房地产估价师房地产及其描述(二)

房地产及其描述(二)

(总分：75.00，做题时间：90分钟)

一、单项选择题(总题数：27，分数：27.00)

1.关于房地产位置固定性的说法，错误的是______。

A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：[解析] 房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。

2.关于估价对象状况描述的说法，正确的是______。

A．对估价对象范围的描述就是说明其四至

B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：[解析] A选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应说明建筑规模，层数和高度，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，室内和室内净高，空间布局，竣工日期，维护情况和完损状况等。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层也属于建筑物区位状况描述内容。

3.经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的______。

A．相互影响性 B．寿命长久性 C．数量有限性 D．保值增值性

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：[解析] 房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此付出代价。

4.房地产具有供给有限特性，本质上在于______。

A．土地总量有限 B．规划限制

C．房地产不可移动 D．价值量大

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：[解析] 房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。

5.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为______元/m2。

A．98 B．102 C．108 D．116

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：[解析] “五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。

20+14+16+25+8+15=98元/m2。

6.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发、利用的这一特点，本质上是由房地产的______特性决定的。

A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：[解析] 房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)，而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。

7.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是______的结合体。

A．实体、权益、区位 B．实物、权益、区位

C．实物、权利、位置 D．实物、权益，位置

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

8.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及______。A．相应配套的基础设施 B．土地的形状

C．组合完成的功能 D．立体空间

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：[解析] 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

9.房地产所有权有单独所有、共有和______三种。

A．建筑物区分所有权 B．建筑物区分共有权

C．建筑物区分共用权 D．私有权

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

10.屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于______。

A．拥有的房地产权利 B．受其他房地产权利的限制的情况

C．受房地产权利以外因素的限制情况 D．额外的收益或好处

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：[解析] 一宗房地产权益包括：①拥有的房地产权利，例如，拥有的是所有权，还是建设用地使用权；

②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况，一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、地役权、租赁权的房屋所有权或建设用地使用权；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等；④额外的利益或好处，例如，屋顶(也称为楼顶、屋盖)或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取经济收入。

11.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的______。

A．拥有的房地产权利 B．受其他房地产权利的限制的情况

C．受房地产权利以外因素的限制情况 D．额外的收益或好处

（分数：1.00）

A.

B.

C. √