二手商铺投资技巧

二手商铺投资技巧

近年来，在经济形势大好而银行利率偏低的双重刺激下，越来越多拥有“大量闲钱”的人利用投资来保值、增值的意欲有所加强，纷纷把目光转向充满诱惑力的商铺投资领域。与推出时的那些大造声势、夸大地段优势和前景的新商铺相比，二手商铺更具实实在在的投资价值，但二手商铺的买卖并不像二手住宅那么容易，除了地段和人流以外，在购买二手商铺之前要调查和了解的还有很多，那么下面如何分析一下二手商铺的投资潜力、规避二手商铺的风险实现收益等问题。

二手商铺的4种盈利模式

首先，我们来了解一下二手商铺的4种类型，也就是二手商铺的4种盈利模式。

第一种模式就是商铺在销售以后再转售给投资人，原来的业主通过商铺销售的差价来赚钱。

第二种就是2003年、2004年盛行一时的以一手商铺炒号的方式，短期的获得商铺的产权或者购买的权利来炒商铺的收益。2003年，很多温州人就是这样的典范，其中大批的投资人会来到某个城市大家一起扎进某个商铺的楼盘，其实只是付了定金或者排了号，而签约之前这个号已经几经周转令每个周转的人都赚到了几万甚至几十万的收益。一手商铺炒号之前其实还不是产权，这种形式应该是一个典型的二手商铺的投机行为。

第三种模式是商铺的一个转让费的方式。这种情况并不意味着转让人就有产

权，比如某店被某人租下来做生意，第三人很看好这个位置的价值，从他手里再转租这个商铺，转租以后原来他和业主的租约第三人就需要继续继承，同时第三人还需要给转租户一定的转让费，这种模式在过去几十年都很发达。

第四种模式就是一些比较精通商业的人或机构先投资买下或者租下商铺，自己经营一段时间后，通过自己手里的资源以及对商业经营的专业性，从商业业态到品牌形象，迅速提升店铺影响力，经过这个过程后再把店铺转让给别人、卖给别人或租给别人。

从目前情况来看，国外和国内的二手店铺主要是上面讲的四种类型。买商铺再转卖给别人是一个传统意义上的商铺二手买卖。第二种模式到目前为止都还存在，在全国很多城市，前几年很兴旺的商铺投机性的炒作炒号过程中大家都并没有碰到商铺，在没有发生实体化产权交易的时候很多人却在赚钱。第三种是租赁的权益，当中最大的价值是炒转让费。第四种店铺的投资是社会发展到了一定的高度，很多参与商铺投资或者经营的机构和个人有了很好的商业理念和水平后进行的一个更有内涵的店铺投资后出让的方式。

总之，以上所说的四种二手商铺的盈利模式中第一种是传统的产权式商铺的转让，第二种是炒号的投机行为，第三种是收取转让费，第四种是懂商业的人先经营店铺然后进行出售。

二手商铺的特征与风险

对于一般的投资人来说，更多的投资手段是购买或租赁二手商铺自己做生意，接触到的多是传统的产权式商铺的转让。下面我们来详细介绍一下投资二手商铺的注意事项。

二手商铺在经过一段时间的市场洗礼后，自身的优劣性和价值已“一目了然”，夸大的价格水分被挤压。二手商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，且租金回报率高。大体说来，二手商铺具有以下3大特征

1、二手商铺的可见性高

二手商铺跟二手住宅一样，它是实实在在存在于空间中的物业，它的地理位置的好坏、人流量的多少、政府的规划与建设、商圈的成熟度与定位、收益的高低与门面的大小、广告的效应、楼层的高低等都是亲眼可见的。

2、投入的资金回收速度快

由于可以用做投资的二手商铺，其商圈已经基本成熟，没有必要再花时间去进行商圈的培育，这就决定了二手商铺的出租率较高。也就是说，二手商铺的资金回笼会比较快。另外一个使其资金回笼较快的原因是二手商铺的转让一般都是带着租赁合约一起转出的，这就使得投资者没有必要花时间去招租了。

3、产权清晰

二手商铺作为流通的房产，必须要具备的条件就是要有独立清晰的产权归属，这就让投资者在进行产权转换的时候不用担惊受怕。

以上三点特征造就了二手商铺选择的方便性和投资的可控性，让更多的投资者都青睐于它。当然二手商铺也有其风险性。购买二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，首先要考虑投资风险。具体来说，包括商铺经营者的营业状况、商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率和买卖承担的税费等。

接手他人转让的铺位，其好处在于节省了前期寻找场地、办理开业手续等方面的时间和费用，对现有的经营情况也有直观、明确的了解。比如：地理位置优

劣、客流量大小、竞争对手密集程度和实力等情况，都可以通过实地观察和比较而掌握。尽管如此，最后还是有很多投资者以失败告终。所以，要接手二手店铺，首先要弄清楚现有店主转让的原因。一般情况，有两个原因：一是经营不善；二是这个地点确实不适合。接手前首先要搞清楚是哪一原因，如果是前者，而自己又有能力来克服，那么才会有接手这家店的把握。所谓“知己知彼”，才能实现良好的开局和发展。其次，投资二手商铺的时候，要注意的地方首先就是未来政府的规划，要避免其在拆迁规划范围内。再次就是商铺的属性，这包括商铺所处的地段、门面的朝向、显眼程度及大小、商铺的进深和采光等。

不容忽视的5条细节约定和3点商铺土地问题

二手商铺容易受到周边环境、时效性、政策性、城市规划、周边小区入住率、大型商业设施入驻等诸多因素的影响，一旦某一地段的商业氛围成熟后，此处商铺的价值就会在短期内迅速提升。投资二手商铺时，投资者需要具备独到的眼光，与此同时，还需综合考虑其他多种因素。

在购买二手商铺时，对以下5条细节的约定是不容忽视的：

1、要约定房产用途:

要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。

2、要对公摊部位进行约定

有的商铺公摊面积占到总面积30％，这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式进行详细约定。

3、对房屋设备装修装饰的约定要详细

二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附

件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。

4、物业服务方面的约定

物业服务质量对商业用房经营至关重要，物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。

5、交易税费的分担方式

目前进行商铺交易，需要交纳的税费主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。各方如何承担，均应在合同中列明。

除了上面所提到的，在投资二手商铺时您还应特别注意商铺的土地使用年限。商铺一般可分为两类：一种是商住综合用地，其土地使用年限为50年；另一种是商业用地，土地使用年限为40年。购买二手商铺时尤其要注意看清土地使用年限。有的商铺在挂牌出售时，实际已经使用了十几年甚至二三十年，剩下的使用年限就很少了。年限到期后，还需交纳土地出让金。购买这类商铺时应充分考虑“折旧”的因素。

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