北京侨福芳草地个案分析

新聚仁·地产研究院
业态分布 但是侨福芳草地在未来的三到五年，也要有一个调整适应期，这么多第一次来 中国或北京的品牌，能否获得北京消费者的认可，还有待检验 新聚仁·地产研究院
办公
• 四栋建筑共有8200m²的办公空间，50%以上的办公室可以直接通向空中花园、观景桥和 露台，美丽的室外空间提供了除了传统空间之外的惬意环境，也为办公用户提供一个交 流轻松的工作空间。
带有智能温水清洗系统的坐便器
别出心裁的垃圾桶设计
新聚仁·地产研究院
“艺术” 展览馆
•共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。致力于积极推动和参与中国当代艺术的发展和研究。秉持以人为先的 理念，实现从过去展览馆“以物为中心”的完美蜕变。
新聚仁·地产研究院
业态与品牌
业态配比
精品手表及珠 宝
20%
餐饮 30%
写字楼、酒店全部自 持，招商、运营、物 业服务都由侨福集团 自己的团队负责
新聚仁·地产研究院
酒店
• 大楼的最顶层是拥有60套客房的精品酒店，通过观光电梯可从大堂直接到达。豪华客房都拥 有宽大的户外阳台、个性化泳池、按摩浴缸和娱乐设施等。玻璃与钢结构的空中大厅位于大 楼最高点，在这人们可将北京的景色尽收眼底。
证”的综合体商业建筑 与艺术品相结合的纯正式体验式购物中心
新聚仁·地产研究院
项目区位 北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）,紧邻北京CBD地带
交通路线
地铁
·10号线: 呼家楼站，A出口，乘126，440
东大桥站即到
·1号线: 永安里站，A出口，往北步行15
分钟即到
·6号线: 东大桥站，A出口，往南步行7分
立足芳草地浓郁的国际氛围与低端优势，致力打造多元的商业及文化休闲综合体， 成为北京时尚风格与高品质的新复合生活板块。其领先的环保设计、永续大展的理 念和丰富多远的艺术氛围构成了芳草地独有特色，为每一位到访者带来充满新意的 独特体验。
新聚仁·地产研究院
“非传统”的商业建筑
• 整个建筑外观，尽显时尚设计感，使用独特、时尚
的金字塔外罩，将四座塔楼建筑连接在一起。
•由ETFE膜和三重玻璃幕墙覆盖笼罩，保证内部舒适优美的环
境不受外界干扰。底层的下沉式设计，扩展了空间的使用效率。
新聚仁·地产研究院
钢铁与艺术的结合
新聚仁·地产研究院
“绿”色人文
国内首座长达二百三十六米的步行桥
•一条横贯整栋建筑的长桥，长达236米，是国内首座室内 步行桥。它横跨在建筑复合体之间，增大顾客的视野； •整条长桥与建筑配套的系列观光电梯、直升梯与十八座六 米长的自动扶梯相配套，亦可让来访客户和顾客尽享便利
ETFE半透明膜，形成独立的微气候环境。不仅做到了冬暖夏凉，从而
也节省了空调系统的使用。
租户们能够在水、电等能耗方面长远地降低开支
内 •从内在来说，稳定的内部微循环系统，结合楼群VAV冷水吊顶系统和
智能BMS系统，可以至少节约60%的能源使用率，最高达到80%的比 率。同时，模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了10-15% 的装修成本 • 此外，项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节 水洁具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化 灌溉，从而提高水使用率
时尚品牌 40-50%
•芳草地逾50%品牌首进中国，品牌稀缺性成竞争性。 •侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是 1000-2000元/平方米/月 •采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但 餐饮低一点。” •也并不是纯粹的奢侈品消费场所，既有快时尚的GAP，也有高档的精品手表和珠宝，既 有花18块钱就可享受的台湾老字号度小月，也有米其林三星主厨开的纯正西餐·······
写字楼、酒店全部自 持，招商、运营、物 业服务都由侨福集团 自己的团队负责
新聚仁·地产研究院
项目所获奖项
侨福芳草地 - 中国绿色建筑先锋 Parkview Green芳草地的能源使用量仅为同等规模建筑的50%，是中国第一个获
得美国绿色建筑协会LEED® （Leadership in Energy & Environmental Design Building Rating System）“铂 金级预先认证”的综合性商业建筑，此外，Parkview Green芳草地更分别获得以下奖 项：
新聚仁·地产研究院
2012年12月
30亿 13.8万平方米 20万平方米 购物中心、写字楼
4.65万㎡商业+8.2万㎡办公、酒店
餐饮30%+40-50%时尚品牌+20%精品手表 和珠宝 1000个
北京侨福置业有限公司 1995年拿地，2000规划，2004年开建，2010年 建成
新聚仁·地产研究院
项目成就
北京潮流时尚新地标 北京最为独特的购物中心模式 236米亚洲最长室内步行吊桥 中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认
侨福芳草地 商业案例分析
新聚仁·地产研究院
项目概况
紧邻北京CBD中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字 楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑
项目地址 开业时间
投资
占地面积 建筑面积 物业组成 各物业建筑面 积 经营业态
车位 开发商 开发周期
北京市朝阳区东大桥路9号
思 考 点
1. 开发周期较长，资金回笼周期较长，需要有雄厚的 资金支撑；
2. 需要很长时间培养市场，目标消费群体比较小众， 需要城市规模足够大的支撑；
3. 前期消费者的好奇心过后，怎样保持大人流量的持 续性也是对开发商的一个挑战。
新聚仁·地产研究院
知识回顾 Knowledge Review
祝您成功！
新聚仁·地产研究院
“环保”理念
Hale Waihona Puke Baidu
能源使用量是同等建筑的50%，是中国第一个获得绿色建筑评估体系 LEED铂金级认证的综合性商业项目
拥有独特的微型气候系统，室内能实现自动温控
• •
外 环保罩将四个商业建筑完全包裹，为了满足里面建筑的高度要求，其形
状为三角形，屋顶沿西面和北面倾斜 平面120X150米，高度超过80m的结构，立面采用单层玻璃，顶采用
钟即到
搭乘公交
·芳草地站：乘坐28，43，120，126，
403下车即到
·东大桥东站：乘坐101，109，112，
118电车以及75，403，420，615，
619，750路公交车，下车往南步行200
米即到
新聚仁·地产研究院
商业定位
以领先绿色思维，打造汇聚顶级
艺文 购物、办公，酒店与
的北京新地标。
2010年: MIPIM Asia「年度最佳绿色建筑」 2011年: 「FuturArc」绿色先锋奖
「Perspective透视」优秀奖 「国际绿色大奖」最佳绿色智能建筑项目铜奖 2012年: GBA环保建筑大奖 中获得亚太区绿色建筑大奖
新聚仁·地产研究院
项目总结及借鉴点
借 鉴 点
走差异化路路线，用艺术品留驻客源； 北京最为独特的购物中心模式； 236米亚洲最长室内步行吊桥； 中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑；
保护膜覆盖下的空气流动
新聚仁·地产研究院
“艺术” 氛围
用艺术品留住客户，“顾客们会因此多停留，他们待在这里的时间越 长，就越有购物的可能。
•侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界
上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合， 散发出属于侨福芳草地的独特气质。
新聚仁·地产研究院
“艺术” 细节
带有艺术气息的厕所指示牌