最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件司法解释解析

• 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不 承担经营风险，只分配固定数量房屋的 ，则该 合作开发合同应认定为房屋买卖合同。 相应的法律后果： 被认定为房屋买卖合同会影响和改变合作开 发的收益测算，且可能导致房屋买卖合同无法 履行或难以履行等等。
• 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不 承担经营风险，只收取固定数额货币的 ，则该 合作开发合同应认定为借款合同。 相应的法律后果： 被认定为借款合同可能导致借款合同无效， 且利息收益被上缴。
应区分两种不同情况对待： 1、在司法解释出台之前签署《土地出让合同》 的，作为历史遗留问题，经市、县人民政府土地 管理部门追认的，合同有效，可以继续履行。 2、在司法解释出台之后签署《土地出让合同》 的，合同一律无效，开发区管委会应返还已支付 的土地款。
土地使用权出让合同的标的物： 土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设 性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权， 更不包括集体土地使用权。
第一部分 关于土地使用权出让合同纠纷的处理
土地使用权出让的主体： 只能是市、县人民政府，土地使用权出让合 同的订立与履行则由市、县人民政府的土地管理 部门具体负责。 特别注意： 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立 的土地使用权出让合同，应当认定无效。
特别提示： 已经与开发区管委会签订土地出让合 同，甚至支付了相应土地款如何处理？
第二部分 土地使用权转让合同纠纷
土地使用权转让合同的主体： 土地使用权出让是土地管理部门代表国家出 让土地使用权的行为，而土地使用权转让是土地 使用权人转让土地使用权。
特别提示： “一地二卖”或“一地数转”如何处理？ 在实践操作中经常会遇到，土地使用权人作 为转让方就同一出让土地使用权与数个受让方订 立数个转让合同。而数个受让方均要求履行合 同，该如何处理呢？
特别注意： 合作开发房地产中，经常会出现一方提供土 地或者提供资金但不承担经营风险，只收取固定 利益或分配房屋等形式，这样的做法与合作开发 房地产确定的共享利润、共担风险是相违背的， 因此会导致不同的法律后果，具体如下：
• 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事 人不承担经营风险，只收取固定利益的，则该合 作开发合同应认定为土地使用权转让合同。 相应的法律后果： 被认定为土地使用权转让合同可能会导致因土 地不具备转让条件而转让合同无效、因土地转让 而产生高额的税费、需要补办相应的转让手续等 等。
最高人民法院关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件司法解释 解 析
法律事务部
实施时间： 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用 权合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2005年 8月1日起施行。
Hale Waihona Puke Baidu
主要体系及内容：
司法解释共28条，主要包括3个方面内容： • 关于土地使用权出让合同纠纷的处理； • 关于土地使用权转让合同纠纷的处理； • 关于合作开发房地产合同纠纷的处理。
按以下情形分别处理：
1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，享有 优先履行合同的权利； 2、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占 有投资开发土地的受让方，享有优先履行合同的权利； 3、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有 投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方，享有优 先履行合同的权利； 4、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方，享有 优先履行合同的权利。
划拨土地的转让要求
划拨土地的转让必须经有批准权的人民政府批准， 否则土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使 用权的，转让合同无效。
特别提示： 就划拨土地签订的《土地使用权转让合同》 未经人民政府批准，如何处理？
《土地使用权转让合同》经市、县人民政府土 地管理部门追认的，并办理土地使用权出让手续 的，合同有效，可以继续履行。
合作开发主体要求： • 合作开发房地产合同的合作方至少应有一方具备 房地产开发经营资质，否则合作开发合同无效。 • 合作双方均不具备房地产开发经营资质的，通过 合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发 企业的（即通常所说的项目公司），则合作开发 合同有效。
划拨土地的合作开发 • 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以 划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开 发房地产的，则合作开发合同无效。 • 订立合同时未未经有批准权的人民政府批准，但 事后补办批准手续的，应当认定合同有效。
• 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不 承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房 屋的 ，则该合作开发合同应认定为房屋租赁合 同。 相应的法律后果： 被认定为房屋租赁合同可能导致租赁合同无 效、无法履行或难以履行等等。
谢 谢！
以协议方式出让土地如何确定土地出让金？ 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让 的土地使用权，土地使用权出让金不得低于订立 合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的， 否则该价格条款无效。
受让人改变土地用途的法律后果： • 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政 主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的 土地用途，应按变更后土地用途的土地出让金标 准调整土地出让金的。 • 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地 用途，出让方有权解除合同，收回土地。
第三部分 合作开发房地产合同纠纷
合作开发房地产合同，是指当事人订立的以 提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共 享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的 协议。
特别注意： • 合作开发必须是共同投资，共享利润、共担风险 的合作开发。因此，不进行投资、或者不承担亏损 只享有利润的保底投资，均不属于合作开发。 • 司法解释不再将“共同经营”作为认定合作开发的 必要条件， 经营完全可以由一方负责。