《全国土地估价师资格考试大纲》(2010年)
土地估价师考试《土地估价理论与方法Word文档
2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》第一部分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。
每题1分，共10。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。
(√)出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。
所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。
(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。
4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。
(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。
2010年全国土地估价师资格考试题目解析
全国土地估价师资格考试试题的命题覆盖面越来越广，灵活性不断加强，在注重土地估价基础知识、基本理论与方法考查的同时，更侧重理论与实务的结合，综合考查考生运用基础知识分析和解决实际估价问题的能力。
2010年土地估价实务考试中，有一道试题颇具代表性。
试题如下：2009年5月15日，经过协商，乙公司用其所拥有的一宗土地与丙公司一幢新建办公楼完成置换，并且双方均按照规定办理了相关产权登记手续并取得相关证书。
其中，置换中的土地估价由B土地评估机构完成。
估价人员对现场进行实地勘察，也对土地的取得和开发利用历史进行了相关调查。
丙公司从乙公司获得的土地位于城市二环内，在建工程目前已至地上3层，工地现场内已接入临时工程用水、供电、道路。
调查所知，该土地最早为甲企业使用，属于划拨性质，基础设施达到供水、排水、供电、通讯。
在1980年5月城市统一开展土地登记时办理的国有土地使用证，登记用途为工业，面积为15000平方米，建筑面积为13000平方米。
但在2003年4月30日，甲企业改制，并办理了协议出让土地手续，当时估价委托的是A土地评估机构。
2006年2月由于该土地所在城市工业规划布局调整，甲公司在郊区新购置了一宗土地建设新厂房，并搬迁、拆除了旧厂区地上建筑物及附着物。
政府在支付了一定补偿后将土地收购，并重新规划，完成一级开发后入市公开交易。
2007年3月15日，在市国土资源管理局组织的公开拍卖中，该土地使用权由该市房地产开发乙公司竞得。
查看规划部门下达的规划意见书，土地新的规划用途为住宅，建设规模可达到42000平方米，建筑密度35%，控高25米；同时，由于土地西侧市政干道要进行拓宽，规划中明确有代征道路用地1000平方米；燃气管线铺设正在进行中，预计当年年底可投入使用。
乙公司在参加竞买之前曾委托A土地评估机构对该土地进行应价评估，确定的最高应价为14000万元，最后以10500万元获得。
竞买成功后，乙公司2007年4月15日缴纳完全部土地出让金，并于2007年9月1日办理了相关手续，按规定开工建设。
《全国土地估价师资格考试大纲》2014年适用DOC
《全国土地估价师资格考试大纲》（2010年）大纲目录第- •部分土地基础知识、土地的概念_ 、土地的分类三、土地实体及特征四、土地权利第二部分土地管理知识、土地管理的概念_ 、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与十地整理五、农用地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监管八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论、土地价格的概念_ 、土地价格影响因素三、地租理论四、区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法、土地估价的概念_ 、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法第五部分宗地估价实务、土地估价程序_ 、土地估价业务受理三、土地估价事项确定的内容四、土地价格定义的界定五、土地估价对象资料收集六、土地估价现场勘察七、土地市场调查与分析八、土地估价案例的调查九、土地估价方法选择十、土地估价结果分析与确定十一、土地估价报告撰写十二、土地估价报告审核十三、常见目的下土地估价十四、常见用途土地估价十五、其他土地权利估价第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等二、土地定级三、基准地价评估四、路线价评估五、城市地价动态监测六、征地区片综合地价评估第七部分地上定着物及相关财产估价知识一、房屋建筑工程基础二、建筑物估价三、其他定着物估价四、相关机器设备评估第八部分土地相关税收知识一、税收基本理论二、土地税收三、房产税收四、其他相关税收第九部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础第十部分会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十一部分土地与房屋测量知识一、测量的基本知识二、土地测量三、房屋测量第十二部分城市经济与城市规划知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十三部分地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价第十四部分土地估价行业管理要求附录一：参考资料一、有关法律、法规和规范性文件二、技术规程和标准三、行业自律文件《土地估价案例与报告》科目大纲详情如下:第一章宗地估价考点1 : 土地估价业务受理考点2 :土地估价事项确定考点3 :土地估价资料收集内容、方法及要求考点4 :土地估价现场调查考点5 :土地估价方法选择考点6 :土地估价报告撰写考点7 :土地估价报告审核第二章常见目的下土地估价考点1 :各种常见土地估价的目的和类别考点2 :各种常见土地估价目的下评估方法和主要参数的选择第三章常见用途土地估价考点1 :居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点2 :工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点3 :商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点4 :办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点 5 :教育、科技、文化、卫生用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点6 :农用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点7 :基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用第四章土地分等定级考点1 :城镇土地分等定级考点2 :农用地分等定级第五章基准地价评估考点1 :城镇基准地价考点2 :农用地基准地价的评估第六章路线价评估考点1 :路线价的评估范围和基本程序考点2 :路线价修正体系建立的内容和方法第七章城市地价动态监测考点1:城市地价动态监测的程序及指标采集方法考点2 :标准宗地的设立及估价方法第八章征地区片综合地价评估考点1 :征地区片综合地价的范围和特点考点2 :征地区片综合地价的评估步骤和方法《土地管理基础与法规》科目大纲详情如下: 第一部分土地管理基础知识第一章土地概念考点1 :土地的定义考点2 :土地的特征考点3 :土地的功能考点4 :我国土地资源的特点第二章土地的分类考点1 : 土地的基本类别考点2 :建设用地的主要特征考点3 :农用地的主要特征考点4 :我国主要类别土地利用的方式第三章土地实体特征考点1 : 土壤类别及特征考点2 : 土地污染种类及特征第四章土地权利制度考点1 : 土地产权概念考点2 :土地产权的构成考点3 :我国土地所有权制度考点4 :我国土地使用权制度考点5 :土地他项权利制度考点6 :主要国家和地区的土地制度第五章土地管理概念考点1 : 土地管理的内涵考点2 :土地管理的任务考点3 :土地管理的原则考点4 : 土地管理的主要内容考点5 :我国土地管理机构的设置考点6 :新中国成立以来我国土地管理的演变历程第六章地籍管理17号） 21 号）27号） 考点1:地籍概念 考点2 :地籍分类 考点3 :地籍管理概念 考点4 :地籍管理原则 考点5 :土地调查 考点6 :土地登记考点7 :土地登记信息公开查询考点8 : 土地权属争议调查处理办法（国土资源部令第 考点9 :协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第 考点10 :国土资源听证规定（国土资源部令第22号）考点11 :建设项目用地预审管理办法（国土资源部令第 考点12 :土地权利制度建设 考点13 :土地权属争议调处 考点14 :土地利用动态遥感监测 考点15 :土地统计考点16 :地籍档案管理的基本要求 考点17 :我国地籍的产生和历史发展第七章土地规划管理考点1 : 土地规划的概念与类型 考点2 :土地规划的作用 考点3 :影响土地利用的因素 考点4 :土地可持续利用的准则 考点5 :土地用途管制制度的概念 考点6 : 土地用途管制的作用和意义 考点7 : 土地用途管理的内容 考点8 :土地利用总体规划的概念 考点9 :土地利用总体规划的意义 考点10 : 土地利用总体规划编制原则考点11 : 土地利用总体规划的评审、报批、修改 考点12 :土地利用专项规划 考点13 :土地利用详细规划考点14 : 土地规划与其他规划的关系 考点15 : 土地利用计划第八章耕地保护与土地整理考点1 :耕地保护的重要性考点2 :耕地保护的责任目标考核制度考点3 :耕地保护管理的主要内容考点4 :基本农田、基本农田保护和基本农田保护区的概念考点5 :基本农田保护区划定的原则考点6 :基本农田保护125 =划定的程序考点7 :耕地占补平衡考点8 :土地整理考点9 : 土地复垦概念第九章农用地转用与征地管理考点1 :农用地转用概念考点2 :农用地转用的依据考点3 :农用地转用的批准权限考点4 :农用地转用的审批程序考点5 : 土地征收和征用概念考点6 :征地行为的特征考点7 : 土地征收补偿和安置的内容考点8 : 土地征收方案的编制与审核考点9 : 土地征收程序第十章建设用地供应管理考点1 :建设用地供应概念考点2 :国有建设用地划拨供应考点3 :国有建设用地出让供应考点4 :国有建设用地供应的基本条件考点5 :国有建设用地供地标准考点6 :国有建设用地审查报批管理考点7 :国有建设用地供应法律文书的主要内容考点8 :乡（镇）建设用地使用原则考点9 :农村村民宅基地的管理考点10 :乡（镇）建设用地供应审批的基本程序第十一章土地市场交易与监管考点1 : 土地市场概念考点2 :土地市场的特点考点3 :土地市场的分类考点4 :土地市场的功能考点5 : 土地市场的运行机制考点6 :我国土地市场的现状考点7 :土地市场供需调控的原则考点8 :土地市场供需调控的主要内容考点9 :土地市场供需调控的措施考点10 :土地使用权转让考点11 : 土地使用权抵押的概念和条件考点12 :土地使用权租赁的概念第十二章地价管理考点1 :地价管理的目的考点2 :地价管理的措施考点3 :地价管理的内容考点4 :城镇基准地价与标定地价考点5 :土地估价行业行政管理第十三章土地执法监察考点1 : 土地执法监察的内涵考点2 : 土地执法监察的形式考点3 : 土地执法监察的方法考点4 :破坏耕地违法行为及处罚考点5 :非法占用土地违法行为及处罚考点6 :农村村民非法占用土地建住宅行为及处罚考点7 :非法批地行为及处罚考点8 :其他土地违法行为及处罚考点9 : 土地执法监察的内容第二部分土地管理法规第一章土地管理法律法规考点1: 中华人民共和国土地管理法-总则考点2 : 中华人民共和国土地管理法一一-土地的所有权和使用权考点3 : 中华人民共和国土地管理法一一-土地利用总体规划考点4 : 中华人民共和国土地管理法-耕地保护考点5 : 中华人民共和国土地管理法-建设用地考点6 : 中华人民共和国土地管理法附则考点7 : 中华人民共和国城市房地产管理法总则考点8 :中华人民共和国城市房地产管理法一一房地产开发用地考点9 :中华人民共和国城市房地产管理法一一房地产开发考点10 :中华人民共和国城市房地产管理法一一房地产交易考点11 :中华人民共和国城市房地产管理法一一附则考点12 :中华人民共和国物权法一一总则考点13 :中华人民共和国物权法一一所有权考点14 :中华人民共和国物权法一一用益物权考点15 :中华人民共和国物权法一一担保物权考点16 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一土地的所有权和使用权考点17 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一土地利用总体规划考点18 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一耕地保护考点19 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一建设用地考点20 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一法律责任考点21 :中华人民共和国基本农田保护条例一一总则第二章相关法律法规第三章中共中央、国务院规范性文件第五章部门规章、规范性文件第六章最高人民法院、最高人民检察院司法解释及规定《土地估价相关知识》科目大纲详情如下:第一部分土地相关税收考点1 :城镇土地使用税考点2 :耕地占用税考点3 :土地增值税第三章房产税收考点1 :房产税考点2 :房地产税第四章其他相关税收考点1 :营业税考点2 :城市维护建设税考点3 :教育费附加考点4 :企业所得税考点5 :契税考点6 :印花税第二部分金融第一章金融基础考点1 :金融概念考点2 :货币概念考点3 :信用的概念、形式与职能考点4 :金融工具考点5 :金融体系考点6 :中央银行的概念与职能考点7 :商业银行的概念、类型与职能考点8 :外汇与汇率的含义考点2 :股票考点3 :债券考点4 :证券投资基金第三部分会计与统计第一章会计知识考点1 :会计概念与作用考点2 :会计核算基本前提考点3 :会计核算的一般原则考点4 :会计要素的含义及其划分考点5 :会计核算方法考点6 :设置会计科目与账户考点7 :复式记账考点8 :资产概念及其分类考点9 :现金的核算考点10 :其他货币资金的核算考点11 :短期投资的概念与分类考点12 :短期投资的计价考点13 :应收票据的分类与计价考点14 :应收账款考点15 :其他应收款考点16 :存货的范围考点17 :存货的计价考点18 :存货的核算——按计划成本核算考点19 :长期投资的概念与分类考点20 :长期投资的核算考点21 :固定资产的概念与确认标准考点22 :固定资产的分类考点23 :固定资产的计价方法考点24 :固定资产计提折旧的范围考点25 :固定资产及其折旧的方法考点26 :固定资产折旧的会计处理考点27 :无形资产的特征与分类考点28 :无形资产的计价考点29 :无形资产价值的摊销原则考点30 :递延资产考点31 :负债概念及其分类考点32 :流动负债的核算考点33 :长期负债的核算考点34 :所有者权益与资本金制度的概念及特征考点35 :所有者权益的核算考点36 :营业收入概念及其特征考点37 :营业收入的确认考点38 :经营收入的核算考点39 :费用概念及其特征考点40 :期间费用的核算考点41 ：利润概念考点42 :利润形成的核算考点43 :利润分配的核算考点44 :会计报表的分类考点45 :阅读会计报表的方法第二章统计知识考点1 :统计学概念考点2 :统计的特点考点3 :统计活动考点4 :统计研究常用方法考点5 :统计工作中的常见概念考点6 :统计设计基本分类考点7 :统计设计的意义与主要内容考点8 :统计指标的含义与分类考点9 :统计指标设计的基本要求与主要内容考点10 :统计指标体系的概念与种类考点11 :统计指标体系设计时应遵循的原则考点12 :统计数据的主要来源考点13 :常见的统计调查方法考点14 :常用的调查方式考点15 :统计调查方案考点16 :统计整理考点17 :总量指标考点18 :相对指标考点19 :平均指标考点20 :变异指标考点21 :时间数列分析考点22 :相关关系考点23 :相关分析考点24 :回归分析第四部分土地与房屋测量考点1 :测量误差与精度考点2 :房地产测绘的技术规范考点3 :房地产测绘的精度要求考点4 :土地与房屋测绘中的相关图纸考点5 :土地面积测算方法考点6 :房屋面积种类考点7 :房屋面积测算考点8 :公用建筑面积分摊系数计算方法第五部分城市经济与城市规划第一章经济学基础考点1 :需求、需求曲线、需求函数考点2 :供给、供给曲线考点3 :价格、产品均衡价格考点4 :弹性、需求价格弹性、需求收人弹性、供给价格弹性考点5 :市场出清及供求原理的实际意义考点6 :市场竞争理论考点7 :收入分配理论考点8 :市场与政府考点9 :宏观经济有关概念考点10 :宏观经济政策第二章城市经济学考点1 :城市及城市经济增长考点2 :单一中心土地利用考点3 :城郊化考点4 :城市土地利用控制与利用分区第三章城市规划考点1 :城市发展与城镇化考点2 :城市规划体系与任务考点3 :城市规划的自然环境条件考点4 :城市用地评定与选择考点5 :城市用地类型和用地指标考点6 :城市性质与规模考点7 :城市用地功能组织与评价考点8 :城市总体规划考点9 :城市详细规划考点10 :居住区规划的任务、内容和要求考点11 :居住区的组成和规模考点12 :居住区的类型和规划结构考点13 :居住区规划考点14 :城市主要基础设施规划考点15 :城市规划实施管理第六部分地产开发与工程造价第一章土地开发考点1 :士地开发概念考点2 : 土地开发程序考点3 :开发土地获得途径与程序考点4 :土地开发过程管理考点5 :开发土地的转让考点6 :土地开发成本构成第二章房地产开发考点1 :房地产开发概念考点2 :房地产业的内部结构考点3 :房地产开发企业的资质等级考点4 :房地产开发主要程序考点5 :房地产开发可行性研究的主要内容考点6 :房地产开发可行性研究的步骤考点7 :房地产开发项目的财务评价考点8 :房地产开发市场调查与分析考点9 :房地产投资项目经济评价考点10 :房地产开发中的基础设施建设考点11 :建设工程招标投标考点12 :建设工程监理考点13 :建设工程竣工验收第三章工程造价考点1:工程项目与工程建设项目考点2 :工程建设项目分类考点3 :工程造价的概念与构成考点4 :工程建设定额的概念与主要内容考点5 :工程量清单考点6 :建筑工程量及其计算考点7 :概算定额与概算指标考点8 :投资估算指标考点9 :设计概算考点10 :建筑工程概算的编制方法考点11 :施工图预算考点12 :工程变更与合同价款调整考点13 :工程索赔考点14 :建设工程竣工结算和竣工决算考点15 :工程保修及保修费用《土地估价实务基础》科目大纲详情如下:第一章土地价格的概念考点1 : 土地价格的内涵与外延考点2 :我国土地价格的形式考点3 : 土地价格的主要特征考点4 :土地价格的类型考点5 :我国土地价格的主要类型考点6 :我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1 :主要地价影响因素考点2 :主要地价影响因素的作用规律考点3 :不同用途地价影响因素的特点第三章土地估价的原则考点1 : 土地估价原则考点2 :预期收益原则考点3 :替代原则考点4 :最有效利用原则考点5 :供需原则考点6 :报酬递增递减原则考点7 :贡献原则考点8 :变动原则考点9 :合法原则第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定考点1 : 土地估价程序考点2 :确定估价基本事项考点3 :拟定估价作业计划第五章收益还原法考点1 :收益还原法概念考点2 :收益还原法的基本公式考点3 :收益还原法不同情况下的公式考点4 :收益还原法估价的基本步骤考点5 : 土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6 :总费用的测算方法考点7 :土地纯收益的概念及测算方法考点8 :土地还原率的概念及确定方法考点9 :收益还原法的适用范围第六章市场比较法考点1 :市场比较法的概念考点2 :市场比较法的特征考点3 :市场比较法的原理考点4 :市场比较法的基本公式考点5 :市场比较法的估价步骤考点6:调查与选择比较案例考点7 :确定价格可比基准考点8 :交易情况修正考点9 :估价期日修正考点10 :区域因素比较与修正考点11 :个别因素比较与修正考点12 :其他相关修正的类型及修正方法考点13 :确定比准价格考点14 :市场比较法适用范围第七章成本逼近法考点1 :成本逼近法概念考点2 :成本逼近法的基本公式考点3 :成本逼近法估价步骤考点4 :土地取得费的概念、构成及计算方法考点5 :土地开发费的概念、构成及计算方法考点6 :利息考点7 :利润考点8 :土地增值考点9 : 土地价格修正与确定考点10 :成本逼近法适用范围第八章剩余法考点1 :剩余法的概念考点2 :剩余法的基本公式考点3 :剩余法估价步骤考点4 :最佳开发利用方式考点5 :开发完成后不动产价值的测算考点6 :开发成本考点7 :利息考点8 :利润考点9 :土地价格的计算考点10 :剩余法适用范围第九章路线价法考点1 :路线价法的概念考点2 :与路线价法有关的概念考点3 :路线价法的操作步骤考点4 :路线价的深度修正方法考点5 :其他宗地条件修正系数编制考点6 :路线价法的适用范围考点7 :路线价法的实际应用第十章基准地价系数修正法考点1 :基准地价系数修正法概念与基本原理考点2 :基准地价系数修正法的公式考点3 :采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4 :基准地价系数修正法的适用范围考点5 :农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第十一章土地分等考点1 :城镇土地分等的概念和原理考点2 :城镇土地分等的因素因子体系考点3 :城镇土地分等的技术路线和程序考点4 : 土地分等因子分值计算的基本原则考点5 :城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式考点6:因素因子分值计算位序标准化考点7 :因素因子分值计算极值标准化考点8 :城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算考点9 :城镇土地分等因素因子权重确定的原则考点10 :城镇土地分等因素因子权重确定的方法考点11 :城镇土地分等划分方法考点12 :农用地分等的基本概念考点13 :农用地分等定级考点14 :农用地分等的原则考点15 :农用地分等的因素法考点16 :农用地分等的样地法考点17 :农用地分等的程序考点18 :农用地分等单元划分原则与方法考点19 : 土地利用系数分指定作物计算方法考点20 : 土地利用系数综合计算方法考点21 : 土地经济系数分指定作物计算方法考点22 : 土地经济系数综合计算方法第十二章土地定级考点1 :城镇土地定级的概念和原则考点2 :城镇土地定级的因素因子体系考点3 :城镇土地定级的技术路线和程序考点4 :城镇土地定级的因素因子分值计算原则考点5 :城镇土地定级的因素因子分值计算方法考点6 :因素对土地质量的影响方式及类型考点7 :城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法考点8 :城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法考点9 :城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析考点10 :城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加考点11 :城镇土地定级中的道路通达度指标分析考点12 :城镇土地定级中的道路通达度的分值计算考点13 :城镇土地定级中的公交便捷度分析考点14 :城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订考点15 :城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算考点16 :城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值的计算考点17 :城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算考点18 :绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算考点19 :产业集聚影响度的作用分值计算考点20 :城镇土地定级的因素因子权重确定方法考点21 :城镇土地级别划分方法考点22 :农用地定级的原则考点23 :农用地定级的程序和方法考点24 :农用地定级单元划分原则与方法《估价理论与方法》科目大纲详情如下:第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1 : 土地价格概念考点2 : 土地价格的主要特征考点3 :土地价格的类型考点4 :我国现行地价体系考点5 :我国土地价格的主要类型考点6 :我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1 : 一般因素考点2 :区域因素考点3 :个别因素考点4 :主要地价影响因素的作用规律考点5 :不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1 :地租概念考点2 :级差地租考点3 :绝对地租考点4 :垄断地租考点5 :矿山地租考点6 :建筑地段地租考点7 :新古典城市地租理论考点8 :地租与地价的关系考点9 :地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1 :区位概念考点2 :区位的影响因素考点3 :农业区位论考点4 :工业区位论考点5 :中心地理论。
《2010年全国土地估价师资格考试大纲》解读
2010年全国土地估价师资格即将来临，考试大纲日前已由地质出版社出版并发行。
该大纲由考试委员会组织专家组在2009年考试大纲的基础上修订而成。
修订的基本原则是，“在保持大纲总体稳定、连续的前提下，一是尽量细化内容，二是对确实有重大政策调整、技术创新的适当更新”。
现作简要介绍，供报考人员参考。
一是大纲只是在2009年基础上作了局部调整，保留了原有的知识体系框架。
仍然为三大板块，即土地及土地管理基础知识板块、土地估价知识板块和土地估价相关知识板块，其中，土地估价知识在考试内容中占据重要的位置。
应考人员不必对学习内容进行大的调整，只需注意一些相关调整的内容。
二是有一点值得注意，原来的第五部分，即土地估价实务被分成了两部分，成为“土地估价实务”和“土地分等、定级与基准地价评估等实务”，所以，大纲总体变为十四部分。
主要突出了宗地评估的具体内容，但是基本上还是原来的内容，只是将二级内容提升到了一级内容。
但是，这一部分的内容一直没有较为规范的知识体系，应考者在复习时，应适当参照一些估价实务工作加强这方面内容的学习。
三是一些内容作了局部调整，比如在测量知识方面，增加了土地勘测定界方面的内容，并在附录中加入了《土地勘测定界规程》（TD/T 1008－2007），同时对测量原有的一些内容也进行了细化。
城市经济方面的内容也作了一些调整，但基本知识面没有大的变化。
四是大纲附录增补了27条新的法律、法规和规范性文件，应考人员可以通过一定的方式浏览学习这些文件。
五是大纲附录中增加了“行业自律文件”，主要是应全国土地估价师资格考试委员会的要求，加强考生对行业有关要求的了解，强化土地估价师执业道德、操守、行业规范等方面的要求。
具体内容有中国土地估价师协会章程、注册土地估价师自律守则、《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发〔2008〕14号）、《土地估价师执业登记工作实施细则（暂行）》 (中估协函[2010]3号)、《中国土地估价师协会个人会员会籍管理办法》 (中估协发〔2006〕18号)、关于印发《土地估价师继续教育学时认定规则》的通知（中估协发[2009] 27号），以及关于印发《土地估价行业违规处罚记分办法》的通知（中估协发〔2009〕35号）。
2010年土地估价师考试真题及答案(全)
2010年土地估价师考试真题及答案一2010年土地估价师考试管理基础与法规真题及答案一. 判断题(共20题，题号1-20，每题0.5分，共10分。
请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂"√"，认为错误的涂"×".答题错误倒扣0.5分，本题总得分最多扣至0分)1. 从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。
()2. 土地承包经营权是《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国土地管理法》所设定的一种物权。
()3. 依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的划拨土地使用权可以设定抵押权。
()4. 省级土地利用总体规划应协调各省.自治区.直辖市之间的土地利用关系。
()5. 级差地租II的形成以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提。
()6. 中国现行的城镇土地使用税是以面积大小和质量等级来确定土地税额大小的。
()7. 初始土地登记通常采用共同申请的方式。
()8. 有土地所有权不一定就有地租，而只要有地租，就必然与土地所有权相联系。
()9. 土地供给决定土地的价格，土地价格影响土地需求关系。
()10.严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。
()11.土地供给量增大，土地价格必定下降。
()12.土地整理规划和土地整治规划的内容和目标是一样的。
()13.农产品的社会生产价格是由劣等地的生产价格决定的。
()14.为了保证国家建设，对于重点建设项目，在没有农用地转用计划指标的情况下，也可以批准新增建设用地。
()15. 根据土地报酬递减规律，在土地面积保持不变时，资本或劳动每一投入单位的边际产品通常随着该种投入数量的增加而下降。
()16.变更土地登记具有连带性。
(17.土地出让期届满，政府有偿收回出让的土地使用权及地上建筑物。
()18.土地的供给是指人类可利用的各种土地资源的数量，它与社会的技术经济条件无关。
()19. 我国农用地转为建设用地实行三级审批制度，即国务院和省级.县级人民政府。
2010年土地估价师考试介绍.doc
2010年土地估价师考试介绍2010年土地估价师考试介绍：1、考试改革全国土地估价师资格考试，从2006年起每年举行一次考试，单科合格成绩实行三年有效、滚动管理。
连续三个考试年度通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的《土地估价师资格证书》。
2、报名条件凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：1．取得大专学历且从事相关工作满两年；2．取得本科学历且从事相关工作满一年；3．取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。
不具备前款第1、2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。
3、考试参考教材考试内容以“考试大纲”为依据，不指定考试教材，“考试大纲”已经重新修订，将随考试通知发布，行业协会将组织专家编写应考的相关材料。
4、考试时间欲报考人员请关注近期国土资源部和中国土地估价师协会的网站，因报考人员按属地原则报名参加考试，故欲报考人员请关注当地国土资源主管部门或土地估价行业协会的具体办理时间。
5、考核内容试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。
各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲（2008年）》（另行发行）。
考试委员会不指定考试参考教材。
考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。
6、考试方式应试人员除可携带2支2B铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。
应试人员应使用2B铅笔填涂答题卡，使用兰色或黑色钢笔、圆珠笔按要求填写姓名、准考证号和身份证号并进行答题。
填写（填涂）不清或填写在密封线外或作标记的答题卷、答题卡不予记分。
7、资格证书土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。
土地估价师考试大纲
土地估价师考试大纲土地估价师考试大纲第一部分土地基础知识一、土地概念二、土地的分类三、土地实体特征四土地权利及制度第二部分土地管理知识一、土地管理概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五农业地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监督八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素（一）考试目的（二）考试范围三地租理论四区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法一、土地估价概念（二）考试范围（三）考试基本要求二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、路线价法八、基准地价系数修正法第五部分地价估价实务、宗地估价二、常见目的下土地估价三、常见用途土地估价四．土地分等五、土地定级六、基准地价评估七、路线价评估八、城市地价动态监测九、征地区片综合地价评估第六部分地上附着物及相关财产评估知识一、房屋建筑工程基础二.建筑物估价三、其他附着物估价四、相关机器设备评估第七部分土地相关税收知识一、税收基本理论二土地税收三、房产税收四、其他相关税收第八部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础第九部分会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十部分土地与房屋测量知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十二部分地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价四、行业管理制度第一部分土地基础知识一、土地概念（一）考试目的测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地的定义2、土地的特征3、土地的功能4、我国土地资源的特点（三）考试基本要求掌握：土地的基本内涵，土地的主要特性熟悉：土地的功能，不同学科对土地的定义了解：我国土地资源的特点二、土地的分类（一）考试目的测试应考人员对土地类别及其特点的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地的基本类别2、主要类别土地的特征3、我国主要类别土地利用的方式（三）考试基本要求掌握：土地的基本类别及我国土地的分类熟悉：主要类别土地的特点了解：我国主要类别土地利用的方式三、土地实体特征（一）考试目的测试应考人员对土地实体特征的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地实体的构成2、土壤类别及特征3、地质条件及特征4、土地基础设施类型及特征5、主要地上物作物种类及特征6、地下空间及特征7、土地污染种类及特征（三）考试基本要求掌握：土地实体的构成、土壤类别、地质条件类别、土地基础设施类型；熟悉：不同类别土壤特征、不同类别地质条件特征、不同类别土地基础设施特征、主要地上物作物种类及特征、地下空间及特征；了解：土地污染种类及特征四土地权利及制度（一）考试目的测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度（二）考试范围1.土地产权概念2.土地产权的种类3.我国土地所有权制度4.我国土地使用权制度5 土地他项权利制度6.主要国家和地区的土地制度（三）考试基本要求掌握：土地产权的概念及构成、土地所有权制度和土地使用权制度熟悉：国有土地所有权、使用权，集体土地所有权、使用权；土地他项权利制度了解：主要国家和地区的土地制度第二部分土地管理知识一、土地管理概念（一）考试目的测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地管理的内涵2、土地管理的任务3、土地管理的原则4、土地管理的主要内容5、我国土地管理机构的设置6、土地管理与可持续发展的关系7、新中国成立以来我国土地管理的演变历程（三）考试基本要求掌握：土地管理的内涵，土地管理的目的熟悉：我国土地管理的任务、内容、原则了解：土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变历程、土地管理机构的设置二、地籍管理（一）考试目的测试应考人员对地籍管理基本概念和内容体系的理解与掌握程度（二）考试范围1、地籍概念2、地籍分类3、地籍管理概念4、地籍管理原则5、我国地籍管理的内容6、地籍管理的任务7、地籍档案管理的基本要求8、我国地籍的产生和历史发展（三）考试基本要求掌握：地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容熟悉：地籍管理的任务，地籍档案管理的基本要求了解：我国地籍的产生和历史发展三、土地规划管理（一）考试目的测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地规划的概念与类型2、土地规划的作用3、影响土地利用的因素4、土地可持续利用的准则5、土地用途管制制度的概念6、土地用途管制的作用和意义7、土地用途管理的内容8、土地利用总体规划的概念9、土地利用总体规划的意义10、土地利用总体规划编制原则11、土地利用总体规划的内容12、土地利用总体规划编制程序13、土地利用总体规划的评审、报批、修改14、土地利用专项规划15、土地利用详细规划16、土地利用规划实施与管理的途径17、土地规划与其他规划的关系18、土地利用计划（三）考试基本要求掌握：土地用途管制及土地利用总体规划的概念、目的、作用和内容熟悉：土地利用专项规划及土地利用详细规划的概念和内容了解：其他土地专项规划的概念和内容，土地规划与其他规划的关系四、耕地保护与土地整理（一）考试目的测试应考人员对耕地保护与土地整理基本概念、基本内容的理解与掌握程度（二）考试范围1、耕地保护的重要性2、耕地保护的责任目标考核制度3、耕地保护管理的主要内容4、基本农田保护5、耕地占补平衡6、土地整理7、土地复垦概念（三）考试基本要求掌握：耕地保护与土地整理的内涵，基本内容熟悉：基本农田保护, 耕地占补平衡，土地整理的基本要求了解: 我国耕地保护土地整理的发展历程及现状五农业地转用与征地管理（一）考试目的测试应考人员对农用与征地管理知识的理解与掌握程度（二）考试范围1、农用地转用概念2、农用地转用的依据3、农用地转用的批准权限4、农用地转用的审批程序5、土地征收和征用概念6、征地行为的特征7、土地征收补偿和安置的内容8、土地征收方案的编制与审核9、土地征收程序（三）考试基本要求掌握：农用地转用征地管理的内涵、基本内容熟悉：农用地转用的依据、条件、批准权限，征地安置补偿的内容和基本要求了解：我国征地改革的方向与目标六、建设用地供应管理（一）考试目的测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度（二）考试范围1、建设用地供应概念2、国有建设用地划拨供应3、国有建设用地出让供应4、国有建设用地供应的基本条件5、国有建设用地供地标准6、国有建设用地审查报批管理7、国有建设用地供地程序8、国有建设用地供应法律文书的主要内容9、农村集体建设用地供应范围10、乡镇建设用地供应审批内容及基本程序11、建设用地节约集约利用评价12、开发区土地集约利用评价（三）考试基本要求掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方法、程序、基本条件、报批管理和法律文书；熟悉：国有建设用地供应的标准，农村建设用地供应范围；了解：开发区用地评价的内容和程序，乡镇建设用地供应审批内容及基本程序。
全国土地估价师资格考试大纲
全国土地估价师资格考试大纲
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务土地估价理论、方法与实务一、土地估价概述
（一）地价的概念
（二）土地估价的原则与方法
二、土地估价的基本理论
（一）地租理论
（二）区位理论
三、城镇土地分等定级
（一）城镇土地分等定级概述
（二）城镇土地定级因素分析
（三）土地定级的程序与方法
四、收益还原法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及还原利率的确定
五、市场比较法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方
法、实务以及该方法相关的一些基本概念
六、剩余法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
七、成本逼近法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
八、路线价估价法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及与该方法相关的一些基本概念
九、建筑物估价的原理、特点、程序、方法以及相关知识与概念
十、我国的地价体系与地价评估的技术途径
十一、基准地价评估的基本任务、原理、评估原则、基本要求、评估资料及评估程序、方法、基准地价修正系数表的编制等
十二、基准地价系数修正法的原理、特点、程序、方法及应用
十三、宗地地价评估的原理、方法、程序及土地估价报告的内容、格式与编写
十四、地价管理和地价政策的内涵与作用、地价管理制度的建立及地价管理的有关规定
十五、掌握各类不动产估价的程序、方法、估价报告撰写，并能进行分析，说明宗地估价报告存在的问题和原因
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务相关内容:。
2010年土地估价师考试大纲电子版内容.doc
全国土地估价师资格考试大纲(2006年)前言为了指导广大应考人员了解2006年全国土地估价师资格考试的内容和要求，全国土地估价师资格考试委员会决定编写《全国土地估计师资格考试大纲》，并由全国土地估价师资格考试办公室组织专家编写了《全国土地估价师资格考试大纲》（2006）。
本大纲是对全国土地估价师资格考试内容的总规定，土地估价师资格考试以此为依据设计考卷和命题。
按照国家对考试的有关规定，本大纲根据考试目的和对土地估价师资格专业知识和水平的要求设置考试内容，改变过去根据考试科目和知识体系设置考试内容的做法。
试题和标准答案依照考试大纲客观产生，不再以某一指定教材命题和制订标准答案。
因此，全国土地估价师资格考试委员会不再组织编写教材，也不指定教材。
应考人员应根据本大概的内容和要求自行学习和掌握有关知识。
本大纲由十三部分主要内容及附录组成。
前十三部分主要内容包括土地基础知识、土地管理基础、地价理论、土地估价方法、土地估价实务、土地附着物及其他财产评估、税收、城市经济与城市规划、地产开发与工程造价、土地与房屋测绘、会计与统计、金融、土地估价行业管理。
附录包括有关法律、法规和规范性文件，技术规程和标准等。
大纲前十三部分为2006年全国土地估价师资格考试的基本内容，附录为客观大安的主要依据。
本大纲分为考试目的、考试基本要求和考试范围。
其中，考试基本要求是对考试范围知识点的掌握程度的要求，具有指导意义，考试范围是考试内容的基本依据。
全国土地估价师资格考试委员会二○○六年九月第一部分土地基础知识一、土地概念（一）考试目的测试应考人员对土地内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
（二）考试基本要求掌握：土地的基本定义，土地的主要特征。
熟悉：土地的功能。
了解：我国土地自愿的特点及其他学科对土地的定义。
（三）考试范围1、土地的定义（1）土地的基本定义（2）其他学科对土地的定义2、土地的特征（1）土地的自然特征（2）土地的经济特征3、土地的功能（1）人类生存的物质基础（2）人类生产生活的场所4、我国土地资源的特点二、土地的分类（一）考试目的测试应考人员对土地类别、不同类型土地特点的理解与掌握程度。
2010年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考12
甲企业于2000年以划拨⽅式取得某城市四级地范围内的⼀宗⼯业⽤地，⼟地⾯积4000平⽅⽶，随后投⼊资⾦200万元进⾏⼚房建设；⼚房总建设⾯积2500平⽅⽶。
2003年，由于⽣产发展的需要，甲企业先后向⼄、丙两家银⾏申请房地产抵押贷款看病分别获得贷款80万元和100万元,抵押期限均为三年,抵押贷款率均为50%.已知该城市基准地价成果于2000年公布执⾏,荼毒出让⾦以基准地价为基础核算,按四级⼯业⽤地基准地价核算的⼯业⽤地出让⾦标准为200元/平⽅⽶.另据调查,附近区域与该宗地类似的⼯业⽤地在2000年、2004年、2006年成交的⼟地出让⾦⽔平分别为200元/平⽅⽶、230元/平⽅⽶、250元/平⽅⽶。
根据上述情况，回答问题。
1.甲企业在向银⾏申请抵押贷款时，房地产就爱个评估值V1可以表达为（）A V1 =⼟地使⽤权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应缴纳的⼟地出让⾦B V1 =⼟地使⽤权出让价格+200万元C V1 =⼟地使⽤权出让价格+建筑物现值-应交纳的⼟地出让⾦D V1 =⼟地使⽤权出让价格+建筑物重置价格*成新度-应交纳的⼟地出让⾦2.在向银⾏申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托评估机构进⾏投保财产价格评估，则评估值V2 为（）A V2 =⼟地使⽤权出让价格-应交纳的⼟地出让⾦+建筑物重置价格*成新度B V2 =建筑物重置价格-折旧额C V2 =⼟地使⽤权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使⽤年限的折旧额D V2 =建筑物重置价格*成新度3.2006年由于经营不善，家企业未能按期偿还贷款⽽被⼄、丙两家银⾏共同起诉⾄法院。
法院拟对抵押物房地产进⾏处置。
如果以拍卖⽅式处置，则该房地产可能的拍卖底价为（）万元。
A 180B 280C 360D 4604.如果拍卖陈宫，所需⽀付的费⽤有：①偿还⼄\丙银⾏的贷款;②缴纳⼟地使⽤权出让⾦;③甲企业拖⽋的职⼯⼯资及养⽼保险等费⽤;④处分房地产时发⽣的相关税费,则按时间先后顺序⽀付拍卖所得价款最可能的情况是( )A ①④③②B ③②①④C ②①④③D ④②①③5.如果拍卖成功,需向政府补交的⼟地出让⾦总额为( )万元.A 80B 88C 92D 100标准答案： ACD,BD,D,C,D。
2010年全国土地估价师考试用书修订版修订说明
2010年全国土地估价师考试用书修订版修订说明时间：2010年6月9日《全国土地估价师资格考试复习指南》及《全国土地估价师资格考试法律法规新编》2010年修订版修订说明紧扣2010年考试大纲的新变化，《全国土地估价师资格考试复习指南》（2010年修订版）（上、下册）和《全国土地估价师资格考试法律法规新编》（2010年修订版）在09年修订版的基础上，增加或调整了各个部分的内容，力求做到大纲要求内容全覆盖，在清晰、透彻的基础上做到提纲携领、简明扼要，并且还针对新增加的内容设计了适量的练习题。
具体修订内容如下：一、《全国土地估价师资格考试复习指南》（2010年修订版）（上册）修订内容第一部分“土地基础知识”在“土地的概念”方面，增加了“土地的产权特性”内容。
在“土地的分类”方面，增加了“仓储用地的特征”和“公共管理与公共服务用地的特征”内容，并把“农用地的特征”和“我国主要类别土地的利用方式”内容相应调整为“农用地（耕地、园地、林地、草地）的特征”和“我国主要类型土地的利用”内容。
在“土地实体及特征”方面，增加了“土地灾害类型及特征”内容。
在“土地产权”方面，增加了“我国土地用益物权”和“我国土地担保物权”内容，其中前者包括国有建设用地使用权的权能及规定、集体建设用地使用权的权能及规定、土地承包经营权的权能及规定、宅基地使用权的权能及规定和地役权的权能及规定等内容，后者包括不同土地抵押权的权能及规定和土地质权的含义等内容；把“土地所有权的含义”、“国有土地所有权的权能及范围”和“集体土地所有权的权能及范围”内容相应调整为“土地所有权的权能及规定”、“国有土地所有权的权能及规定”和“集体土地所有权的权能及规定”内容。
第二部分“土地管理知识”在“耕地保护与土地整理”方面，增加了“我国耕地保护和土地整理的发展及现状”内容。
在“农用地转用与征地管理”方面，把“土地征收补偿和安置的内容”内容调整为“土地征收补偿计算与管理”内容。
2010年土地估价师考试之土地估价实务的辅导资料汇总
土地估价实务辅导：土地估价的基本步骤1土地估价的基本步骤【考纲要求】了解：土地估价各步骤在实际工作中不同情况的处理。
熟悉：土地估价各步骤的技术要点。
掌握：土地估价步骤及逻辑关系。
[复习难点]1．土地估价基本步骤；2．土地估价中适宜方法的选择。
【内容详解】一、确定估价基本项目估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目，包括：(1)确认评估对象确认待估宗地类型、范围、权利宗地条件及估价期日、所估价格种类等。
(2)确定委估者委托估价的目的估价目的包括：转偿、交换、搬迁征收、诉讼、课税、保险、清产核资、投资、入股以及租金确定等具体内容。
(3)确定估价条件估价条件不同则所评估的价格类型也不相同。
估价条件包括估价期日、价格类型、估价日期等基本项目。
(4)考虑使用年期根据《土地管理法》的规定，不同用途的土地允许使用年期各不相同，不同利用现状的土地剩余使用年限也存在差异。
在进行土地估价时，必须重点考虑使用年期。
考虑使用年期，尤其是租金评估时，更要确定限制条件、实质租金、租金支付类别、支付日期、支付条件、合同期限、水电费及其他附加费支付情况等。
土地估价实务辅导：土地估价的基本步骤2 拟订估价作业计划二、拟订估价作业计划估价作业计划应由经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划时必须先行调查，在已确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做㈩统一安排，包括确定估价项目、内容、收集及整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价额、提交估价报告等具体内容和相应的处理计划。
三、收集资料、实地踏勘收集资料主要是收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等，一般包括：(1)产权登记资料产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。
2010年土地估价师考试估价实务真题及答案
2010年《土地估价实务》真题及参考答案1某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。
酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。
收集到酒店其他有关情况如下：（1）1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为；000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：（2）6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间（其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天），标隹双人间158间（其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间。
258元／廷），套房58间（其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元7天），总统套房8间（988元／天），全部入住率为70%；（3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%：（4）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。
请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成&，其不动产的综合还原率为7%；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／F方米；未来资金贴现率固定设为7%）。
2010年《土地估价实务》真题及参考答案2-土地估价师A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各殳别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。
面积：平方千米；价格：元／平方米绪表请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）：1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）；（表格式样）一季度二季度三季度四季度J001J0092.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值；3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值；4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数标准答案：答题要点及参考答案1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果制作成表格（表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列））J001地价水平值计算式如下：J001地价水平值=（1200+ 1100）/2=1150（元／平方米）各季度各区段地价水平值计算结果表2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式一级地价水平值=（1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050×0.2）／（0.2+0.2 +0.2）=1067（元／平方米）二级地价水平值= （675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6）/（0.6+1.2 +0.6）=656（元／平方米）三级地价水平值= （500×1+520×1.5 +450×1.5）/（1+1.5+1.5）=489（元／平方米）3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值整体地价水平值= （1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600×1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5）／（0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5）=596（元／平方米）4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数一季度地价水平值= 1067（元／平方米）二季度地价水平值=（1150×xO. 2+lOOO×O.2+1050 ×x0.2）/（0.2 +0.2+0.2）=1067（元／平方米）三季度地价水平值= （1190 ×O.2+1080 ×O.2+1120 ×xO.2）／（0.2+0.2+0.2）=1130（元／平方米）四季度地价水平值=（1190×0.2+1080 ×O.2+1120×0.2）/（0.2 +0.2+0.2）=1130（元／平方米）2007年一季度定基地价指数：100二季度定基地价指数：1067/1067×100：100三季度定基地价指数：1130/1067×100：106四季度定基地价指数：1130/1067×100= 1062010年《土地估价实务》真题及参考答案3-土地估价师某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／平方米；爹该市工业用地出让最低价标准为384元／平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。
2010年土地估价师考试《土地管理基础与法规》真题及答案
答案:A
解析:基础考核点。土地用途的多样性主要是指:土地具有多种用途，既可作工业用地，又可作居住用地、商业用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模、利用方法等均为最佳。
区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。③路线价。区片或区段基准地价是基准地价的不同表现形式，既有区别又有联系。
20.根据《加强土地税收管理的通知》(国税发【2005)111号)的有关要求，核定城镇土地使用税等级与税额标准的依据之一是()。
D.每单位面积土地上满足最高产量需求时，所投入劳动和资本的最大量
答案:B
解析:基础考核点。
13.县级以上土地行政主管部门对土地等级进行评定，根据国民经济和社会发展状况，评定的土地等级每()年调整一次。
A. 2 B .3 C .5 D .6
答案:√
解析:法规考核点。《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》(国土资发(2002) 237号)规定。土地评估中介机构实行向土地估价行业自律组织注册的制度。土地行政主管部门不再评定土地评估机构的资质等级。建立行业规范，加强行业监管。土地行政主管部门变事前审批为事后监管后，要进一步加大监督检查力度。从事土地评估的中介服务机构必须与政府主管部门彻底脱钩，按照’.独立、客观、公正”的要求，独立进行土地估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并及时将土地估价报告和土地估价业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。
稿草案，制定了《清理不动产典当办法》、《不动产登记条例》、《验契条例》、《森林法》、《矿产条例})等单行民法。1922年，当时的北京政府颁布《不动产登记条例》。
大纲
全国土地估价师资格考试大纲(2011年)土地估价相关知识第一部分土地相关税收第一章税收基本理论点1：税收概念与特征点2：税收分类点3：税收主体与目的点4：税制点5：税基与税率第二章土地税收点1：城镇土地使用税点2：耕地占用税点3：土地增值税第三章房产税收点1：房产税点2：房地产税第四章其他相关税收点1：营业税点2：城市维护建设税点3：教育费附加点4：企业所得税点5：契税点6：印花税第二部分金融第一章金融基础点1：金融概念点2：货币概念点3：信用的概念、形式与职能点4：金融工具点5：金融体系点6：中央银行的概念与职能点7：商业银行的概念、类型与职能点8：外汇与汇率的含义第二章保险基础点1：保险概念点2：保险的职能点3：保险合同点4：保险的基本原则点5：保险业监管第三章证券基础点1：证券点2：股票点3：债券点4：证券投资基金第三部分会计与统计第一章会计知识点1：会计概念与作用点2：会计核算基本前提点3：会计核算的一般原则点4：会计要素的含义及其划分点5：会计核算方法点6：设置会计科目与账户点7：复式记账点8：资产概念及其分类点9：现金的核算点10：其他货币资金的核算点11：短期投资的概念与分类点12：短期投资的计价点13：应收票据的分类与计价点14：应收账款点15：其他应收款点16：存货的范围点17：存货的计价点18：存货的核算——按计划成本核算点19：长期投资的概念与分类点20：长期投资的核算点21：固定资产的概念与确认标准点22：固定资产的分类点23：固定资产的计价方法点24：固定资产计提折旧的范围点25：固定资产及其折旧的方法点26：固定资产折旧的会计处理点27：无形资产的特征与分类点28：无形资产的计价点29：无形资产价值的摊销原则点30：递延资产点31：负债概念及其分类点32：流动负债的核算点33：长期负债的核算点34：所有者权益与资本金制度的概念及特征点35：所有者权益的核算点36：营业收入概念及其特征点37：营业收入的确认点38：经营收入的核算点39：费用概念及其特征点40：期间费用的核算点41：利润概念点42：利润形成的核算点43：利润分配的核算点44：会计报表的分类点45：阅读会计报表的方法第二章统计知识点1：统计学概念点2：统计的特点点3：统计活动点4：统计研究常用方法点5：统计工作中的常见概念点6：统计设计基本分类点7：统计设计的意义与主要内容点8：统计指标的含义与分类点9：统计指标设计的基本要求与主要内容点10：统计指标体系的概念与种类点11：统计指标体系设计时应遵循的原则点12：统计数据的主要来源点13：常见的统计调查方法点14：常用的调查方式点15：统计调查方案点16：统计整理点17：总量指标点18：相对指标点19：平均指标点20：变异指标点21：时间数列分析点22：相关关系点23：相关分析点24：回归分析第四部分土地与房屋测量点1：测量误差与精度点2：房地产测绘的技术规范点3：房地产测绘的精度要求点4：土地与房屋测绘中的相关图纸点5：土地面积测算方法点6：房屋面积种类点7：房屋面积测算点8：公用建筑面积分摊系数计算方法第五部分城市经济与城市规划第一章经济学基础点1：需求、需求曲线、需求函数点2：供给、供给曲线点3：价格、产品均衡价格点4：弹性、需求价格弹性、需求收人弹性、供给价格弹性点5：市场出清及供求原理的实际意义点6：市场竞争理论点7：收入分配理论点8：市场与政府点9：宏观经济有关概念点10：宏观经济政策第二章城市经济学点1：城市及城市经济增长点2：单一中心土地利用点3：城郊化点4：城市土地利用控制与利用分区第三章城市规划点1：城市发展与城镇化点2：城市规划体系与任务点3：城市规划的自然环境条件点4：城市用地评定与选择点5：城市用地类型和用地指标点6：城市性质与规模点7：城市用地功能组织与评价点8：城市总体规划点9：城市详细规划点10：居住区规划的任务、内容和要求点11：居住区的组成和规模点12：居住区的类型和规划结构点13：居住区规划点14：城市主要基础设施规划点15：城市规划实施管理第六部分地产开发与工程造价第一章土地开发点1：士地开发概念点2：土地开发程序点3：开发土地获得途径与程序点4：土地开发过程管理点5：开发土地的转让点6：土地开发成本构成第二章房地产开发点1：房地产开发概念点2：房地产业的内部结构点3：房地产开发企业的资质等级点4：房地产开发主要程序点5：房地产开发可行性研究的主要内容点6：房地产开发可行性研究的步骤点7：房地产开发项目的财务评价点8：房地产开发市场调查与分析点9：房地产投资项目经济评价点10：房地产开发中的基础设施建设点11：建设工程招标投标点12：建设工程监理点13：建设工程竣工验收第三章工程造价点1：工程项目与工程建设项目点2：工程建设项目分类点3：工程造价的概念与构成点4：工程建设定额的概念与主要内容点5：工程量清单点6：建筑工程量及其计算点7：概算定额与概算指标点8：投资估算指标点9：设计概算点10：建筑工程概算的编制方法点11：施工图预算点12：工程变更与合同价款调整点13：工程索赔点14：建设工程竣工结算和竣工决算点15：工程保修及保修费用土地估价实务基础第一章土地价格的概念点1：土地价格的内涵与外延点2：我国土地价格的形式点3：土地价格的主要特征点4：土地价格的类型点5：我国土地价格的主要类型点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素点1：主要地价影响因素点2：主要地价影响因素的作用规律点3：不同用途地价影响因素的特点第三章土地估价的原则点1：土地估价原则点2：预期收益原则点3：替代原则点4：最有效利用原则点5：供需原则点6：报酬递增递减原则点7：贡献原则点8：变动原则点9：合法原则第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定点1：土地估价程序点2：确定估价基本事项点3：拟定估价作业计划点4：收集资料实地踏勘点5：分析整理相关资料点6：选定方法试算价格点7：确定宗地估价结果点8：撰写估价报告书点9：土地价格定义的界定点10：地价估算与确定第五章收益还原法点1：收益还原法概念点2：收益还原法的基本公式点3：收益还原法不同情况下的公式点4：收益还原法估价的基本步骤点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算点6：总费用的测算方法点7：土地纯收益的概念及测算方法点8：土地还原率的概念及确定方法点9：收益还原法的适用范围第六章市场比较法点1：市场比较法的概念点2：市场比较法的特征点3：市场比较法的原理点4：市场比较法的基本公式点5：市场比较法的估价步骤点6：调查与选择比较案例点7：确定价格可比基准点8：交易情况修正点9：估价期日修正点10：区域因素比较与修正点11：个别因素比较与修正点12：其他相关修正的类型及修正方法点13：确定比准价格点14：市场比较法适用范围第七章成本逼近法点1：成本逼近法概念点2：成本逼近法的基本公式点3：成本逼近法估价步骤点4：土地取得费的概念、构成及计算方法点5：土地开发费的概念、构成及计算方法点6：利息点7：利润点8：土地增值点9：土地价格修正与确定点10：成本逼近法适用范围第八章剩余法点1：剩余法的概念点2：剩余法的基本公式点3：剩余法估价步骤点4：最佳开发利用方式点5：开发完成后不动产价值的测算点6：开发成本点7：利息点8：利润点9：土地价格的计算点10：剩余法适用范围第九章路线价法点1：路线价法的概念点2：与路线价法有关的概念点3：路线价法的操作步骤点4：路线价的深度修正方法点5：其他宗地条件修正系数编制点6：路线价法的适用范围点7：路线价法的实际应用第十章基准地价系数修正法点1：基准地价系数修正法概念与基本原理点2：基准地价系数修正法的公式点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤点4：基准地价系数修正法的适用范围点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第十一章土地分等点1：城镇土地分等的概念和原理点2：城镇土地分等的因素因子体系点3：城镇土地分等的技术路线和程序点4：土地分等因子分值计算的基本原则点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式点6：因素因子分值计算位序标准化点7：因素因子分值计算极值标准化点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法点11：城镇土地分等划分方法点12：农用地分等的基本概念点13：农用地分等定级点14：农用地分等的原则点15：农用地分等的因素法点16：农用地分等的样地法点17：农用地分等的程序点18：农用地分等单元划分原则与方法点19：土地利用系数分指定作物计算方法点20：土地利用系数综合计算方法点21：土地经济系数分指定作物计算方法点22：土地经济系数综合计算方法第十二章土地定级点1：城镇土地定级的概念和原则点2：城镇土地定级的因素因子体系点3：城镇土地定级的技术路线和程序点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法点6：因素对土地质量的影响方式及类型点7：城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法点8：城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法点9：城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析点10：城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加点11：城镇土地定级中的道路通达度指标分析点12：城镇土地定级中的道路通达度的分值计算点13：城镇土地定级中的公交便捷度分析点14：城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订点15：城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算点16：城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值的计算点17：城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算点18：绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算点19：产业集聚影响度的作用分值计算点20：城镇土地定级的因素因子权重确定方法点21：城镇土地级别划分方法点22：农用地定级的原则点23：农用地定级的程序和方法点24：农用地定级单元划分原则与方法。
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附件1
《全国土地估价师资格考试大纲》（2010年）
大纲目录
第一部分土地基础知识
一、土地的概念
二、土地的分类
三、土地实体及特征
四、土地权利
第二部分土地管理知识
一、土地管理的概念
二、地籍管理
三、土地规划管理
四、耕地保护与土地整理
五、农用地转用与征地管理
六、建设用地供应管理
七、土地市场交易与监管
八、地价管理
九、土地执法监察
第三部分地价理论
一、土地价格的概念
二、土地价格影响因素
三、地租理论
四、区位理论
五、土地报酬递减规律
六、土地市场理论
第四部分土地估价方法
一、土地估价的概念
二、土地估价的原则
三、收益还原法
四、市场比较法
五、成本逼近法
六、剩余法
七、基准地价系数修正法
八、路线价法
第五部分宗地估价实务
一、土地估价程序
二、土地估价业务受理
三、土地估价事项确定的内容
四、土地价格定义的界定
五、土地估价对象资料收集
六、土地估价现场勘察
七、土地市场调查与分析
八、土地估价案例的调查
九、土地估价方法选择
十、土地估价结果分析与确定
十一、土地估价报告撰写
十二、土地估价报告审核
十三、常见目的下土地估价
十四、常见用途土地估价
十五、其他土地权利估价
第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务
一、土地分等
二、土地定级
三、基准地价评估
四、路线价评估
五、城市地价动态监测
六、征地区片综合地价评估
第七部分地上定着物及相关财产估价知识
一、房屋建筑工程基础
二、建筑物估价
三、其他定着物估价
四、相关机器设备评估
第八部分土地相关税收知识
一、税收基本理论
二、土地税收
三、房产税收
四、其他相关税收
第九部分金融知识
一、金融基础
二、保险基础
三、证券基础
第十部分会计与统计知识
一、会计知识
二、统计知识
第十一部分土地与房屋测量知识
一、测量的基本知识
二、土地测量
三、房屋测量
第十二部分城市经济与城市规划知识
一、经济学基础
二、城市经济学
三、城市规划
第十三部分地产开发与工程造价知识
一、土地开发
二、房地产开发
三、工程造价
第十四部分土地估价行业管理要求
附录一：参考资料
一、有关法律、法规和规范性文件
二、技术规程和标准
三、行业自律文件
附录二：试题题样。