房地产开发企业成本核算会计实务

房地产开发企业成本核算会计实务

开发成本（一）土地征用及拆迁补偿费（二）前期工程费

（三）整体建筑安装工程（四）基础设施费

（五）公用配套设施

（六）开发间接费用

（一）土地征用及拆迁补偿费

1.土地出让金项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。

2.土地整

治费

大市政配套费及其它土地整治费用

3.土地转

让费

土地转让费及转让、变更登记等手续费

4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、回迁房建造支出等。

5.土地税

费

缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途的费用支出等（二）前期工程费

1.咨询评估费可行性研究费；公证费及规划、交通、环境评估费和市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用

2.勘探、设计费

规划设计费方案招标费、规划设计模型制作费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、环境施工图设计费

施工图

设计费

主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费等

勘测丈量费包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

其他设

计费

临时道路的设计，临时用电的规划设计、临时围板设计费3.报批报建费

政府报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金（或墙改专项基金）、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费及其它报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、住房转让手续费等。

增容费包括水、电、煤气、热力等增容费

（六）开发间接费

1.资本化利息为房地产开发借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入

2.物业完善费按有关规定应付的物业前期开办费、其他专项基金等。委托物业代管已竣工房屋的物业费、水电费

3.后期维修费工程竣工验收后由开发商承担的各项维修费用

4.工资现场管理部门人员的工资、奖金、津贴

5.福利费现场管理部门人员工资总额的一定比例14%提取的职工福利费及1.5%的职工教育费

6.办公费现场管理部门人员办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议等费用

7.差旅费现场管理部门人员差旅费

8.交通费现场管理部门人员交通费

9.业务招待费现场管理部门人员业务招待费

10.通讯费

11.折旧费为项目开发使用的固定资产提取的折旧费

12.水电费现场管理部门人员耗用的水电费

13.租赁费为开发房地产项目而租用的办公室租赁费

（一）“开发成本”账户

核算房地产开发过程中所发生的各项费用，该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如：开发成本—房屋开发

开发成本—土地开发

★“土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费”

1.单独核算土地的开发成本；

2.土地开发费用直接计入房屋开发成本；

第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本转入房屋开发成本。会计分录如下：借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

14. 3月15日拍得北京市海淀区太平庄路土地120.6亩（80404平方米），该地块已七通一平，土地出让金54674 7336元，出让金含城市基础设施配套费，应支付契税1640 2420.08元（546747336×3%），印花税273374元（546747336×0.5‰），土地出让金首付2733 73668元，7月15日前支付其余出让金。

借：开发成本—土地开发成本

—自用土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费 56314 9756.10

管理费用—印花税27 3374

贷：应付账款—北京市土地资源局27337 3668

银行存款29004 9462.1

15. 3月20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设计合同，合同金额320021.3元合同签订时支付设计费30%，96484.80元，取得勘查设计报告时支付223536.47元。

借：预付账款—勘察设计院96484.8

贷：银行存款96484.8

16. 3月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报，经监理和预算合同部审查签字同意，

（住宅区）（1-6号楼）—土地征用及拆迁

补偿费147362820.48

（7-10号楼）—土地征用及拆迁补偿费

239500490.40

（社区商业用房）—土地征用及拆迁补偿

费14363287.58

贷：开发成本—土地开发成—自用土地开

发成本—土地征用及拆迁补偿费 563149756.10

70.配套设施费用分配

面积125468 36076 32832 53360 3200

成本882677

.51

253797

.57

230975.

77

375391

.91

22512.

26

借：开发成本—房屋开发成本—商品房屋（商务写字楼）—基础设施253797.57 （住宅区）（1-6号楼）—基础设施 230975.77

（7-10号楼）—基础设施375391.91

（社区商业用房）—基础设施22512.26 贷：开发成本—房屋开发成本—配套设施882677.51

71.市政公共配套设施费分配

市政配套设施商务写字

楼

1-6号楼7-10号楼商业用房

面

积

125468 36076 32832 53360 3200

成

本

119000 34216.25 31139.48 50609.24 3035.04

借：开发成本—房屋开发成本—商品房屋

（商务写字楼）—公用配套设施34216.25