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配合周边的商业氛围，项目自带大体量的 商业、写字楼及SOHO再配合东郊记忆创意产 业园这一高端优雅的氛围。万科抱着势必要将 延续建设路的繁华继续到底的姿态再次发力城 东。
区位配套分析
周边公园众多，配套较为成熟，是城东未来较为理想的居住板块
公园：东郊记忆公园、沙河公园、东区音乐公园、 新华公园
商场： SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千集、万象 城
7#6号房
39
33
12450
111
7#7号房
39
29
12400
111
6#3号房
36
套三双卫
110
124
11
13000
143
6#4号房
36
19
12800
140
6#1号房
38
套四双卫
140
153
10
13100
180
6#2号房
38
9
13600
187
总计
413
182
12100
去化率
32% 46% 46% 43% 23% 85% 74% 31% 53% 26% 24%
金色乐府去化情况分析
套型
建筑面积 实得面积 （平） （平）
位置
供应套数
去化套数
实现单价 （元/平）
实现总价（万）
7#1号房
37
12
11346
87
套二
77
84
7#8号房
39
18
12340
95
7#3号房
35
16
10990
98
7#4号房
37
16
110百度文库9
99
套三单卫
89
99
7#5号房
39
9
12362
110
➢从该项目蓄客量来看，该项目来访主要依靠自然来访，其自身规模、万科品牌影响力对地缘性客户具有较强 吸附，同时其来访量与其价格释放口径有一定关系。 ➢从该项目释放的价格口径来看，前期释放口径对比区域高端代表性项目，后期样板间开放后释放12500元/平 均价，客户热情较高，后期在蓝岸项目蓄客期间，再次释放口径低于蓝岸项目12000元/平价格，低价口径释放 促进客户热情，同时降低了客户心理价格预期，导致后期排号收口不佳，开盘两次延迟。
【金色乐府户型分布】
89平
77平
89平
7#
6#
该项目首批次推出6#、7#号楼共计448套房源，主要以89平套 三产品为主，占比达到50%
6#楼为2梯4户，110平和140平套三套四，可实现双面观景
7#楼为4梯8户，为77平和89平套二套三，临规划道路
89平套三是该项目主力户型和去化户型，110平套四去化相对 较好
89平
110 平 140 平
140
平
110
平
89 ㎡变99 ㎡套三单卫 赠送率11%
【万科金色乐府】
44%
项目累计推出6#、7#号楼共计413套房源，开盘当日去化182套，整体实现均价 12100元/平，其中套二产品推出74套，去化30套，实现均价11890元/平；套三单 卫产品推出289套，去化103套，实现均价12100元/平；套四产品推出148套，去化 49套，实现均价13200元/平。
现场优惠：按揭5.5%+15000，一次性7%+15000
进场后该项目推广较少，主 要有行销、路名牌、灯箱等， 主要依靠项目自身规模、万 科品牌吸引地缘性来访，累 计办卡1200组。
临近开盘大规模推广，站台 风暴100块、户外桁架5个， 行销40人，推广力度较大， 截止开盘前累计收取存单近 400余组。
➢总体来看，该项目自拿地到开盘周期为1年，其晒客动作为 乐卡办理、乐卡升级（团购申请）、 存单排号；其晒客节点相对较少，且后期存单进行排号对客户意向度把控不足，导致其开盘排号 转化率仅45%。
价格口径：12000元/ 平，低于金域蓝岸价
格
7 月项目打围， 2012年10月拿地月 行销开始办卡 9月26日正式亮相
10月1日样板 间开放，乐卡
12月7日 存单排号
升级
蓝岸存单客户收口
12月21日 正式开盘
进场前期主要推广渠道为 行销、社区巡展，通过办 理乐卡进行收口；前期累 计办理乐卡500余张
教育：金起点幼儿园、建设路小学、成华实验小学、 成都市实验中学、成都理工大学、电子科技 大学
医院：第六人民医院、成华区人民医院、四川大学 华西口腔医院东区门诊部、华川医院等
银行：交通银行、建设银行、工商银行、中信银行、 招商银行等
二、金色乐府推售节奏
价格口径：对比 周边保利康桥、 太阳公元项目
价格口径： 12500元/平
万科金色乐府个案分析
思源经纪 2013.12.27
一、项目基本概况 二、项目推售节奏 三、项目推广跟踪 四、项目去化分析 五、项目客户分析 六、项目整体总结
一、金色乐府基本概况
占地面积 建面
75亩 20万平
➢大型城市商业综合体项目，周边规划配套较为完善， 临东郊记忆公园，规划配套成形周期相对较长。
区位价值分析
建设路东区音乐公园区域已被广泛认可，逐渐成为成都新名片
项目紧邻的建设路板块从2007年起就开始 呈现出了蓬勃的发展力，伊藤、SM广场的开业 运营，万科金域蓝湾、龙湖三千里、首创国际 城等项目的热销，均对区域住宅价值进行了明 显的提升，建设路用了六年时间，已经成为集 住宅、商业双管齐下的区域中心 。
容积率 楼层状况 建筑形态 梯户比 绿化率
公摊 交房时间 开发商 物业管理
公司 开盘时间
4.0 37、40层
高层 2T4、4T8
40% 15% 2016年 成都传媒文化置业有限公司 成都万科物业有限公司 预计2013年12月
➢项目背景： 2012年10月成都传媒以楼面地价2422元/ m2取得东郊
记忆三期144.14亩土地，2013年1月传媒与万科签订股权转让协议，传 媒出让60%股权与万科。双方共同打造此项目，即万科东区音乐公园项 目（住宅案名金色乐府、商业案名万科音乐广场）。
➢项目规划：项目占地144.14亩，规划建筑面积约476406 m2，其中
住宅约200280m2，商业276126m2，计划投资19.5亿元，拟修建集高 档住宅、写字楼、高端商场及城市精英SOHO为一体的大型城市综合体 项目。
车位
1:1.1
物业公司 成都万科物业有限公司
建筑类别
高层
装修状况 精装（标准：1600-2000）
三、金色乐府推广主题
➢该项目以金色作为推广基调，同时释放项目节点信息，推广主线较为清晰。 ➢开盘前期主打其项目东郊记忆、东二环等价值点，临近开盘释放“89万买89平精装三房”，主 打价格信息。 ➢总体来看，该项目推广主题为“东二环、东郊记忆旁”，与本案“东一环新华公园旁”推广主题 相似。
四、去化情况分析
区位配套分析
周边公园众多，配套较为成熟，是城东未来较为理想的居住板块
公园：东郊记忆公园、沙河公园、东区音乐公园、 新华公园
商场： SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千集、万象 城
7#6号房
39
33
12450
111
7#7号房
39
29
12400
111
6#3号房
36
套三双卫
110
124
11
13000
143
6#4号房
36
19
12800
140
6#1号房
38
套四双卫
140
153
10
13100
180
6#2号房
38
9
13600
187
总计
413
182
12100
去化率
32% 46% 46% 43% 23% 85% 74% 31% 53% 26% 24%
金色乐府去化情况分析
套型
建筑面积 实得面积 （平） （平）
位置
供应套数
去化套数
实现单价 （元/平）
实现总价（万）
7#1号房
37
12
11346
87
套二
77
84
7#8号房
39
18
12340
95
7#3号房
35
16
10990
98
7#4号房
37
16
110百度文库9
99
套三单卫
89
99
7#5号房
39
9
12362
110
➢从该项目蓄客量来看，该项目来访主要依靠自然来访，其自身规模、万科品牌影响力对地缘性客户具有较强 吸附，同时其来访量与其价格释放口径有一定关系。 ➢从该项目释放的价格口径来看，前期释放口径对比区域高端代表性项目，后期样板间开放后释放12500元/平 均价，客户热情较高，后期在蓝岸项目蓄客期间，再次释放口径低于蓝岸项目12000元/平价格，低价口径释放 促进客户热情，同时降低了客户心理价格预期，导致后期排号收口不佳，开盘两次延迟。
【金色乐府户型分布】
89平
77平
89平
7#
6#
该项目首批次推出6#、7#号楼共计448套房源，主要以89平套 三产品为主，占比达到50%
6#楼为2梯4户，110平和140平套三套四，可实现双面观景
7#楼为4梯8户，为77平和89平套二套三，临规划道路
89平套三是该项目主力户型和去化户型，110平套四去化相对 较好
89平
110 平 140 平
140
平
110
平
89 ㎡变99 ㎡套三单卫 赠送率11%
【万科金色乐府】
44%
项目累计推出6#、7#号楼共计413套房源，开盘当日去化182套，整体实现均价 12100元/平，其中套二产品推出74套，去化30套，实现均价11890元/平；套三单 卫产品推出289套，去化103套，实现均价12100元/平；套四产品推出148套，去化 49套，实现均价13200元/平。
现场优惠：按揭5.5%+15000，一次性7%+15000
进场后该项目推广较少，主 要有行销、路名牌、灯箱等， 主要依靠项目自身规模、万 科品牌吸引地缘性来访，累 计办卡1200组。
临近开盘大规模推广，站台 风暴100块、户外桁架5个， 行销40人，推广力度较大， 截止开盘前累计收取存单近 400余组。
➢总体来看，该项目自拿地到开盘周期为1年，其晒客动作为 乐卡办理、乐卡升级（团购申请）、 存单排号；其晒客节点相对较少，且后期存单进行排号对客户意向度把控不足，导致其开盘排号 转化率仅45%。
价格口径：12000元/ 平，低于金域蓝岸价
格
7 月项目打围， 2012年10月拿地月 行销开始办卡 9月26日正式亮相
10月1日样板 间开放，乐卡
12月7日 存单排号
升级
蓝岸存单客户收口
12月21日 正式开盘
进场前期主要推广渠道为 行销、社区巡展，通过办 理乐卡进行收口；前期累 计办理乐卡500余张
教育：金起点幼儿园、建设路小学、成华实验小学、 成都市实验中学、成都理工大学、电子科技 大学
医院：第六人民医院、成华区人民医院、四川大学 华西口腔医院东区门诊部、华川医院等
银行：交通银行、建设银行、工商银行、中信银行、 招商银行等
二、金色乐府推售节奏
价格口径：对比 周边保利康桥、 太阳公元项目
价格口径： 12500元/平
万科金色乐府个案分析
思源经纪 2013.12.27
一、项目基本概况 二、项目推售节奏 三、项目推广跟踪 四、项目去化分析 五、项目客户分析 六、项目整体总结
一、金色乐府基本概况
占地面积 建面
75亩 20万平
➢大型城市商业综合体项目，周边规划配套较为完善， 临东郊记忆公园，规划配套成形周期相对较长。
区位价值分析
建设路东区音乐公园区域已被广泛认可，逐渐成为成都新名片
项目紧邻的建设路板块从2007年起就开始 呈现出了蓬勃的发展力，伊藤、SM广场的开业 运营，万科金域蓝湾、龙湖三千里、首创国际 城等项目的热销，均对区域住宅价值进行了明 显的提升，建设路用了六年时间，已经成为集 住宅、商业双管齐下的区域中心 。
容积率 楼层状况 建筑形态 梯户比 绿化率
公摊 交房时间 开发商 物业管理
公司 开盘时间
4.0 37、40层
高层 2T4、4T8
40% 15% 2016年 成都传媒文化置业有限公司 成都万科物业有限公司 预计2013年12月
➢项目背景： 2012年10月成都传媒以楼面地价2422元/ m2取得东郊
记忆三期144.14亩土地，2013年1月传媒与万科签订股权转让协议，传 媒出让60%股权与万科。双方共同打造此项目，即万科东区音乐公园项 目（住宅案名金色乐府、商业案名万科音乐广场）。
➢项目规划：项目占地144.14亩，规划建筑面积约476406 m2，其中
住宅约200280m2，商业276126m2，计划投资19.5亿元，拟修建集高 档住宅、写字楼、高端商场及城市精英SOHO为一体的大型城市综合体 项目。
车位
1:1.1
物业公司 成都万科物业有限公司
建筑类别
高层
装修状况 精装（标准：1600-2000）
三、金色乐府推广主题
➢该项目以金色作为推广基调，同时释放项目节点信息，推广主线较为清晰。 ➢开盘前期主打其项目东郊记忆、东二环等价值点，临近开盘释放“89万买89平精装三房”，主 打价格信息。 ➢总体来看，该项目推广主题为“东二环、东郊记忆旁”，与本案“东一环新华公园旁”推广主题 相似。
四、去化情况分析