房地产青岛海信地产东营盈城项目后评估报告

房地产青岛海信地产东营盈城项目后评估

报告

东营【海信盈城】项目后评估报告

东营盈城项目后评估工作小组

二○○九年五月

东营【海信盈城】项目后评估报告

前言：

东营海信盈城项目于2005年7月9日通过公开市场以拍卖的方式获取土地，并于2006.05.08正式动工，至2008年6月20日全面交付。

基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。

目录

核心内容提要 (2)

【项目概况及评估综述】 (5)

【项目投资管理评估】 (6)

【项目设计工作评估】 (10)

【项目营销工作评估】 (17)

【项目进度、工程管理评估】 (26)

【项目成本管理评估】 (32)

案例汇总： (40)

核心内容提要

【投资管理评估】

➢东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公开拍卖方式于2005年7月9日在东营市国土资源局竞得的耿井5号地块项目。

➢该项目为海信地产在东营市的首个项目。通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，对于了解当地的建安成本、建筑环境、市场情况均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现尚可，项目的战略意义基本实现。其中的问题值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场发展趋势、价格承受能力、客户喜好，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。

【财务管理评估】

➢该项目收入指标完成并不理想，收入增幅低于成本增加幅度，收入增加同比增长的营业税金冲抵收入增加带来的效益,导致营业利润下降。另外，管理费用率、营业费用

率远超出公司的控制水平，导致项目利润总额大幅度下降。

【规划设计工作评估】

➢本项目位于东营西部旧城区与东部新城区交界处，规划设计为多层及小高层住宅社区。规划设计工作过程中，概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现。

➢本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在住宅产品的概念策划、规划布局、单体设计、销售推广、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为公司在东营地区项目的规划设计工作积累了宝贵经验。

【营销工作评估】

➢东营盈城项目作为我公司在东营市的第一个项目，销售速度在东营市西城区一直名列前茅。从目标客户定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，盈城项目整体运营及操作较为成功。

➢销售人员综合能力较弱，随着客户购买越来越偏重理性消费、维权意识越来越高，业务员销售知识是否全面将直接影响成交量的高低。目前，业务员自身的专业知识不够丰富，对部分客户提出的一些问题无法及时准确地予以回答，特别是关于建筑、景观设计、产权办理、相关施工材料等方面的一些问题。营销人员只能在遇到问题的情况下请教研究中心和项目部，造成一定的签约延误，甚至客户放弃购买。

➢项目推广及品牌建设方面需进一步加强，房地产品牌建设不同于其他商品，他需要很固定的认知渠道和广泛的美誉度支撑。海信地产首次进入东营市场，我们承担的不仅仅是项目建设任务，更重要的是品牌的树立和维护。

【发展进度、工程管理评估】

➢项目发展周期总体控制超出拿的土地时指定的计划要求，其中，高压线实际迁移时间比计划迁移时间整整延误了14个月，是造成实际开发周期远远超过计划周期的主要原因；恶劣的建筑市场环境，也造成了工程施工阶段的工期延误，以上两方面因素，不但造成了开发周期的远远滞后，严重压缩了有效工期，为以后的工程管理带来了较大困难，特别是为质量管理带来了很大的困难。

➢海信盈城项目建设过程中，具有环境恶劣，外部干扰大，分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施加强外部协调，严密组织工序穿插，及时调整分包标段，现场管理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后工程提供了宝贵经验。

➢海信盈城项目工期紧，压力大，在此情况下，在制定抢工计划的同时，项目部制定了严密的质量控制措施，但终因现场管理人员力量薄弱，使得质量管理措施未能得到很好的落实，工程交付后，投诉较多。总结投诉情况，为以后工程质量管理提供了较好的经验。

【成本管理评估】

➢项目可研阶段测算建安成本为13174.8036万元，实际本项目发生建安成本为18829.7407万元，超出前期测算金额的42.9％。对当地土质、建材、建筑环境的不了解导致了成本的大幅增加。建议后续拓展新城市时成本预测人员一定要深入了解当地建筑业情况，给出相对准确的成本。

【项目概况及评估综述】

1、项目概况

➢东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公开拍卖方式于2005年7月9日在东营市国土资源局以51.2万元/亩竞得的耿井5号块项目。项目位于东营西城西一路以西，西五号路（规划中）以南，菏泽路以北，东区六路（规划中）以东，用地总面积14.67公顷，出让面积（净面积）11.83公顷，规划用途为住宅用地。

➢东营区政府在05年底迁移到离本项目不足1公里处，且东临耿井水库有较好的自然资源，未来发展潜力较大。

2、项目经济技术指标

➢项目技术经济指标：用地总面积14.67公顷，出让面积（净面积）11.83公顷，多层及小高层住宅建筑面积：95047㎡；退台式花园洋房建筑面积：21887㎡；商业及综合楼面积：2743㎡，物业用房面积：470㎡，总建筑面积：120881.9㎡，停车位：地面356个，容积率：1.0，绿地率：37.4%，建筑密度：22.1%。

3、项目开发周期

➢海信盈城项目于2005年7月通过公开拍卖获取土地，截止到2008年6月全面交付，项目发展总周期为3年。其中无高压线区建筑施工周期分别为1年零5个月有高压线区施工周期为1年零2个月。

4、项目综合评估

➢东营房地产市场自2005年以来步入了高速发展阶段，为海信盈城项目的成功开发和销售提供了良好的市场契机。海信盈城项目是海信地产在东营获取的第一个项目，较好的实现了海信地产省域化发展的战略任务。