苏州房地产市场月报(2019年11月)

摘 要二手房市场上月商品房价格商品房市场目录1. 市场综述 (3)2．资讯盘点 (5)3．市场分析 (8)3.1土地市场 (8)3.1.1 本月土地成交 (8)3.1.2 本月土地公告 (9)3.2 商品房市场 (10)3.2.1增量房供应 (11)3.2.2 总体成交分析 (12)3.2.3 区域成交分析 (13)3.3二手房（存量房）市场 (18)3.3.1总体成交状况 (18)3.3.2 区域成交分析 (18)3.4 上月市场价格分析 (19)3.4.1总体价格分析 (19)3.4.2区域价格分析 (20)4.本期关注：浅析苏州楼市各板块房价格局变化及热点楼盘盘点 (21)5.总结展望 (26)苏州房地产市场月报1. 市场综述2019年11月，苏州土地市场新增挂牌出让土地7宗（不含县级市、吴江区）；成交土地10宗。

11月苏州市合计共新增批售项目38个，其中住宅类项目33个，非住宅项目4个，商住混合项目1个。

11月合计核准销售13246套，可售面积1479941.08m2。

11月，苏州市区（不含县级市）住房类房源共成交6177套，环比较上月下降10.84%，较去年同期上涨34.63%；成交总面积734335.49m2，环比下降12.37%，同比上涨31.13%。

11月，苏州市新建住宅类房源日均成交231套，单套成交面积约为118.88m2。

2019年11月，苏州市区（不含县级市）非住房类房源共成交2061套，环比下降34.07%，较去年同期下降9.68%；成交总面积147644.36m2，环比下降12.41%，同比下降2.81%。

11月，苏州市二手房合计成交6441套（不含县级市），11月较10月环比套数下降6.20%，成交总面积672305.35m2，11月较10月成交面积环比下降9.58%。

其中住宅合计成交5522套，成交总面积578061.89m2，11月较10月住宅成交套数环比下降9.27%，成交面积下降8.57%；非住宅合计成交919套，成交总面积94243.46 m2，11月较10月非住宅成交套数环比增长17.67%，成交面积下降15.36%。

10月份苏州住宅类房源成交均价为19908.70元/m2，较9月环比上涨0.16%；同比增长8.14%。

10月份苏州非住宅类房源成交均价为13993.17元/m2，较9月环比下跌1.33%；同比上涨15.13%。

2．资讯盘点【地方新闻】◎11月1日，苏州高新区管委会网站发布《高新区（虎丘区）建设项目规划方案公示（苏州市轨道交通8号线工程(高新区段)）》。

项目位于长江路(华山路北至高新区边界)。

长江路站为地下二层岛式车站，车站外包长度256.600m，标准段宽19.700m。

【点评】西津桥站～长江路站区间左线长815.050m，右线长814.039m；长江路站～时家桥站区间（高新区段）左线长1130.724m，右线长1113.698m。

◎11月3日，中国（江苏）自由贸易试验区苏州片区建设专家咨询会在苏州工业园区召开。

现场，围绕苏州自贸片区推进投资贸易便利化自由化、扩大开放领域、生物医药和新一代信息技术产业制度创新、金融开放创新、构建科技开放创新体系、对标国际经贸规则等重点内容、苏州自贸片区建设实施方案的内容及未来发展相关问题进行专项研讨。

【点评】苏州自贸片区推出多项创新举措助力离岸转口贸易集聚发展迈上新台阶，包括：支持离岸转手买卖业务的企业申请认定为跨国公司地区总部（含功能性总部机构），享受相应优惠政策，对符合条件的高级管理人员和紧缺人才给予多方面支持。

◎11月4日，张家港市自然资源和规划局官网发布《张家港市综合交通规划（2019-2030）》公示。

航空方面，规划2处通用机场用地。

在双山岛布局1处商务直升机场，用地面积4.9万平方米，服务高端商务、会议、旅游观光需求。

在港丰公路与妙丰公路交叉口西南布局陆地固定翼机场1处，用地面积33.2万平方米，临近张家港枢纽站，便于发挥机场与铁路的综合联运。

【点评】区域轨道方面，规划3条干线铁路和1条支线铁路。

其中，沪通铁路为客货兼顾干线铁路（与如苏湖城际共线），通苏嘉甬高铁和南沿江城际铁路为客运高速铁路。

◎11月11日，苏州规划公示网发布《胜浦大桥改造规划》公示。

胜浦大桥改建方案北接园区唯胜路，起于吴胜路交叉口北侧，设跨线桥跨越吴胜路交叉口向南继续跨越吴淞江，至吴中侧后在规划经一路前接地，向南接上甪直大道，全长约2.48公里，其中工业园区段约1.12公里，吴中区段约1.36公里。

【点评】按规划实施后，胜浦大桥主桥采用双向八车道规模，宽度达到约50米，且两侧设置非机动车道和人行道，满足群众各种交通需求。

◎11月14日，苏州规划公示网发布《苏州市立医院8号楼重建项目》批前公示。

项目位于苏州市姑苏区道前街26号，总建筑面积47250平方米，其中计容建筑面积28784平方米，不计容建筑面积18466平方米，项目规划地上6层、地下3层。

【点评】11月11日，苏州规划公示网发布《苏州市老年大学9号楼原地翻建项目》批前公示。

项目位于苏州市姑苏区民治路15号。

◎11月19日，中华人民共和国国家发展和改革委员会发布《关于印发长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》的通知。

根据《方案》，长三角一体化发展示范区包括上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善，并选择青浦区金泽镇、朱家角镇，吴江区黎里镇，嘉善县西塘镇、姚庄镇作为一体化示范区的先行启动区。

【点评】一体化示范区将统筹生态、生产、生活三大空间，把生态保护放在优先位置，不搞集中连片式开发，打造“多中心、组团式、网络化、集约型”的空间格局，形成“两核、两轴、三组团”的功能布局。

◎11月19日，苏州工业园区管理委员会发布《园区管委会关于促进服务业高质量跨越发展的若干意见》。

重点支持内容有七项：落户补贴、经营奖励、人才奖励、用房补贴、制造业服务化奖励、产业升级奖励、重大项目扶持。

落户补贴：着力吸引国内外知名或重大服务业企业落户园区，对落户项目给予最高2200万元的补贴。

【点评】人才奖励：对关键岗位人才给予引进经费；对有突出贡献的高级管理人员和专业技术人员可给予不低于经营奖励40%的奖励。

用房补贴：租赁办公或生产用房的，给予不超过3年的用房补贴；对购买办公或生产用房的，给予一次性补贴。

◎11月28日，苏州大学未来校区正式开工建设。

苏州大学未来校区位于苏州市吴江区太湖新城，规划总占地面积1000亩，计划本科生规模不少于6000人。

共分为两期建设，其中一期校区工程计划于2021年完成综合楼建设工作并正式对外招生，于2023年5月全部建成投入使用。

【点评】苏州大学将在未来校区重点布局打造数据与人工智能、新工科、生命科学、新纺织、文化建设与社会治理等学院、科研院所、原创中心及人文学科平台。

【全国新闻】◎11月4日，安徽省马鞍山市住房和城乡建设局发布《关于做好商品房销售管理工作的通知》。

文件提及，新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格，不得低于备案价格10%。

对新备案项目商品住房销售价格（实际成交价格）低于其备案价格10%的，市房地产行政主管部门不予办理商品住房买卖合同网上备案。

【点评】需重新办理销售价格备案并符合销售价格规定后方可办理商品住房买卖合同网上备案。

◎11月7日，南京市委市政府召开新闻发布会，《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》出台，2020年1月1日起施行。

市房产部门根据项目开盘计划，在“南京市人才安居信息服务平台”发布即将开盘的商品住房信息和服务专员联系方式，人才凭《人才购房证明》到项目现场报名登记，开发企业在办理预售许可（现售备案）后，按照“人才优先，过程公开”的原则，根据公示的销售方案，组织人才和其他购房人同步选房。

【点评】相关开发企业在办理商品房预售许可（现售备案）后，通过摇号或抽签的方式确定人才选房顺序号，并根据项目本次申请上市销售量的20%—30%确定人才入围名单，按人才优先、其他购房人递进的顺序组织选房。

未入围的人才不纳入本批次人才选房，该部分人才可报名参加其他购房人摇号或轮候下一期开盘房源，也可在《人才购房证明》有效期内选择其他商品住房。

◎11月11日，深圳市住房和建设局官方表示，日前，深圳市将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。

深圳市住房和建设局还表示，近两年来，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通商品住房标准，保障刚需购房。

经过充分研究，深圳市对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

【点评】按照老标准，深圳十区的普通住房需满足三个指标条件：分别是容积率、面积、总价。

即使满足建筑容积率在1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下两项条件，也被认定为“非普通住宅”，需要按照“豪宅税”标准交税。

◎11月13日，上海市人民政府网站发布《关于加快虹桥商务区建设打造国际开放枢纽的实施方案》。

按照街镇整建制提升的原则，将长宁区新泾镇和程家桥街道（虹桥临空经济示范区）、闵行区华漕镇、嘉定区江桥镇、青浦区徐泾镇原未纳入虹桥商务区的部分共64.8平方公里全部作为虹桥商务区的拓展区，统筹进行规划建设管理和功能打造，实现虹桥商务区151.4平方公里整体协调发展。

【点评】虹桥商务区原四至范围为：东至外环路，南至G50沪渝高速，西至G15沈海高速，北至G2京沪高速，共86.6平方公里。

◎11月19日，北京市住建委发布通知，明确首次将公租房违规家庭信息纳入到金融体系征信平台。

根据规定：承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；改变所承租公共租赁住房用途的；破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；在公共租赁住房内从事违法活动的；无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

【点评】对存在转租转借、空置、擅自装修等违规使用的公租房家庭，其处罚信息纳入人民银行征信系统。

3．市场分析3.1土地市场3.1.1 本月土地成交2019年11月，苏州土地市场土地成交10宗。

表1 苏州市11月土地成交情况续表来源：天元地产研究中心——智地数据3.1.2 本月土地公告2019年11月，苏州土地市场新增挂牌出让土地7宗（不含县级市及吴江区）。

表2 工业园区11月土地挂牌情况来源：天元地产研究中心——智地数据表3 苏州市11月土地挂牌情况来源：天元地产研究中心——智地数据3.2 商品房市场3.2.1增量房供应1.新增批售11月苏州市合计共新增批售项目38个，其中住宅类项目33个，非住宅项目4个，商住混合项目1个。

11月合计核准销售13246套，可售面积1479941.08m2。