工程岗位应知应会

有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。
② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有 计划地将设备停止运行，进行维护保养。
应做好以下工作：
彻底内外清扫、擦洗、疏通；
检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；
检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。
二是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到 最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： （1）初期投资费用管理
在购置设备时，应综合考虑以下因素： ① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 ③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。
（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及
外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使 用，进行强制保养。
（2）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种：
① 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在 班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中
• •
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设 备安全运行的保证。
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④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护 航的作用。
④ 设备的寿命。
⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 ⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。
（2）运行成本管理 ① 能源消耗的经济核算。 ② 操作人员的配置。 ③ 维修费用的管理。
3、物业设备维修管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热 、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。
• 1、物业设备基础资料的管理
• 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、 条例、规程、标准等强制性文件。
• （1）设备原始档案
• • • ① 设备清单或装箱单 ② 设备发票 ③ 产品质量合格证明书 ④ 开箱验收报告 ⑤ 产品技术资料 ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告
物业设备是否完好的标准为： ①零部件完整齐全
②设备运转正常
③设备技术资料及运转记录齐全
④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象
⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
二、物业设备管理的内容
•
物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产（设备）管理和工程资料 的管理等
更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
• 2、物业设备管理的意义
• 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备
的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
•
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管理、使用好物业设备、设施有以下几个 方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了 有力保障。
• 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，
具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及 通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服
务的有机组成部分。
• • 注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备 是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、
物业设备设施管理基础
人事行政部
人事行人政政部
13年1月
2013年1月
正荣物业设备管 理专题培训
由于我部工程人员对设备设施管理经 验不足，不知道怎样 管理，也不知道管理些什么，因此我们组织此次专题培训，希 望对提高大家的设备设施管理水平有一定的帮助。
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一、物业设备管理的意 义和目标
1．物业设备概述 -----什么是物业设备设施呢？
种，必须严格要求持证才能上岗。
③ 加强维护保养工作。
④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验， 确保灵敏可靠。 ⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态 下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析 ⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放
• 设备原始档案包括
（2）设备技术资料
① 设备卡片 ② 设备台账 设备技术资料包括 ③ 设备技术登录簿
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④ 竣工图
⑤ 系统资料
（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、 规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理
物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设 备经济运行管理两部分。 （应取得两个方面的成果）： 一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 ① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 ② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工
•
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
• 3、物业设备管理的目标
• 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技
术基础。
• 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的 利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 • 衡量物业设备管理质量的两个指标： • • A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％；
（3）设备的点检
• 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，
也可以随机检查。
• 设备的点检包括日常点检及计划点检。 • 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运
行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞