目，重点考察商业街区、门面房、产权式商场）3.调研重点：销售价格、得房率、销售策略、铺位大小、层高、开间、进深、租赁策略、租赁价格、已入驻商家、停车位、建筑结构4.调研表格：依据项目的调查内容制定填写5.调研的时间与人员安排二：组建调研团队，进行人员分工。
第二章 房地产开发经营管理理论
第二章房地产开发经营管理相关理论第一节相关理论一、基础理论1、房地产实物学：了解土地、建筑物分类特点。
2、房地产经济学：土地产权理论、地租地价理论、区位理论、房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格、房地产评估、房地产周期外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学、制度经济学3、房地产营销学：如何运用产品策略、定价策略、销售策略、促销策略4、房地产技术学：城市规划、土木工程、施工技术、建设项目招投标5、房地产政策学：土地政策、税收政策、金融政策（政府可以管制、征税、征用、充公）6、房地产法学：（土地法、城市管理条例、拆迁管理条例、商品房销售管理办法，预售管理办法、抵押管理办法、中介服务管理规定、权属登记管理规定）二、市场环境分析市场环境：影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。
1、宏观环境：间接影响企业营销活动的社会因素。
包括：经济因素：宏观经济条件（进行预测和分析，把握房地产市场的动向）、经济收入水平（实际购买力）政治因素：涉及政党、政权、政治活动（安定、稳定的国际国内环境才能保证预期收益）人口因素：人口状况（数量增加住房需求增加、区域内商业的繁荣和工业的发展引起对房地产的需求）、人口结构（影响住宅的设计指标）政策法规：2、微观因素：指企业具体经营业务活动中的直接影响因素供应者：向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人（保证供货渠道）生产者：从事各种房地产开发的企业（相关生产企业，合作）顾客：产品的直接购买者和使用者竞争对手：（分析对手的长处和短处）公众：（融资公众、媒介公众、政府公众、公民团体公众、当地公众、内部公众）三、市场需求预测1、有关概念市场需求：一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的营销方案下的购买力。
市场预测：在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。
（长期5年以上、中期1－5年、短期1年以内）。
可分为定性预测、定量预测2、市场需求影响因素分析竞争状况：租金水平、售价、定位、空房率（江北房源多，空置率高）人口特征：（消费者偏好、收入、年龄、职业）趋势分析：预测未来需求动向3、预测方法购买者意向调查销售人员综合意见时间序列（历史资料分析）四、价格确定理论1、完全竞争市场结构2、垄断竞争市场结构3、寡头垄断市场结构4、纯粹垄断市场结构五、收益最大原理六、消费行为理论1、购买动机（投资：炒房、出租、保值自住）2、购买决策过程（引起需求、搜集信息、分析比较、）3、购买行为分析（何时购买、何处购买、如何购买）第二节分析基础一、现金流量1、房地产经营活动的考察形态：物质形态：使用各种工具、设备、消耗一定的能源，通过对土地进行开发，使用建筑材料和建筑部件生产出房地产商品。
房地产项目营销手册
房地产项目营销手册第一章房地产项目概述 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目定位 (3)1.3 项目优势 (3)3.1 地理位置优势 (3)3.2 产品设计优势 (3)3.3 品牌实力优势 (3)3.4 投资价值优势 (3)第二章市场分析 (4)2.1 市场环境 (4)2.1.1 宏观环境 (4)2.1.2 微观环境 (4)2.2 竞品分析 (4)2.2.1 竞品范围 (4)2.2.2 竞品特点 (4)2.2.3 竞品优劣势 (4)2.3 市场需求 (5)2.3.1 消费者需求 (5)2.3.2 市场容量 (5)2.3.3 市场发展趋势 (5)第三章产品定位与设计 (5)3.1 产品类型 (5)3.2 户型设计 (6)3.3 配套设施 (6)第四章价格策略 (6)4.1 价格定位 (6)4.2 价格调整 (7)4.3 价格促销 (7)第五章销售渠道 (7)5.1 传统渠道 (7)5.2 网络营销 (8)5.3 合作伙伴 (8)第六章营销推广 (8)6.1 广告宣传 (8)6.1.1 品牌形象塑造 (8)6.1.2 广告内容创作 (9)6.1.3 广告投放渠道 (9)6.2 活动策划 (9)6.2.1 活动主题设定 (9)6.2.2 活动形式选择 (9)6.2.3 活动组织与实施 (9)6.3.1 媒体筛选 (9)6.3.2 媒体合作内容 (10)6.3.3 媒体合作效果评估 (10)第七章销售服务 (10)7.1 销售团队建设 (10)7.1.1 人员选拔与培训 (10)7.1.2 团队管理 (10)7.1.3 团队文化建设 (10)7.2 客户服务 (10)7.2.1 客户需求分析 (11)7.2.2 个性化服务 (11)7.2.3 客户关系维护 (11)7.3 销售技巧 (11)7.3.1 沟通技巧 (11)7.3.2 谈判技巧 (11)7.3.3 客户异议处理 (11)第八章客户关系管理 (11)8.1 客户信息收集 (11)8.2 客户分类 (12)8.3 客户关怀 (13)第九章风险防范 (13)9.1 法律法规 (13)9.1.1 法律法规概述 (13)9.1.2 法律法规风险防范措施 (13)9.2 市场波动 (14)9.2.1 市场波动概述 (14)9.2.2 市场波动风险防范措施 (14)9.3 项目风险 (14)9.3.1 项目风险概述 (14)9.3.2 项目风险防范措施 (14)第十章项目评估与调整 (14)10.1 项目进度评估 (14)10.1.1 进度计划制定与执行 (14)10.1.2 进度监控与调整 (15)10.1.3 项目进度报告 (15)10.2 营销效果评估 (15)10.2.1 营销活动效果评估 (15)10.2.2 营销渠道效果评估 (15)10.2.3 客户满意度调查 (15)10.3 项目调整与优化 (15)10.3.1 产品调整 (15)10.3.2 价格策略调整 (15)10.3.3 营销策略调整 (16)10.3.5 项目进度优化 (16)第一章房地产项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，城市化进程不断推进，房地产市场呈现出旺盛的生命力。
房地产估价实务作业指导书
房地产估价实务作业指导书第1章房地产估价概述 (3)1.1 房地产估价的含义与目的 (3)1.2 房地产估价的基本原则与方法 (3)第2章房地产市场分析 (4)2.1 房地产市场概述 (4)2.1.1 房地产市场的定义与分类 (4)2.1.2 房地产市场的特点 (5)2.1.3 房地产市场的发展趋势 (5)2.2 房地产市场供求分析 (5)2.2.1 房地产市场供给分析 (5)2.2.2 房地产市场需求分析 (5)2.2.3 房地产市场供求平衡分析 (6)2.3 房地产价格分析 (6)2.3.1 房地产价格形成机制 (6)2.3.2 房地产价格影响因素 (6)2.3.3 房地产价格趋势分析 (6)第3章房地产估价的基本程序 (7)3.1 估价前期准备 (7)3.1.1 获取委托及明确估价目的 (7)3.1.2 收集相关资料 (7)3.1.3 制定估价方案 (7)3.2 估价现场勘查 (7)3.2.1 现场勘查准备 (7)3.2.2 实地勘查 (7)3.2.3 勘查记录整理 (7)3.3 估价报告编制 (7)3.3.1 估价方法选择与应用 (7)3.3.2 估算价值 (7)3.3.3 报告撰写 (8)3.3.4 报告审核与提交 (8)第4章土地估价方法 (8)4.1 土地估价概述 (8)4.2 成本法在土地估价中的应用 (8)4.2.1 确定土地取得成本 (8)4.2.2 确定土地开发成本 (8)4.2.3 确定正常利润 (8)4.2.4 计算土地价值 (8)4.3 市场比较法在土地估价中的应用 (8)4.3.1 选择可比实例 (9)4.3.2 调整可比实例的价格 (9)4.3.3 计算土地价值 (9)第5章建筑物估价方法 (9)5.1 建筑物估价概述 (9)5.2 成本法在建筑物估价中的应用 (9)5.2.1 确定建筑物重建成本或替换成本 (9)5.2.2 计算建筑物折旧 (9)5.2.3 计算建筑物价值 (10)5.3 市场比较法在建筑物估价中的应用 (10)5.3.1 选择可比实例 (10)5.3.2 调整差异因素 (10)5.3.3 计算建筑物价值 (10)第6章房地产综合估价方法 (10)6.1 房地产综合估价概述 (10)6.2 收益法在房地产综合估价中的应用 (10)6.2.1 预测房地产的未来收益 (10)6.2.2 确定折现率 (11)6.2.3 计算房地产价值 (11)6.3 成本法与市场比较法在房地产综合估价中的应用 (11)6.3.1 成本法在房地产综合估价中的应用 (11)6.3.2 市场比较法在房地产综合估价中的应用 (11)第7章房地产估价中的风险分析 (11)7.1 风险概述 (11)7.2 风险识别与评估 (12)7.2.1 市场风险 (12)7.2.2 信用风险 (12)7.2.3 操作风险 (12)7.2.4 法律风险 (13)7.3 风险应对与控制 (13)7.3.1 风险应对措施 (13)7.3.2 风险控制措施 (13)第8章房地产估价案例解析 (13)8.1 住宅房地产估价案例 (13)8.1.1 案例概述 (13)8.1.2 估价方法 (13)8.1.3 估价过程 (13)8.1.4 估价结果 (14)8.2 商业房地产估价案例 (14)8.2.1 案例概述 (14)8.2.2 估价方法 (14)8.2.3 估价过程 (14)8.2.4 估价结果 (14)8.3 工业房地产估价案例 (14)8.3.1 案例概述 (14)8.3.2 估价方法 (14)8.3.4 估价结果 (15)第9章房地产估价报告撰写与审查 (15)9.1 房地产估价报告撰写要点 (15)9.1.1 报告结构 (15)9.1.2 估价目的与对象 (15)9.1.3 估价方法与依据 (15)9.1.4 估价过程 (15)9.1.5 估价结果 (15)9.1.6 估价风险提示 (15)9.2 房地产估价报告审查要点 (16)9.2.1 审查程序 (16)9.2.2 估价方法与依据 (16)9.2.3 估价结果 (16)9.2.4 报告格式与内容 (16)9.2.5 法律法规遵守情况 (16)9.3 房地产估价报告撰写与审查实例 (16)9.3.1 实例一：某住宅项目估价报告撰写与审查 (16)9.3.2 实例二：某商业地产项目估价报告撰写与审查 (16)第10章房地产估价职业道德与法律法规 (16)10.1 房地产估价职业道德 (16)10.1.1 估价师职业道德的基本要求 (16)10.1.2 房地产估价职业道德规范 (16)10.2 房地产估价法律法规 (17)10.2.1 我国房地产估价法律法规体系 (17)10.2.2 房地产估价法律法规的主要内容 (17)10.3 房地产估价行业自律规范 (17)10.3.1 行业自律规范的意义与作用 (17)10.3.2 行业自律规范的主要内容 (17)第1章房地产估价概述1.1 房地产估价的含义与目的房地产估价是指依据房地产的价值、市场状况和相关法律法规，采用科学、合理的方法，对房地产的市场价值进行估算的专业活动。
房产经纪实务第五版
房产经纪实务（第五版）第一章：房产市场营销概述需求是指愿意并有能力购买某个产品或服务的欲望。
价值是指消费者所得到的效用（包括功能利益和情感利益）与所付出的成本（包括货币成本、精力成本、时间成本、体力成本）之比。
价值=效用/成本=功能利益+情感利益/货币成本+精力成本+时间成本+体力成本为实现完成市场营销活动，可通过以下途径提高预期顾客所得到的价值：1、增加所得利益2、降低消耗成本3、增加所得利益的同时降低成本4、利益增加幅度大于成本增加幅度5、利益降低幅度小于成本降低幅度市场是由所有潜在客户组成的。
这些客户具有一个共同的特殊需求和欲望，并愿意和有能力进行交换以满足这种需求和欲望。
市场形成的三要素：1、消费主体2、消费客体3、有效需求市场=人口+购买力+购买欲望市场营销是企业的一种战略管理活动。
市场营销的成本：1、营销调研2、客户关系管理3、分销渠道4、人员推销5、公共关系6、广告7、销售促进8、仓储和运输9、其他营销中小型企业营销部门的职能式组织结构：营销副总经理-----市场调研经理、销售经理、广告经理、新产品经理营销环境是影响企业的市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。
营销环境包括微观环境（直接）和宏观环境（间接）营销环境的五个特征：1、客观性2、差异性3、多变性4、相关性5、有限性微观环境的五大组成部分：1、企业自身2、市场营销渠道企业3、竞争者4、消费者5、利益相关者宏观环境的六大要素：1、人口环境2、经济环境3、自然环境4、科学技术环境2、政治法律环境6、社会文化环境市场营销学的发展分为初期、应用、发展三个时期。
初创时期：从19世纪末到20世纪20年代，18世纪末19世纪初，工业革命最先在英国爆发，此后生产和消费迅速增长。
应用时期：从20世纪20年代到第二次世界大战结束。
形成与发展时期：从20世纪50年代至今。
影响销售的四大因素：产品、价格、渠道、促销，即当今称之为“4PS”。
营销组合中包括合适的产品，合适的价格、合适的分销策略和合适的促销策略。
房地产估价事务所房地产估价报告模板
房地产估价事务所房地产估价报告模板第1章引言 (3)1.1 估价的背景与目的 (3)1.2 估价依据与方法 (3)第2章房地产市场分析 (4)2.1 房地产市场概述 (4)2.1.1 区域范围 (4)2.1.2 房地产类型 (4)2.1.3 市场供给与需求 (4)2.2 房地产市场走势分析 (4)2.2.1 房地产价格走势 (4)2.2.2 成交量走势 (4)2.2.3 市场预期 (4)2.3 影响房地产市场的主要因素 (4)2.3.1 宏观经济环境 (5)2.3.2 政策因素 (5)2.3.3 城市规划与基础设施建设 (5)2.3.4 金融市场环境 (5)2.3.5 人口与家庭结构 (5)2.3.6 房地产市场周期 (5)第3章估价对象概况 (5)3.1 估价对象基本信息 (5)3.2 估价对象的使用情况 (5)3.3 估价对象的权益状况 (6)第4章估价方法与参数 (6)4.1 估价方法的选择 (6)4.1.1 市场比较法 (6)4.1.2 成本法 (6)4.1.3 收益法 (6)4.2 估价参数的确定 (6)4.2.1 市场比较法参数 (6)4.2.2 成本法参数 (6)4.2.3 收益法参数 (7)4.3 估价模型构建 (7)4.3.1 市场比较法估价模型 (7)4.3.2 成本法估价模型 (7)4.3.3 收益法估价模型 (7)第5章估价结果分析 (7)5.1 估价结果概述 (7)5.2 估价结果合理性分析 (7)5.2.1 与市场比较 (7)5.2.2 估价方法比较 (8)5.3.1 政策风险 (8)5.3.2 市场风险 (8)5.3.3 评估方法风险 (8)5.3.4 其他风险 (8)第6章市场比较法分析 (8)6.1 市场比较法原理 (8)6.2 市场比较法的运用 (8)6.3 市场比较法估价结果 (9)第7章收益法分析 (9)7.1 收益法原理 (9)7.2 收益法的运用 (9)7.3 收益法估价结果 (10)第8章成本法分析 (10)8.1 成本法原理 (10)8.1.1 成本法概述 (10)8.1.2 成本法的基本构成 (10)8.2 成本法的运用 (10)8.2.1 土地取得成本的确定 (10)8.2.2 建筑物建设成本的确定 (11)8.2.3 建筑物折旧的确定 (11)8.2.4 成本法估价的计算公式 (11)8.3 成本法估价结果 (11)第9章综合分析 (11)9.1 估价方法的综合运用 (11)9.1.1 市场比较法 (11)9.1.2 成本法 (11)9.1.3 收益法 (12)9.1.4 综合运用 (12)9.2 估价结果的综合分析 (12)9.2.1 估价结果 (12)9.2.2 估价结果分析 (12)9.3 估价建议 (12)9.3.1 建议在房地产交易、抵押、评估等环节，充分关注市场动态，合理选择和运用估价方法，以保证估价的准确性和可靠性。
房地产市场调研报告
房地产市场调研报告（模板示例）目录第一章房地产宏观市场分析 (3)第一节宏观经济环境对房地产市场的影响 (3)第二节房地产政策对住宅产业的影响 (3)全市房地产市场分析 (3)四. 版块分析。
(3)第二章区域市场分析 (4)区域环境概述 (4)第二节区域市场竞争分析 (4)第三节本项目SWOT分析 (7)第三章、客户群体需求分析 (8)第一节主导客户群的定位分析 (8)第二节主导客户群购房动机分析 (9)一、购房动机及关注因素 (9)二、主导客户群购房偏好 (10)第三节主导客户群对价格的承受力分析 (10)一、单位价格需求 (10)第一章房地产宏观市场分析第一节宏观经济环境对房地产市场的影响一、近期宏观经济运行态势二、当前宏观经济运行对房地产投资的影响第二节房地产政策对住宅产业的影响为了提高百姓的住房质量与水平，拉动国民经济增长，建设部几年前就提出了要让百姓“愿意买房、买得起房、买放心房”的进展住宅产业的三个步骤。
以这“三个步骤”为基础，国家相继出台了一系列有利于住宅产业进展的政策，全国各地根据各自实际，也相应颁布实施了有关政策，使住宅产业在近年的国民经济中发挥了积极作用。
作为进展住宅产业的龙头——房地产业，只有及时、准确地把握每项政策的精神实质，才能为国家进展住宅产业做出奉献，为企业求得可观效益。
全市房地产市场分析一. 全市供需分析；二. 全市价格走趋；三. 住宅、写字楼、商业分析；四. 版块分析；五．热销楼盘的分析（前十名项目）。
第二章区域市场分析区域环境概述一、地理位置及道路交通状况二、周边配套状况购物、学校、娱乐、银行、邮政、宾馆、医院等三、人文环境第二节区域市场竞争分析一、周边项目概述（根据不一致的物业形态分类）二、产品供应特点分析通过对该区域楼盘的调查发现，在产品的供应上存在下列几个方面的特点：1、项目定位2、户型产品定位3、户型设计三、区域内竞争对手分析要紧内容包含：项目名称、进展商、位置、规模、宣传主题、户型、板楼复式、起价、均价、销售情况、容积率、项目占地、产品配比，物业形式、去化率、户型图等。
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按调查范围和 对象分
按调查资料来 源分
小组座谈法 投影技法 面访调查法 入户访问法 拦截法 深度访谈法
定性研究 定量研究
电话调查法
邮寄调查法 留置问卷法
1. 全面调研 即普查，是对调研对象总体所包含的全部单位 进行调研。
特点：工作量大，花费高，耗时长，多在小范围内采用， 或借用国家权威普查结果。
得出每个类别的样本数。见下表。
房地产调研分类样本数
年龄
年收入 ＜1.4万 1.4~5万 5~10万 20% 40% 30% ＜27岁 15% 9 18 13 27~35岁 30% 18 36 27 36~55岁 30% 18 36 27 ＞55岁 25% 15 30 23 合计 100% 60 120 90
5
第二章 房地产市场调研与预测
房地产市场调查与预测
2.1 2.2
2.3
房地产市场调查研究概述 房地产市场调查方法
房地产市场调查研究的主要内容
房地产市场调查程序
2.4
2.5
房地产市场调查问卷设计
房地产市场预测
2.6
7
2.1 房地产市场调查研究概述
投入的广告中最 有效的诉求是什 么？
为什么要做市场调查研究？
深度访谈法
（1）访谈的分类
结构化访谈——目标导向性的
•用以收集量化资料
•问题形式，回答方式进行方式有固定程序 •访谈者主导
非结构化访谈
• • • 去除访谈的标准化程序及问题的顺序 依赖访谈者与受访者间的社会互动 (social interaction) 常以一种日常生活对话进行
半结构访谈或焦点访谈
适合判断、澄清、 总结问题
－“如果是您，您对这样的事情 会采取怎样的措施呢？”
－“您觉得这两者分别有什么优 劣势吗？”
适用于政府官员 访谈时间有限
－“关于这个问题，我们想 了解以下三点内容…… 您看能不能方便跟我们详细 说说？
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（4）访谈者提问的语气
聆听，适当 引导
审讯式－强硬、咄咄逼人。
“什么时候？什么地点？都干了些什么？” 引诱式－强烈区别于“引导”
消费者对这种产品的 接受程度如何？
市场调查研究为营销决策提供基础
消费者对价格的敏感 程度如何？
竞争对手卖得 最好的产品是 什么？
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房地产市场调研就是以房地产为特定的商 品对象，对相应的市场信息进行系统地收集、 整理、记录、分析，进而对房地产市场进行 研究和预测。 房地产市场调研作为房地产营销工作 的起点和基础，是房地产市场营销活动中 的基础工作，对于房地产企业是至关重要 的。
市场调查研究的一般原则
市场调查研究的误区 轻视调研 轻信调研 盲目调研
真实性
全面性
时效性
针对性
创造性
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2.2 房地产市场调查方法 探测性调查
按调查目的分 描述性调查 因果性调查 预测性调查 房 地 产 市 场 调 查 种 类 全面调查 重点调查 随机抽样 非随机抽样 案头研究 初级研究 观察法 实验法 访问法 按调查结果的 性质分
【例】呼市某项目市场调查方案
1. 对目标区域现有住户的调查
目的： （1）了解目标区域现有客户来源 （2）了解目标区域现有居民对现在的居住片区的满意 程度，有何问题 方法：访谈和问卷调查相结合 需要的配合：发展商和物业管理公司的配合 时间：现场调查期间
2. 对所在区域比较有代表性的住宅区居民的调查， 随机调查
对策
感觉离题时，适时地通过总结的
方式进入下一个话题，拉回话题， 引导被访谈者 （李总，我很同意您说的……， 那关于……问题又是什么情况呢？）
找到龟闭的原因：领导交代不能
龟闭型 （石头）
总回答“不知道” 答非所问 ……
乱说？不信任？ 让被访谈者领导安排 旁敲侧击 让其推荐另外一个访谈对象 放弃访谈对象
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访谈提纲是指按照预先设计的提问顺序设立问题目录。 有利于梳理整合自己的想法； 有利于被访者能够更好地围绕访谈主题。
访谈实施
根据问题和访谈目的确定访谈顺序
宏观城市层面 了解
媒体记者 规划、土地、统计、旅游等政府部门（通 常在同一办公楼） 当地城市的开发商
对城市发展熟悉的市民或高校教授等人士
多多发问 确定性问题 重复问题 追问：
问一个回答一个；
不痛不痒 型 （胶皮）
不问就保持沉默； 心不在焉 十分简短回答 ……
－“能不能就这个 主題再仔細说明？ 能否举例说明？” －“能不能再详细 说明？能不能再多 谈一点？”
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5. 观察法 被观察对象表现真实、自然，可以获得不 愿或不能提供的信息，但信息流于表面。
[例]了解广告效果 可选定一些消费者作为调研对象，对其进行 广告宣传，然后根据接受效果对广告的词语、 声调等方面进行改进。
2.3 房地产市场调查研究的主要内容
根据项目目标或问题的不同，每次市调的侧重点各 不相同。一般来说市调的内容主要包括以下几方面：
市场环境调研
• 宏观环境调研 • 区域环境调研 • 项目微观环境调 研等
2. 重点调研 以有代表性的单位或消费者作为调研对象，进而 推断出一般性结论。
特点：工作量较小，花费较少，耗时不长，但结果难免存 在误差，尤其当外部环境不稳定时。
3. 抽样调研
从调查对象总体中选择若干有代表性的个体组成 样本，进行调查并推断总体特征的方法。
关键在抽样技术，包括抽样单位、样本规模和抽样程序。 简单随机抽样 个体被抽中机会均等或已知
2011年 中国房地产百强前十
1 万科企业股份有限公司 2 恒大地产集团有限公司 3 保利房地产（集团)股份有限公司 4 上海绿地（集团）有限公司 5 大连万达集团股份有限公司 6 中国海外发展有限公司 7 绿城房地产集团有限公司 8 广州富力地产股份有限公司 9 碧桂园控股有限公司 10 雅居乐地产控股有限公司
筛选问题，最终确定问题
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拟定访谈提纲
需要通过访谈解决的问题
把需要解决的问题分类，结构化
城市意向的， 土地政策的， 总体发展的 规划的、旅游 开发的…… …… 媒体、市民 政府相关部门
区域市场的， 客户偏好的， 房地产板块 消费者的， …… 产品的……
……
专业人士
目标客户
… …
确保准备的问题足够用
项目进行的阶段——发展战略？物业发 展建议？营销？
项目自身的独特性、急需解决的问题
本项目自身的独特性
需要解决的问题
确定本次访谈 的重点
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确定访谈问题
确定访谈重点
查看类似项目的访谈提纲和访谈纪要
找到参考项目的参与人，约谈，了解类似项 目通常需要通过访谈解决的问题
结合自身项目的特点，进一步确定自身项目 需要通过访谈解决的问题
＞10万
合计
10%
100%
5
45
9
90
9
90
7
75
30
300
4. 访问法
关键在设计调研表和个人访问技巧。
（1）调研表设计
测试并 完善 明确需搜 集的信息
确定正式 调研表 依据问题类型和 难易安排次序
将信息转 变为问题
（2）访问法的形式
谈话法 答卷法 电话调研
面对面谈话，灵活、可以主动调整 集中在规定时间独立填写答卷，可以充 分表达意见 借助电话来了解消费者意见，方便、可 以充分表达意见
房地产营销
《大腕》搞笑台词
一定得选最好的黄金地段 雇法国设计师 建就得建最高档次的公寓 电梯直接入户 户型最小也得四百平米 什么宽带呀，光缆呀，卫星呀 能给他接的全给他接上 楼上边有花园(儿)，楼里边有游泳池 楼子里站一个英国管家 戴假发，特绅士的那种
业主一进门(儿)，甭管有事(儿)没事(儿)都得跟人 家说 may I help you sir (我能为您作点什么吗?) 一口地道的英国伦敦腔(儿) 倍(儿)有面子 社区里再建一所贵族学校 教材用哈佛的 一年光学费就得几万美金 再建一所美国诊所(儿) 二十四小时候诊 就是一个字(儿)——贵 看感冒就得花个万八千的 周围的邻居不是开宝马就是开奔驰 你要是开一日本车呀 你都不好意思跟人家打招呼
如在交易所、展销会、工地、售楼部观 察消费者选购行为和要求 观察购买行为发生后的痕迹，如在报刊 杂志广告上附一回执，以了解不同媒介 刊登广告的效果 借助某装置记录调研对象的行为，如在 某些家庭电视机上安装监听器，记录各 电视台的收视、广告效果等
直接观察法 实际痕迹测量法
行为记录法
6. 实验法 选择特定调研规模进行实验，并由此结果推断 样本总体特征。
目的：（1）了解所在区域人们的置业想法和置业习惯 （2）了解二次置业可能性 （3）了解所在区域的置业人群 方法：问卷调查 需要的配合：公司或发展商与小区的物业管理公司联系
3. 对附近工厂、机关事业单位、银行证券及小生意 人的调查
目的：考察职工的置业特点和在本项目置业的可能性 方法：问卷调查和访谈相结合 需要的配合：公司或发展商与单位联系
区域环境调研
对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就 业中心、商圈等区位条件进行分析，判断项目地块的区域价值。 对于陌生区域大规模楼盘尤其重要。
项目微观环境调研
通过分析项目自身的开发条件及发展状况，进行项目资源 盘点，为定位做准备。
为了得到自己想要的答案千方百计误导被访者与自己的观点一 致。 教导式－比受访者说的还多，谆谆教导，上课式。 “如果是我，我就……（此处省略1000字）”“你不认为你们 应该……”
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（5）不同的受访者的不同访谈对策
类型 话匣子型 （气球）
兴奋 自我炫耀 …… 防备的心态 疑惑的眼光
特点
滔滔不绝，没完没了
你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱 我觉得怎么着也得两千美金吧 两千美金 那是成本 四千美金起 你别嫌贵 还不打折 你得研究业主的购物心理 愿意掏两千美金买房的业主 根本不在乎再多掏两千 什么叫成功人士 你知道吗？ 成功人士就是买什么东西 都买最贵的 不买最好的 所以，我们做房地产的口号(儿)就是 不求最好 但求最贵