《中国现行税制》第九章 土地增值税-PPT文档资料
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房地产） 存量房地产转让（二手房转让）
2021/3/9
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注意问题：
对集体土地使用权转让不征税：集体 土地的自行转让是违法行为
国有土地使用权出让行为不征税
2021/3/9
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只对转让房地产并取得收入的行为征税： 必须如房地产的出售、交换
不包括房地产的权属虽转让，但未取得收 入的行为：如房地产的继承、赠与等行为 不征税
2021/3/9
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扣除项目金额=200+1000+200+ （200+1000）*5%+（166.5-1.5） =1625万元 增值额=3000-1625=1375万元 增值比例=1375/1625=84.62% 应纳税额=1375*40%-1625*5%=468.75万元
2021/3/9
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增值会越来越大 投资增值：生地变熟地、房地产开发
2021/3/9
3
三、特点 四、开征的目的或意义、作用
1994年1月1日正式实施
国家对单位和个人有偿转让房地产收入行为： 取得收入环节：征收营业税、城市维护建设税、
教育费附加、土地增值税； 对交易过程中的特定行为：征收印花税、契税； 对所得收益：征收企业所得税和个人所得税
的7日内
三、纳税地点
房地产所在地——房地产的坐落地 如果纳税人没有按照规定缴纳土地增
值税的，土地管理部门和房产管理部 门不能办理有关权属的变更登记
wk.baidu.com
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第四节 税收优惠与征收管理
一、减税免税 1.建造普通住宅出售，增值率≤20％； 2.国家征用收回的房地产：拆迁补偿 3.个人转让居住满5年的自用住房，免征； 满3～5年，减半征税；<3年，征税中。
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（4．个人之间互换自有居住用房地产的，经税务 机关核实，免征土地增值税。
5．以房地产进行投资、联营的，在投资期内暂免 征收土地增值税。若投资、联营企业将房地产再 转让的，应征收土地增值税
第八章 土地增值税
《中国现行税制》
2021/3/9
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本章内容
第一节 土地增值税概述 第二节 纳税人、征税范围与税率 第三节 计税依据和应纳税额的计算 第四节 税收优惠与征收管理
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第一节 土地增值税概述
一、概念 二、分类： 财产性质土地税
收益或地租性质土地税
土地收益：土地的增值收益 自然增值：随着土地资源的日趋相对短缺，自然
不包括虽取得收入，但房屋权属未发生转 移的行为：如房地产的出租、抵押
即必须产权与收入同时实现
三、税率：四级超率累进税率30％－60％
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第三节 计税依据和应纳税额的计算
一、计税依据与扣除项目
计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值 额
土地增值额＝转让房地产的应税收入－扣除 项目金额
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4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目 专事房地产开发的， 加计费用扣除＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产
开发成本）×20％
6.旧房及建筑物的评估价格 重置成本价 成新度折扣率
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二、应纳税额的计算 1．计算土地增值额
2．计算土地增值额占扣除项目金额的比例， 以确定土地增值额应适用的税率和速算扣 除率
3．计算应纳税额
应纳税额＝土地增值额＊适用税率－扣除 项目金额＊速算扣除率
应纳税额 ＝∑（每级距的土地增值额 * 适用税率）
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例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收 入总额为3000万元，开发该写字楼的支出项 目如下：支付土地出让金有关费用200万元， 房地产开发成本1000万元，管理费用与销售 费用是100万元，利息支出200万元（可按转 让项目分摊并提供金融机构证明），转让环 节支付的营业税等税金共计166.5万元，其 中含印花税1.5万元，该公司所在地政府规 定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5﹪。试计算该单位应该缴纳的土地增值税。
6．对于一方出地，一方出资金，双方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 建成后转让的，应征收土地增值税
7．企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并 企业中的，暂免征收土地增值税
8.房地产公司代客进行房地产开发的，取得代建收 入，对其不征土地增值税）
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二、纳税期限 纳税人应当在转让房地产合同签订后
（一）转让房地产的应税收入 货币收入、实物收入、其它收入
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（二）准予扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
指销售费用、管理费用、财务费用等期间费用 不是据实扣除，按标准扣除 扣除标准：2种
利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发 成本）×5％ （取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10％
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取得收入环节： 征收营业税、城 市维护建设税、 教育费附加、土
地增值税
对交易过程中的 特定行为：征收 印花税、契税
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对所得收益：征 收企业所得税和
个人所得税
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第二节 纳税人、征税范围与税率
一、纳税人 二、征税范围 转让土地使用权 转让土地使用权及地上建筑物（转让
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注意问题：
对集体土地使用权转让不征税：集体 土地的自行转让是违法行为
国有土地使用权出让行为不征税
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只对转让房地产并取得收入的行为征税： 必须如房地产的出售、交换
不包括房地产的权属虽转让，但未取得收 入的行为：如房地产的继承、赠与等行为 不征税
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扣除项目金额=200+1000+200+ （200+1000）*5%+（166.5-1.5） =1625万元 增值额=3000-1625=1375万元 增值比例=1375/1625=84.62% 应纳税额=1375*40%-1625*5%=468.75万元
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增值会越来越大 投资增值：生地变熟地、房地产开发
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三、特点 四、开征的目的或意义、作用
1994年1月1日正式实施
国家对单位和个人有偿转让房地产收入行为： 取得收入环节：征收营业税、城市维护建设税、
教育费附加、土地增值税； 对交易过程中的特定行为：征收印花税、契税； 对所得收益：征收企业所得税和个人所得税
的7日内
三、纳税地点
房地产所在地——房地产的坐落地 如果纳税人没有按照规定缴纳土地增
值税的，土地管理部门和房产管理部 门不能办理有关权属的变更登记
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第四节 税收优惠与征收管理
一、减税免税 1.建造普通住宅出售，增值率≤20％； 2.国家征用收回的房地产：拆迁补偿 3.个人转让居住满5年的自用住房，免征； 满3～5年，减半征税；<3年，征税中。
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（4．个人之间互换自有居住用房地产的，经税务 机关核实，免征土地增值税。
5．以房地产进行投资、联营的，在投资期内暂免 征收土地增值税。若投资、联营企业将房地产再 转让的，应征收土地增值税
第八章 土地增值税
《中国现行税制》
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本章内容
第一节 土地增值税概述 第二节 纳税人、征税范围与税率 第三节 计税依据和应纳税额的计算 第四节 税收优惠与征收管理
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第一节 土地增值税概述
一、概念 二、分类： 财产性质土地税
收益或地租性质土地税
土地收益：土地的增值收益 自然增值：随着土地资源的日趋相对短缺，自然
不包括虽取得收入，但房屋权属未发生转 移的行为：如房地产的出租、抵押
即必须产权与收入同时实现
三、税率：四级超率累进税率30％－60％
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第三节 计税依据和应纳税额的计算
一、计税依据与扣除项目
计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值 额
土地增值额＝转让房地产的应税收入－扣除 项目金额
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4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目 专事房地产开发的， 加计费用扣除＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产
开发成本）×20％
6.旧房及建筑物的评估价格 重置成本价 成新度折扣率
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二、应纳税额的计算 1．计算土地增值额
2．计算土地增值额占扣除项目金额的比例， 以确定土地增值额应适用的税率和速算扣 除率
3．计算应纳税额
应纳税额＝土地增值额＊适用税率－扣除 项目金额＊速算扣除率
应纳税额 ＝∑（每级距的土地增值额 * 适用税率）
2021/3/9
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例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收 入总额为3000万元，开发该写字楼的支出项 目如下：支付土地出让金有关费用200万元， 房地产开发成本1000万元，管理费用与销售 费用是100万元，利息支出200万元（可按转 让项目分摊并提供金融机构证明），转让环 节支付的营业税等税金共计166.5万元，其 中含印花税1.5万元，该公司所在地政府规 定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5﹪。试计算该单位应该缴纳的土地增值税。
6．对于一方出地，一方出资金，双方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 建成后转让的，应征收土地增值税
7．企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并 企业中的，暂免征收土地增值税
8.房地产公司代客进行房地产开发的，取得代建收 入，对其不征土地增值税）
2021/3/9
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二、纳税期限 纳税人应当在转让房地产合同签订后
（一）转让房地产的应税收入 货币收入、实物收入、其它收入
2021/3/9
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（二）准予扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
指销售费用、管理费用、财务费用等期间费用 不是据实扣除，按标准扣除 扣除标准：2种
利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发 成本）×5％ （取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10％
2021/3/9
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取得收入环节： 征收营业税、城 市维护建设税、 教育费附加、土
地增值税
对交易过程中的 特定行为：征收 印花税、契税
2021/3/9
对所得收益：征 收企业所得税和
个人所得税
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第二节 纳税人、征税范围与税率
一、纳税人 二、征税范围 转让土地使用权 转让土地使用权及地上建筑物（转让