北京侨福芳草地个案分析报告
侨福芳草地“无法复制”的商业综合体
侨福芳草地“无法复制”的商业综合体作者：暂无来源：《中国商界》 2015年第11期在传统商业竞争愈加激烈的当下，只有实现对消费者多方位的“关照”，消费者才能愿意“赏光、买账”。
环保的设计、艺术的融入，从酒店到商场再到写字楼，可称得上全北京最有“艺术范儿”的地方，“芳草地”作为商业创意与创新设计的成果，无论从内部还是外部都是无法复制的。
文/李慧北京作为首都不乏各种大型豪华的购物中心和商场，但让男士也能流连忘返的商场可谓少见。
拥有领先的环保绿色设计、集时尚与艺术于一身、拥有多种稀缺品牌，用心从细节做品牌，来这里不仅是购物，更是一种休闲与舒适的享受之旅。
当众多闪亮的头衔和赞美的都集中指向一个场所的时候，位于北京市朝阳区东大桥路9号的侨福芳草地（Parkview Green）购物中心俨然已经成为了一个难以超越的庞然大物。
从外表看是一座玻璃“外壳”的建筑，实际上该玻璃外壳罩着不同的四座塔楼，其中既有商场，也有写字楼与酒店。
“侨福芳草地”作为香港侨福集团在北京开发的第一个项目，紧邻北京C B D核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼（建筑面积8.2万平方米）、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。
从2012年9月开始试营业至今三年的时间，目前日均客流量已达到1-2万，酒店入住率已达到70-80%，写字楼也基本全部完成租赁。
地处国贸CB D商圈，周围高档酒店、商场林立，侨福芳草地在激烈的竞争环境中何以胜出呢？立足芳草地浓郁的国际氛围与优势地段，侨福芳草地致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活板块，但这只是外界看来的样子。
10月19日，商业创新实验室专家团队一行来到了国内仅此一家的侨福芳草地，进行了实地参观调研，并与侨福集团主席特别助理及该项目负责人丁宁进行了详尽交流。
领先的绿色环保设计、多种文化艺术的融入，贴心的细节服务，构成了侨福芳草地的独有特色，也让每一位到访者流连忘返。
侨福芳草地案例分析
侨福芳草地案例分析Parkview Green侨福芳草地侨福芳草地先来一发稍微与业的赢商网运营中心，最丏业“商业地产在线商学院”，海量丏业资料每日更新中！芳草地，自古以来此地就被称作北京最美的地名之一。
明时芳草地一带多草地和麦田。
东端东大桥，在明朝时乃是通州至京城的粮运要道。
历代从南方的漕运皆是走水路将粮食运至通州，再由陆路走京通路至京城。
迚的就是朝阳门。
东大桥当时是距城门三里的咽喉要道，正是庞大的运粮队，造就了朝外关厢的繁荣，丌仅商铺密集，而丏大车店也很多。
旧京环顾图-王大观4在历史变迁的历程中，芳草地日益年轻而富有活力，忆往昔，在建国之刜，中国文学艺术界联合会所属的文艺协会剧协、音协、曲协等也曾在此处建立宿舍，很多文化界名人如赵树理，屠岸，唐湜，艾青等在此度过了难忘岁月。
5看今朝，汇聚了写字楼，酒店和购物中心的Parkview Green芳草地，以其创新科技和绿色环保理念引领业界，它的出现又将为这个绿意盎然的区域增添一份新意与活力！现在的芳草地已不见芳草，项目本身的立意是想恢复昔日的美景项目本身的立意是想恢复昔日的美景，当然，芳草不可复得，只能在此区域营造人们心中的芳草地购物中心结合艺术文化代表北京侨福芳草地侨福芳草地位于北京市朝阳区，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心,艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。
定位：致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚不高品质的新复合生活板块。
浓厚的艺术氛围：芳草地拥有500多件艺术作品，其中40多件是艺术大师达利的雕塑。
这些作品安静地分散、常驻在贩物中心的各个觊落。
不与业艺术场所丌同，芳草地的这些艺术装置没有防护围栏，它们不236米国内最长的室内长桥、2000平方米的公共艺廊一道，营造着浓厚又轻松的艺术氛围。
芳草地看上去就像一个小的798艺术区。
北京侨福芳草地个案分析报告共21页PPT
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
ห้องสมุดไป่ตู้
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
北京侨福芳草地个案分析报告 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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侨福芳草地调研
第一章、概述以前就听说过侨福芳草地，对它向往已久，但由于功课一直很忙，就一直没能去看一看，这次通过老师终于有机会来到这里看一看，参观完后更深刻的感觉到了绿色建筑对城市生活的影响。
那么什么是绿色建筑呢？绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能，节地，节水节材).保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
我认为“绿色建筑”就是最少程度地占有和消耗地球资源，用量最小且效率最高地使用能源，最少产生废弃物并最少排放有害环境物质，成为与自然和谐共生、有利于生态系统与人居系统共同安全、健康且满足人类功能需求、心理需求、生理需求及舒适度需求的宜居的可持续建筑物。
侨福芳草地项目已获得“铂金级预先认证”—LEED认证体系的最高等级，这一认证有着极其严格的标准与要求包括建筑物的节能系统资源消耗、室内空气质量、创新的设计理念以及其它各类项目。
认证过程涉及从设计与规划阶段、施工与材料应用到项目完工后运营的严格审计与评估。
侨福芳草地项目在整个认证过程一直表现出色，也将成为亚洲及中国第一个铂金认证的可持续建筑。
参观完芳草地，大致了解了它的平面以及它对于绿色建筑方面的设计方法，下面就结合我参观和调研所得来的资料来谈谈如何从各方面实现建筑的绿色化。
第二章、如何从各方面去做一个绿色建筑2.1发展“绿色建筑”.首先要使用绿色建筑材料1992年国际学术界给绿色材料定义为:在原料采取、产品制造、应用过程和使用以后的再生循环利用等环节中对地球环境负荷最小和对人类身体健康无害的材料。
绿色建材与传统建材相比可归纳以下五个方面的基本特征:①其生产所用原料尽可能少用天然资源，大量使用尾矿、废渣、垃圾、废液等废弃物。
②采用低能耗制造工艺和无污染环境的生产技术。
③在产品配制或生产过程中，不得使用甲醛、卤化物溶剂或芳香族碳氢化合物;产品中不得含有汞及其化合物;不得用铅、锡、铬等种金属及其化合物的颜料和添加剂。
北京侨福芳草地
[ topic ] 主题／香港：大都会建筑师 Hong Kong: The Metropolis Architects 233
[ UED ] 074 | 08 | 2013
精品酒店坐落在项目的巅峰楼层，只有通过街道 层进入酒店入口门厅，再进入全玻璃的穿梭电梯， 方可进入这里。酒店拥有 120 个豪华套间，其 中 50% 的房间面积从 72 ～ 144m2 递增，另有 一个阔达 500m2 的总统套间。每一间大型客房 均配备有宽展的室外露台和私人游泳池。一个玻 璃和钢构成的蚕茧形的结构体，栖迟在最高的尖 顶，这就是悬浮的空中酒吧，整个项目的压轴大 戏。从这里，主宾尽享脚下的城市与寥廓的远景： 惊险而又充满戏剧性。
四层的零售商场在设计上别出机杼 ：有三个直通 底层的楼层——最低者就是下沉庭园，60m 高的 中庭底面 ；一层日常街道可达的地面层 ；还有一 个顶层与公共步行悬索吊桥相通，斜着跨过整个 基地。零售商场这样绕中庭盘旋而上，完全对外 开敞，将全无遮拦的视野献给来客，纵览整个项目， 畅达四界。
整个项目的核心所在，是跨达 235m 的悬索步行 桥——在世界上也是同类步行桥中的魁首。作为 一条面向公众的大道，它提供着振奋人心、别具 一格的空间体验，使得侨福绿地集团成为一个昼 夜不息、访客络绎的都市胜地。
方案设计 形式追随功能，是对北京这座侨福绿地项目设计 的最佳总结。从 2001 年构思起，本项目就对“光 的权利”体现着本质的尊重 ：创造一种建筑形式， 成为环保可持续设计的传神写照与驱动力量。
建筑形式塑成的线索，是法律对最小日照时间的 强制要求 ：西向与北向的邻里，每一扇窗户在冬 至日取得的无遮挡日照时间均不得短于 1 小时， 这就决定了房檐与建筑高度、屋顶坡度以及与相 邻建筑的分立关系。尽管邻里受到的日照损失能
北京侨福芳草地设计
北京侨福芳草地设计引言北京侨福芳草地是位于北京市西城区的一个公共花园，由于其优美的环境和独特的设计，吸引了大量游客和市民前来欣赏和休闲。
本文将对北京侨福芳草地的设计理念、景观元素和功能进行详细阐述。
设计理念北京侨福芳草地的设计理念主要包括自然、舒适和可持续性。
在设计初期，设计师们秉持着尊重自然、融入自然的原则，力求打造一个与周边环境相协调的公园。
同时，为了提供更好的休闲体验，设计师们注重使游客感受到舒适和愉悦。
此外，可持续性也是设计理念的重要组成部分，通过合理的绿化和节能措施，最大程度地减少对环境的影响。
景观元素花坛北京侨福芳草地以花坛设计为主要景观元素之一。
花坛以不同种类、颜色的花卉为主要构成，配以绿色的植物和灯光装饰，营造出一个色彩斑斓、充满生机的环境。
花坛的布局和设计充分考虑了游客的观赏体验，使其可以随意漫步其中，欣赏不同季节的花朵绽放。
喷泉喷泉是北京侨福芳草地的另一个重要景观元素。
喷泉不仅为公园增添了一抹宏伟和壮观的景象，还为游客提供了一个休闲娱乐的场所。
喷泉的设计运用了现代科技，通过水流的变化、颜色的变幻和音乐的伴奏，营造出一个多样化的观赏体验。
石桌椅为了满足游客的休息和聚会需求，北京侨福芳草地设置了许多石桌椅。
这些石桌椅不仅提供了一个舒适的休息场所，还体现了自然与人工的巧妙结合。
设计师们选择了天然的石材，充分利用了其纹理和形状，使石桌椅与周围的环境相协调，使游客感受到自然的美妙。
功能休闲娱乐北京侨福芳草地作为一个城市公园，其主要功能之一是提供休闲娱乐的场所。
游客可以在这里散步、跑步、骑车等，呼吸新鲜空气，放松身心。
此外，公园还设有儿童乐园和健身器材，为不同年龄段的人们提供了不同的娱乐选择。
展览活动北京侨福芳草地还定期举办各种展览和活动，丰富了公园的文化内涵。
这些展览包括花卉展览、摄影展览、艺术展览等，吸引了许多艺术爱好者和文化观众。
此外，公园还举办音乐会、演出和庆典等活动，吸引了大量的参与者。
北京侨福芳草地设计
北京侨福芳草地设计1. 背景介绍北京侨福芳草地是一座位于北京市海淀区的大型综合公园。
该公园占地面积广阔，拥有丰富的植被和独特的设计理念，成为了市民休闲娱乐的热门去处。
本文档将为读者介绍北京侨福芳草地的设计理念、景观特色以及相关项目的规划和实施。
2. 设计理念北京侨福芳草地的设计以提供城市绿色休闲空间为主要目标。
设计师秉持着可持续发展的原则，将人与自然融为一体，为市民提供一个健康、舒适和美丽的环境。
设计理念围绕着以下几个关键词展开：2.1 自然与人文结合设计师在保护自然环境的基础上，融入了丰富的人文元素。
公园内的景点和建筑建设都充分考虑了历史文化和地域特色，使游客在欣赏自然风景的同时，也能感受到地方的历史和文化底蕴。
2.2 生态保护与可持续性作为城市中的绿肺，北京侨福芳草地注重保护生态平衡。
设计师采用了多种生态友好的材料和技术，减少对环境的影响。
同时，公园内的植物选择也遵循了生态平衡原则，保持了植物多样性，提供了栖息地和食物源给野生动物。
2.3 人性化设计公园内的景观设计非常注重人的需求和体验。
设计师考虑了各个年龄段游客的特点和需求，设置了不同的休息区、运动设施和儿童乐园等，以满足不同人群的需求。
此外，公园内还设置了便利设施，如卫生间和休息区，让游客能够更加舒适地享受公园的美好。
3. 景观特色3.1 花坛与草地北京侨福芳草地以其占地广阔的花坛和草地而闻名。
公园内的花坛种植了各种各样的花卉植物，四季花开不断，给游客带来了视觉上的享受。
草地上铺满了柔软的草皮，成为了市民休闲散步、野餐和户外活动的理想场所。
3.2 水景与湖泊公园内的水景和湖泊是设计中的亮点之一。
设计师充分利用了地形条件，打造了多个水景和湖泊，使公园更加生动和丰富。
湖泊周围种植了各种水生植物，吸引了许多鸟类和其他野生动物前来栖息。
3.3 休闲区与设施北京侨福芳草地为游客提供了多个休闲区和设施，满足不同需求。
游客可以在休息区放松身心，也可以在运动设施上锻炼身体。
侨福芳草地
侨福芳草地论决定，坚决杜绝决策的盲目性、随意性和领导者个人独断专行。
对与群众切身利益密切相关的重大事项，如在中海油LNG和中电投等大项目落户和运作中，均实行社会公示和听证，广泛听取群众意见。
对专业性、技术性较强的重大事项，还进行专家论证、技术咨询、决策评估等。
20xx年来，以党的群众路线教育实践活动为契机，镇全体党员干部沉下身子，贴近群众，敞开大门，听取群众诉求，让群众广泛参与到民主决策活动中。
（三）明确主体责任，规范行政执法行为。
面对“责任大，责权小”、“上面千根线，下面一根针”的实事，我镇进一步明确主体责任，在职权范围内，严格执行上级相关职能部门委托的执法权，严格落实行政执法人员资格管理制度，建立健全行政执法岗位责任，合理运用和把握自由裁量权，经得起审查，经得起检验，确保了依法行政。
20xx年来，我镇民政部门严格执法，依规办理婚姻登记，为群众办理结婚证410多宗；镇安全生产委员会严格执行安全生产检查权、安全违法行为纠正和责令整改权，全面开展大型安全生产大排查10次，确保了各行业生产安全；镇殡监队进一步落实殡葬管理目标责任制，推进殡葬改革步伐，与各村签订责任书20份，全年火化遗体212具，火化率100%；计生办按照省计划生育条例，开展免费孕前检查，全面落实计生层级动态管理责任制，全镇落实结扎数X例，实现人口出生率控制在13.45‰以下，进一步稳定低生育水平；国土部门严格按照属地管理原则，落实共同责任，切实开展沿海一级公路控制区清理清查工作，尤其是加强对沿海公路50米路基两侧各120米范围内规划控制范围内土地的管控，和沿海经济X区土地规划管理，坚决杜绝各类违法用地、破坏资源环境等非法行为。
牢固树立“X 色国土”理念，科学规划，合理利用海岸资源，从源头上杜绝乱采矿、乱围垦、乱建设等非法用海行为，提高岸线资源使用效率，促进岸线资源科学、有序利用。
（四）及时准确，抓好政府信息公开。
建立健全政府信息工作领导体制和工作机制，按规定在每年1月和7月份前公布政府信息工作年度报告。
侨福芳草地设计构思模数功能技术
功能
精品写字和酒店 精品商业
餐厅 酒店 写字
商业 地库
建筑的底层设有50000m2的零售商场，商场由自然采光的中庭环绕，最底处是公共广场， 既美化环境，又提供了休憩和公众互动的宁静空间。
商场的设计希望能为顾客创造一个独 特的购物体验，其中最引人注目的是 一座跨度达225m的步行桥，对角穿 越建筑，这种特殊的设计使商场独具 特包，也让人们可以更便捷地行走于 4座建筑之间，使顾客尽享便利。
设计出发点
我们的概念必须由日光塑造，所有的开发区域必须在室内太阳高度角范围 内，该角度由一年中白昼最短的冬至日当天太阻在天空中的移动轨迹所确
定。 Arup的工程团队试验了能够将阴影遮挡降到最低的各种方式，太阳
轨迹所创造的拥有最理想阴影覆盖区的体块将会给我们带来最想要的建筑 形式。
n 最开始的想法之一是利用北侧相邻建筑之间的间隙和西侧建筑物的低矮特征。为了使早上和傍晚 时较低高度角的太阳光能够分别渗入西侧和北侧，我们发展出了一个三角形平面，建筑体块的长 度从东到西递减。
n 然而对于一个理想的顶级写字楼来说，这个平面将不能保证足够的建筑面积来达到项目概要中的 要求。
n 这就引出了两个进一步的方案。
n 第一个方案由三个要素体块组成，其中最高的一个体块被规划在东南角，有着逐渐削减的剖面，其高度在北 侧和西侧沿着冬至日太阳高度角降低。这个形状像半圆形新月的要素体块由中间的两个长方形轮廓的建筑体 块来补充所需要的面积。从体积上说，这个方案比第一个方案创造了多得多的可使用面积，但是从建筑角度 说，它失去了一座单体建筑的简洁和纯净。从空间上说，这座建筑失去了重点，失去了聚焦的核心。
6.在春季和秋季,更多的是采用自然通风来调节。
顶部采用的ETFE膜材料，结合通透的玻璃 幕墙及钢架结构，组成独特的节能环保罩 ，形成独立的微气候环境。
侨福芳草地大厦
侨福芳草地侨福芳草地位于北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）, 紧邻北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼（建筑面积8.2万平方米）、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。
立足芳草地浓郁的国际氛围与优势地段，侨福芳草地致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活板块。
其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成了侨福芳草地的独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。
侨福芳草地紧邻北京CBD中心，是侨福集团在中国大陆地侨福芳草地外观区的第一个大型项目，包含了世界顶级时装及潮流品牌购物广场、拥有铂金逸质的精品酒店以及采用最尖端实用的设计方案而推出的写字楼。
从细致入微的绿色科技应用到美国LEED铂金预先认证的荣誉，侨福芳草地将环保与奢华完美结合，刷新了北京地标的新理念，并带来高端地产行业新一轮的绿色革命。
侨福芳草地使用了独特、时尚的金字塔外罩，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体。
这个独特造型不仅能保证芳草地旁边居民区的日照时间，而且比同等的建筑群减少了30%能耗。
侨福芳草地建筑内独有的空气循环系统，依托绿色高科技实现新鲜空气的对流循环，使人犹如置身于大自然中，真正实现“无需着眼于绿的色彩，清新洁净的空气，已然让您周身舒爽。
”项目理念侨福建设企业是中国可持续建筑事业的先行者之一。
作为侨福企业在大陆投资兴建的第一个大型项目，侨福芳草地传承并进一步发扬了侨福集团的绿色环保理念，将绿色贯穿到建筑的每个细节。
“永远走在时代前列同时坚持绿色环保可持续发展永续经营，在20世纪50年代末创建本公司之来，一直恪守的品牌承诺。
因此绿色特征是侨福建设企业每个项目的既定要求。
我们的目标就是开发具有最高质量的标志性项目。
”侨福芳草地执行董事Leo Hwang介绍到。
北京侨福芳草地典型商业项目市调商业定位考察报告
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
侨福芳草地项目创新性地设计了国内首座长达236米的步行桥，它横跨在建筑复合体之 间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷 地行走于四座建筑之间。
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
地下一、二层大开挖，通过垂直电梯和扶梯将每层逐一连接，充分利用-2层中 庭公共空间设计，成功将商业引入地下，提升功能空间和商业价值。
SABOTEN(腾博殿12） GREAT FOOD TOWN(好食城15） QUICKIESALAD(快来沙拉18） DIN TAI FUNG(鼎泰丰20） CATALO NATURAL HEALTH FOOD(09） CITYSHOP （城市超市 13） LUMIERE PAVILIONS(卢 米埃影城） OPERA BOMBANA(21)
覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
侨福芳草地使用了独特、时尚的金字塔
外形，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯 共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般 的外形将四座塔楼建筑连接为一体。 独特造型不仅能保证芳草地旁边居民区 的日照时间，而且比同等的建筑群减少 了30%能耗。 超大中庭广场设计，给客户提供舒适的 购物体验和休闲空间，同时为商家提供 更多商业展示面，提升商业空间价值。
侨福芳草地
业态规划
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
• L1
侨福芳草地
业态规划
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
服饰配件
I.T(01) CAMILE FOURNET(03) NE·TIGER(04) AGENT PROVOCATEUR(05) STELLA MCCARTNEY(06) PIERRE BALMAIN(07) MULBERRY(13) TADASHI SHOJI(15) CLASS ROBETO CAVALLI(16) NEIL BARRETT(17) LA PERLA(18) P-PLUS(19) VAN CLEEF&ARPELS ALFIE”S（22） TESLA(20) PERSONAL CARE(10） MY HUMBLE HOUSE(寒舍羲和12） IWC(14)
生态汇报作业
曲线，营造了舞台帷幕徐徐
拉开的视觉效果。 壳体外围被水色荡漾的 人工湖环绕，湖水如同一面 清澈见底的镜子，波光与倒 影交相辉映，共同托起这个 巨大而晶莹的建筑。
内部装饰
公共大厅的地板铺着20多种颜 色不一、花纹各异的名贵石材，公 共大厅天花板由名贵木材拼贴成一
片片“桅帆”，木质的红色深浅不
一，明暗相间。来自法国的著名画 家阿兰·博尼用超过20种不同的红
北两侧的水下长廊、地下停
车场、人工湖、绿地组成， 整个建筑漂浮于人造水面之 上，行人需从一条80米长的 水下通道进入演出大厅。大 剧院造型新颖、前卫，构思 独特，是传统与现代、浪漫 与现实的结合。
大剧院的进入口.
·外部景观
国家大剧院主体建筑为独 特的超椭球形钢结构壳体。 壳体表面由钛金属板和超白 透明玻璃共同组成，两种材 质的巧妙拼接呈现出唯美的
缺点：
1、单位面积供冷量小 2、分集水器占用京侨福芳草地、清华大学环境楼、清华大学节能 示范楼、北京科委办公楼、南京锋尚、绿地能源大厦等运用，并未得到大规模运用。
天花板冷却系统
制冷高度2m，冷水温度16/19℃，较常规的6/9℃的冷水，减少了冷负荷，节能60% 保证室内温度夏季23℃，湿度47%
2398)、1859个坐席的音乐厅
(含站席2017)、957个坐席的 戏剧院(含站席1040)、公共 大厅及配套用房组成。巨型 壳体覆盖着四座剧场从演出 功能看毫无必要，器材和线 路还需要人力财力的维修和 护理。
·外部人工湖
椭球壳体外环绕人工湖， 湖面面积达35500平方米， 各种通道和入口都设在水面
地板冷却系统
采暖系统
外区冬季供热，夏季供冷，内区常年供冷。
BMS
1.新鲜的空气通过B3水平和排气通过盾牌的屋顶,由BMS系统 监控 2.新鲜空气摄入量与过滤系统,相当于医院的条件 3.木炭过滤器过滤甲醛,以确保一个健康和安全的环境 4.新鲜空气交换在36 m³/人，高于国家标准 5.在夏季和冬季,新鲜空气来来调节室内微气候。通过前通风百 叶窗的开合来散发过多的热量,随后并关闭以保温。 6.在春季和秋季,更多的是采用自然通风来调节。
XXXX西单大悦城-新光天地-芳草地等项目考察报告
换楼 也层 很简 方介 便和 。布
局 简 单 明 了 ， 如 需 更
美 食 区 导 视
芳草地导视，其中包括楼层布局、商品分布、品牌明细
Байду номын сангаас
可取之处 ——营销管理
在我们考察过程中，发现各店都各具特色的 开展营销活动，有的是利用节日，如“母亲 节”“儿童节”，有的是利用名人效应吸引客流， 促进消费。而西单大悦城则采取“体验式”消费 的形式，让顾客亲身体验，感受商品的价值，来 促进消费。各种促销方式五花八门，可以说只有 你想不到的，没有他们做不到的。我想这也是值 得我们学习的。
目录︱Content
1 西单大悦城 2 老佛爷购物中心 3 北京乐天银泰百货 4 新光天地 5 芳草地 6 朝阳大悦城
西单大悦城的购物环境较好，室内有亚洲最长 的滚梯（飞天梯），可直接通向五层，是西单大悦 城的一个亮点。
老佛爷是法国人开的一家奢侈品商场，给人第一眼的感 觉就是内部硬件设施非常完善，处处彰显着精致优雅，殿堂 宽敞明亮，照明有层次感，商品陈列多以开放式为主，没有 明显的区域感和局限性。
2、 可取之处 ——营销管理
老佛爷百货“时尚旅行者·型游录”展览， 开启初夏时尚新主题。展览集结8位时尚界最有 影响力的意见领袖：绅士演员胡兵、电子唱作 人尚雯婕、人气造型师小P、时装集团出版人 苏红、时尚策划人李晖、资深媒体创意人李梦 夏、超级名模李丹妮以及时装设计师Vega王在 实，以精选出的老佛爷百货时尚单品及个人私 藏，娓娓道出自己的时尚旅行故事，为时尚爱 好者带来夏季型游新风尚。
本次考察的这几家商场，共同特点都是 干净整洁，内部手纸、干手机、面镜、儿童 洗手池、垃圾桶等一应俱全；整体色调以暗 色为主；卫生间无气味，并没有看到里面点 香，但气味清新，应该是定时喷洒香水等空 气清新剂，很舒适同时卫生间内的保洁员很 敬业，体现了管理的无所不在。
北京侨福芳草地购物中心的商业经营逻辑
项目的由来及周边环境研判如今的“侨福芳草地”已经获得市场公认的成功。
但在项目开始建设初期，却遇到极大的困难和挑战。
项目虽然坐落在北京东二环区域，区位良好，但并不是传统的商圈所在地。
地块本属于传统居住区，如何吸引客户过来，使得商场本身具备吸客能力，成为商场建设初期的头号战略难题。
芳草地如何一改城市对这里的传统认知，从曾经的无人知晓到现在的人如潮涌邹毅：回归到“侨福芳草地”项目，您在最初策划做这个项目的时候，有没有遇到困难当初有没有料想到今日会取得巨大的成功黄建华：“侨福芳草地”这块地是我的家族在1995年拿到的。
之后间隔了10年，这块地才陆续开发起来。
这里最早遇到的问题是，项目地处芳草地居住社区，不是传统的商业区，从市场认知来看，这里几乎是商业盲点，消费者不易到达这里。
（芳草地项目获得D铂金认证）（高端写字楼）因此要在这里做商场，定位将非常困难。
在开始做项目之前，我的朋友们没有人认为能做成功。
因此按照这个逻辑来看，要想让客户特意过来，必须有核心的吸引客户的驱动力。
这也就构成了做这个项目定位思考的起点。
我们如何解决这样的问题呢总结起来，有以下三个方面：第一，遵循综合体的生态系统模式，以酒店和写字楼带动商业的经营。
与其他购物中心相比，“侨福芳草地”最核心的不同之处是，我们并没有把芳草地本身看成一个孤立的商场，而是看成整个综合体的一个配套项目。
因此，商场本身的经营问题并不是我们当初打造这个项目的思考重心。
谈到写字楼，可以骄傲的说，我们绝对是高端写字楼产品市场的业界顶级专家。
对于如何将写字楼做到最高级、科技化、环保化，我们了然于胸。
整个项目写字楼部分有万平米体量，已经获得美国LEED 铂金认证的荣誉。
我们非常了解打造高端写字楼产品所需要的核心技术。
从最早打造写字楼的逻辑来看，地下一层、一层和二层我们认为都不适合做写字楼经营的楼层。
就因为此，我们才考虑把楼下的部分打造成商场。
而这就是芳草地购物中心项目的始源。
北京侨福芳草地项目考察报告
项目概述
商业项目简介︱交通分析︱绿色建筑
环保理念 ➢ 中国第一个获得绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的综合性商业项目。
购物中心人流水平动线
项目业态及动线 购物中心︱写字楼︱酒店︱艺术中心
项目业态及动线 购物中心︱写字楼︱酒店︱艺术中心
项目业态及动线 购物中心︱写字楼︱酒店︱艺术中心
入口处的旋转门
项目业态及动线 购物中心︱写字楼︱酒店︱艺术中心
项目业态及动线 购物中心︱写字楼︱酒店︱艺术中心
写字楼局部企业入驻情况（ L3-L15）
➢ 此外，弹性灵活的模块化室内空间设计，使得写字楼装修变的极其灵活和具有兼容 性，不仅节省了10-15%的装修成本，并为有意申请LEED CI认证的租户节约了30%40%的相关费用，大幅降低了写字楼的使用成本。
项目业态及动线 购物中心︱写字楼︱酒店︱艺术中心
北京怡亨酒店（ L16-L21）
➢ 位于芳草地顶层的北京怡亨酒店，达成了当代艺术、尊荣气度，私密空间及卓越服务 品质完美的结合。
购物中心业态比
20%
2% 1%
42%
7%
10%
18%
服饰配件 手表珠宝 生活雅趣 美容保养 精品超市 休闲娱乐 食酒风尚
项目业态及动线 购物中心︱写字楼︱酒店︱艺术中心
购物中心人流垂直动线 ➢ 商场内配有：自动手扶梯、垂直电 梯及步行楼梯。
垂直电梯
自动手扶梯
步行吊桥
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“环保”理念
能源使用量是同等建筑的50%，是中国第一个获得绿色建筑评估体系 LEED铂金级认证的综合性商业项目
拥有独特的微型气候系统，室内能实现自动温控
• •
外 环保罩将四个商业建筑完全包裹，为了满足里面建筑的高度要求，其形
状为三角形，屋顶沿西面和北面倾斜 平面120X150米，高度超过80m的结构，立面采用单层玻璃，顶采用
时尚品牌 40-50%
•芳草地逾50%品牌首进中国，品牌稀缺性成竞争性。 •侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是 1000-2000元/平方米/月 •采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但 餐饮低一点。” •也并不是纯粹的奢侈品消费场所，既有快时尚的GAP，也有高档的精品手表和珠宝，既 有花18块钱就可享受的台湾老字号度小月，也有米其林三星主厨开的纯正西餐·······
钟即到
搭乘公交
·芳草地站：乘坐28，43，120，126，
403下车即到
·东大桥东站：乘坐101，109，112，
118电车以及75，403，420，615，
619，750路公交车，下车往南步行200
米即到
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商业定位
以领先绿色思维，打造汇聚顶级
艺文 购物、办公，酒店与
的北京新地标。
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业态分布 但是侨福芳草地在未来的三到五年，也要有一个调整适应期，这么多第一次来 中国或北京的品牌，能否获得北京消费者的认可，还有待检验 新聚仁·地产研究院
办公
• 四栋建筑共有8200m²的办公空间，50%以上的办公室可以直接通向空中花园、观景桥和 露台，美丽的室外空间提供了除了传统空间之外的惬意环境，也为办公用户提供一个交 流轻松的工作空间。
带有智能温水清洗系统的坐便器
别出心裁的垃圾桶设计
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பைடு நூலகம்
“艺术” 展览馆
•共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。致力于积极推动和参与中国当代艺术的发展和研究。秉持以人为先的 理念，实现从过去展览馆“以物为中心”的完美蜕变。
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业态与品牌
业态配比
精品手表及珠 宝
20%
餐饮 30%
侨福芳草地 商业案例分析
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项目概况
紧邻北京CBD中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字 楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑
项目地址 开业时间
投资
占地面积 建筑面积 物业组成 各物业建筑面 积 经营业态
车位 开发商 开发周期
北京市朝阳区东大桥路9号
写字楼、酒店全部自 持，招商、运营、物 业服务都由侨福集团 自己的团队负责
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酒店
• 大楼的最顶层是拥有60套客房的精品酒店，通过观光电梯可从大堂直接到达。豪华客房都拥 有宽大的户外阳台、个性化泳池、按摩浴缸和娱乐设施等。玻璃与钢结构的空中大厅位于大 楼最高点，在这人们可将北京的景色尽收眼底。
ETFE半透明膜，形成独立的微气候环境。不仅做到了冬暖夏凉，从而
也节省了空调系统的使用。
租户们能够在水、电等能耗方面长远地降低开支
内 •从内在来说，稳定的内部微循环系统，结合楼群VAV冷水吊顶系统和
智能BMS系统，可以至少节约60%的能源使用率，最高达到80%的比 率。同时，模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了10-15% 的装修成本 • 此外，项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节 水洁具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化 灌溉，从而提高水使用率
保护膜覆盖下的空气流动
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“艺术” 氛围
用艺术品留住客户，“顾客们会因此多停留，他们待在这里的时间越长， 就越有购物的可能。
•侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界
上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融 合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。
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“艺术” 细节
带有艺术气息的厕所指示牌
的金字塔外罩，将四座塔楼建筑连接在一起。
•由ETFE膜和三重玻璃幕墙覆盖笼罩，保证内部舒适优美的环
境不受外界干扰。底层的下沉式设计，扩展了空间的使用效率。
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钢铁与艺术的结合
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“绿”色人文
国内首座长达二百三十六米的步行桥
•一条横贯整栋建筑的长桥，长达236米，是国内首座室内 步行桥。它横跨在建筑复合体之间，增大顾客的视野； •整条长桥与建筑配套的系列观光电梯、直升梯与十八座六 米长的自动扶梯相配套，亦可让来访客户和顾客尽享便利
证”的综合体商业建筑 与艺术品相结合的纯正式体验式购物中心
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项目区位 北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）,紧邻北京CBD地带
交通路线
地铁
·10号线: 呼家楼站，A出口，乘126，440
东大桥站即到
·1号线: 永安里站，A出口，往北步行15
分钟即到
·6号线: 东大桥站，A出口，往南步行7分
立足芳草地浓郁的国际氛围与低端优势，致力打造多元的商业及文化休闲综合体， 成为北京时尚风格与高品质的新复合生活板块。其领先的环保设计、永续大展的理 念和丰富多远的艺术氛围构成了芳草地独有特色，为每一位到访者带来充满新意的 独特体验。
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“非传统”的商业建筑
• 整个建筑外观，尽显时尚设计感，使用独特、时尚
2012年12月
30亿 13.8万平方米 20万平方米 购物中心、写字楼
4.65万㎡商业+8.2万㎡办公、酒店
餐饮30%+40-50%时尚品牌+20%精品手表 和珠宝 1000个
北京侨福置业有限公司 1995年拿地，2000规划，2004年开建，2010年 建成
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项目成就
北京潮流时尚新地标 北京最为独特的购物中心模式 236米亚洲最长室内步行吊桥 中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认
写字楼、酒店全部自 持，招商、运营、物 业服务都由侨福集团 自己的团队负责
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项目所获奖项
侨福芳草地 - 中国绿色建筑先锋 Parkview Green芳草地的能源使用量仅为同等规模建筑的50%，是中国第一个获
得美国绿色建筑协会LEED® （Leadership in Energy & Environmental Design Building Rating System）“铂 金级预先认证”的综合性商业建筑，此外，Parkview Green芳草地更分别获得以下奖 项：