房地产项目开发流程总体框架 PPT
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房地产项目开发流程总体框架 PPT
出让地块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段
入住及物业 管理阶段
3.1.2.2每一个环节的办理细则
3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让 的方式：
6、施工图设计审查合格书及报告√（图审中心） 7、建筑工程消防设计审核意见书（消防队） 8、地质勘察报告及合同√（单位资质证书复印件）
9、设计合同（设计单位资质证书复印件）√
10、施工合同、分包合同√（资质、分包资质、项目经理
携带相关资料 交建设工程质量监督站审查
证书、管理人员上岗证书原件及复印件） 11、监理合同√（资质及人员配备，其中人员：总监授权 书、见证取样员授权书、资格证书及相关各专业工程师资
• 1、申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请 书；
•
2、受理：市场股出具受理通知书或5
日内一次性告知需补充材料；
• 资料；
3、初审：市场股初审开发企业提交的
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段
入住及物业 管理阶段
3.1.2.2每一个环节的办理细则
3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让 的方式：
6、施工图设计审查合格书及报告√（图审中心） 7、建筑工程消防设计审核意见书（消防队） 8、地质勘察报告及合同√（单位资质证书复印件）
9、设计合同（设计单位资质证书复印件）√
10、施工合同、分包合同√（资质、分包资质、项目经理
携带相关资料 交建设工程质量监督站审查
证书、管理人员上岗证书原件及复印件） 11、监理合同√（资质及人员配备，其中人员：总监授权 书、见证取样员授权书、资格证书及相关各专业工程师资
• 1、申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请 书；
•
2、受理：市场股出具受理通知书或5
日内一次性告知需补充材料；
• 资料；
3、初审：市场股初审开发企业提交的
房地产项目开发流程(ppt 40页)
7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资
金证明。
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二、 规划设计阶段
1、区域商场调研
12
2、项目定位
13
房地产项目开发流程：规划设计阶段
14
房地产项目开发流程：规划设计阶段
15
房地产项目开发流程：开工开盘阶段
16
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
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房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
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谢谢大家！
40
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房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
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房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
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房地产项目开发流程：开工开盘阶段 （续）
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房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
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房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
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房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
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房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
土地初判：
1）了解地块的上市方式和土地款 2）了解当地的建安成本、政府收费项目 和具体情况； 3）了解当地的房地产市场现状；
土地深判：
1）可行性研究报告（现状图四份\项目最 各定们、成本测算：针对多个方案进行初 步成本测算、利润率分析及比选、开发周 期及付款计划、项目方案的确定、现金流 测算6源自一、获取土地使阶段4
可行性研究按5个步骤进行
(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;
(2)市场调查研究;
(3)方案选择与优化;
(4)财务评价和经济评价;
(5)编制可行性研究报告。
集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入
前期开发阶段。
5
一、土地获取阶段
土地信息的收集：
房地产项目开发流程PPT页
程 建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审 意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供
序 水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项 目的招标总体方案；
⑤公司的资质证明。
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项 （3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土
的 地使用权出让金的行为。
取
征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报
得 请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等 依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
程
序
土 一、概述—拆迁
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施
程 委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 序 （国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项
目
（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处
立
（2）申报资料：
项
①书面申请 ②提供资金落实证明
过
③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报
程 告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目
权 ①.国家机关用地和军事用地；
的
②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
取 ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说， 可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房
得 项目建设用地。
程
序
土 二、实施程序 2.国有土地使用权出让手续的办理
房地产项目 开发流程
房地产项目开发流程PPT课件
2、业务主导部门
城市公司职能部门及项目部
3、工作流程
工规证
Hale Waihona Puke 开工施工许可证开盘
竣工验收 综合验收
交付
主体封顶
4、各部门工作分工及重点事项
（1）项目部：现场管理、参与总包监理等各类合作单位的招标、满足各个开 发节点实现的进度要求 （2）城市公司成本管理部：目标成本管理、动态成本监控、主导总包监理等 各类合作单位的招标。
综述
取得合适的土地是项目成功的基础，错误的判断将给项 目带来致命的伤害，土地获取阶段的工作是公司经营能力的重 要体现。我们应该明确产品发展的重点，进而确定土地拓展的 方向，不要发散性的扩张，否则将直接导致开发工作质量的降 低，更在经营管理过程中暴露出到自身能力的各种不足。
二、项目策划、设计阶段
1、工作跨度 2、业务主导部门
品质筑就美好生活
房地产项目开发流程
主讲人：吴涛
房地产项目管理的三大目标
项目过程与最终产品的一致； 项目管理结果与公司战略的统一；
利益相关者的价值最大化
房地产开发流程三段论
第一阶段
土地获取 项目策划 设计管理
第二阶段
工程管理 成本管理 采购管理
第三阶段
物业管理 客户关系管理
营销管理贯穿项目始末
目录
（3）成本中心：多方案成本和投资测算比较分析。设计阶段投资分析、制定 项目实施阶段的目标成本（施工图制作完成后）。
（4）城市公司与项目部：项目整体开发计划的制定、项目目标运营书、项 目前期的各项准备工作。
（5）开发部：主要工作大项主要有10项，分别是：规划条件咨询申请、 开发资质的办理、立项批复、可研报告的制作、用地规划许可的办理、国 有土地使用证的办理、向规划局进行方案咨询并及时反馈意见、设计方案 招标手续
房地产最全开发流程PPT
总经理办公室
3.1专业资格证
3.2个人简历
3.3法定代表人照片
7天
3.4劳动合同
3天
营销管理中心
2天 4.1项目标准名称 4.2名称释义
项目经理部
30天 5.1地勘资料报告 10天
14天
项目事务部
开发资质证书 24天
14天 50天
标准地名证书 23天
水土保持审批 87天
项目事务部
2.1控制性规划
2.2土地包装条件
规
规
规
划
单
日照
体
交评
报
报批
建
规
规
初步 设计 预审
施工图 预审
建
建
初步 设计 报建
全套 施工图 报建
建
建
全套 施工图 备案
建
关注重点： 1、报建流程提资、条件输入； 2、各分项、各专业前置工作； 3、前后期分工内容。
电子报批 成果
规划 单体 通过
规
规
规
施工图 划
报建
证
规证
施 预售
预
工 查丈
售
证 报告
证
发布
刊登
报纸刊登
公告期限 公告发布方
不少于30日 由委托方发布
LOGO
谢谢观看
无极晶神
时间：2021年9月
国有土地使用证 镇、区审批
全套施工图审查
消防备案
规划许可证 施工许可证
邀请招标 合同公证 质、安监登记 视频监控
LOGO （6）报批报建流程简述
建设
《建筑工程规划许可证》地铁图
地名批复
立项批复
镇区会议 纪要
镇区签批 申报表
房地产项目开发全业务流程84页PPT
后评估
投资 评估
5
同时，卓越的流程管理还可以降低对人员能力的依赖，发挥系统的力量
思考：为什么王石可以那么潇洒的爬珠峰去南极？四十多个城市二百多个项目快速扩张的基础是什么？
设计前期
编制设计任务书
选择设计单位
《万科XX住宅系列标准》
方案设计
扩初设计 施工图设计
施工阶段配合
设计后评估
《投资分析阶段成果标准》
概念 设计
主流程决定总体效率
方案 设计
初步 设计
施工图 施工过 设计 程配合
业务主流程 及子流程
部门流程决定协同效率
操作指导及表格
作业标准决定工作质量
主流程: 一级子流程: 二级流程:
8
房地产流程八大阶段
9
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
10
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
项目定位
项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累）
销售事务管理
设 设计 计 工程 工程
规划要点/规划草 案
工程条件评估
客客 服服
概念规划设计
方案设计 扩初设计 施工图设计 景观/精装专项设计、部品策划
工程施工配合、销售配合及入伙配合
设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工
为什么要流程管理？----企业成长以后需要组织分工，组织分工与专业化会带 来横向沟通困难
高效的团队合作 关注有效输出； 关注顾客的需求和满意； 关注整体目标的实现；
员工
顾客 需求
活动 1
活动 2
活动3
产品/服务 输出
4
为什么要流程管理？----必须通过优化业务流程，打通横向沟通的渠道
房地产开发工作流程图PPT课件
质量安全报监
规划部门复验红线
面积 预测
门牌 编号
物业公 司招标
建筑项目 结构工程施工
《申请预售许可证》 总体绿化施工
安装、装饰工程施工 市政配套设施施工
结构验收
供电、上水、煤气 等配套专业设计
环保验收
绿化、环卫、卫生防疫 电梯安全、管线等部门验收
消防验收
人防验收
建设工程规划验收
竣工档案验收
建筑面积测绘
施工、监理招标
缴配套费，向 建委申请开工
向计委申请 投资计划立项
环保、消防、卫生、交 通、绿化、人防审核、 智能化系统技防审批
可施编工辑图课设计件
审图公司审核1
办理《国有土地证》 公安局技防办审核 测绘部门道路红线定界
规划局审批 《建设工程规划许可证》
申办 《施工许可证》
施工单位放灰线
签订公建配套协议 填报工程档案报送 申请表、人防费核定
办理竣工验收备案 申领入户许可证
物业公司接管
办理ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ始登记
可编辑课件
2
现房销售、交房、入户
感谢亲观看此幻灯片，此课件部分内容来源于网络， 如有侵权请及时联系我们删除，谢谢配合！
编制可行性 研究报告
对项目方案 作内部评估
项目方案设计
环境影响评价报告
征询环保、消防、卫生 交通、绿化、给排水燃气 通讯、环卫等部门意见
勘查招标、施工
规划局审批 《建设用地规划许可证》
初步设计
征询环保、消防、卫生、交 通、绿化、给排水燃气人防 抗震、通讯、环卫等意见
初步设计评审会
组织动迁： 1.冻结； 2.拆迁方案；3.签订 委托动迁协议；4.拆 迁许可证；5.拆迁公 告；6.实施拆迁。
规划部门复验红线
面积 预测
门牌 编号
物业公 司招标
建筑项目 结构工程施工
《申请预售许可证》 总体绿化施工
安装、装饰工程施工 市政配套设施施工
结构验收
供电、上水、煤气 等配套专业设计
环保验收
绿化、环卫、卫生防疫 电梯安全、管线等部门验收
消防验收
人防验收
建设工程规划验收
竣工档案验收
建筑面积测绘
施工、监理招标
缴配套费，向 建委申请开工
向计委申请 投资计划立项
环保、消防、卫生、交 通、绿化、人防审核、 智能化系统技防审批
可施编工辑图课设计件
审图公司审核1
办理《国有土地证》 公安局技防办审核 测绘部门道路红线定界
规划局审批 《建设工程规划许可证》
申办 《施工许可证》
施工单位放灰线
签订公建配套协议 填报工程档案报送 申请表、人防费核定
办理竣工验收备案 申领入户许可证
物业公司接管
办理ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ始登记
可编辑课件
2
现房销售、交房、入户
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编制可行性 研究报告
对项目方案 作内部评估
项目方案设计
环境影响评价报告
征询环保、消防、卫生 交通、绿化、给排水燃气 通讯、环卫等部门意见
勘查招标、施工
规划局审批 《建设用地规划许可证》
初步设计
征询环保、消防、卫生、交 通、绿化、给排水燃气人防 抗震、通讯、环卫等意见
初步设计评审会
组织动迁： 1.冻结； 2.拆迁方案；3.签订 委托动迁协议；4.拆 迁许可证；5.拆迁公 告；6.实施拆迁。
房地产开发流程演示(最新最好)(PPT41页)
人
目的
事
向政府提交文件
开发商
找到符合条件施工单 1.施工单位招标
位,开发建设
2.领取《建筑工程施工许可证》
施工设计文件
办理《建筑工程施工许可证》，
需准备文件如下：
1.建筑工程施工许可申请表一式两份 2.《建设用地规划许可证》及附件 3.《建设工程规划许可证》及附件 4.施工图纸设计文件审查通知书 5.经过备案的施工合同 6.监理单位中标通知书 7.项目建设资金落实证明 8.年度施工计划 9.人防工程备案通知书 10.园林局伐移树木批准文件 11.基础设施配套费收费凭证 12.质量监督通知书 13.安全监督通知书 14.建筑节能新型墙体收费凭证 15.统计局登记通知
申报材料 1、机构代码证副本、代码 （首次申报）； 2、申请表； 3、项目的有效批准文件； 4、有效的土地权属证明； 5、现势原件地形图1份（ 市政现势管线图）； 6、规划设计条件（或选址 意见书）及已批方案； 7、全套施工图； 8、其它相关材料。
人防办
人防工程建设 项目技术审批
气象局
防雷工程 设计审批
房地产项目 开发流程
编制讲解：柳健
设计 财务 开发 施工 营销 物业
各类行政报批、报建环节贯穿整 个房地产开发价值链，前期开发如 若把控得当，将会为整个开发建设 创造有利的外部环境，减少不必要 的开支，有效降低开发成本。
目的： 解决两个问题
干什么？ 怎么干？
项目开发流程图
选址
1.市场条件研判
证件解释
开发流程
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划 要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是 建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建 设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属 证件。
房地产项目整体开发流程课件
房地产项目整体开发流程课件1. 引言房地产项目开发是一个复杂的过程，涉及到规划、设计、开发、销售等多个环节。
本课件将介绍房地产项目整体开发流程，帮助开发人员了解和掌握项目开发的基本步骤和要点。
2. 项目前期准备在正式开展房地产项目开发之前，需要进行一系列的前期准备工作，包括市场调研、项目规划、可行性研究等等。
这些准备工作的目的是确保项目在后续阶段能够顺利进行，并取得较好的投资回报。
2.1 市场调研市场调研是项目开发的第一步，通过对目标市场的分析和了解，确定项目的定位和发展方向。
市场调研需要考虑以下几个方面：•目标市场的规模和发展趋势•竞争对手分析•潜在消费者的需求和购买力•政策环境和法律法规的约束2.2 项目规划项目规划是项目开发的核心环节，涉及到土地购置、用地规划、建筑设计等方面。
项目规划需要考虑以下几个要点：•土地购置：确定土地位置和面积，与相关部门沟通解决土地手续问题。
•基础设施规划：确定项目的基础设施要求，如道路规划、供水供电等方面。
•建筑设计：设计项目的建筑布局和外观，注意与市场调研结果相匹配。
•环境评估：评估项目对环境的影响，制定相应的环保措施。
2.3 可行性研究可行性研究是项目开发的重要依据，主要目的是评估项目的可行性和预测项目的经济效益。
可行性研究需要考虑以下几个方面：•技术可行性：评估项目技术上是否可行，包括设计方案的可行性和施工过程的可行性。
•经济可行性：评估项目的投资和收益情况，包括项目的建设成本、运营成本和预期的销售收入。
•社会可行性：评估项目对社会的影响，包括就业效益、社会效益等方面。
3. 项目开发阶段项目前期准备完成后，进入项目开发阶段。
项目开发阶段包括项目设计、工程施工、装修装饰、验收交付等环节。
下面将逐一介绍各个环节的主要内容。
3.1 项目设计项目设计是将项目规划的概念转化为具体的施工图纸和工程方案的过程。
项目设计需要考虑以下几个要点：•建筑设计：包括建筑结构、平面布局、外立面设计等方面。
房地产开发流程及手续流程PPT35页
2.3.1 拆迁程序
❖ 拆迁调查 ❖↓
❖ 制定拆迁安置计划 ❖↓
❖ 申领房屋拆迁许可证 ❖↓
❖ 发布拆迁公告 ❖↓
❖ 与被拆迁人签订协议 ❖↓
❖ 动迁验收 ❖↓
❖ 办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证
2.4 做好“七通一平”工作
❖ 使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备 通水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通 以及场地平整的条件，使二级开发商可以进 场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通 排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力 以及场地平整。
❖ 到城市规划管理部门申请定点； ❖ 需向规划部门提交有效的项目立项批文、选
址意见书、申请定点报告、申请用地报告； 企业的资质证明、营业执照、法人代表委托 书等文件或证书；
1.4 申请购置土地、 办理土地产权手续
❖ 到土地管理部门办理土地出让或转让手续， 签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土 地使用权出让金；
❖ 商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修 标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的 物业管理等内容；应附有商品房预售总平面图。
3.4 项目的竣工验收
建设工程竣工验收应当具备下列条件： ❖ 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达
到使用要求； ❖ 有完整的技术档案和施工管理资料； ❖ 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的
↓ 开标、评标、决标发出中标通知及签订合同
❖三、项目建设阶段
组织承包商进场
加强开发项目工程 管理与监控
申领《商品房预售 许可证》
项目的竣工验收
3.1 组织承包商进场
❖ 1、组织监理单位进行监理 ❖ 2、组织业主负责供应的材料、设备订货
3.2加强开发项目工程管理与监控
房地产项目整体开发流程PPT(共 36张)
2、协调关系
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。
3、处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工） 减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。
土地获取 定位决策
产品设计 项目报建
施工建设
资源流通 及再流通
资源获取
资源加工
推广销售 入伙交付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
各部门职责：
投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方 案、示范区方案）。 设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。 工程部：编制项目工程节点计划。 财务部：概念版投资收益。（三个指标） 成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。
房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
1
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
建筑材料 资金
劳动力
专业人员 经验
2
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
规划设计
规划单位
单体设计
规划单位
施工图设计
结构单位
景观设计
景观公司
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。
3、处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工） 减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。
土地获取 定位决策
产品设计 项目报建
施工建设
资源流通 及再流通
资源获取
资源加工
推广销售 入伙交付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
各部门职责：
投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方 案、示范区方案）。 设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。 工程部：编制项目工程节点计划。 财务部：概念版投资收益。（三个指标） 成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。
房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
1
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
建筑材料 资金
劳动力
专业人员 经验
2
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
规划设计
规划单位
单体设计
规划单位
施工图设计
结构单位
景观设计
景观公司
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
证明，并按规定缴纳竞投保证金。 • (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 • (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 • (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合
同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 • (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时
出让地块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形 式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、 招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直 接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国 有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
3、房地产行业五证办理及意义
3.1房地产行业的五证
1、什么是房地产行业的五证 2、五证的办理流程
3.1.1什么是房地产行业的五证
建设用地规划 许可证
预售许可证
房地产企业
国有土地 使用权证
建设工程施工 许可证
建设工程规划 许可证
3.1.2五证办理的流程
1. 整个五证办理经过的几个阶段 2. 每个阶段的操作细节及协助部门
殊情况可延长10个工作日。
3.1.2.2.4建设工程施工许可证的办理
齐补人请申回退全不料资
申请人提出申请
1、立项批文（发改局） 2、建设用地批准书（土地局）
3、建设工程用地许可证（土地局）
4、建设工程规划许可证√（规划局）
5、报建表、中标通知√（城建局综合股）
3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段
入住及物业 管理阶段
3.1.2.2每一个环节的办理细则
3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让 的方式：
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 拍卖受让土地使用权申请程序： • (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地
块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
送土地主管部门： （1）土地使用权出让 （2）土地使用权划拨 （3）征用土地 （4）地价评估
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存
量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。 4）1：2000地形图2份； 5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书； 8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。
• 二、根据项目可行性报告，进行投资决策，然 后土地获得，开始进行证照办理。
• 三、造价及设计开始出具方案，同时营销策划 开始进行产品定位。
• 四、工程开始施工，招商开始谈判，并与商户 签约。
• 五、工程竣工验收后物业接管，做开业前准备。 同时进行项目决算，作出项目后评估。
点此进入 《房地产开发流程总体框架》
房地产项目开发流程总体框架
培训目的
通过培训，使集团全体管理人 员普及房地产行业相关知识，使工 作中思路更加清晰明确。各部门协 作更良好，配合更默契。
培训目标
1.掌握房地产项目开发 流程。
2.掌握房地产项目开发 的总体框架。
3.明纲
一、房地产项目开发流程总体框架 的阶段划分
国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使 用证。 • 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得 《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得 《国有土地使用权证》。
3.1.2.2.3建设工程规划许可证的办理
• 办理“建设工程规划许可证”所需材料如下： 1，申报表；2，申请函；3，经办人委托书；4，规划 意见书；5，设计方案审查意见；6立项批复；8，项 目备案通知书；9，年度施工计划通知书；10，竣工 档案登记表；11，用地预审意见；12，人防审查意见； 13，消防审查意见；14，环保审查意见；15交通审查 意见（大型、闹市项目）；16，文物审查意见（文物 保护区项目）；17，全套申报所需图纸；18，土地证； 19，用地规划许可证；20，其它规划委认为有必要提 供的材料。 • 办理工程规划许可证审批周期为20个工作日，特
二、项目整体运作流程
三、房地产行业五证及演练
1、阶段划分
• （一）、项目论证阶段 • （二）、项目策划阶段 • （三）、设计管理阶段 • （四）、销售管理阶段 • （五）、施工管理阶段 • （六）、入住及物业管理阶段
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2、项目整体运作流程
• 一、投资研究，根据竞争环境、商圈调查、项 目定位等来出具一份项目可行性报告。
同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 • (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时
出让地块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形 式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、 招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直 接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国 有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
3、房地产行业五证办理及意义
3.1房地产行业的五证
1、什么是房地产行业的五证 2、五证的办理流程
3.1.1什么是房地产行业的五证
建设用地规划 许可证
预售许可证
房地产企业
国有土地 使用权证
建设工程施工 许可证
建设工程规划 许可证
3.1.2五证办理的流程
1. 整个五证办理经过的几个阶段 2. 每个阶段的操作细节及协助部门
殊情况可延长10个工作日。
3.1.2.2.4建设工程施工许可证的办理
齐补人请申回退全不料资
申请人提出申请
1、立项批文（发改局） 2、建设用地批准书（土地局）
3、建设工程用地许可证（土地局）
4、建设工程规划许可证√（规划局）
5、报建表、中标通知√（城建局综合股）
3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段
入住及物业 管理阶段
3.1.2.2每一个环节的办理细则
3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让 的方式：
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 拍卖受让土地使用权申请程序： • (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地
块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
送土地主管部门： （1）土地使用权出让 （2）土地使用权划拨 （3）征用土地 （4）地价评估
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存
量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。 4）1：2000地形图2份； 5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书； 8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。
• 二、根据项目可行性报告，进行投资决策，然 后土地获得，开始进行证照办理。
• 三、造价及设计开始出具方案，同时营销策划 开始进行产品定位。
• 四、工程开始施工，招商开始谈判，并与商户 签约。
• 五、工程竣工验收后物业接管，做开业前准备。 同时进行项目决算，作出项目后评估。
点此进入 《房地产开发流程总体框架》
房地产项目开发流程总体框架
培训目的
通过培训，使集团全体管理人 员普及房地产行业相关知识，使工 作中思路更加清晰明确。各部门协 作更良好，配合更默契。
培训目标
1.掌握房地产项目开发 流程。
2.掌握房地产项目开发 的总体框架。
3.明纲
一、房地产项目开发流程总体框架 的阶段划分
国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使 用证。 • 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得 《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得 《国有土地使用权证》。
3.1.2.2.3建设工程规划许可证的办理
• 办理“建设工程规划许可证”所需材料如下： 1，申报表；2，申请函；3，经办人委托书；4，规划 意见书；5，设计方案审查意见；6立项批复；8，项 目备案通知书；9，年度施工计划通知书；10，竣工 档案登记表；11，用地预审意见；12，人防审查意见； 13，消防审查意见；14，环保审查意见；15交通审查 意见（大型、闹市项目）；16，文物审查意见（文物 保护区项目）；17，全套申报所需图纸；18，土地证； 19，用地规划许可证；20，其它规划委认为有必要提 供的材料。 • 办理工程规划许可证审批周期为20个工作日，特
二、项目整体运作流程
三、房地产行业五证及演练
1、阶段划分
• （一）、项目论证阶段 • （二）、项目策划阶段 • （三）、设计管理阶段 • （四）、销售管理阶段 • （五）、施工管理阶段 • （六）、入住及物业管理阶段
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2、项目整体运作流程
• 一、投资研究，根据竞争环境、商圈调查、项 目定位等来出具一份项目可行性报告。