大连金州新区集体土地上非住宅房屋征收与补偿办法

大连金州新区集体土地上非住宅房屋征收与补偿办法（试行）大金管发【2011】16号第一章总则第一条为了规范大连金州新区（以下简称新区）集体土地上的非住宅房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合新区实际情况，制定本办法。

第二条为了公共利益的需要，征收集体土地上非住宅房屋，应当对被征收人给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条新区管委会负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

新区土地房屋局作为房屋征收部门，负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

新区各有关部门应当依照本办法的规定和新区管委会规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条新区街道办事处作为本辖区的房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位实施的房屋征收与补偿行为负责监督。

第六条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向新区管委会、房屋征收部门和其他有关部门举报。

接到举报的有关部门应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门及其工作人员的监察。

第二章征收决定第七条为了落实新区土地利用总体规划的需要，确需征收房屋的，由新区管委会作出房屋征收决定。

第八条依照本办法第七条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第九条作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十条新区管委会作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

新区管委会及房屋征收部门要做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收，土地使用权同时也要依法征收。

第十一条被征收人对新区管委会作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十二条房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十三条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿第十四条对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的设备、产成品、物资等其它相关补偿；（三）被征收非住宅房屋的土地使用权补偿；（四）被征收非住宅房屋的停产停业损失补偿。

第十五条被征收房屋的补偿一、被征收房屋的补偿范围（一）经土地房屋部门核发土地使用权证和房屋所有权证（下称两证）的房屋，以及土地证证载用地范围内经规划部门批准改扩建并由房屋管理部门确认权属的房屋。

有其他合法规划、土地、房产审批手续的房屋。

（二）经土地管理部门在1998年后对违法占地进行登记处罚后补办用地手续的街道、村办集体生产性企业（下称补办用地手续）的房屋。

（三）没有房屋所有权证，但在1983年农村实行联产承包改革前，农村集体经济组织已经使用的集体所有房屋。

（四）经土地管理部门依据有关规定进行了影像确认的房屋。

二、被征收房屋面积的认定被征收房屋的用途和建筑面积以两证或者规划建设、土地管理部门核发的建设批准文件记录载明的面积为准。

补办用地手续的房屋面积，以土地清查时土地管理部门委托有关部门测定位置并予以明确标注的面积为准。

进行了影像确认的房屋以土地管理部门确认的面积为准。

三、被征收非住宅房屋的补偿标准对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

（一）对有产权证以及相关有效合法手续的房屋，按市场评估价补偿。

（二）1998年后已补办用地手续且测绘图中已存在的房屋，对注明了建筑面积的按市场评估价补偿，对未注明建筑面积的按市场评估价的70%补偿。

（三）征收在1983年农村联产承包改革前，集体经济组织已经使用的集体所有房屋，按市场评估价的70%补偿。

（四）经管委会认定为黄海大道两侧动迁企业的房屋，按重置成本乘以成新率补偿。

（五）对发布征收公告前依法开工、公告之日停建的在建房屋，按市场评估价补偿。

（六）经土地管理部门影像确认的房屋按市场评估价的80%补偿。

（七）附房按建筑安装造价乘以成新率补偿。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第十六条房地产等价格的评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收实施单位提出申请，从房屋征收部门备案的评估机构数据库中抽签确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第十七条被征收非住宅房屋的设备、产成品、物资及其他项目补偿（一）征收后无法恢复使用的设备、设施等，按重置价格乘以成新率补偿。

（二）征收后仍可恢复使用的设备，按评估补偿设备运输费、设备拆装费。

物资、产成品、半成品等，按评估补偿货物运输费。

（三）征收后不能异地重建或租房生产、经营的企业，其被征收的设备、设施等固定资产，以及半成品、原材料、物资、低值易耗品可按折旧后净值或评估价格收购，亦可按评估值一定的比例给被征收人补偿后由被征收人自行处理。

（四）固定电话、有线电视等迁移费用，按相关管理部门的收费标准补偿。

第十八条被征收非住宅房屋的停产、停业损失补偿（一）征收时已经停产或未经营的企业和按照第十七条第三款规定补偿的企业，不给予停产、停业损失补偿。

（二）黄海大道两侧动迁后新建的企业（不含有房屋和土地手续的），不给予停产停业损失补偿。

（三）对因征收造成短期内不能恢复生产的企业，给予适当补偿。

补偿额的核定方式有两种，一种是按8个月的租金核定；另一种是按利润和人员工资核定，由被征收人选择其中一种。

1. 按8个月的租金核定。

租金按被征收房屋产权证登记的面积乘以每平方米每天租金价格计算，每天租金价格由评估确定。

2. 按利润和人员工资核定。

（1）支付缴纳了养老保险金的合同制职工8个月的工资补助，补助标准按征收时前2年的平均工资额计算，生产、营业不足1年的，按前两个季度的月平均工资额计算。

（2）支付劳务工3个月的工资补助，每人每月700元。

（3）支付被征收人8个月的税后净利润。

净利润按征收时前2年月平均净利润额计算；生产、营业不足一年的，按前两个季度的月平均净利润额计算。

（四）对生产规模较大、经济效益较好、商品有订单或合同的，征收后因机器设备或生产工艺、流程对厂房有特殊要求，不能租房继续生产的，由征收人根据实际情况提出补偿意见报新区动迁工作领导小组审批处理。

第十九条被征收非住宅房屋土地使用权的补偿土地的补偿分为两种，一种为货币补偿，另一种为产权置换。

对耗能大、污染重、技术含量低、产品滞销、经营亏损或占地不足2000平方米的企业，原则上不再安排重建用地，只给予货币补偿，但重新立项且需增加用地规模的被征收人除外。

（一）货币补偿1. 属于出让的国有土地，按市场评估价补偿。

2. 属于划拨的国有土地，按每平方米215元补偿；原金州区的按评估价格补偿。

3. 对核发了集体土地使用证的土地或有其他合法土地审批手续的土地，原开发区的按每平方米190元补偿；原金州区的按评估价格补偿。

4. 对经土地管理部门影像确认的集体土地，按本条第（一）款第3项补偿标准的80%补偿。

（二）产权置换对持有合法土地手续且需要重建用地的生产性企业，经被征收人申请，实行土地产权置换。

规划、土地等部门按不同行政区域拟征收企业的用地规模，为产业园区或街道规划拟征收企业的安置用地，用于回迁安置被征收的生产性企业。

产业园区或街道根据本区域被征收人的回迁用地申请提出安置意见，并配合被征收人到相关部门办理新的立项、规划、土地等手续。

1．属于出让的国有土地，原则上等面积置换，先对原用地实行货币补偿，尔后被征收人按摘牌价支付新用地的土地使用权出让金及相关费用。

2．属于划拨国有土地和集体建设用地的，原则上按原用地面积的60%核定新用地面积，先对原用地实行货币补偿，尔后被征收人按摘牌价支付新用地的土地使用权出让金及相关费用。

第二十条征收出租的房屋，征收实施单位只对房屋所有权人补偿，由被征收人与房屋承租人解除租赁关系或被征收人负责补偿、安置房屋承租人。

征收实施单位向被征收人支付3个月的租金损失，房屋租金参照房管部门登记备案的租赁合同标准认定。

对承租人征收后无法恢复使用的机器设备设施等，按重置价格乘以成新率予以补偿，其他设备物资给予搬迁补偿。

特殊情况，由征收实施单位提出补偿意见，报新区动迁工作领导小组审批处理。

第二十一条新区管委会及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

新区管委会作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑及农村集体经济组织或土地承包人未经批准改变农用地用途建的房屋，不予补偿。

被征收人按征收公告规定的期限自行拆除。

逾期不拆除，由执法部门强制拆除。

第二十二条房屋征收实施单位与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十三条房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收实施单位提出申请，经房屋征收部门报请新区管委会，按照本办法的规定和征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本办法第二十二条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十四条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的金州新区管委会对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。