广州市城镇房地产登记技术规范

广州市城镇房地产登记技术规范（送审稿）目录第一章总则第二章一般规定第一节登记申请第二节登记受理第三节权属审核第四节缮发证第三章填写规范第四章土地使用权和房屋所有权登记第一节初始登记第二节转移登记第三节变更登记第四节注销登记第五章他项权登记第六章预告登记第七章其他登记第八章附则第一章总则第一条（目的和依据）为规范本市土地及房屋权属登记行为，提高房地产登记工作质量，保障交易安全，维护房地产权利人的合法权益，促进依法行政，依据《中华人民共和国物权法》、《广州市城镇房地产登记办法》等相关法律、法规，结合本市实际，制定本技术规范。

第二条（适用范围）本市行政区域国有土地范围内的土地使用权登记、房屋所有权登记、房地产他项权登记和其他依法应当登记的房地产权利以及记载、公示与此相关的事项适用本技术规范。

法律、法规另有规定的从其规定。

第三条（登记机构）广州市国土资源和房屋管理局是本市的房地产行政主管部门，负责本技术规范的组织实施。

市房地产交易登记中心负责本市房地产登记的具体工作，各区房地产登记分支机构在市房地产交易登记中心的监督、指导下负责本辖区内的有关房地产登记工作。

第四条（登记机构职权）登记机构应当按照法律、法规和本技术规范的要求查验申请人提供的登记材料、就有关登记事项询问申请人，并如实进行登记。

申请登记的房地产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，或实地查看，必要时可以向相关部门调查情况、查阅资料。

相关部门及当事人应予配合。

第五条（登记工作信息系统）登记机构应当建立全市统一的房地产登记信息系统。

登记机构应当在统一的登记工作信息系统上办理房地产登记业务。

第六条（房地产登记簿的表现形式）登记机构应当建立统一的房地产登记簿。

房地产登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。

登记簿采用电子介质的，应当每天异地备份。

登记机构在办理登记案件时应当查询房地产登记簿。

第七条（房地产登记簿的具体内容）房地产登记簿以房地产为单位建立，应当记载以下内容：（一）房地产权利人的姓名或者名称、身份证件号码；（二）房地产的坐落，包括土地使用权的地号、四至；房地产的地号、门牌号码、层数、房号等；（三）房地产的面积，包括土地使用权的面积、房屋的套内面积、分摊面积或共有建筑面积等；（四）土地使用权的取得方式、期限、用途及土地出让金缴交情况；（五）房屋所有权的来源和房屋结构、用途；（六）房地产他项权利情况，包括抵押权人的姓名或者名称、抵押物的价值、抵押担保的价值、抵押登记的时间等；（七）房地产预告登记情况；（八）房地产权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的情况；（九）异议登记的情况，包括异议登记的申请人、时间、期限等；（十）预售许可状况、房屋拆迁许可、征用或征收情况；（十一）受理登记时间、核准登记时间；（十二）房地产权证书的名称、编号；（十三）房地产登记字号；（十四）其他需要注记的内容。

第八条（房地产权证书）房地产登记应当根据不同情形核发以下证书：(一)国有土地使用证；(二)房地产权证；(三)房地产权权属证明书；(四)房地产共有权证；(五)房地产他项权证；(六)土地他项权利证明书；(七)房地产预告登记证明书；(八)房地产抵押权预告登记证明书。

第九条（房地产初始登记的具体情形）以下情形应当申请办理房地产初始登记：（一）以划拨或者出让方式取得土地使用权的，办理土地使用权初始登记；（二）房地产开发经营企业新建商品房屋，或其他法人、组织经批准新建集资房、解困房、安居房、经济适用住房等，以及自然人经批准新建房屋的，办理新建房屋的初始登记；（三）按照法律法规规定，农村和城市郊区中已经依法没收、征收、收购为国有的房地产，在城中村转制后，办理原农民集体房地产转为国有房地产的初始登记；（四）法律、法规规定的其他情形。

第十条（房地产转移登记的具体情形）以下情形应当申请办理房地产转移登记：（一）国有土地使用权人将土地使用权转让给其他人的，办理国有土地使用权转移登记；（二）房地产开发经营企业或其他法人、组织将已经办理了初始登记的商品房或集资房、解困房、安居房、经济适用住房等的产权过户到购房人名下，办理增量房转移登记；（三）单位将已办理了房改手续且已经初始登记的房屋转移到单位职工名下，办理房改房转移登记；（四）房屋权利人将已领取房地产权证书的房屋出售给其他人，办理存量房转移登记；（五）因城市房屋拆迁、征收，拆迁人将已领取房地产权属证书的房屋补偿给被拆迁人，并将该房屋的权属转移到被拆迁人名下，办理征收补偿登记；（六）房屋权利人按照法律规定的程序，将房屋赠送给其他人所有，办理赠与登记；（七）房屋权利人死亡或依法宣告死亡后，按照法律规定的程序，房屋由其他人继承的，办理继承登记；（八）房屋权利人因离婚析产、夫妻协议析产、共有房产析产或因企业改制、重组、兼并等其他原因导致房屋权属转移的，办理其他转移登记。

第十一条（房地产变更登记的具体情形）以下情形应当申请办理房地产变更登记：（一）房地产权利人更改姓名或者名称的，办理名义变更登记；（二）房地产分割、合并的，办理分割、合并登记；（三）房地产的用途、地址、面积、结构等房地产现状发生变化的，办理其他变更登记。

第十二条（房地产注销登记）房地产权利因房屋灭失、土地使用权消灭等情形终止的，办理注销登记。

第十三条（房地产他项权登记的具体情形）以下情形应当申请办理房地产他项权登记：（一）土地使用权人以土地使用权设定抵押的，办理土地使用权抵押登记；（二）房地产权利人以房地产设定抵押的，办理持房地产证抵押登记；（三）已设定的抵押权终止的，办理涂消抵押登记；（四）法律、法规规定的其他情形。

第十四条（房地产预告登记的具体情形）以下情形应当申请办理房地产预告登记：（一）房地产开发经营企业按照法律规定出售预购商品房的，办理预购商品房预告登记；（二）预购人因债权债务或其他原因，经司法机关认定或拍卖导致房屋权属转移的，办理预购商品房转移预告登记；（三）预购人死亡或依法宣告死亡后，按照法律规定的程序，预购商品房由其他人继承的，办理预购商品房继承预告登记；（四）预购人因离婚析产或共有房产析产的，办理预购商品房析产预告登记；（五）预购商品房因债权债务或其他原因设定抵押的，办理预购商品房抵押权预告登记；（六）在建工程因债权债务或其他原因设定抵押的，办理在建工程抵押权预告登记；（七）办理预购商品房预告登记后，预售人和预购人双方因合同解除或其他原因需要注销预购商品房预告登记的，办理预购商品房注销预告登记。

第十五条（其他需要办理房地产登记的具体情形）除上述第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定的房地产登记的具体情形外，以下情形应当办理房地产其他登记：（一）房地产权利人认为房地产权证书或者房地产登记簿记载的事项错误的，办理更正登记；（二）房地产利害关系人认为房地产登记簿上记载的房地产归属等事项错误的，办理异议登记；（三）房地产权证书破损的，办理换证登记；（四）房地产权证书灭失的，办理补证登记；（五）法律、法规规定的其他应当办理房地产登记的情形。

第二章一般规定第一节登记申请第十六条（登记申请的一般规定）当事人应当到登记机构申请房地产登记，填写统一格式的申请书，并提交规定的申请登记材料。

当事人可以委托代理人向登记机构申请登记。

无民事行为能力人和限制民事行为能力人由法定代理人向登记机构申请登记。

法定代理人可以委托代理人申请房地产登记。

申请书应当由申请当事人签名或盖章，代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。

第十七条（申请主体——其他组织）房地产登记的申请主体为自然人、法人和其他组织。

其他组织包括：（一）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（二）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（三）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（四）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（五）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（六）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（七）符合规定的其他组织。

前款第（三）项规定的分支机构申请处分房地产的，应当经法人同意。

第十八条（申请主体——当事人双方申请登记的情形）下列情形由当事人双方共同申请登记：（一）土地使用权转让，应由土地使用权转让方和受让方共同申请转移登记；（二）房地产买卖，应当由房地产登记权利人和房地产买受人共同申请转移登记；（三）房地产预售应当由预售人和预购人共同申请预告登记；但是第十九条第（三）项规定的情形除外；（四）房地产交换，应当由交换双方的房地产登记权利人共同申请转移登记；（五）房地产赠与，应当由房地产登记权利人和受赠人申请转移登记，但是，赠与经过公证的，受赠人可以凭经公证的赠与合同单方申请转移登记；（六）房地产抵押和涂销抵押，应当由房地产登记权利人和抵押权人共同申请登记；（七）离婚析产应当由双方当事人持析产协议共同申请登记；但是离婚析产协议经公证的，可以由一方当事人申请登记；（八）其他应当由双方共同申请登记的情形。

第十九条（申请主体——权利人一方申请房地产登记的情形）下列情形由权利人一方申请登记：（一）土地使用权初始登记由土地使用权出让合同的受让人或者划拨用地权利人申请登记；（二）房屋所有权初始登记由土地使用权人或者用地资料确定的权利人申请登记；（三）预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交规定的材料，可以单方申请预告登记；（四）继承由继承人申请转移登记；（五）遗赠由受赠人申请转移登记；（六）房屋灭失由原房地产权利人申请注销登记，可以换发土地使用权证；（七）土地使用权消灭由原土地使用权人申请注销登记；（八）因人民政府已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定而取得房地产权利的，由处理决定确定的权利人申请登记；（九）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，由上述法律文书确定的权利人申请登记；（十）房地产变更登记由权利人申请；（十一）房地产更正登记或异议登记由权利人或者利害关系人申请；（十二）直管房的私房部分的权利人可以以共有人的主体身份申请单方登记；（十三）其他可以由权利人一方申请登记的情形。

第二十条（申请主体——共有人申请房地产登记）共有房地产的登记，应当由共有人共同申请，共同填写申请书，并签名确认。

共有人应当在申请书上明确房地产证和房地产共有权证的持有人，明确共有关系为共同共有还是按份共有，并提交共有关系的协议等相关证明文件。

属按份共有的，在申请书中和相关证明文件中应当明确共有人的份额。

按份共有人对其享有的份额可以单独与买受人申请转移登记，但是，须提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。

当事人提交的公证书、人民法院生效的判决书、裁定书、调解书或者仲裁机构的裁决书、调解书等文件确认房地产为当事人按份共有的，可以由部分共有人代全体共有人申请房地产所有权登记。