房地产项目开发流程 PPT
合集下载
房地产项目开发流程PPT页
程 建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审 意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供
序 水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项 目的招标总体方案；
⑤公司的资质证明。
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项 （3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土
的 地使用权出让金的行为。
取
征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报
得 请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等 依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
程
序
土 一、概述—拆迁
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施
程 委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 序 （国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项
目
（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处
立
（2）申报资料：
项
①书面申请 ②提供资金落实证明
过
③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报
程 告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目
权 ①.国家机关用地和军事用地；
的
②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
取 ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说， 可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房
得 项目建设用地。
程
序
土 二、实施程序 2.国有土地使用权出让手续的办理
房地产项目 开发流程
房地产全生命周期的开发流程(经典版)通用课件
对施工单位的资质进行审核，确保其具备相应的施工能力和技术水 平。
合同签订与执行
与施工单位签订详细的施工合同，明确双方的权利和义务，确保合 同的有效执行。
施工进度管理
制定施工计划
01
根据项目实际情况和要求，制定科学合理的施工计划，明确各
阶段的任务和时间节点。
进度监控与调整
02
对施工进度进行实时监控，及时发现并解决影响进度的因素，
观设计公司等。
设计合同签订
与设计单位签订正式的设计合同 ，明确设计范围、要求、进度等
条款。
设计方案深化
在初步方案的基础上，进一步细 化设计方案，包括建筑、结构、
机电、景观等专业设计。
规划报建与审批
报建资料准备
根据当地规划部门的要求，准备报建所需的各种 资料，如规划设计方案、建设单位资质证明等。
报建手续办理
房地产全生命周期的开发流程(经 典版)通用课件
目录
• 引言 • 土地获取 • 规划设计 • 建设实施 • 市场营销 • 物业管理 • 项目后评估
01 引言
目的和背景
01
介绍房地产全生命周期开发流程 的重要性，以及在当前市场环境 下的应用价值。
02
分析房地产行业的发展趋势，强 调全生命周期开发流程在提高项 目质量和降低成本方面的重要作 用。
根据市场需求、地块条件 等因素，确定项目的目标 客户、产品类型、建筑风 格等。
规划指标分析
根据地块规划指标，如容 积率、绿化率、建筑密度 等，进行初步的规划设计 。
方案比选与优化
通过多方案比选，综合考 虑经济、技术、环境等多 方面因素，优化规划设计 方案。
设计委托与深化
选择设计单位
根据项目特点和要求，选择合适 的设计单位，如建筑设计院、景
合同签订与执行
与施工单位签订详细的施工合同，明确双方的权利和义务，确保合 同的有效执行。
施工进度管理
制定施工计划
01
根据项目实际情况和要求，制定科学合理的施工计划，明确各
阶段的任务和时间节点。
进度监控与调整
02
对施工进度进行实时监控，及时发现并解决影响进度的因素，
观设计公司等。
设计合同签订
与设计单位签订正式的设计合同 ，明确设计范围、要求、进度等
条款。
设计方案深化
在初步方案的基础上，进一步细 化设计方案，包括建筑、结构、
机电、景观等专业设计。
规划报建与审批
报建资料准备
根据当地规划部门的要求，准备报建所需的各种 资料，如规划设计方案、建设单位资质证明等。
报建手续办理
房地产全生命周期的开发流程(经 典版)通用课件
目录
• 引言 • 土地获取 • 规划设计 • 建设实施 • 市场营销 • 物业管理 • 项目后评估
01 引言
目的和背景
01
介绍房地产全生命周期开发流程 的重要性，以及在当前市场环境 下的应用价值。
02
分析房地产行业的发展趋势，强 调全生命周期开发流程在提高项 目质量和降低成本方面的重要作 用。
根据市场需求、地块条件 等因素，确定项目的目标 客户、产品类型、建筑风 格等。
规划指标分析
根据地块规划指标，如容 积率、绿化率、建筑密度 等，进行初步的规划设计 。
方案比选与优化
通过多方案比选，综合考 虑经济、技术、环境等多 方面因素，优化规划设计 方案。
设计委托与深化
选择设计单位
根据项目特点和要求，选择合适 的设计单位，如建筑设计院、景
《项目开发流程简介》课件
合理分配资源： 确保资源得到合 理利用，避免浪 费
控制项目进度： 确保项目按照预 定时间完成
提高项目成功率： 通过制定详细的项 目计划，提高项目 成功的可能性
制定项目范围：明确项 目的范围和边界
制定项目预算：确定项 目的预算和成本控制
制定项目沟通计划：明 确项目的沟通方式和频
率
制定项目文档管理计划： 管理项目文档和知识积
制定项目进度计划：明确项目目标、任务、时间节点等 监控项目进度：定期检查项目进度，及时发现问题 调整项目进度：根据实际情况调整项目进度计划 风险管理：识别、评估、应对项目风险，确保项目顺利进行
质量控制：确保项目按照预定的质量标准进行 质量管理：对项目进行持续的质量改进和优化 质量控制方法：包括但不限于检查、测试、评审等 质量管理工具：如质量管理体系、质量控制计划等
PPT,a click to unlimited possibilities
汇报人：PPT
01 02 03 04 05
06
Part One
Part Two
项目开发流程是 指从项目启动到 项目结束的一系 列步骤和活动
包括需求分析、 设计、开发、测 试、部署、维护 等阶段
每个阶段都有其 特定的目标和任 务
累
制定项目变更管理计划： 管理项目变更和调整
确定项目目标：明确项 目的目的和预期成果
制定项目风险管理计划： 识别和管理项目风险
制定项目时间表：确定
制定项目验收计划：明 确项目的验收标准和流
程
项目的时间节点和里程 碑
制定项目质量管理计划： 确保项目质量符合要求
项目目标：明确项目的目的和预期成果 资源分配：合理分配人力、物力和财力资源 时间安排：制定合理的时间表，确保项目按时完成 风险管理：识别和评估项目可能面临的风险，并制定应对措施 沟通协调：确保项目团队成员之间的沟通和协调，提高工作效率 质量控制：确保项目成果的质量符合预期要求
房地产最全开发流程PPT
总经理办公室
3.1专业资格证
3.2个人简历
3.3法定代表人照片
7天
3.4劳动合同
3天
营销管理中心
2天 4.1项目标准名称 4.2名称释义
项目经理部
30天 5.1地勘资料报告 10天
14天
项目事务部
开发资质证书 24天
14天 50天
标准地名证书 23天
水土保持审批 87天
项目事务部
2.1控制性规划
2.2土地包装条件
规
规
规
划
单
日照
体
交评
报
报批
建
规
规
初步 设计 预审
施工图 预审
建
建
初步 设计 报建
全套 施工图 报建
建
建
全套 施工图 备案
建
关注重点： 1、报建流程提资、条件输入； 2、各分项、各专业前置工作； 3、前后期分工内容。
电子报批 成果
规划 单体 通过
规
规
规
施工图 划
报建
证
规证
施 预售
预
工 查丈
售
证 报告
证
发布
刊登
报纸刊登
公告期限 公告发布方
不少于30日 由委托方发布
LOGO
谢谢观看
无极晶神
时间：2021年9月
国有土地使用证 镇、区审批
全套施工图审查
消防备案
规划许可证 施工许可证
邀请招标 合同公证 质、安监登记 视频监控
LOGO （6）报批报建流程简述
建设
《建筑工程规划许可证》地铁图
地名批复
立项批复
镇区会议 纪要
镇区签批 申报表
《房地产开发流程》PPT课件
商品房预售方案。应当说明商品房 的位置、结构、用途、装修标准、 开工及竣工交付日期、预售面积及 价格、经营性或者非经营性配套公 共设施清单以及公共建筑的产权归 属等内容 商品房预测绘技术报告 业主临时公约 已签订的前期物业管理合同 在建工程已经设置抵押的，还应提 交抵押权人签署的书面意见 商品房认购书及预售合同样本 授权委托书 其他相关证明材料
其次南坊指挥部同意后，携带以下资料报政府大厅规划科
南方指挥部规划局同意的意见书
建设单位用地申请报告（说明项目位置、性质、用地与建设规模）
计委计划批文 地形图（CAD 蓝图及电子文件应有临沂市统一的坐标、高程）。 平面规划图（电子资料jpg文件及cad文件同时制成光盘）。总平面图蓝图、彩色平面 图（a3)、鸟瞰图（a3)、现状照片、规划说明书、公建配套图（彩图 a3）、停车规划图 (彩图a3) 等设计条件复印件、高层住宅做日照分析，软件用建设部指定的众智软件。 (具体见用地审图要点) 土地使用权出让（转让）合同 房地产开发企业需单位营业执照复印件
除审批阶段资料外，还应具有 建设工程施工图（建施） 规划局信息服务中心出具的规划技术服务费收据
申请临时建设的，同时出具临时建设规划保证金收据
城市建设配套费收据 建筑层数4层以上（含4层）或面积超过3000平方米的，需附工程地质勘探报告 与城建档案馆签订的档案资料收缴合同
第7页
办理《建设工程施工许可证》所需资料明细
审批程序：材料初审——市国土资源局会审——市国土资源局审核— —上报市政府——上报省厅
第4页
审批阶段——办理《建设用地规划许可证》需要材料 首先携带以下资料的原件到南坊开发指挥部报批
申请书（包含临沂瑞柏房地产有限公司的项目名称、位置、土地证等各方面的项目信 息） 土地证原件 现状图（测绘院的测绘图）、总平面图原件 现状图和总平面图的光盘 开发资质及营业执照原件
房地产开发报建流程概述PPT(21张)
1、建设用地规划许可证 2、国有土地使用权证 3、建设工程规划许可证 4、建筑工程施工许可证 5、商品房预（销）售许可证
从土地获取说起……
土地是房地产开发的基础 从用地性质划分：划拨和出让 从获取方式划分：招拍挂和协议出让
（一）、用地规划许可证
相当于出生证明
=
Байду номын сангаас
（二）土地证 全名《国有土地使用权证》，在开封叫房地产
职能部门局业务例会、科业务例会、专家评审会、 处罚例会等。
骨灰级“会”员
三、开发报建从业人员应具备的条件 （一）良好的人脉关系 （二）熟知各类证件和手续的办理流程 （三）熟知房地产相关的政策法规
四、开发报建工作的核心重点 主要围绕项目“五证”开展工作
五、何谓“五证”
按照正常办证先后顺序分别是：
=
（八）预销售许可证 工程进度达到50%后，报发改委价
格备案后，可向住建局申请办理。
六、其他手续 竣工测量 规划核实
工程规划证换正本 城建档案合格证
竣工测量 竣工备案 土地分割证
其他
谢 谢！
1．从人人自畏、噤若寒蝉的“文革十 年”到新 时期艺 术家心 情畅达 、创作 自由， 其差别 有如天 壤，主 要是因 为当代 艺术批 评的失 语与批 评家的 缺席。 2．在中国历史上，不乏艺术家特立独 行的故 事，也 不乏统 治者铲 除异端 的故事 ，这些 与艺术 家创作 中重大 主题表 现不够 、历史 进程描 述不力 的缺陷 有很大 关系。
10．本文叙述和议论相结合，展现人 物的精 神面貌 ，突显 人物的 性格特 征，语 言流畅 有感染 力，也 增强了 传记文 的可读 性和情 感力度 。
“局”促不安
（二）涉及缴费的名目较多 土地出让金、契税、土地登记费、各类测绘
(新版)房地产开发全流程培训课件(8)
加强法律法规学习
定期组织员工学习相关法律法规和政 策文件，提高全员法律意识和合规意 识。
与政府部门保持良好沟通
及时了解政策动态和监管要求，积极 配合政府部门的检查和指导工作。
建立风险防范机制
针对可能出现的法律风险和经营风险 ，制定相应的防范措施和应急预案。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
《中华人民共和国城乡规划法》
该法规定了城乡规划的制定、实施和修改程序，对房地产开发项目的选址、规划和建设有 指导作用。
最新政策解读及影响分析
“房住不炒”政策
该政策旨在遏制房地产投机炒作，促进房地产市场平稳健 康发展。对房地产开发企业而言，需要更加注重产品质量 和服务提升，以吸引购房者。
土地出让“两集中”政策
设计方案
根据项目定位和市场需求，提供多种设计方案，包括总平面 图、建筑单体设计、景观设计等，以满足不同客户的需求。
项目可行性研究报告编制
市场调研
项目定位
对项目所在区域进行深入的市场调研，包 括政策环境、经济环境、社会环境等，为 项目定位提供数据支持。
根据市场调研结果和项目自身条件，明确 项目的目标客户群体、产品类型、价格策 略等。
CHAPTER 06
法律法规与政策解读
房地产开发相关法律法规概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法规定了房地产开发的基本原则、土地使用权出让、转让、出租、抵押等制度，以及房 地产开发企业的设立、变更和终止等事项。
《中华人民共和国土地管理法》
该法规定了土地的所有权和使用权制度，以及土地的征收、征用、出让、转让等事项，对 房地产开发用地有重要影响。
进度监控与调整
定期对实际进度进行检查，与 计划进行对比，及时发现问题
房地产开发基本概念及流程(PPT)
房地产开发基本流程
引言
房地产是房产和地产的总称，在经济学上又被称为不动产。是指覆 盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种 存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房地产是一种不能移动，或移 动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房 产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的 有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开 发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具 有商品属性。
4、房地产开发的分类
根据不同的标准和开发内容，我们可以对房地产的开发作不同 的分类，可以根据开发规模和开发内容分类：
(一) 根据房地产开发规模的大小，可划分为单项开发、小区开发和 成片开发三类。
（1） 单项开发
单项开发是指开发方式规模小，占地不大，• 项目功能 单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区 总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但 其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较 短时间内完成这类开发。
房地产资质等级要求 ：
房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资 质
一级：注册资金10000万人民币 二级：注册资金5000万人民币 三级：注册资金3000万人民币 四级：注册资金1800万人民币
（2） 依法取得房地产开发用地的使用权
房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的 合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于 房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《 国有土地使用证》。
（1） 单纯的土地开发和再开发。
单纯的土地开发 ：
土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或 七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、 通邮;• 一平即为平整土地)，按照竖向规划进行土方工程施工。 • 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的 建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。
引言
房地产是房产和地产的总称，在经济学上又被称为不动产。是指覆 盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种 存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房地产是一种不能移动，或移 动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房 产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的 有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开 发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具 有商品属性。
4、房地产开发的分类
根据不同的标准和开发内容，我们可以对房地产的开发作不同 的分类，可以根据开发规模和开发内容分类：
(一) 根据房地产开发规模的大小，可划分为单项开发、小区开发和 成片开发三类。
（1） 单项开发
单项开发是指开发方式规模小，占地不大，• 项目功能 单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区 总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但 其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较 短时间内完成这类开发。
房地产资质等级要求 ：
房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资 质
一级：注册资金10000万人民币 二级：注册资金5000万人民币 三级：注册资金3000万人民币 四级：注册资金1800万人民币
（2） 依法取得房地产开发用地的使用权
房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的 合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于 房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《 国有土地使用证》。
（1） 单纯的土地开发和再开发。
单纯的土地开发 ：
土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或 七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、 通邮;• 一平即为平整土地)，按照竖向规划进行土方工程施工。 • 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的 建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
招标出让
指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要 求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当 事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖
又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有 意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方 式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等 用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权 出让合同》。
(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (4)规划设计影响和环境保护； (6)环境影响和环境保护； (8)开发建设节点计划； (10)结论及建议。
可行性研究成员知识组成
房地产专家
建筑工 程专家
财会师 及律师
市场分析专家
可行性研究的工作阶段
阶段一
投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项 目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为 基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是 依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
（3）征用土地
征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和 报批工作。
获取土地使用权
开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证 登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料并送至土地主管部门：
1、《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2、开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3、属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。 4、1：2000地形图2份； 5、加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6、地上附着物权属证明； 7、土地登记申请书； 8、土地登记法人代表证明和身份证明； 9、土地登记委托书。
确定勘察、设计、监理、施工队伍。 五、申办《施工许可证》 六、招标
前期准备阶段
一、获取土地使用权
获取土地使用权
开发商获取土地使用 权的主要方式
1、通过行政划拨方式取得； 2、旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3、转让取得； 4、出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5、联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6、通过司法裁决取得； 7、通过兼并、收购等股权重组方式取得。
获取土地使用权
开发商获取土地使用权的程序
土地使用权有偿出让的方式： 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权出让与土有土地使用权 的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
获取土地使用权
协议出让
指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行 一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
获取土地使用权
（1）土地使用权出让
地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负 责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的 划拨手续。
董事会立项;
(2) 调查研究;
(3) 方案选择与 优化;
(4) 财务评价和经 济评价;
(5) 编制可行性研 究报告。
集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展 研究中心（策划部）进行可行性研究。
可行性研究
根本目的：
实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
主要内容：
(1)项目概况； (3)市场分析和建设规模的确定； (5)资源供给及资本运作方案； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； (9)项目经济及社会效益分析；
获取土地使用权
招标受让土地使用权申请程序：
1. 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 2. 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 3. 用地者进行投资分析。 4. 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳
房地产项目开发流程
目录
CONTENTS
01
项目决策阶段
02
前期准备阶段
03
工程建设阶段
04
项目销售阶段
05
交付使用阶段
概述
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般 可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准 备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章：项目决策阶段
项目决策阶段
阶段二
初步可行性研究
亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效 益进行论证分析。
阶段三
详细可行性研究
即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分 析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
可行性研究的步骤
(1) 项目公司接受 委托或集团公司
指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要 求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当 事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖
又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有 意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方 式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等 用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权 出让合同》。
(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (4)规划设计影响和环境保护； (6)环境影响和环境保护； (8)开发建设节点计划； (10)结论及建议。
可行性研究成员知识组成
房地产专家
建筑工 程专家
财会师 及律师
市场分析专家
可行性研究的工作阶段
阶段一
投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项 目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为 基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是 依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
（3）征用土地
征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和 报批工作。
获取土地使用权
开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证 登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料并送至土地主管部门：
1、《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2、开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3、属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。 4、1：2000地形图2份； 5、加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6、地上附着物权属证明； 7、土地登记申请书； 8、土地登记法人代表证明和身份证明； 9、土地登记委托书。
确定勘察、设计、监理、施工队伍。 五、申办《施工许可证》 六、招标
前期准备阶段
一、获取土地使用权
获取土地使用权
开发商获取土地使用 权的主要方式
1、通过行政划拨方式取得； 2、旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3、转让取得； 4、出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5、联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6、通过司法裁决取得； 7、通过兼并、收购等股权重组方式取得。
获取土地使用权
开发商获取土地使用权的程序
土地使用权有偿出让的方式： 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权出让与土有土地使用权 的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
获取土地使用权
协议出让
指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行 一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
获取土地使用权
（1）土地使用权出让
地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负 责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的 划拨手续。
董事会立项;
(2) 调查研究;
(3) 方案选择与 优化;
(4) 财务评价和经 济评价;
(5) 编制可行性研 究报告。
集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展 研究中心（策划部）进行可行性研究。
可行性研究
根本目的：
实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
主要内容：
(1)项目概况； (3)市场分析和建设规模的确定； (5)资源供给及资本运作方案； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； (9)项目经济及社会效益分析；
获取土地使用权
招标受让土地使用权申请程序：
1. 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 2. 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 3. 用地者进行投资分析。 4. 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳
房地产项目开发流程
目录
CONTENTS
01
项目决策阶段
02
前期准备阶段
03
工程建设阶段
04
项目销售阶段
05
交付使用阶段
概述
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般 可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准 备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章：项目决策阶段
项目决策阶段
阶段二
初步可行性研究
亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效 益进行论证分析。
阶段三
详细可行性研究
即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分 析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
可行性研究的步骤
(1) 项目公司接受 委托或集团公司