商业地产商圈如何划分-上书房信息咨询
深圳商圈市场调查的分类及内容-上书房信息咨询
深圳商圈市场调查的划分及内容商圈市场调查从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈。
从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。
在许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论证中，商圈研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。
它可以：1. 帮助客户确定商业投资选址和商圈范围；2. 协助客户进行商圈环境的分析，评估商圈的竞争格局、市场机会和发展潜力；3. 了解商圈消费群体的购买行为和购买潜力，提供市场经营战略的指导依据。
商圈的划分主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。
商圈市场调查的内容商圈市场调查基本由4个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、资料分析和商圈结论。
具体指的是运用具有针对性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究。
具体的研究内容包括：1. 确定项目选址及商圈的范围，确定商圈型态；2. 商圈所在区域商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况；3. 行业调查、经营业种业态、物业管理、经营模式；4. 人口数量、人口结构及常住/ 外来人口、消费特征、购买力和人文特征；5. 锁定竞争对手，了解竞争对手的经营情况及经营策略；6. 影响商圈的其他市场因素，政策、法规、城市规划等；7. 评估商圈的市场机会和发展潜力；8. 确定商业项目的战略规划方向及业务方向。
深圳市场调查：商圈选址市场调查分析-上书房信息咨询
深圳市场调查：商圈选址市场调查分析商店选址是指在租建商店之前对店铺的地址进行论证和决策的过程。
首先是指店铺设置的区域以及区域的环境和应达到的基本要求;其次是指店铺设在具体的哪个地点、哪个方位。
下面是商铺选址分析(1)商圈的调查商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。
商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。
一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。
而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。
商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。
中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%一70%。
这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。
次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%一25%。
这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。
边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图1-1)。
①有效商圈范围的调查对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。
市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。
对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。
分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。
商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。
其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。
商业地产的商圈分类方法
商业地产的商圈分类方法
商业地产的商圈分类方法主要包括以下几种：
1. 核心商圈：这是最接近商业地产的区域，顾客密度最大，也是主要的消费区域。
核心商圈的客户占比一般在55%-70%。
2. 次要商圈：位于核心商圈以外的区域，客户密度较小。
3. 边缘商圈或辐射商圈：位于次要商圈以外的区域，客户数量较少，客户密度最小。
除了核心商圈、次要商圈和边缘商圈或辐射商圈，还有一些分类方法将商圈分为一级商圈、二级商圈和三级商圈等。
一级商圈通常是最接近商业地产的区域，客户密度最大，消费能力最强；二级商圈是位于一级商圈以外的区域，客户密度和消费能力较低；三级商圈则更远，客户数量和消费能力进一步下降。
以上分类方法有助于商业地产开发商更好地了解目标客户和市场需求，从而制定相应的策略来吸引和留住客户，提升商业地产的价值和效益。
关于商圈的划分和图址的构成
关于商圈的划分和图址的构成、画法的基本要素商圈信息的收集
1、网络（当地的BBS，或者当地的政务网站）
2、报纸
一、商圈的划分
1、按大小划分：
（1）、城市商圈（2）、县级商圈
2、按行业划分
（1）、综合性商圈：火车站、综合批发市场
（2）专业性商圈：步行街（县级市场的主街道）、商场
（3）性别类商圈：女人街、男装商场
三、画商圈的六要素
1、店址方向
2、店址名称（所在马路名称）
3、店址周边各经营店铺的名称
4、店址所在商圈的位置
5、店址目标消费群体人流走向（时间段：早上和晚上）
6、了解竞争对手的基本情况①面积大小②营业人数③营业额④货品情况⑤价格
7、居民区所在商圈的位置
四、代开业店铺的基本情况（视现场情况而论）
1、店铺的平面图、立体图、门头图片大小
2、面积
3、整体外观
4、门头大小
5、天花
6、地板
7、壁面
8、消防安全
9、供水情况。
商圈类型分类
商圈类型分类
商圈分为商业区，住宅区，文教区，办公区，工业区，混合区。
1、商业区是商业集中的地区。
其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。
其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。
2、住宅区住户数量至少1000户以上。
其消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高。
3、文教区其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。
该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购买率高。
4、办公区指办公大楼林立的地区。
其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。
5、工业区的消费者一般为打工一族。
其消费水平较低，但消费总量较大。
6、混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。
混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。
商业地产的划分标准
商业地产的划分标准
摘要：
1.商业地产的定义与分类标准
2.商业地产的分类类型
3.商业地产的经营模式
4.商业地产的划分方法
5.商业地产的发展趋势
正文：
商业地产，顾名思义，是指用于商业用途的地产。
它与住宅地产和工业地产相区别，主要用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途。
商业地产的划分标准可以多种多样，常见的分类包括：
1.按建筑形态分，商业地产可以分为街铺、街区以及商场物业等。
2.按产品类型划分，商业地产主要有出售物业和持有物业两种类型。
3.按商业业态分类，商业地产可以分为购物中心、百货商场、大型超市、各种商业街、主题商场、市场、折扣店、工厂直销店等类型。
4.按地理位置划分，商业地产可以分为城市综合体、城镇综合体、社区型小型综合体等。
5.按专业市场划分，商业地产可以分为家居、建材、五金、机电、小商品、皮具等专业类市场。
商业地产的经营模式主要有三种：销售、只租不售和不租不售。
发展商通过销售直接出让产权，快速回收资金；保留产权，通过出租物业，收取租金，获得长期经济收益；物业既不出售，也不出租，自己做经营，赚取经营利润。
随着我国经济的快速发展，商业地产的划分方法也在不断更新。
未来，商业地产将更加注重业态的多样性和消费体验的提升，呈现出多元化、个性化的发展趋势。
深圳商圈调查：商圈分析-上书房信息咨询
深圳商圈调查：商圈分析商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。
这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。
核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。
次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。
本商圈内顾客较为分散。
边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。
商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。
商圈有很多种，比如社区型商圈，商务型商圈，商业型商圈，高校型和综合性商圈等等。
每种商圈的消费群体和消费习惯是不一样的。
并不是每种商圈都适合网咖的经营。
网咖的目标消费群体以具有一定消费能力中青年为主。
所以高校型商圈和商务型商圈是比较适合网咖店面发展的。
客点分析：聚客点”是指聚集客流的地点，如：公交车站、地铁站、出租车站、百货商场、大型超市、停车场、休闲娱乐广场、有人行道的十字路口等。
在选址过程中，一定要留意是否有一到两个聚客点。
尤其是在三四线城市，本身城市规模较小，商圈划分不明显，聚客点就显得至关重要。
网咖的聚客点还是以高校和大型商场为主。
人流分析：通常在网咖店铺选址的过程中，总希望找人流最集中的地段，认为人流量越大就是越好的地段。
甚至有些人看重租金，认为租金越贵店铺就越好。
其实这些认识较片面且笼统，找店铺仅仅看人流量或者租金很有可能就会把你带入一个陷阱：租金贵、成本高、客流量大，但就是进店率低、成交率低、利润低。
这“三高三低”现象就会明显使你“入不敷出”。
因此，人流量固然重要，但更重要的是，该地段的人流量是不是你的有效人流量。
商圈的划定方法
商圈的划定方法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：商圈是城市中经济活动和商业交易频繁、商业区域密集和商业设施齐全的特定地区。
在城市规划和商业开发中，商圈的划定是非常重要的。
商圈的划定方法有很多种，下面我们就来详细了解一下。
商圈的划定可以通过地理位置来确定。
商圈通常会建立在城市的主要交通枢纽或人口密集地区附近，比如火车站、汽车站、机场、市中心等地。
商业设施和商店的密度会在这些地方更高，因此很容易形成商圈。
在这种方法下，商圈的边界可以根据地理位置来划定，比如以某条主干道或地铁线路为界。
商圈的划定也可以通过人口密度和消费水平来确定。
人口密集的地区往往有更多的购物需求，因此商业设施的密度也会更高。
而消费水平较高的地区也会有更多的高档商店和服务设施。
通过对人口密度和消费水平的综合考量，可以确定商圈的范围。
商圈的划定还可以通过产业结构和商业规模来确定。
一些城市会根据不同的产业特点和商业规模来确定不同的商圈，比如服装批发市场、电子产品集中区、奢侈品专卖店区等。
这种划分方法可以更好地满足不同消费者的需求。
商圈的划定还可以通过品牌影响力和竞争状况来确定。
一些知名品牌会选择在同一地区开设多家门店，形成一个品牌集聚区。
而一些新兴品牌也会选择在同一商圈内争夺市场份额。
通过对品牌影响力和竞争状况的分析，可以确定商圈的范围和特点。
商圈的划定方法多种多样，可以通过地理位置、人口密度、消费水平、产业结构、商业规模、品牌影响力和竞争状况等多个维度来确定。
在城市规划和商业开发中，选择合适的划定方法对于商圈的发展和运营至关重要。
希望上述内容能够帮助大家更好地理解商圈的划定方法。
第二篇示例：商圈是指一个集中了大量商业、服务性企业及零售点的区域，在这里，人们可以购物、用餐、娱乐、办公等各类活动。
商圈的划定方法是指如何确定一个地区是否适合发展成商业中心的区域，从而吸引更多的商家和消费者，推动当地经济的发展。
商圈的划定方法主要包括以下几个方面：一、地理位置和交通便利性商圈的地理位置至关重要，它需要位于人口密集区域或交通要道附近，以便吸引更多的顾客。
商圈选址的评估方法-上书房信息咨询
商圈选址的评估方法商圈也称交易区域，是指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
简言之，就是连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围。
商圈可分为成熟商圈和未成熟商圈。
1.多因素分析法这种方法首先确定影响门店位置的各种因素及其重要程度，然后对各个备选店址进行评分，最后确定最佳店址的方法，这实际上是一个优化决策问题。
需要说明的是，不同业务类型和业态类型的门店，选址的影响因素及权重是不一样的，这需要根据过去的选址经验进行判断。
2.比较评估法这种方法也称类比法，这是将备选门店的各类因素与参与门店进行比较而得出相应结论的评估方法。
步骤如下：在目前的已开设门店中确定在门店规模、商圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品规划和价格水平等方面与拟开门店比较接近的门店做参考标准把参考门店的商圈范围划分成几大区域；用商店内部数据或客户调查估算各区域的销售额；用各区域的估算销售额除以其人口数量，算出各区域的人均支出；用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设门店个区域的人口总数，估算拟开设门店的销售额；考虑拟开设门店的具体因素上调或下调估算销售额；用调整后的销售额与拟开设门店的投资费用和经营成本进行比较，计算投资回收期。
3.关键指标评估法这是指连锁企业采用几个关键性指标，通过计算拟开设商店的指标数据来评估该门店的价值。
常用的关键性指标有选址比率和截流率等指标。
选址比率计算公式如下：选址比率=销售额/成本一般情况下，选址比率必须大于或等于1，该门店才具有设店价值。
如果新店址的选址比例小于1，经验告诉人们这个店址目前开店风险比较大，当然，这并不意味着未来几年它的发展前景不好，还需要从战略高度进一步分析，选址比率会因为连锁企业的业务性质不同而不同，且带有一定程度的经验性，但它的指导意义还是不容忽视的。
提前做好商圈调查更有利于企业后期的发展，有利于发现其不足的地方，及时改进。
商圈分析的内容和步骤
居民的收入水平
消费习惯
店铺的结构是否符合要求
其 他
综合评估
附1：息可以从公路系统和当地政府机关获得，或可以选取一天中有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段时间内统计的数据应去处那些带有偏见的结果。
10、“餐厅可见度”：指餐厅位置的明显程度。也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知，餐厅可见度是由从各地驾车或徒步旅行来进行评估。
IRS=C╳RE/RF
公式中IRS——商业圈的零售饱和指数；
C——商业圈内的潜在顾客数目；
面积。
假设在商圈内有10万个家庭，每周宰食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：
IRS=100000╳25/144000=17.36元
调查方法：主要商品方面，有销售人员、采购人员与促销人员同行，着重于商品量的调查。
•竞争店价格水平调查
调查目的：对于常备商品的价格水平进行调查，以作为新店铺的参考。
调查对象：与前项调查对象店相同，针对常备店铺的商品，对达到预定营业额或毛利额标准的商品进行调查。
调查方法：采购人员与销售人员同行，对于陈列商品的价格、数量进行调查，尤其是年节繁忙期间的这种调查更为必要。
餐厅选址的一般原则要从下述几点进行考虑：
（1）、不宜在居民人口稀少的地方开餐馆。
（2）、餐厅不应设在餐馆成群的地方，更不要门对门的经营，这对营业收入必然造成影响。
（3）根据周围居民的生活、工作特点、年龄、性别结构等因素确定本店提供餐饮的形式，如以午餐、快餐或其他形式为主，以满足周围居民的要求 。
（4）、不宜在告诉车道旁开餐馆。
何为商业地产、商圈、CBD？
何为商业地产、商圈、CBD？
1、商业地产
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
2、商圈
商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。
3、什么是CBD
CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。
其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。
随后，CBD 的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高
度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。
深圳商圈选址调查：商圈选址调查的内容及分类-上书房信息咨询
深圳商圈选址调查：商圈选址调查的内容及分类商圈调查的内容人口：人口数量、年龄分布、就业状况、教育程度、流动人口数、常驻人口数、人口结构；收入：年平均收入、高收入数据、低收入数据、纳税数据、储蓄数据、收入增长趋势消费：购买力（汽车、服装、百货等）人文特征、消费习惯、购买因素、消费结构环境：交通状况、商圈规划、商贸状况、住房状况商店：大型超市、百货大厦、便利店、专卖店、折扣店、电器城商圈调查的好处有计划的开展商圈调查的客户及房源开发，项目竞争中避免漏项；有利于帮助新人成长并对新人的适应性做出判断；有利于提高社区活动的影响力，迅速的建立专业形象；便于在今后和客户确认价格的过程中取得主导地位；售后服务过程中，使无形的服务的服务有形化，并使服务得到增值，并为日后取得推荐业务打下良好的基础；对商圈内竞争对手的了解，做到知己知彼；对商业计划的制定过程中的数据采集设定有积极作用。
商圈的分类主营商圈：单店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55%---70%；次营商圈：单店在此区域内的顾客总数约占总顾客数的15%---25%；边缘商圈:单店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余5%的顾客。
商圈选址的技巧商圈调查选址的技巧一个最优秀的店址应具备以下六个特征，一般也要有两个，若是全部拥有那就真可谓黄金宝地了。
技巧一商业活动频度高的地区：在闹市区，商业活动极为频繁，把专卖店设在这样的地区营业额必然高。
这样的店址是“寸土寸金”之地。
相反，如果在客流量较小的地方设店，营业额就很难提高。
技巧二人口密度高的地区：居民聚居、人口集中的地方是适宜设置专卖店的地方。
在人口集中的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需求。
如果设于这样的地方，致力于满足人满的需要，肯定会生意兴隆，专卖店收入通常也会比较稳定。
技巧三面向客流量多的街道，可使多数人购物方便，可能来店的顾客就会多；技巧四交通便利的地区；比如在旅客上车、下车最多的车站或者在几个主要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道设店。
商圈的含义及如何划分
商圈的含义及如何划分 Prepared on 22 November 2020什么叫商圈怎样划分商圈通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域工作定义：商业服务所能够覆盖的地域商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。
这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。
不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。
同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。
对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。
根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。
主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。
在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。
在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。
一般来说，小型商店的核心商圈在公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。
次要商业圈：也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。
在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。
一般来说，小型商店的次要商圈在公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。
商圈的划分与选择
★商圈的划分与选择1、划分商圈肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。
有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。
把资料买齐了，就开始规划商圈。
商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。
这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。
通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型(西单、王府井等)、区级商业型、定点(目标)消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。
2、选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。
在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。
餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。
例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。
马兰拉面的选址也当然与肯德基不同。
而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。
可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。
商圈的成熟度和稳定度也非常重要。
比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损?肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。
★聚客点的测算与选择1、要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。
例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。
肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。
过去古语说“一步差三市”。
开店地址差一步就有可能差三成的买卖。
这跟人流动线(人流活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。
深圳市场调查：商圈选址调查的分类-上书房信息咨询
深圳市场调查：商圈选址调查的分类商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。
商圈是一个群体，它的层次是多元化的。
消费群体：一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。
位置：商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。
目的：打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。
城市规划：通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。
商圈的要素：包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。
消费人群：有效经营者这两者需要有机结合。
有效的商业管理是打造商圈的主要手段。
商业形象，商圈必须有自己的形象，有自己的特色。
环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。
调查的基本种类1.预备调查虽然立地调查非常重要，但它本身并不会产生任何效果，所以初期应从地图或政府公布的资料中加以筛选立地的过程为预备调查。
预备调查时，收集的资料至少应有下列几种:某预定地区的人口数、住户数资料。
都市计划、都市建设指定用图。
竞争店分布图竞争店或未来大型店的预定计划。
竞争店销售实绩人口数、户数应与行政规划状况配合，但同时应预测3--5年后的人口变化。
都市计划、交通建设图是预测将来环境变化的主要资料，特别是人口增加快速的都市近郊，新兴住宅、大型社区等，可说是超市业者的最大目标。
竞争店分布状况可从超市协会或零售杂志取得，也可以采取实地调查的方法，了解地区内或近邻是否有竞争店。
要确认将来环境变化的因素，尤其应注意下列几点，因为这些因素会造成销售占有率的成长、衰退或阻碍。
人口数、户数是否有大幅度变化的可能性。
如大量住宅的兴建，若属新盖完成的住宅区，应了解何时搬入住户等。
交通建设体系是否有大幅度变化的可能。
例如：捷运系统的通过，港道的打通、道路拓宽、河道上搭桥等等。
竞争店特别是比本店大2倍以上的大兴店，是否在重要地点有设立的可能。
什么是何谓的商圈
什么是何谓的商圈？在几乎所有与商业沾亲带故的行业或名词中，总是能看到“商圈”这个概念，但针对于商业地产市场调研中的重要内容，我们做以下简单的介绍，以便更多投资人了解它在商业投资中所扮演的角色。
商圈调查要点商圈的概念：所谓商圈，是指店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以次距离为半径，形成一圆形之消费圈。
商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，以零售业而言，一般以方圆500M为主商圈，方圆1000M为次商圈。
商圈的形态：商圈的形态一般有以下几种即：商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区。
商圈调查的要点：该商圈人口数、职业、年龄层次调查；该商圈消费习性、生活习惯调查；流动人潮调查；该商圈里的基本设施及竞争店调查；商圈未来发展性调查等5个方面。
所有的人多是消费者，很自然也是商店的顾客。
加盟者在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度人口增长情况、人口年龄结构等。
据国外资料表明，现代化的超级市场几乎有50%的顾客来自距商店250米内的区域，因此在考虑一家超级市场的可能地点时，一般都要求在计划地点500米半径范围内，必须有1万人定居人口。
人来人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非只是人多的地方就适于开店，还要分析一下那些人来往，客流规律如何？首先要了解过往行人的年龄和性别，因为有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客，其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。
在商业集中的繁华区，客流一般以购物为主流，特点是速度缓慢停留时间长，流动时间相对分散，因此可以把那些经营挑选性强的商店设在这里，如服装店等。
有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属非商业因素，如车站、码头、学校公共场所等，其客流主流的目的不是为了购买商品，而是以其他目的为主购物是顺便，此地区的客流一般速度较快，停留时间短，流动时间比较集中，因此，可以把那些经营挑选性不强和携带方便的商品的商店设在这里，如烟酒副食品店，冷饮店快餐店等。
商业地产商圈的概念及分析
核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，对于万 科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的
各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍 耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分
因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同 边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较
超市
2% 3% 8% 5% 11%
各类商业业态所占比例
美容美 体/美甲 /健身
2%
电器/电 子产品
7%
家具家居 9%
2%
9%
1%
1%
18%
1%
2%
9%
7%
1%
12%
7%
儿童
1% 1% 1% 1% 1%
图书音 像
服务配套
4%
1%
2%
1%
4%
1%
1%
2%
/
1%
空置
9% 2% 1% 1% 15%
上表中，我们能明显看出由于重庆五大主要商圈中商业都主要以百货公司为主，因此五大商圈中都是服装服饰类 业态在各商圈中所占比例最高；
5
项目商圈分析——商业分析的基础 举例：重庆万科河运校及I地块项目
商圈分布图
现有主要商业供应 497,000平米 -北城天街 -新世界百货 -新世纪百货 -茂业百货
现有主要商业供应 522,500平米 -美美时代百货 -大都会 -王府井百货 -中央娱乐广场
观音桥商圈
沙坪坝商圈 杨家坪商圈
现有主要商业供
商圈商业业态齐全,拥有购物中心、百货公司、专业店、餐饮娱乐等多种商业业态， 吸引了全市的消费者前来购物
如何做零售商圈的分析-上书房信息咨询
如何做零售商圈的分析商圈无疑是商家必须面对也必须了解的'作战环境',因为通过对这个环境内的人口和经济指数的分析,可以使商圈内商超有针对性的提供相对应的产品和服务。
知己知彼，百战不殆。
在如战场的商场，对于“作战环境”——商圈的了解和认知程度与同对手的了解同等重要，无论是经营还是即将入驻，通过对商圈内已有商超的经营规模和状况的了解，可以有助于战略布局提供依据，另外物流配送、采购库存、人员配置等等关系到成本和资金投入的项目也需要数据参考，而这些信息的搜集，必须有商圈调查来完成。
开店前如何做零售商圈的分析？先说下什么是商圈，其实现在所说的“商圈”有两个概念，一个是我们所说的传统意义的商圈，指一个单店商超辐射范围，即商店吸引顾客的地理区域，是商店的辐射范围，这类商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈构成。
另外商圈还有个泛概念化商圈，即消费者认定的有一个或若干个商场、超市、步行街、沿街商铺等等聚集形成的零售圈子。
此外，有一系列若干个邻近的传统或新兴的零售发达城市连接围成的圈子，也可以成为大型商圈。
商圈的调查因目的不同可以从调查对象进行区分，商圈的调查根据调查对象不同，可分为三类，一类是对商圈内周边状况进行调查，主要是看该商圈的消费能力和发展潜力;二是对商圈内商超进行调查，调查者多是欲进入该商圈的外来竞争者;三是对进入商圈内消费者行为和消费指数进行调查，这类调查的目的主要是为了商超的进一步战略规划和调整提供数据依据。
那么如何进行调查呢?下面对三类分别简单介绍下调查方式。
一、商圈周边状况调查商圈周边状况的调查，主要是对商圈形态的定位，一般说来，商圈形态主要决定于商圈内及周边常驻及固定人流的社会角色。
主要可以分为以下几种：1.零售商区。
也就是由一个或多个大型购物中心等标识性商超组成，或者辅以小超市及沿街专卖店，这样的商圈主要以休闲消费为消费者行为特点，因此商圈面积大，流动人口与客流量大，人气比较旺，是各种消费习惯的集中提现地，销售额度很高。
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商业地产商圈如何划分
商圈（trade area)概念：
商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。
也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。
商圈的划分：
任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。
理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。
通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。
有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。
核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量
次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量
边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量
不同商圈内的人口数量：
（一）核心商圈：
1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率
2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率
3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率
4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的
比率
（二）次级商圈：
1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率
2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率
3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率
4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率
（三）边际商圈：
1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率
2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率
3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率
商圈调查的目的：
调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：
（1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；
（2）确定产品组合及促销地点；
（3）分析商圈是否重叠
（4）计算在某一地理区域内应开几家店；
（5）找出商圈内的障碍：
A：道路设施不便
B：人口拥挤
C：人口过度拥塞
（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况
（7）其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
商圈范围划分确定：
（1）商圈范围：
A：集中型商圈：
核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；
B：分散型商圈：
核心商圈半径在500米以内，次级商圈半径在500米—1000米之间，边际商圈在1000米以外；
（2）马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道
（3）铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈
（4）高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
（5）安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
（6）大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
（7）单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈
（8）人潮走向
由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。
商圈界定之方法：
（一）同心圆法：
一个开发项目（商场）的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定：
1、用人口密度变化确定：
如果人口规模M1、 M2 ……半径R1、R2 ……不同圆之间变化率：
P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1)
P
R2 R3 R4 R5 R(半径)
2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：
商品消费C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2
（二）行车时间法：
消费（购物）习惯：
驾车5——10分钟去目的地购物
影响因素：
1、受障碍物影响较大
2、行车速度
3、不同地区的购物习惯、如偏好行车（5——10分钟10——15分钟15——20分钟）
（三）路线调查法：
根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。
（四）用COMPASS法则来确定：
商业地产的价值有赖于它可以产生的效益。
潜在的收益必然也受到顾客对该产业的易接近性的影响。
尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性有影响，但以下的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此受到吸引的倾向而定。
如两个商业场所a和b（例如零售商场，购物中心，小城镇等）。
哪一些位置是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置？
从狭义上讲，这一问题由雷利的吸引力定律可以回答，该定律可以确定a和b之间的直线上顾客可能受到同等吸引力的一个点。
从广义上讲，这个问题由下面的第二公式给予了回答，该公式划定的是一个圆。
位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所（姑且称之为b）吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受场所a吸引的倾向。
公式：
da=d/(1+ (q)a ……有效交易距离——雷利定律
交易中心=d/(1-q)……
有效半径=d . (q)a/(1-q)……
交易中心和有效半径就可以确定有效的贸易圈（商圈）的范围。
a,b=两处交易场所的名称（给较大的场所定名为a）
da=a场所到b场所之间有效交易距离（或途中耗时）
d=a和b两处场所之间的实际距离
Sa,Sb=场所a和场所b各自的规模（即，人口，零售面积等）
取Sa>Sb
q= Sb/Sa……两处场所的规模的比率。
a=1/2
例如：两个超市a和b分别拥有25万平方米和5万平方米的营业面积，他们对于其他商场隔绝（也就是附近没有大型商场），来往联商场间的途中时间平均为1km。
试确定定义顾客具有同等可能性光顾两个超市之一位置的那个圆。
Sa=25万平方米,Sb=5万平方米，且d=1km。
那么，
q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)a=0.45
da=d/(1+(q)a =1km/1.45=690米处(有效交易距离)
该圆的中心为从超市a到超市b
d/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km处
该圆的半径为
d . (q)a/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米处
COMPASS法则的限制：
1、只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。
2、顾客认知的距离会受到购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好影响，顾客认知的距离会比真正的距离。