万科金色乐府个案分享
万科智慧社区养老的个案例
万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。
1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。
当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。
且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。
同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。
在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。
于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。
2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。
他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。
另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。
经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。
但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。
可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。
3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。
智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。
它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。
也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。
日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。
平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。
万科悦府个案报告共28页文档
万科悦府项目个案分析 项目分析—样本间分析
露台
庭院
负一层餐厅
一层餐厅
卧室 客厅
客户满意和员工成功 是我们永恒的追求目标
万科悦府项目个案分析 项目分析—户型分析
露 台
客厅挑空
上空
下沉式花园
客厅挑空
花园
地下室
户型位置
户型 B1型
套内面 积
（㎡）
可使用面 积（㎡）
整体 开间 进深
181 412 6.6 14.目分析
万科悦府项目个案分析
项目分析—项目介绍 万科悦府位于北部新区金开大道的入口，东面是龙湖南湖郡,南邻棕榈泉国际花园,西面是400 亩的锦湖公园,北连5000亩照母山山脉。
金科东方雅郡
本项目
棕榈泉国际花园
照母山植物园
北部新区
人和立交
万科城
恒大华府
渝北区
客户满意和员工成功 是我们永恒的追求目标
万科悦府项目个案分析 项目分析—外立面分析
项目建筑风格为赖特建筑风格,建筑颜 色由下浅上深的混合搭配，主要由深褐 色与米黄色两种色系组成，带有一种美 式现代感。
目前该种风格在重庆较为少见，比较 典型例子有保利·小泉别墅。
涂料
石材
客户满意和员工成功 是我们永恒的追求目标
21 17 19 18
15 12 11 8 7 4 1 23
售房部
运动公园
项目地址： 占地面积： 物业类型：
户型面积：
北部新区金开大道
13.8万㎡
联排、双拼别墅 联排181-187 双拼240-270
建筑面积： 容积率：
规划户数：
7.8万㎡ 0.6
281
在满足容积率的前提下，对别墅与高层项目分别进 行单独开发，开发思路清晰，避免混合开发拉低了别 墅产品的品质。
万科金色家园-营销策划报告.doc
万科金色花园-营销策划报告一、项目研析（一）项目概况项目名称：万科金色家园项目性质：小高层（12F）和高层（18/31F）共计12栋开发商：南京万科置业有限公司区域位置：南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块建设周期：3年技术经济指标占地面积：59500㎡容积率：2.75建筑面积：141600㎡建筑密度：25.7%绿化率：52.3%（二）优势分析区域位置南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地，也是近年来全国发展最快、最有活力的城市之一。
本案位于汉中门外莫愁湖地区，距南京市中心——新街口仅两公里，基地北面是汉中门大街，西靠莫愁湖，东面是莫愁湖东路。
本案西侧两公里则是未来南京奥林匹克运动中心，地理位置十分优越。
道路交通本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米，今后随着实施建邺路西延工程，将从外秦淮河上架两座桥直通小区，一座桥将通过现在的北伞巷小学，宽24米；另外一座桥离水西门略远一些，位于南京二轻局仓库的北侧，届时小区居民进入市中心将变得更快捷。
同时，为了增强景观效果，在桥的西部对面将建起两块绿地，规划面积分别约为80×50平米和50×50平米。
本案目前周边交通配套非常便利。
规划中的南京地铁二号线将于2004年左右动工，将来的地铁汉中路站与本案基地非常接近，届时交通将更为便捷。
项目周边地区还规划了两条快速轨道交通：一是沿江东路的地铁四号线，途径河西地区，长8.4公里。
另一条是沿汉中西路从莫愁湖北侧经过的地铁三号线，长4.8公里。
发展前景令人乐观。
自然环境本案地块西面就是面积为30万平米的莫愁湖，并拥有近四分之一的千米湖岸线。
水景资源异常丰富，周边的地块较空旷，障碍物少，视野开阔，观湖景效果尤佳，是营造高档环境的理想地块。
结合绿化景观的渗透和融合，将会形成明显的社区景观优势，享受亲水社区的美妙情怀。
而且本案东侧临近秦淮河，秦淮河是唯一贯穿南京整个城市的水道，有着悠久的历史和美丽的传说，目前南京政府将把秦淮河整治成为无污染、游船穿梭，南京人民独享的黄金水道。
宁波万科金色水岸个案分析1744277695
万科金色水岸
项目产品
周边特殊资源及配套
万科金色水岸
万达商圈
联盛商圈
南部商务区
周边配套： 周边配套： 小区地处万达和联盛两大商圈之内，且比邻鄞州南部商务区 和鄞州高教园区，周边配套相对比较成熟。周边学校有华茂 外国语、万里学院、浙大理工和宁波中学等；银行有鄞州银 行、中国银行和农业银行等；公园有鄞州公园；体育馆有鄞 州体育馆和鄞州游泳馆，医院有明州医院和第二人民医院。 内部配套 小区内设有欧式会所、12班的幼儿园、北美风情商业街等 配套设施。会所营业面积5000多平米，会所内规划有室内 成人儿童2个泳池、室内篮球场、健身房、跑步房、乒乓室、 桌球室、棋牌室等娱乐健身项目。
鄞州高教园区
项目产品
地块信息
地块编 地块名 号 称 用途 土地面积 （M2）
万科金色水岸
地块的主要规划指标要求及挂牌地价：
建筑密 出让 挂牌地价 容积率 绿地 竞买保证 度 年限 （万元/亩 ≤ 率 金（万元） ≤ （年） ） 1.70 住宅 70 30％ 商业 40
三期
一期
二期
新城区 庙堰-2 64324 地块 新城区 庙堰-3A 34014 28％ 2006G 居住 地块 21 新城区 92031 庙堰-3B （其中幼 地块 托5000） 合计 190369
项目产品
建筑设计
万科金色水岸
情景花园洋房: 情景花园洋房: 层层退台，一楼到五楼每一户都有一个露台；每户拥有有8米的宽厅。底楼拥有双花园和大约 60平方米的地下室。
项目产品
建筑设计 200平米高层大户 型,4开间朝南,三面 观景。
万科金色水岸
魔术空间
醇品200
醇品200
90平米高层,4米宽的南 向大厅,突破普通高层小 户的平均主义空间设计.
万科公司的入伙收房的案例精选
万科公司的入伙收房的流程很详细，规范，值得一看啊！东海岸（三期B区）入伙流程一、入伙流程客户先在资料岗位填写好个人基本资料468注：红色箭头表示工作人员陪同客户的流线，蓝色箭头表示工作人员单独流线。
二、岗位说明指引岗：包括从高速公路出口到入伙大厅（篮球馆）门口天桥下面共14个岗位，负责指引客户到达活动现场，每个指引岗位都设有指引牌，并在主要岗位设有安全员。
指引岗：该岗位分三个部分。
1、开车门：负责给入伙客户开车嫩打雨伞（无论是否下雨）。
2、喂鱼：负责引导入伙客户向湖中投喂鱼食。
3、照相：负责引导入伙业主在我们的欢迎牌前拍照。
并指引客户到达下一岗位。
接待岗：设于入伙大厅（篮球馆）门口，负责核对业主资料，引导业主签署已收到《入伙通知书》的确认单。
并指引客户到达下一岗位（资料填写岗）。
资料填写岗：负责引导客户填写水、电、煤气等入伙相关资料，并指引客户到达下一岗位（验房岗或收费岗）。
该岗位在引导客户填写资料的时候分两个步骤，首先请客户填写其个人资料，在工作人员填写其他资料及数据的同时，先请客户进入验房环节，待客户验房完毕时，工作人员的资料填写也已完成，这时再请客户回到资料填写岗签字确认。
1、岗位资料中需要有《毛坯房验收部位与标准指引》，在业主填写个人资料后，正式交给客户，然后进入验房环节。
（工作人员需要有统一的口径，强调突出验收部位与标准）。
2、岗位资料中需要有《房屋交付期间陪同验房工作人员工作情况调查问卷》，客户验房完毕回来继续签字确认后，由工作人员指引业主对问卷进行填写。
（需对资料岗人员培训问卷内容及填写要求）。
验房岗：负责陪同客户验收，向客户做验房介绍及指引，记录客户所提问题，做返修登记，抄录水电表。
并指引客户到达下一岗位（再次返回资料填写岗）。
1、《保修服务卡》统一放置在这个岗位，陪同人员上门时带上去，并交给客户。
2、准备两书8套在验房岗，陪同人员上门时带上去，验房完毕或验房过程中客户有保修等疑问时，可以拿出来和客户介绍一下两书的功能，让客户放心，不交给客户。
万科金色家园成交客户购买理由分析(doc)-销售管理【管理资料】
金X家园成交客户购买理由分析报告提纲：定量分析一、背景二、客户购买理由整体分析（一）整体状况（二）分期分析（三）产品线分析（四）工作区域分析（五）职业分析（六）年龄分析定性分析一、背景：1、目的：为了进行消费者购买理由分析，从而促进下一阶段营销推广工作进行；2、抽样方法：电话普调3、样本量：本次对所有金色351组业主进行调查（截至7月16日），其中有效样本176组，％，可以代表整个样本的特征（注：其中一期业主150组，二期业主26组）二、客户购买理由整体分析：（一）整体状况由上图可以看出，占有53％比例的有效客户是因为万X的品牌而购买，说明万X的品牌已经深入人心，而且已经是促成购买的决定性因素，因此在品牌的推广和维护上我们应该加大力度。
万X物业一直以来都是客户对于万X最肯定的一项，因此以绝对优势占据第2位的位置；而对于性价比来说，客户们普遍的态度是：●不与关注，认为无所谓，因为有万X的品牌作为支撑；●认为不能物有所值，价格与性能比不能让其满意，主要反映在工程质量及物业服务上。
（二）分期分析1、一、二期样本比例关系二期85%2、一期分析：从一期客户的电话结果反馈中，可以看出品牌是其购买的最重要因素，性价比仍然是其最不关注的因素，其原因同整体分析结果趋同。
而物业也仍处于第二位的位置，其少于品牌的原因除了物业服务的不尽如人意外，一期业主大部分都还没有入住，因此还没有切身的感受。
3、二期分析纵观二期成交业主的电话反馈则与一期大不相同，其选择万X的最主要原因则是万X的物业服务，而对于品牌的推崇则稍显次之。
而居于第二位的则是品牌与物业，说明二期业主对于物业的关注已经超出我们的料想，因此物业品质的高低将直接影响这部分业主的口碑传播。
而相对于排在最后一位的性价比，则仍与一期趋同，但其原因与一期却大不相同，金色目前已经成交的二期客户中，有70%购买的是129、133的产品，而此部分客层应该说不是金色的主力客层，就其经济能力来看其3679-4279元的单价的确让其有些难以承受。
万科悦府案例分析(完整版)(1)
预留孔
设计及工艺细节分析
•相同的传统元素分别运用在 装饰灯具、花园门、水篦子上， 活泼而典雅，设计感十足。
设计及工艺细节分析
•外墙石材采用干挂法施工， 与湿贴法相比，具有抗变形、 抗开裂、耐久性好的优点。
挑檐、 滴水线
设计及工艺细节分析
窗楣、窗台、挑檐
•窗设置突出的窗台及窗楣， 露台及阳台的外沿、装饰柱均 设置挑檐，有效的防止了外墙 流挂的产生。 •下沉庭院四周顶部均设计了 挑檐及滴水线，下雨时雨水不 会污染墙面。 •配电箱设置在地下车库内， 不影响外立面美观。
•卫生间防水采用双重防水，距地 1.8M满涂高弹（丙稀酸）涂膜防水， 距地0.3M为聚氨酯防水；加强了防 水处理，节约了成本； •建筑门窗使用双层中空LOW-E玻璃， 提高了建筑节能性能的同时，也较好 的保证了别墅的私密性； •室内结构梁预中央空调穿线孔，为 业主后期安装提供便利，同时也为安 装时不对结构造成破坏提供了保障了。
蘑菇面与荔 枝面锈石的 搭配，层次 感、肌理感
丰富
设计及工艺细节分析
门禁系统与 信报箱结合，
做工精细
通气孔外罩
真劈开砖， 质感柔和， 采用专用粘 贴剂，不沟 缝，层次感
强
铝合金玻 璃栏杆， 做工精细， 连接件隐
蔽
设计及工艺细节分析
不锈钢燃 气立管
接口细节
卫生间防 水
设计及工艺细节分析
LOW-E玻璃
立面分析-赖特风格
赖特作品
悦府立面
北美民风淳朴、热情奔放，其建筑也都直来直往，质 朴而简洁，毫无欧式建筑的繁琐与矫揉造作。在悦府， 刚直的建筑线条、朴实无华的建筑造型，正是对美式 建筑的最佳传承，也是对根植于建筑中的民族文化的 致敬。
万科城市更新成都五个优秀案例
万科城市更新成都五个优秀案例万科城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，整体范围1.68平方公里，由成都市成华区人民政府和成华区万科街道办事处主导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造，以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，进一步活化空间与产业调整。
其中启动区位于万科－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积3.4万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。
开业以来项目累计接待600余次，共计3500人次的全国各界领导参观，央视新闻、新华社等国内权威媒体多次报道，获得第八届商业地产西南峰会-2020年度城市更新典范项目大奖。
万科城市更新已成为成都最具代表性的老城区活化名片，具体成果如下：（一）独创“EPC+O”2.0模式，共建共治共享万科城市更新项目强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导模式创新升级。
万科“策划、规划、设计、建设、运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合的打造方案受到成都市委主要领导认可，项目经验发成都全市领导班子学习。
在筹备阶段，万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。
在设计规划阶段，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和万科“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区，创成都第一。
同时坚持以人为本，充分考虑在地居民诉求，通过合理规划绕行路线解决停车问题，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。
万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P
Function Art 电插口
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入式收纳柜
第六节 装修标准2.6Βιβλιοθήκη 3 装修特色关注生活细节设计
第六节 装修标准
装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/㎡
实际装修价格约1000元/㎡
光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间
，保证主人私密性，符合上海人生
活习惯
次卧
玄关
第四节 户型分析
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高 速、沪金高速、北松公路
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境 交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
马莘专线
往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：15－25min
闵马线
闵行渡口往旗忠高尔夫球场方 向:05:45-17:30 发车间隔：11－15min
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道》
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
全国工商联
某市四方区精装个案分析
二、精装个案解读
♣个案二：万科城
部分区域精装效果·卫生间
➢地面采用大理石门槛和地砖； ➢墙壁采用壁砖，部分位置使用壁纸和玻璃；干区顶棚采用石膏板吊顶，湿区顶棚 采用铝扣板吊顶； ➢安装成品柜体、坐便器、面盆、浴缸、排气扇、沐浴龙头、毛巾架、镜子、散热器等。
二、精装个案解读
♣个案三：万科·蓝山
装修风格：现代简欧风格，主要体现高端项目的居 住品质感； 装修标准：万科B级装修标准，实际成本价在2000 元/㎡左右，对外报价2500元/㎡；全部精装；
●
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阳露台
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注： 黑色实点所示部分是装修所用材料的具体位置；
二、精装个案解读
♣个案二：万科城
部分区域精装效果·起居室
➢客厅和餐厅地面采用实木复合地板； ➢墙壁采用壁纸和背景墙(仅客厅）； ➢顶棚采用涂料和石膏板吊顶； ➢采用地暖设施取暖等。
二、精装个案解读
♣个案二：万科城
部分区域精装效果·卧室
●
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●（湿区）
注： 黑色实点所示部分是装修所用材料的具体位置；
二、精装个案解读
♣个案二：万科城
精装明细表（以万科城1.2期3#楼精装为例）
装修部分
门 窗 柜体 橱柜系统
清洁系统
用材
塑钢中空玻璃门 成品户内门 钢制入户门 塑钢中空玻璃窗 成品柜体 整体橱柜、水槽 抽油烟机 燃气灶 坐便器 面盆 浴缸 排气扇 沐浴龙头 毛巾架、卫生纸架 镜子
➢卧室地面采用实木复合地板； ➢墙壁采用壁纸，部分区域使用背景墙； ➢顶棚采用涂料； ➢门采用成品户内门，并安装成品柜体； ➢窗户采用塑钢中空玻璃窗； ➢采用地暖设施取暖等。
二、精装个案解读
【案例】碧桂园雅居乐万科案例分析26P
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【案例】碧桂园雅居乐万科案例分析 26P
•碧桂园凤凰城
▪ 凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 划、建设和配套。
▪ 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 射，小区商业向外拓展。
– 2002
别墅城市
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【案例】碧桂园雅居乐万科案例分析 26P
案例二--雅居乐凯茵新城
▪成功的关键因素：分期操作、明星配套、交通条件便捷、打造“生态新城” ▪与本项目的契合点：生态资源背景下的大盘开发 ▪可借鉴的成功经验：
分期推盘与配套协同：项目配套集中在前三年建设，与此同时凯茵新城分批推出精品靓 盘，树立项目高档次形象。待配套设施全部到位，再集中放盘，拔高项目容积率。
产品线搭配：丰富的产品线策略，对于大盘而言，可以最大程度的降低开发风险，从而 带来层次丰富的客户，满足不同层次客户的需求。
配套先行：配套先行，对于大规模综合性大盘开发而言，可以避免区域不成熟、配套不 完善等弱点，满足首期客户基本的生活配套服务需求。
价值提升点：凤凰城通过内部园林景观的打造、五星级酒店的设置，最大限度的提升了 整体物业的价值。价值提升点的打造，对于大盘的核心竞争力的重要性不言而喻。
【案例】碧桂园、雅居 乐、万科案例分析26P
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2020/10/30
【案例】碧桂园雅居乐万科案例分析 26P
案例一--碧桂园凤凰城
▪成功的关键因素：规模开发、配套先行、精确定位、“别墅城市”的概念 ▪与本项目的契合点：区域尚不成熟但渐成热点、规模大 ▪可借鉴的成功经验：
规模化开发：凤凰城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快速形成大型居住氛围 ，为片区的开发与后续配套带来人气，另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成 本。
万科金色家园、金域蓝湾、东海岸深度解析
万科温馨家园
地理位置：福田区香密湖与莲花西路 占地面积：2万平米 建筑面积：5.9万平米 发 展 商：深圳市万科房地产有限公司 卖 点：
–––– 水体园林 –––– 建筑立面 –––– 户型创新
瑞尔特---服务中国房地产
项 目 区 位 图
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
案例三：万科四季花城
解决方案
发力点
政府说/媒体说/专家说/同盟说/自己说
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
项目特色：
1、半成品房 2、双层中空玻璃、玻璃阳台 3、一梯六户，户户朝南 4、骑楼风格商业步行街 5、中国第一“泛会所” 6、色彩创新 引领时尚
万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
案例二：万科温馨家园
瑞尔特---服务中国房地产
万科金色家园、金域蓝湾、 东海岸、四季花城深度解析
瑞尔特---服务中国房地产
案例一：万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
万科金色家园
地理位置：深圳福田区莲花路 与景田路交汇 占地面积:28672.2平方米 建筑面积：约18万平方米 容积率：6.4 获奖情况：《深圳商报》《深圳晚报》2000-01深圳十大明星楼盘 《南方都是报》深圳十大品牌楼盘
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
110407万科金色里程案例报告
万科金色里程为高成本、低价值区域、小规模 项目
南京万科金色里程占地42317平米， 容积率2.0，为小规模项目； 2007年10月，万科通过35轮竞拍， 以3.12亿元获取南京金色里程项目， 楼面地价高达3687元/平米，成为片 区地王项目； 项目位于老城南，绕城高速以外， 区域市民认知度低，形象较差，属 城市低价值区域；
Text
万科金色里程
先期定位
万科金色城品
•城市主流产品（90㎡ 两房，115-135㎡三房 ）； •客户以地缘性、近距 离城市改善性、品质生 活追求者为主； •运用万科品牌优势及 产品打造，突破区域价 值。
市场
Text 客户 Text 项目
•客户：客户细分并聚焦 ，城市品质外溢型，青 年置业计划； •产品：创新小户型，提 升附加值，产品升级（ 70㎡两房、105㎡三房， 小复式）； •市场：变幻市场条件下 ，刚需永远是主力。
金色城品原计划 2008年下半年开 盘，受宏观经济及 2008年，项目定位 市场影响，项目开 为“万科金色城品” 始蛰伏，并考虑变 系列，主力户型90 更定位，加之09 ㎡两房，115-135 年初推出两栋房源 ㎡三房，新古典风 价格与速度均不理 格，并于5月份公 想，项目开始转 开售楼处； 型；
金色里程项目于 09年9月开始认筹， 09年11月第一次 开盘，至2010年9 月进入尾盘销售阶 段，期间实现价格 与速度的双丰收， 且价格逐步高企。 直接宣告了项目转 型的全面成功。
项目区域属老城南，距市中心绝对距离较近，紧 邻南绕城高速，大交通环境较好，项目南侧有秦 淮新河，远可观将军山，具有一定的景观资源；
本报告是严格保密的。
区域为外来人口聚集地，且城南多为乱坟岗，形 象较差，市民认知度低，加之区域不在重点规划 发展之列，区域价值较低。
万科金色领域案例分享
➢ 团购企业获得专属大客
户服务（上门推荐、绿色
签约通道、答谢会、团购
优惠）
团购
联系人 佘主任 韦慧萍 赵惠玲
职务 工会办公室主任 综合办公室科长 综合办公室主任
唐长福
外事办公室主任
危义忠
厂长助理
联系方式 139516**** 1895193**** 8566****
1360514****
1395160****
项目现场
接待中心
规划报批手续迟迟不能未完成 现场无强势展示 推广无法启动 销售物料无法发放……
眼看客户不断被分流，我们还是什么都没有，能说的仍 然只有——
万科！万科·金色领域！
现实困局：
动荡的 南京
纠结的 客户
纷乱的 竞争
陌生的 区域
无卖场 展示
聚焦问题
问题一：面对“南辕北辙”、“三无”（无物料、无推广、无展 示）客观条件，如何建立庞大客户基础？ 问题二：短兵相接，如何从激烈“贴身竞争”中血战突围？
贡献排名 渠道 成交量
所占比例
1 网络 54 28.13%
2 外拓 38 19.79%
认知渠道
3
4
5
6
7
8
短信 27 14.06%
现场咨询点 报纸 朋友介绍 工地围挡
16
15
15
10
8.33% 7.81% 7.81% 5.21%
老带新 7
3.65%
9 路过
6 3.13%
10 红动
2 1.04%
11 大牌
0
认筹量 来访量 来电量
11.5 117 13
8
11.6 16 28 15
11.7 1 10 38
金色乐府二标段工程质量策划书
目录第一节质量保证体系 (3)1、工程概况 (3)2、质量管理目标 (4)3、管理组织机构及主要职责 (4)第二节质量保证措施 (9)1、保证材料质量 (9)2、施工机具正常及计量器具的有效性 (9)3、严格执行施工及验收标准、规程、规范 (10)4、严格执行三级质量检验制度 (11)5、坚持施工全过程的质量监控 (12)第三节成品保护措施 (14)1、成品保护组织机构 (14)2、成品保护范围 (16)3、成品保护制度 (16)4、成品保护措施 (16)第四节质量控制程序 (29)1、分项工程质量控制流程图 (29)2、分部工程质量控制流程图 (30)第五节预防质量通病措施 (36)1、质量通病原因分析及管理对策 (36)2、质量通病控制程序 (39)3、质量通病防治措施 (39)第六节为确保质量所采取的检测试验手段和措施 (62)1、材料检测和试验 (62)金色乐府二标段质量策划书第一节质量保证体系1、工程概况工程名称：金色乐府二标段工程地点：成都市成华区建设路东郊音乐公园建设单位: 成都传媒文化置业有限公司设计单位:四川众恒建筑设计有限责任公司地勘单位：中国建筑西南勘察设计研究院有限公司监理单位：四川省城市建设监理有限公司总承包单位：四川省晟茂建设有限公司总建筑面积：约12万平方米结构类型：钢筋砼框架-剪力墙结构建筑概况：金色乐府二标段共12个流水段,共4栋高层和局部配套多层组成.每个分区由地下室两层、地上多层建筑物组成。
本施工单位施工施工2#、3#住宅楼及12＃、13＃楼商业裙楼,施工区段为除9区、10区、11区以外的施工区域。
其中2#住宅楼为37层，3#楼住宅为39层,层高均为2。
9米.承包范围：主体结构及电气安装初装施工临水临电布置情况：场地平场工作建设方正在进行。
同建设现场勘察协商后达成共识，施工主干道主要采用342路终点站的停车场作为今后材料及设备运输主干道，目前路基铺设已基本完成。
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【金色乐府户型分布】
89平
77平
89平
7#
6#
该项目首批次推出6#、7#号楼共计448套房源，主要以89平套 三产品为主，占比达到50%
6#楼为2梯4户，110平和140平套三套四，可实现双面观景
7#楼为4梯8户，为77平和89平套二套三，临规划道路
89平套三是该项目主力户型和去化户型，110平套四去化相对 较好
89平
110 平 140 平
140
平
110
平
89 ㎡变99 ㎡套三单卫 赠送率11%
【万科金色乐府】
三、金色乐府推广主题
➢该项目以金色作为推广基调，同时释放项目节点信息，推广主线较为清晰。 ➢开盘前期主打其项目东郊记忆、东二环等价值点，临近开盘释放“89万买89平精装三房”，主 打价格信息。 ➢总体来看，该项目推广主题为“东二环、东郊记忆旁”，与本案“东一环新华公园旁”推广主题 相似。
四、去化情况分析
万科金色乐府个案分析
思源经纪 2013.12.27
一、项目基本概况 二、项目推售节奏 三、项目推广跟踪 四、项目去化分析 五、项目客户分析 六、项目整体总结
一、金色乐府基本概况
占地面积 建面
75亩 20万平
➢大型城市商业综合体项目，周边规划配套较为完善， 临东郊记忆公园，规划配套成形周期相对较长。
教育：金起点幼儿园、建设路小学、成华实验小学、 成都市实验中学、成都理工大学、电子科技 大学
医院：第六人民医院、成华区人民医院、四川大学 华西口腔医院东区门诊部、华川医院等
银行：交通银行、建设银行、工商银行、中信银行、 招商银行等
二、金色乐府推售节奏
价格口径：对比 周边保利康桥、 太阳公元项目
价格口径： 12500元/平
➢项目规划：项目占地144.14亩，规划建筑面积约476406 m2，其中
住宅约200280m2，商业276126m2，计划投资19.5亿元，拟修建集高 档住宅、写字楼、高端商场及城市精英SOHO为一体的大型城市综合体 项目。
车位
1:1.1
物业公司 成都万科物业有限公司
建筑类别
高层
装修状况 精装（标准：1600-2000）
进场后该项目推广较少，主 要有行销、路名牌、灯箱等， 主要依靠项目自身规模、万 科品牌吸引地缘性来访，累 计办卡1200组。
临近开盘大规模推广，站台 风暴100块、户外桁架5个， 行销40人，推广力度较大， 截止开盘前累计收取存单近 400余组。
➢总体来看，该项目自拿地到开盘周期为1年，其晒客动作为 乐卡办理、乐卡升级（团购申请）、 存单排号；其晒客节点相对较少，且后期存单进行排号对客户意向度把控不足，导致其开盘排号 转化率仅45%。
价格口径：12000元/ 平，低于金域蓝岸价
格
7 月项目打围， 2012年10月拿地月 行销开始办卡 9月26日正式亮相
10月1日样板 间开放，乐卡
12月7日 存单排号
升级
蓝岸存单客户收口
12月21日 正式开盘
进场前期主要推广渠道为 行销、社区巡展，通过办 理乐卡进行收口；前期累 计办理乐卡500余张
➢从该项目蓄客量来看，该项目来访主要依靠自然来访，其自身规模、万科品牌影响力对地缘性客户具有较强 吸附，同时其来访量与其价格释放口径有一定关系。 ➢从该项目释放的价格口径来看，前期释放口径对比区域高端代表性项目，后期样板间开放后释放12500元/平 均价，客户热情较高，后期在蓝岸项目蓄客期间，再次释放口径低于蓝岸项目12000元/平价格，低价口径释放 促进客户热情，同时降低了客户心理价格预期，导致后期排号收口不佳，开盘两次延迟。
7#6号房
39
33
12450
111
7#7号房
39
29
12400
111
6#3号房
36
套三双卫
110
124
11
13000
143
6#4号房
36
19
12800
140
6#1号房
38
套四双卫
140
153
10
13100
180
6#2号房
38
9
13600
187
总计
413
182
12100
去化率
32% 46% 46% 43% 23% 85% 74% 31% 53% 26% 24%
容积率 楼层状况 建筑形态 梯户比 绿化率
公摊 交房时间 开发商 物业管理
公司 开盘时间
4.0 37、40层
高层 2T4、4T8
40% 15% 2016年 成都传媒文化置业有限公司 成都万科物业有限公司 预计2013年12月
➢项目背景： 2012年10月成都传媒以楼面地价2422元/ m2取得东郊
记忆三期144.14亩土地，2013年1月传媒与万科签订股权转让协议，传 媒出让60%股权与万科。双方共同打造此项目，即万科东区音乐公园项 目（住宅案名金色乐府、商业案名万科音乐广场）。
金色乐府去化情况分析
套型
建筑面积 实得面积 （平） （平）
位置
供应套数
去化套数
实现单价 （元/平）
实现总价（万）
7#1号房
37
12
11346
87
套二
77
84
7#8号房39源自181234095
7#3号房
35
16
10990
98
7#4号房
37
16
11049
99
套三单卫
89
99
7#5号房
39
9
12362
110
44%
项目累计推出6#、7#号楼共计413套房源，开盘当日去化182套，整体实现均价 12100元/平，其中套二产品推出74套，去化30套，实现均价11890元/平；套三单 卫产品推出289套，去化103套，实现均价12100元/平；套四产品推出148套，去化 49套，实现均价13200元/平。
现场优惠：按揭5.5%+15000，一次性7%+15000
配合周边的商业氛围，项目自带大体量的 商业、写字楼及SOHO再配合东郊记忆创意产 业园这一高端优雅的氛围。万科抱着势必要将 延续建设路的繁华继续到底的姿态再次发力城 东。
区位配套分析
周边公园众多，配套较为成熟，是城东未来较为理想的居住板块
公园：东郊记忆公园、沙河公园、东区音乐公园、 新华公园
商场： SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千集、万象 城
区位价值分析
建设路东区音乐公园区域已被广泛认可，逐渐成为成都新名片
项目紧邻的建设路板块从2007年起就开始 呈现出了蓬勃的发展力，伊藤、SM广场的开业 运营，万科金域蓝湾、龙湖三千里、首创国际 城等项目的热销，均对区域住宅价值进行了明 显的提升，建设路用了六年时间，已经成为集 住宅、商业双管齐下的区域中心 。