《房地产开发程序》PPT课件
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房地产项目开发流程PPT页
程 建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审 意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供
序 水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项 目的招标总体方案；
⑤公司的资质证明。
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项 （3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土
的 地使用权出让金的行为。
取
征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报
得 请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等 依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
程
序
土 一、概述—拆迁
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施
程 委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 序 （国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项
目
（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处
立
（2）申报资料：
项
①书面申请 ②提供资金落实证明
过
③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报
程 告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目
权 ①.国家机关用地和军事用地；
的
②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
取 ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说， 可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房
得 项目建设用地。
程
序
土 二、实施程序 2.国有土地使用权出让手续的办理
房地产项目 开发流程
房地产全生命周期的开发流程(经典版)通用课件
对施工单位的资质进行审核，确保其具备相应的施工能力和技术水 平。
合同签订与执行
与施工单位签订详细的施工合同，明确双方的权利和义务，确保合 同的有效执行。
施工进度管理
制定施工计划
01
根据项目实际情况和要求，制定科学合理的施工计划，明确各
阶段的任务和时间节点。
进度监控与调整
02
对施工进度进行实时监控，及时发现并解决影响进度的因素，
观设计公司等。
设计合同签订
与设计单位签订正式的设计合同 ，明确设计范围、要求、进度等
条款。
设计方案深化
在初步方案的基础上，进一步细 化设计方案，包括建筑、结构、
机电、景观等专业设计。
规划报建与审批
报建资料准备
根据当地规划部门的要求，准备报建所需的各种 资料，如规划设计方案、建设单位资质证明等。
报建手续办理
房地产全生命周期的开发流程(经 典版)通用课件
目录
• 引言 • 土地获取 • 规划设计 • 建设实施 • 市场营销 • 物业管理 • 项目后评估
01 引言
目的和背景
01
介绍房地产全生命周期开发流程 的重要性，以及在当前市场环境 下的应用价值。
02
分析房地产行业的发展趋势，强 调全生命周期开发流程在提高项 目质量和降低成本方面的重要作 用。
根据市场需求、地块条件 等因素，确定项目的目标 客户、产品类型、建筑风 格等。
规划指标分析
根据地块规划指标，如容 积率、绿化率、建筑密度 等，进行初步的规划设计 。
方案比选与优化
通过多方案比选，综合考 虑经济、技术、环境等多 方面因素，优化规划设计 方案。
设计委托与深化
选择设计单位
根据项目特点和要求，选择合适 的设计单位，如建筑设计院、景
合同签订与执行
与施工单位签订详细的施工合同，明确双方的权利和义务，确保合 同的有效执行。
施工进度管理
制定施工计划
01
根据项目实际情况和要求，制定科学合理的施工计划，明确各
阶段的任务和时间节点。
进度监控与调整
02
对施工进度进行实时监控，及时发现并解决影响进度的因素，
观设计公司等。
设计合同签订
与设计单位签订正式的设计合同 ，明确设计范围、要求、进度等
条款。
设计方案深化
在初步方案的基础上，进一步细 化设计方案，包括建筑、结构、
机电、景观等专业设计。
规划报建与审批
报建资料准备
根据当地规划部门的要求，准备报建所需的各种 资料，如规划设计方案、建设单位资质证明等。
报建手续办理
房地产全生命周期的开发流程(经 典版)通用课件
目录
• 引言 • 土地获取 • 规划设计 • 建设实施 • 市场营销 • 物业管理 • 项目后评估
01 引言
目的和背景
01
介绍房地产全生命周期开发流程 的重要性，以及在当前市场环境 下的应用价值。
02
分析房地产行业的发展趋势，强 调全生命周期开发流程在提高项 目质量和降低成本方面的重要作 用。
根据市场需求、地块条件 等因素，确定项目的目标 客户、产品类型、建筑风 格等。
规划指标分析
根据地块规划指标，如容 积率、绿化率、建筑密度 等，进行初步的规划设计 。
方案比选与优化
通过多方案比选，综合考 虑经济、技术、环境等多 方面因素，优化规划设计 方案。
设计委托与深化
选择设计单位
根据项目特点和要求，选择合适 的设计单位，如建筑设计院、景
房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序PPT课件( 49页)
点的住宅）； 高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的
住宅）； 其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅；
一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。 民间习惯叫法 小高层：十层至十八层的住宅； 大高层：十九层及十九层以上的住宅；
13
主要技术经济指标（续）
14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）
10
八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定
一、主要技术经济指标
1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直 接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其 他公共设施使用的土地面积。
2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地 面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地 面积。
高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。
12
主要技术经济指标（续）
13、住宅建筑层数的划分标准：
建筑设计规范规定－《住宅设计规范》规定： 低层住宅：一层至三层； 多层住宅：四层至六层； 中高层住宅：七层至九层； 高层住宅：十层以上。 消防规范规定： 多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网
7
七、房地产的三级市场架构
1、房地产一级市场—土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给
土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是 所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有 权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、 拍卖、挂牌等四种。
住宅）； 其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅；
一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。 民间习惯叫法 小高层：十层至十八层的住宅； 大高层：十九层及十九层以上的住宅；
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主要技术经济指标（续）
14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）
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八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定
一、主要技术经济指标
1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直 接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其 他公共设施使用的土地面积。
2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地 面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地 面积。
高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。
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主要技术经济指标（续）
13、住宅建筑层数的划分标准：
建筑设计规范规定－《住宅设计规范》规定： 低层住宅：一层至三层； 多层住宅：四层至六层； 中高层住宅：七层至九层； 高层住宅：十层以上。 消防规范规定： 多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网
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七、房地产的三级市场架构
1、房地产一级市场—土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给
土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是 所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有 权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、 拍卖、挂牌等四种。
《房地产开发流程》PPT课件
商品房预售方案。应当说明商品房 的位置、结构、用途、装修标准、 开工及竣工交付日期、预售面积及 价格、经营性或者非经营性配套公 共设施清单以及公共建筑的产权归 属等内容 商品房预测绘技术报告 业主临时公约 已签订的前期物业管理合同 在建工程已经设置抵押的，还应提 交抵押权人签署的书面意见 商品房认购书及预售合同样本 授权委托书 其他相关证明材料
其次南坊指挥部同意后，携带以下资料报政府大厅规划科
南方指挥部规划局同意的意见书
建设单位用地申请报告（说明项目位置、性质、用地与建设规模）
计委计划批文 地形图（CAD 蓝图及电子文件应有临沂市统一的坐标、高程）。 平面规划图（电子资料jpg文件及cad文件同时制成光盘）。总平面图蓝图、彩色平面 图（a3)、鸟瞰图（a3)、现状照片、规划说明书、公建配套图（彩图 a3）、停车规划图 (彩图a3) 等设计条件复印件、高层住宅做日照分析，软件用建设部指定的众智软件。 (具体见用地审图要点) 土地使用权出让（转让）合同 房地产开发企业需单位营业执照复印件
除审批阶段资料外，还应具有 建设工程施工图（建施） 规划局信息服务中心出具的规划技术服务费收据
申请临时建设的，同时出具临时建设规划保证金收据
城市建设配套费收据 建筑层数4层以上（含4层）或面积超过3000平方米的，需附工程地质勘探报告 与城建档案馆签订的档案资料收缴合同
第7页
办理《建设工程施工许可证》所需资料明细
审批程序：材料初审——市国土资源局会审——市国土资源局审核— —上报市政府——上报省厅
第4页
审批阶段——办理《建设用地规划许可证》需要材料 首先携带以下资料的原件到南坊开发指挥部报批
申请书（包含临沂瑞柏房地产有限公司的项目名称、位置、土地证等各方面的项目信 息） 土地证原件 现状图（测绘院的测绘图）、总平面图原件 现状图和总平面图的光盘 开发资质及营业执照原件
房地产开发的程序幻灯片PPT
的； （3）投标文件不齐备、内容不全或不符合规定的； （4）投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的； （5）委托投标但委托文件不齐全或不符合规定的； （6）评标小组认为投标文件无效的其他情形。
评标注意事项：
数据计算误差处理的原则：单项报价之和 不等于总标价时，可以以总标价为准，也 可以单项报价之和修正总标价，但不得修 改单价；若以阿拉伯数字表示的标价和大 写表示的标价有差异，以大写为主。
▪ 土地一级开发的操作模式，有纯政府模式、政 府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式 三种 。
3）纳入政府土地收购储备范围的土地类型
• 新增建设用地中用于开发经营的土地； • 已列入危旧房改造计划的土地； • 因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整
出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调 整出来的划拨用地； • 依法收回的闲置土地； • 政府依法收购和整理的国有土地； • 土地使用权期限已满、政府依法收回土地； • 以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、 又不具备转让条件的土地； • 土地使用者要求政府收回的土地； • 市区范围内无合法使用权的国有土地； • 其他依据法律、法规可以收回的国有土地。
实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款 。
3）编制工程标底
➢
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算
人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代
编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把
工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再
经当地书招标管理办公室核准方能生效 。
➢
编制方法：以施工图预算为基础编制；以概算
❖ 4）土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》 时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划 设计条件及附图的土地出让合同，取得《建设用地规 划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明 。
评标注意事项：
数据计算误差处理的原则：单项报价之和 不等于总标价时，可以以总标价为准，也 可以单项报价之和修正总标价，但不得修 改单价；若以阿拉伯数字表示的标价和大 写表示的标价有差异，以大写为主。
▪ 土地一级开发的操作模式，有纯政府模式、政 府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式 三种 。
3）纳入政府土地收购储备范围的土地类型
• 新增建设用地中用于开发经营的土地； • 已列入危旧房改造计划的土地； • 因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整
出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调 整出来的划拨用地； • 依法收回的闲置土地； • 政府依法收购和整理的国有土地； • 土地使用权期限已满、政府依法收回土地； • 以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、 又不具备转让条件的土地； • 土地使用者要求政府收回的土地； • 市区范围内无合法使用权的国有土地； • 其他依据法律、法规可以收回的国有土地。
实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款 。
3）编制工程标底
➢
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算
人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代
编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把
工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再
经当地书招标管理办公室核准方能生效 。
➢
编制方法：以施工图预算为基础编制；以概算
❖ 4）土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》 时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划 设计条件及附图的土地出让合同，取得《建设用地规 划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明 。
房地产开发流程概述(PPT 36页)
用地规划许可证 选址意见书
前期介入 方案报规批复
现场项目管理办法
施工管理
预验收与整改
交房
基础提前开工审批 商品房预售许可证
物业验收接管
工程规划许可证 施工许可证
竣工验收备案
项 目 后 评 估
物业/客服
产权证
房地产企业项目开发流程：土地获取阶段
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段 （续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：工程建设阶段
房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）
签订契约
投资确定阶段
开发监控
投资回收
投资管理阶段
主价值链
辅价值链
战略管理 人力资源与行政管理 金融投资与财务管理
信息管理
房地产企业流程总框架图
投资决策 运营管理
项目策划
概念/方案设计 施工图设计
工程/营销
竣工交房
客户服务
项目开发总体计划
设计计划
工程建造计划 采购计划 推广计划 回款计划 交房计划
营销策划
设计研发 成本管理 招标采购 工程管理 客服管理 报批报建
项 目 可 行 性 研 究
国土使用权证
项
营销策划
目
定
位
策
划
价格策略 销售准备 开盘
销售过程管理 销售后续管理
概念/方案设计
扩初/施工图设计
前期介入 方案报规批复
现场项目管理办法
施工管理
预验收与整改
交房
基础提前开工审批 商品房预售许可证
物业验收接管
工程规划许可证 施工许可证
竣工验收备案
项 目 后 评 估
物业/客服
产权证
房地产企业项目开发流程：土地获取阶段
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段 （续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：工程建设阶段
房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）
签订契约
投资确定阶段
开发监控
投资回收
投资管理阶段
主价值链
辅价值链
战略管理 人力资源与行政管理 金融投资与财务管理
信息管理
房地产企业流程总框架图
投资决策 运营管理
项目策划
概念/方案设计 施工图设计
工程/营销
竣工交房
客户服务
项目开发总体计划
设计计划
工程建造计划 采购计划 推广计划 回款计划 交房计划
营销策划
设计研发 成本管理 招标采购 工程管理 客服管理 报批报建
项 目 可 行 性 研 究
国土使用权证
项
营销策划
目
定
位
策
划
价格策略 销售准备 开盘
销售过程管理 销售后续管理
概念/方案设计
扩初/施工图设计
(新版)房地产开发全流程培训课件(8)
加强法律法规学习
定期组织员工学习相关法律法规和政 策文件，提高全员法律意识和合规意 识。
与政府部门保持良好沟通
及时了解政策动态和监管要求，积极 配合政府部门的检查和指导工作。
建立风险防范机制
针对可能出现的法律风险和经营风险 ，制定相应的防范措施和应急预案。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
《中华人民共和国城乡规划法》
该法规定了城乡规划的制定、实施和修改程序，对房地产开发项目的选址、规划和建设有 指导作用。
最新政策解读及影响分析
“房住不炒”政策
该政策旨在遏制房地产投机炒作，促进房地产市场平稳健 康发展。对房地产开发企业而言，需要更加注重产品质量 和服务提升，以吸引购房者。
土地出让“两集中”政策
设计方案
根据项目定位和市场需求，提供多种设计方案，包括总平面 图、建筑单体设计、景观设计等，以满足不同客户的需求。
项目可行性研究报告编制
市场调研
项目定位
对项目所在区域进行深入的市场调研，包 括政策环境、经济环境、社会环境等，为 项目定位提供数据支持。
根据市场调研结果和项目自身条件，明确 项目的目标客户群体、产品类型、价格策 略等。
CHAPTER 06
法律法规与政策解读
房地产开发相关法律法规概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法规定了房地产开发的基本原则、土地使用权出让、转让、出租、抵押等制度，以及房 地产开发企业的设立、变更和终止等事项。
《中华人民共和国土地管理法》
该法规定了土地的所有权和使用权制度，以及土地的征收、征用、出让、转让等事项，对 房地产开发用地有重要影响。
进度监控与调整
定期对实际进度进行检查，与 计划进行对比，及时发现问题
房地产开发全流程ppt课件
规划部门核发规划条件
建设用地规划许可证
国土证
附加说明：规划设计要点是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设 计单位必须严格按规划设计条件
4
课件部分内容来源于网络，如有异议侵权的话可 以联系删除，可编辑版！
建设工程规划设计方案阶段
方案预审（十个工作日） 报建部门向规划局提交申报材料： ①书面申请材料 ②建设工程规划设计方案（文本2套，含电子文档2份） ③《建设工程技术经济指标计算书》（原件2份，加盖设计单位和建设单 位公章） ④建筑三维模型（电子档2张）
房地产开发报建全流程
课件部分内容来源于网络，如有异议侵权的话可 以联系删除，可编辑版！
1
开发报建职能概述
职能概述：负责公司开发项目涉及规划、建委、国土、消防等政府职 能部门各项审批事项的报建、验收及对外协调工作。
衡量开发报建工作效率的标准：“一快一优”，即每一项开发报建业 务能以最快的时间、最优的方案（最有利于公司）取得批复。
获取文件：施工图审核备案证
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21
《建设工程规划许可证》办理阶段
《建设工程规划许可证》办理（十个工作日） 无并联审批项目，由规划部门单独审批： ①书面申请 ②施工图说（附电子文档，建筑工程限于建施图） ③土地权属证件 ④建设工程初步设计批准文件 ⑤放线测量合同和建筑工程跟踪测量合同 ⑥在建设工程施工图规划复核阶段，各开发建设单位报审建设项目应提 交加盖设计单位公章的《建设工程技术经济指标计算书》，同时还应 提交加盖建设单位和设计单位公章的《建设工程（施工图）建筑面积 及计容建筑面积明细表》2份及其电子光盘一张。 获取文件：《建设工程规划许可证》及附图
房地产开发基本概念及流程(PPT)
房地产开发基本流程
引言
房地产是房产和地产的总称，在经济学上又被称为不动产。是指覆 盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种 存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房地产是一种不能移动，或移 动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房 产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的 有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开 发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具 有商品属性。
4、房地产开发的分类
根据不同的标准和开发内容，我们可以对房地产的开发作不同 的分类，可以根据开发规模和开发内容分类：
(一) 根据房地产开发规模的大小，可划分为单项开发、小区开发和 成片开发三类。
（1） 单项开发
单项开发是指开发方式规模小，占地不大，• 项目功能 单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区 总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但 其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较 短时间内完成这类开发。
房地产资质等级要求 ：
房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资 质
一级：注册资金10000万人民币 二级：注册资金5000万人民币 三级：注册资金3000万人民币 四级：注册资金1800万人民币
（2） 依法取得房地产开发用地的使用权
房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的 合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于 房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《 国有土地使用证》。
（1） 单纯的土地开发和再开发。
单纯的土地开发 ：
土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或 七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、 通邮;• 一平即为平整土地)，按照竖向规划进行土方工程施工。 • 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的 建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。
引言
房地产是房产和地产的总称，在经济学上又被称为不动产。是指覆 盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种 存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房地产是一种不能移动，或移 动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房 产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的 有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开 发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具 有商品属性。
4、房地产开发的分类
根据不同的标准和开发内容，我们可以对房地产的开发作不同 的分类，可以根据开发规模和开发内容分类：
(一) 根据房地产开发规模的大小，可划分为单项开发、小区开发和 成片开发三类。
（1） 单项开发
单项开发是指开发方式规模小，占地不大，• 项目功能 单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区 总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但 其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较 短时间内完成这类开发。
房地产资质等级要求 ：
房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资 质
一级：注册资金10000万人民币 二级：注册资金5000万人民币 三级：注册资金3000万人民币 四级：注册资金1800万人民币
（2） 依法取得房地产开发用地的使用权
房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的 合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于 房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《 国有土地使用证》。
（1） 单纯的土地开发和再开发。
单纯的土地开发 ：
土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或 七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、 通邮;• 一平即为平整土地)，按照竖向规划进行土方工程施工。 • 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的 建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。
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资金
劳动力
专业人员 经验
3
房地产开发模式
香港模式：
以开发商为中心
客户预售融资、银行按 揭融资
由开发商一家完成“买 地、建造、卖房、管 理”——纵向价值链
开发商不持有物业
美国模式： 市场化资本运作 聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链 开发商持有并经营物业
4
房地产开发模式
主要采用香港模式：
23
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
24
企业取得土地的方式
资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: ■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与
资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 ■土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国
家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契 税等税费。
17
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 4. 租售阶段
Step 2. 前期工作
Step 3. 建设阶段
18
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
依赖房产销售收入和银行 提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈利 模式
物业管理 销售 盖房子
取得土地
5
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
6
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
办理
规划许可证 施工许可证
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企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
21
企业取得土地的方式
行政命令式资土源自本 市土地二级开发
地 市
场
场
22
企业取得土地的方式
行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的 开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配，基本上是控制在政府手里。
11
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
宏观经济评估指标
国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例
城市文化评估指标
城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究
中观经济评估指标
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标
成立项目研究小组
投资、策划人员
设计人员
进行项目资源评估
财务人员
经济层面评估
城市发展层面评估
城市文化层面评估
自身价值层面评估
16
制制定定研研究究计计划划 初步可行性研究
静态经济 指标分析
动态经济 指标分析
动态资金 缺口分析
项目风险 分析
可行性方案研究
用于银行贷款的 地块发展可行性方案
用于政府报建的 地块发展可行性方案
■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等， 一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现 阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳 营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种 方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
25
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
自身价值评估指标
地块地貌
地质条件
城市发展评估指标
地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况
总体规划要点
城市重点发展方向及其规划
项目区域和地段内的规划详细情况
规划变更因素
12
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
利
润
最 大
整体性
纵深性
可持续性 前瞻性
风险最小
13
初步可行 性研 究
投资机会选择与决策分析
地 市
场
场
26
企业取得土地的方式
土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公
开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土 地的主要方式。
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
7
投资机会选择与决策分析
投
机会
资
寻找
机
会
选
机会
择
筛选
资源 评估
投 资
决
策
财务
分
分析
析
8
投资机会选择与决策分析
9
意向地块的 确定
投资机会选择与决策分析
成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据 了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆， 成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。
中国房地产开发程序
2008年6月
1
中国房地产开发程序
房地产开发的涵义 房地产开发模式 我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图
2
房地产开发的涵义
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。
建筑材料
分析投资机会 研究的结论， 初步判断项目 投资是否可行， 并决定下一步 具体研究工作。
14
可行性方 案研究
投资机会选择与决策分析
对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究，并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型，对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。
15
投资决策流程
确定意向地块
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
19
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
根据城市规划状况及经济发 展前景，选择意向发展地块
10
进行项目资源 评估
投资机会选择与决策分析
在投资前，对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力；对项目劣势资源 的改造，可以最大限度地规避市 场风险，加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中， 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。
劳动力
专业人员 经验
3
房地产开发模式
香港模式：
以开发商为中心
客户预售融资、银行按 揭融资
由开发商一家完成“买 地、建造、卖房、管 理”——纵向价值链
开发商不持有物业
美国模式： 市场化资本运作 聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链 开发商持有并经营物业
4
房地产开发模式
主要采用香港模式：
23
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
24
企业取得土地的方式
资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: ■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与
资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 ■土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国
家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契 税等税费。
17
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 4. 租售阶段
Step 2. 前期工作
Step 3. 建设阶段
18
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
依赖房产销售收入和银行 提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈利 模式
物业管理 销售 盖房子
取得土地
5
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
6
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
办理
规划许可证 施工许可证
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企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
21
企业取得土地的方式
行政命令式资土源自本 市土地二级开发
地 市
场
场
22
企业取得土地的方式
行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的 开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配，基本上是控制在政府手里。
11
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
宏观经济评估指标
国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例
城市文化评估指标
城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究
中观经济评估指标
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标
成立项目研究小组
投资、策划人员
设计人员
进行项目资源评估
财务人员
经济层面评估
城市发展层面评估
城市文化层面评估
自身价值层面评估
16
制制定定研研究究计计划划 初步可行性研究
静态经济 指标分析
动态经济 指标分析
动态资金 缺口分析
项目风险 分析
可行性方案研究
用于银行贷款的 地块发展可行性方案
用于政府报建的 地块发展可行性方案
■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等， 一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现 阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳 营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种 方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
25
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
自身价值评估指标
地块地貌
地质条件
城市发展评估指标
地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况
总体规划要点
城市重点发展方向及其规划
项目区域和地段内的规划详细情况
规划变更因素
12
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
利
润
最 大
整体性
纵深性
可持续性 前瞻性
风险最小
13
初步可行 性研 究
投资机会选择与决策分析
地 市
场
场
26
企业取得土地的方式
土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公
开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土 地的主要方式。
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
7
投资机会选择与决策分析
投
机会
资
寻找
机
会
选
机会
择
筛选
资源 评估
投 资
决
策
财务
分
分析
析
8
投资机会选择与决策分析
9
意向地块的 确定
投资机会选择与决策分析
成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据 了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆， 成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。
中国房地产开发程序
2008年6月
1
中国房地产开发程序
房地产开发的涵义 房地产开发模式 我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图
2
房地产开发的涵义
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。
建筑材料
分析投资机会 研究的结论， 初步判断项目 投资是否可行， 并决定下一步 具体研究工作。
14
可行性方 案研究
投资机会选择与决策分析
对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究，并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型，对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。
15
投资决策流程
确定意向地块
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
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前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
根据城市规划状况及经济发 展前景，选择意向发展地块
10
进行项目资源 评估
投资机会选择与决策分析
在投资前，对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力；对项目劣势资源 的改造，可以最大限度地规避市 场风险，加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中， 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。