《中级财务会计教案》第八章投资性房地产

第八章投资性房地产

基本要求：

1.掌握投资性房地产概念和范围

2.掌握投资性房地产的确认条件

3.掌握投资性房地产初始计量的核算

4.掌握投资性房地产后续计量的核算

5.掌握投资性房地产转换的核算

6.熟悉投资性房地产处置的核算

本章学习时需要注意，尤其是投资性房地产的后续计量和投资性房地产转换问题。

第一节投资性房地产概述

一、投资性房地产的性质

1.含义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

这里的房地产不仅包括房屋、建筑物，还包括土地使用权。

注意与前面所讲的相联系，前面已经讲到，土地使用权可能是无形资产，可能是固定资产，也有可能是投资性房地产。

二、投资性房地产的范围

（一）属于投资性房地产的项目

1.已出租的土地使用权

如果土地使用权以经营方式出租，就作为投资性房地产，但有一条件：土地使用权是通过转让或通过出让方式获得的（注意不是通过出租方式获得再出租出去）。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

如果企业持有并准备增值后转让的土地使用权，也是投资性房地产。

但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能作为投资性房地产。

3.已出租的建筑物

是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，也属于投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目

1. 自用房地产：

例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务

收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。是企业经营管理的，属于固定资产。

2. 作为存货的房地产：

在判断是否为投资性房地产时，要注意房地产开发企业。其房地产不一定都是投资性房地产。

要区分不同情况：

如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于存货，不属于投资性房地产；

如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为投资性房地产。

※小结：在学习时，要把投资性房地产和不属于投资性房地产的项目区分开，下列项目不属于投资性房地产：

1. 准备出租但没出租的，不属于投资性房地产；

2. 不属于自己的，比如是租别人的又出租出去；

3. 认定为闲置的土地使用权；

4. 企业经营管理所开的饭店；

5. 房地产开发企业准备出售的楼盘。

三、投资性房地产的确认条件

（一）投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

1. 经济利益很可能流入企业；

2. 成本能够可靠地计量。

四、投资性房地产的后续计量模式

1.投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式

2.要会区分不同情况下运用不同的模式进行计量：

同时满足两个条件的采用公允价值模式计量，不同时满足的按成本模式计量，两个条件是：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

第二节投资性房地产的初始计量

一、外购的投资性房地产

1.入账价值：

（1）如果在购入房地产的同时开始对外出租，应作为投资性房地产。

入账价值=买价+相关税费

（2）如果所购的房地产准备出租，但还尚未出租出去，就不能确认为投资性房地产。

2.会计分录：

（1）成本模式

借：投资性房地产

贷：银行存款

（2）公允价值模式

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

二、自行建造的投资性房地产

1.入账价值=料+工+费（和自建固定资产相同）

2.会计分录

（1）成本模式

借：投资性房地产

贷：投资性房地产——在建/在建工程/开发产品

（2）公允价值模式

借：投资性房地产——成本

贷：投资性房地产——在建/在建工程/开发产品

第三节投资性房地产的后续计量

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

比较简单，和无形资产、固定资产相同。

1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备资本增值的，和无形资产一样，期末进行摊销：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计摊销

如果是房屋建筑物：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入，摊销的计入其他业务成本。

3.期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其是否减值，减值时：

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

计提减值准备后，不允许转回。

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（一）采用公允价值模式的前提条件

如果同时满足两个条件，就可以按公允模式进行计量：

1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

2. 公允价值能够合理估计。

（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

1.取得时：入账价值=买价+税费

2.资产负债表日，需要对投资性房地产进行测试，以确定其公允价值。如果公允价值与账面价值不同，应当按照公允价值调整其账面价值。公允价值和账面价值的差额，计入当期损益----公允价值变动损益，“公允价值变动损益”是损益类账户。

（1）价值上涨

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

（2）价值下跌，做相反分录。

三、投资性房地产后续计量模式的变更

投资性房地产初始入账时比同时满足前述两个条件，当时采用成本模式进行计量。但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要将原来的成本模式改为公允价值模式，这种变更属于会计政策变更，以后还会有涉及到。

对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数额之间的差额调整当期期初的留存收益。

举例说明：甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易