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苏州市房地产整体市场报告

第一部分宏观市场

一、苏州市概况

苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。

苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。

二、苏州市宏观经济分析

1．苏州市经济高速增长

2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生

产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。

2．固定资产投资规模扩大

投资速度放慢，调控成效显现

从上面的图表可以看出，投资增幅平稳放缓。2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：

从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。

从近年走势看，2001、2002、2003年我市投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。

从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。

3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升。

2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。

2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。

备注：

从上面的图表可以看出，苏州市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，特别是03年到04年之间上升幅度有所加大，区域市场基础建设的投入未能达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重需要不断的提高。然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来苏州市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，苏州市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量会有提高。

4．价格指数（CPI）略有上扬

2005年服务项目、消费必需品价格指数下降，分别为1.8%、2.8%；对整个指数有一定的影响，使得全市居民消费价格指数累计为102.4%，比04年下跌2.6%。

5．外资

2005年苏州FDI投资额继续大幅度上升，达到153.4亿美元，同比增长61%，外商加快了在苏州的投资步伐。

第二部分苏州房地产市场分析

一、苏州市房地产市场指标分析

● 市场总量分析

1．投资

2005年苏州市房地产开发投资额为420亿元，同比增长20.4%，受宏观调控和土地政策的影响，房地产开发投资依然保持了上升势头，但增幅有所下降。

2．商品房施工面积

2005年商品房施工面积为4600万平方米，同比增长10%；增长速度有所减慢，宏观调控逐步显现力度。

3．竣工面积

2005年商品房竣工面积为3660万平方米，同比增长18.7%，增幅有一定的提高。

4．商品房销售面积

2005商品房销售面积为820.4万平方米，同比增长16%，市场需求依旧保持旺盛的增长势头。

5．商品房屋销售－竣工面积对比情况

2005年商品房销售面积与竣工面积比率为22%，比上年降低了1个百分点，全年的竣工量已远远超出市场的需求量，苏州房地产市场呈现供过于求的局面。

第三部分、2005年房地产相关政策回顾

调息

3月17日，央行开始调整商业银行自营性个人住房贷款，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

影响：调节银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购房热降温。

控制土地、征收营业税、加大普通住房建设

4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议提出解决房地产投资规模

和价格上升幅度过大的主要措施如下：强化规划调控，改善商品房结构；控制土地供应，严格土地管理；是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度；运用税收等手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度等。

影响：此系列政策一出，必将降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，并且对普通、贫困群众的买房、住房提供了保障。

细化常务会议所提措施--《关于做好稳定住房价格工作的意见》

4月30日，建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，27日国务院常务会议提出的措施进一步具体细化：改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主；自2005年6月1日起，开始征收房地产营业税；加强房地产信贷管理，防范金融风险。

征收营业税--《关于加强房地产税收管理的通知》

5月27日，税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，要求税务、财政和房产管理部门通力合作，信息共享，尤其是落实个人住房营业税的税收政策。

影响：对于转让房产过程中营业税的收取，必将有效抑止投机炒房行为，使房价更趋向于平稳合理。