房地产企业如何做好资金筹划工作

房地产企业筹划做好现金管理

与收购项目相关的税务关注点

无论是出于低价寻求土地资源，还是红筹架构搭建的目的，近年来房地产企业的集团内重组或者第三方收购行为持续活跃。部分中小型房地产企业为应对资金压力，力求短时间获取流动性，出售意愿增强，更加催化现金充裕、经营稳健的大型房地产企业的并购行为。

房地产企业在重组的过程中经常会涉及土地使用权或房产的转移，继而触发土地增值税、契税、企业所得税和增值税等纳税义务。为了促进企业改制重组、加强资源整合，财政部、国家税务总局出台了一系列支持企业改制重组的税收减免政策，我们针对不同交易方案的涉税处理进行了

如下归纳：

值得注意的是，为了避免部分房地产企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，房地产行业也被戴上了“紧箍咒”，财税[2018]57号文（“57号文”）强调改制、合并、分立及通过房地产作价入股投资有关土地增值税暂不征收的政策不适用于房地产转移任意一方为房地产企业的情形。即只要交易双方中有房地产企业，则免征土地增值税的优惠处理均不适用。

因此，较多房地产企业在决定收购方案时倾向于选择股权交易。相较于资产收购，股权收购在过户时也相对简便、快捷。

暂不考虑其他税种以及除土地成本以外的其他开发成本和费用

•国税函［2000］687号指出以转让股权名义转让房地产行为应该缴纳土地增值税，上述测算暂未考虑这方面的影响

•暂不考虑普通住宅增值率低于20%时的土地增值税免征事项

•假设B公司收购资产后进行开发，在后续出售环节适用增值税一般计税方法

•假设在资产收购方案下，收购价款全额可以在计算土地增值税时加计扣除20%。在实务中，尚需考虑支付的价款内容和当地政策。

可以看出，在上述案例中，如果只考虑收购阶段（即第一阶段）的税务成本，则股权收购方案较优。但如果B公司收购项目的目的是为了进一步开发后出售，则需要考虑出售环节（即第二阶段）的税务成本。在上述案例中，股权

收购方案在两个阶段的整体税负是明显高于资产收购方案的。原因主要在于在股权收购方案下，第一阶段的收购溢价在税务上无法被确认为被收购公司的资产成本，从而导致在后期销售阶段的企业所得税和土地增值税成本大幅增加。

对于上市公司来讲，前述影响尤为重要。在收购后进行财务处理时，股权收购溢价有可能被确认为被收购项目资产的评估增值而分摊到被收购公司的资产成本，从而在结转项目成本时拉低被收购公司的财务利润指标。但如前所述，这块资产评估增值不会被接受作为税务成本，如果股权收购阶段溢价较高，在交房后被收购企业甚至可能会出现税前盈利，税后大幅亏损的情形。

综上所述，建议房地产企业在项目收购时做好项目测算，应在综合考虑包括税务成本在内的各项成本后，与转让方进行合理议价或敲定合适的收购方案。对于已完成收购的项目，则需积极考虑其他税务筹划方案，尤其是土地增值税。

•与增值税有关的税务关注点

•增值税进销项流管理

房地产企业的开发和销售周期较长，在税法上要求企业在预售时先预缴增值税，交房后按照一般计税方法计算缴纳增值税。同时，房地产开发商又普遍存在对供应商压款的情况。如果在交房后产生销项税时，因为与供应商款项未结清而无法及时取得增值税专用发票，则可能在当期产生较大的增值税税款现金支出，增加企业的现金成本。

房地产企业应合理规划完工产品交付和供应商付款的时间点，加强与供应商的沟通协调，以实现进销项的匹配，尽量降低增值税的资金占用成本。

征地、拆迁款和前期开发费用的抵扣

根据财税[2016]140号，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

针对企业前期发生的征地和拆迁补偿款，如果无法及时提供相关的协议和支出凭证等，房地产企

业在采用一般计税方法计算增值税时，会面临较大金额的损失。因此，对此类开支，应做好文档准备和保存工作，以备未来税务机关核查。针对拟收购项目，则有必要进行前期调查，以确保相关的资料没有缺失，从而避免在未来计算缴纳增值税时，产生额外的税务负担。

退还增值税留抵税额

根据国家税务总局公告[2019]20号，同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：

1.自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；

2.纳税信用等级为A级或者B级；

3.申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；

4.申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；

5.自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

增量留抵税额，是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。

针对采用一般计算方法的房地产企业，如果符合以上条件，可以与主管税务机关沟通退还增值税的具体要求，以增加公司可支配现金，提高资金效率。

6.关联资金借贷

由于国家对房地产行业的调控政策，房地产企业存在融资困难和融资成本高的情况，同时由

于房地产企业往往针对不同项目设立不同项

目公司的经营模式，关联方之间相互资金周转

在房地产企业中普遍存在。

如果前述资金往来没有计息，则由于税务法规

要求关联公司间交易需要符合独立交易原则

而存在相应的税务风险；同时，由于贷款利息

的进项税无法抵扣，相关增值税即为企业运营

的实际成本。因此，在具体操作时，房地产企

业应尽可能利用到下面的税收优惠政策，以在

降低税负的同时控制税务风险。

•根据财税[2016]36号，在统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所

属财务公司按不高于支付给金融机构的借款

利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企