第二章_房屋查勘与完损等级评定
房屋完损等级评定方法
房屋完损等级评定方法
钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法：完好房：
1．结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。
2．在装修、设备部分中有一二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。
基本完好房：
1.结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。
2.在装修、设备部分中有一二项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好以上的标准。
3.结构部分除基础、承重部件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。
一般损坏房：
1.结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。
2.在装修、设备部分中有一二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。
3.结构部分除基础、承重部件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。
严重损坏房：
1.结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。
2.在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。
其他结构房屋完损等级评定方法：
1.结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。
2.结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。
3.结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。
4.结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。
城乡建设环境保护部房屋完损等级评定标准（试行）-
城乡建设环境保护部房屋完损等级评定标准（试行）正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城乡建设环境保护部房屋完损等级评定标准（试行）（１９８４年１１月８日）为了统一评定各类房屋的完损等级标准，科学地制定房屋维修计划，尽快地提高房屋完好率，我部委托无锡市房地产管理局编写了《房屋完损等级评定标准》，现批准自１９８５年１月１日起在房地产管理所试行。
１．引言１．１为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改革提供基础资料和依据，特制订本标准。
１．２本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。
对单位自管房（不包括工业建筑）或私房进行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准。
在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考。
１．３对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定范围。
２．一般规定２．１房屋按常用结构分成下列各类：ａ．钢筋混凝土结构－－承重的主要结构是用纲筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；ｂ．混合结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；ｃ．砖木结构－－承重的主要结构是用砖木建造的；ｄ．其他结构－－承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。
２．２房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：ａ．完好房；ｂ．基本完好房；ｃ．一般损坏房；ｄ．严重损坏房；ｅ．危险房。
注：危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。
其评定标准另定。
２．３各类房屋结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水门、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。
房屋完损等级评定标准
房屋完损等级评定标准（试行）城乡建设环境保护部批准《房屋完损等级评定标准（试行）》（１９８４年１１月８日）城住字〔１９８４〕第６７８号为了统一评定各类房屋的完损等级标准，科学地制定房屋维修计划，尽快地提高房屋完好率，我部委托无锡市房地产管理局编写了《房屋完损等级评定标准》，现批准自１９８５年１月１日起在房地产管理所试行。
１引言１．１为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，特制订本标准。
１．２本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。
对单位自管房（不包括工业建筑）或私房进行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准。
在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考。
１．３对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定范围。
２一般规定２．１房屋按常用结构分成下列各类：ａ．钢筋混凝土结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；ｂ．混合结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；ｃ．砖木结构－－承重的主要结构是用砖木建造的；ｄ．其他结构－－承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。
２．２房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：ａ．完好房；ｂ．基本完好房；ｃ．一般损坏房；ｄ．严重损坏房；ｅ．危险房；注：危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。
其评定标准另定。
２．３各类房屋结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。
２．４有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。
２．５房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。
２．６凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。
WG-04房屋完损等级的评定
房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。
评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。
这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。
根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》，并结合我公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。
一、房屋完损标准的划分和等级分类。
1、房屋完损标准的划分各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。
房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。
房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。
２、房屋完损等级的分类根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：（1）完好房。
是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。
或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。
（2）基本完好房。
是指房屋结构基本完好，少量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。
（3）一般损坏房。
是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。
（4）严重损坏房。
是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋顶严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
（5）危险房。
是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住户安全的房屋。
房屋完损等级评定标准
房屋完损等级评定标准１引言１．１为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，特制订本标准。
１．２本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。
对单位自管房（不包括工业建筑）或私房进行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准。
在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考。
１．３对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定范围。
２一般规定２．１房屋按常用结构分成下列各类：ａ．钢筋混凝土结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；ｂ．混合结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；ｃ．砖木结构－－承重的主要结构是用砖木建造的；ｄ．其他结构－－承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。
２．２房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：ａ．完好房；ｂ．基本完好房；ｃ．一般损坏房；ｄ．严重损坏房；ｅ．危险房；注：危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。
其评定标准另定。
２．３各类房屋结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。
２．４有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。
２．５房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。
２．６凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。
结合房屋的定期普查鉴定，亦应调整房屋的完损等级。
２．７房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积（平方米）为计量单位。
３房屋完损标准３．１完好标准３．１．１结构部分：３．１．１．１地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降。
３．１．１．２承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。
房屋完损等级评定规定
1、公司每三年对辖区房屋进行一次完损等级评定，以确定房屋的完
好或损坏程度。
对于新接物业，可以接管验收代替完损等级评定（但必须如实填写相关的完损等级评定表格）。
2、房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损
等级。
3、根据气象特征（如雨季、风季等），应对危险房屋、严重损坏房
屋和一般损坏房屋进行检查评定完损等级。
4、公司成立房屋质量评定领导小组，成员包括公司分管领导、部门
分管技术人员及分公司房管员等人员。
5、各分公司应成立评定小组。
小组成员一般由５至６人组成，含分
公司负责人１人，水工１人，电工１人，泥工１人，木工１人，电梯工１人。
6、采取理论与实践相结合的方法，定期组织评定人员进行业务培训。
7、参加评定工作的人员应熟悉掌握评定方法及标准，有高度的责任
感，严格组织纪律。
既做房屋质量评定员，又做宣传员；积极向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。
在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。
8、房屋完损等级的汇总统计工作采用逐级自下而上的方法进行。
9、相对应表格：房屋分幢完损等级评定表
房屋完损等级汇总表
公司房屋完损等级汇总表。
房屋完损等级评定范文
房屋完损等级评定摘要本文将介绍房屋完损等级评定的背景和意义，以及评定的主要指标和方法。
房屋完损等级评定对于房屋保险、房屋买卖和房屋维修等方面都具有重要的参考价值。
通过评定房屋的完损等级，可以客观地判断房屋的质量和价值，为房屋相关事务提供科学依据。
1. 引言房屋完损等级评定是一个能够客观评价房屋质量的标准体系，它对于房屋保险、房屋买卖和房屋维修等具有重要的意义。
房屋的完损等级评定主要关注房屋内外部结构的完好程度，包括基础、墙体、屋顶、地板、门窗等。
评定房屋的完损等级可以帮助房屋所有者或相关方了解房屋的实际情况，并在房屋交易或维修时提供参考。
2. 评定指标2.1 基础完好程度基础是房屋的重要支撑结构，评定基础的完好程度是房屋完损等级评定的重要指标之一。
评定基础的完好程度时，需要考虑基础的材料、结构和承载能力等因素。
2.2 墙体完好程度墙体是房屋的承重结构，评定墙体的完好程度可以反映房屋的结构稳定性。
评定墙体的完好程度时，需要检查墙体是否存在渗漏、裂缝或倾斜等问题。
2.3 屋顶完好程度屋顶是房屋的重要组成部分，评定屋顶的完好程度可以判断房屋的防水性能和耐久性。
评定屋顶的完好程度时，需要检查屋顶是否有漏水、损坏或老化等问题。
2.4 地板完好程度地板是房屋的功能性部件，评定地板的完好程度可以衡量房屋的使用寿命和居住舒适度。
评定地板的完好程度时，需要考虑地板的材料、平整度和稳定性等因素。
2.5 门窗完好程度门窗是房屋的出入口和通风口，评定门窗的完好程度可以体现房屋的安全性和舒适度。
评定门窗的完好程度时，需要检查门窗是否有损坏、裂缝或难以开启等问题。
3. 评定方法房屋完损等级评定可以通过对房屋的实地检查和评估来完成。
评定的方法主要包括以下几个步骤：3.1 收集房屋信息在评定房屋的完损等级之前，需要收集房屋的基本信息，包括房屋的建造年代、使用状况、维护记录等。
这些信息可以帮助评定人员了解房屋的背景和历史。
3.2 实地检查房屋评定人员需要对房屋进行实地检查，包括室内和室外的各个部分。
物业管理规定之-房屋完损等级评定
房屋完损等级评定WI/G-003 YGJYPM A/0 3/8 3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。
进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。
1、组织准备阶段这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。
（1）组织准备：公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。
各基层物业管理处应成立评定小组。
小组成员一般有５－６人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯1人。
（2）培训、试点：组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。
还可以把培训和试点结合起来。
通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。
通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明解任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。
另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。
试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。
通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。
消息页（3）物质准备：要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格。
查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。
还有必要的书写用具及安全器具。
各项准备工作要尽量做得细一点。
物业管理公司要求对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。
还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以YGJYPM A/0 4/8保证评定工作的质量。
2、实施查勘阶段在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。
在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。
房屋完损等级评定标准
房屋完损等级评定标准城乡建设环境保护部批准《房屋完损等级评定标准（试行）》（１９８４年１１月８日）城住字〔１９８４〕第６７８号为了统一评定各类房屋的完损等级标准，科学地制定房屋维修计划，尽快地提高房屋完好率，我部委托无锡市房地产管理局编写了屋完损等级评定标准》，现批准自１９８５年１月１日起在房地产管理所试行。
为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，特制订本标准。
本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。
对单位自管房（不包括工业建筑）或私房进行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准。
在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考。
对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定范围。
房屋按常用结构分成下列各类：ａ．钢筋混凝土结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；混合结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；砖木结构－－承重的主要结构是用砖木建造的；各类房屋结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。
有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。
房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。
凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。
结合房屋的定期普查鉴定，亦应调整房屋的完损等级。
房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积（平方米）为计量单位。
房屋完损标准完好标准结构部分：地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降。
承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。
非承重墙：预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；砖墙平直完好，无风化破损；石墙无内化弓凸；木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损。
房屋完损情况及其查勘鉴定
房屋完损情况及其查勘鉴定房屋完损标准各类房屋完损标准是根据房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。
通常将房屋完损状况分成四个标准:(l)完好标准;(2)基本完好标准;（3)一般损坏标准川的严重损坏标准。
房屋完损等级分类根据各类房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好和损坏程度，房屋完损的等级可分为五类:(1)完好房;(2)基本完好房；(3)一般损坏房川的严重损坏房;(5)危险房屋。
完好房指房屋的完好状态符合城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》中规定的完好标准，房屋结构构件安全可靠，整体性好，装修及设备完整无破损，能保证正常使用的房屋。
基本完好房指房屋的完好状态符合城乡建设保护部制定的《房屋完损等级评定标准》中规定的基本完好标准，房屋结构构件安全可靠，装修及设备个别部位有轻微破损，但整体现状基本良好，经小修尚能保证正常使用的房屋。
房屋耐用年限即房屋能够正常使用的年限。
房屋耐用年限随结构和质量的变化而变化。
同一种结构的房屋耐用年限往往也规定有一定的时间幅度，以便视具体情况变通处理。
我国对房屋的耐用年限一般规定为:钢筋混凝结构为80~100年，砖混结构为50~80年，砖木结构为25~70年，其他结构在20年以下。
房屋完损等级评定指房屋经营管理单位在对所管房屋的质量、整体性、抗震能力和破损情况进行全面检查的基础上，根据房屋完损程度和有关技术标准，评定房屋完损等级的活动。
是房屋经营管理部门的基础工作之一。
为掌握房屋面貌，确定修缮工程重点，促进修缮工作，考核修缮效益以及城市规划和旧城区改造提供资料依据。
城乡建设环境保护部颁发的《房屋完损等级评定标准》是全国房管系统评定房屋完损等级的法律依据。
按该法规规定，房屋完损等级可分为:完好房，基本完好房，一般损坏房，严重损坏房，危险房等五个等级。
凡新接管和经过修缮后的房屋应按该标准重新评定完损等级。
房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积(m2)为计量单位。
房屋完损等级评定和危房鉴定
2.5.2 建筑物完损鉴定评级法 以建筑物完损状态为标准的划分等级法
五级： 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 ——《房屋完损等级评定标准》 危险房 ——《危险房屋鉴定标准》
具体评定时，分以下三步：
分类
完损标准
完损等级评定
（1）按常用结构形式，将房屋分类 钢筋混凝土结构； 混合结构；砖木结构； 其他结构（竹、木、砖石等的简易房）。
（2）房屋完损标准的评定
四种标准：完好、基本完好、一般损坏、严重损坏 评定方法： 根据房屋各项具体完损程度评定各部分的完损标准 （结构 装修 设备） 结构 各标准分别给出了各类房屋 装修 设备 要达到 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏
各部分
标准的条件
例：《房屋完损等级评定标准》 3 房屋完损标准 3.1 完好标准 3.1.1 结构部分 3.1.1.1 地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围 的不均匀沉降 3.1.1.2 承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固， 无倾斜变形。 …… 3.1.2 装修部分 3.1.2.1 门窗：完整无损，开关灵活，…… 3.1.2.2 外抹灰：完整牢固，无空鼓、剥落。 …… 3.1.3 设备部分 3.1.3.1 水卫：上、下水管道畅通 3.1.3.2 电照：电器设备、线路……
房屋 类型
钢筋混凝 土结构 混合结构 砖木结构
谫论房屋完损等级的评定
谫论房屋完损等级的评定房屋的完损等级分成五个等级类别。
房屋完损等级评定，可以掌握各类结构的房屋中完好、基本完好、一般损坏房、危险房的数量和各类的比重是多少。
房屋进行完损状态的检查评定工作，是一项关系到房屋使用安全、修缮经营活动的具有重要意义的工作。
标签：房屋完损等级评定方法一、总论房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。
关于房屋的质量等级，我们把它分成五个等级类别。
一类是完好房，是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；二类是基本完好房，是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆大部分完好，少量缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用；三类是一般损坏房，是指房屋结构一般性损坏，部分部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆大部分老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏、或残缺；四类是严重损坏房，是指房屋年久失修、结构有明显变形或损坏，房屋严重漏雨，或装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏；五类是危险房，是指结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失稳定和承载能力，不能确保住用安全。
房屋完损等级评定，是按照统一标准、项目、方法，对现有整幢房屋进行综合性完好或损坏等级来加以评定的。
通过对现有房屋等级评定，可以使我们很好地掌握各类结构的房屋中完好、基本完好、一般損坏房、危险房的数量和各类的比重是多少。
掌握了这些房屋完损状况的基础资料，对制定房屋修缮计划和施工方案，确定房屋修缮的范围、标准以及房屋估价、计算折旧等，将会提供出可靠的依据。
房屋完损等级的评定，对于现有房屋进行完损状态的检查评定工作，是一项关系到房屋使用安全、修缮经营活动、构建当前和谐社会的具有重要意义的工作，房屋完损等级评定工作的好坏，直接反映出对房屋管理的技术水平。
北京市房屋完损等级评定标准
北京市房屋完损等级评定标准
北京市房屋完损等级评定标准涉及对房屋结构、装修和设备三个部分的全面检查与评估。
具体来说，评定工作包括以下几个关键步骤：
1. 全面检查：在评定前需对房屋进行彻底的检查。
2. 各分项评定：首先评定房屋的结构、装修、设备三个组成部分中各个分项的完损等级。
3. 整栋评定：在分项评定的基础上，进一步评定整幢（栋）房屋的完损等级。
对于楼房，除评定整幢房屋外，还需对基础、墙体、楼盖及屋盖四个分项的承重结构进行完损评定。
4. 分级标准：评定中增加了屋面渗漏、外墙面、建筑装饰等分项，并对上部分项中的基本完好、一般损坏和严重损坏设定了分级标准。
此外，有关单位和公众可以通过指定途径提出反馈意见，以完善相关规范。
总的来说，北京市房屋完损等级评定标准旨在确保房屋的安全使用，通过细致的评估流程，为房屋的维护保养提供依据。
房屋完损等级评定标准
房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准是指根据房屋损坏程度的不同，对房屋进行评定，以确定其损坏程度和维修重建的难易程度。
房屋完损等级评定标准通常由相关部门或机构制定，是房屋维修和保险理赔的重要依据。
下面将介绍一般情况下的房屋完损等级评定标准。
一、轻微损坏。
轻微损坏是指房屋受损程度较轻，主要表现为一些局部的破损或者老化，例如墙面出现少量开裂、天花板局部渗漏、门窗框架老化等。
这类损坏一般可以通过简单的修补和维护来解决，不会影响房屋的整体结构和使用功能。
因此，轻微损坏的房屋完损等级评定为A级。
二、中度损坏。
中度损坏是指房屋受损程度较为严重，需要进行一定程度的维修和重建，但整体结构和稳定性尚未受到严重影响，例如墙体出现大面积龟裂、地面局部下陷、屋顶渗漏严重等。
这类损坏需要对房屋进行较为复杂的修复和加固，但一般不需要进行全面的重建。
因此，中度损坏的房屋完损等级评定为B级。
三、严重损坏。
严重损坏是指房屋受损程度非常严重，已经影响到房屋的整体结构和使用功能，需要进行全面的重建和修复，例如墙体倒塌、地基沉降、屋顶严重受损等。
这类损坏需要进行全面的重建和加固，修复工作较为复杂和耗时，需要对房屋进行全面的检测和评估。
因此，严重损坏的房屋完损等级评定为C级。
四、无法修复。
无法修复是指房屋受损程度已经达到了无法修复的地步，已经失去了使用价值，例如房屋遭到严重火灾烧毁、地震摧毁等。
这类房屋已经无法进行任何形式的修复和重建，只能进行拆除和重建。
因此，无法修复的房屋完损等级评定为D级。
综上所述，房屋完损等级评定标准根据房屋受损程度的不同，将房屋分为轻微损坏、中度损坏、严重损坏和无法修复四个等级。
这些评定标准对于房屋维修和保险理赔具有重要意义，能够为相关部门和机构提供科学的评定依据，保障房屋维修和保险理赔的公平和合理性。
第二章_房屋查勘与完损等级评定
（4）灾害因素
主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷 风、战争等对建筑物所造成的损坏。 有些损坏是可以修复的，有些是不可修复的。
爆 炸 冲 击 波
4、人为损坏
人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下几种情况： 使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善等因素。
（1）使用不当
由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及 设备、生活日用品承载的大小、摩擦撞击的频率、使用的合 理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建，不 合理的改变房屋用途等都会使房屋的某些结构遭受破坏，或 者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当而产生的破坏；
（3）计算、观测、资料分析与现场观测相结合检查法。 主要是通过计算、资料分析、到现场观察采用仪器进行检查。 这种检查法比较细致、准确。但投入现场的人员较多，现场 工作量较大，只有对重要房屋的检查才采用。 （4）重复观测检查法。 主要由于房屋危损变化仍在发展中，一次检查不解决问题， 需要通过多次重复观测，才能掌握危损情况稳定程度。
二、房屋维修的周期
根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析， 了解房屋各项目损坏的规律，确定了房屋损坏的维修期限。
房屋完好率
了解各项目损坏规律 历年维修统计 确定
房屋损坏的维修期限
房屋维修周期分为： 一般项目的维修周期 全项目维修最佳综合性大修周期 多项目损坏最佳综合性大修周期
一般项目的损坏维修周期有：
2、房屋查勘顺序 1）房屋查勘工作首先根据查勘的目的制定查勘方案。 2）一般采用“从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件 到非承重构件，从表面到隐蔽，从局部到整体”的顺序，也 可以根据房屋的现场条件、环境情况、结构现状等，进行局 部或重点的查勘。
房屋完损等级的评定办法
房屋完损等级的评定办法房屋完损等级的评定办法房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，评定房屋完损等级是按照统一标准、统一项目、统一评定方法，对现有整栋房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。
4.4.1房屋完损等级评定方法房屋完损的等级，标志着房屋质量的好与差。
它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定。
评定方法见国家相关评定方法。
（1）钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法。
此类房屋完损等级评定方法有以下几种：A、房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。
B、房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。
C、房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。
（2）其他结构部分房屋完损等级评定方法其他结构房屋是指竹、木、石结构、窑洞、捆绑等类型的房屋（通俗称简易结构）。
此类结构的房屋，在评定完损等级时按以下两种方法来确定：A、房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。
B、房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合一个完损标准，有少量分项完损程度高出一个等级完损标准，则该房屋的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确定。
4.4.2房屋完损等级的评定房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类：（1）定期评定房屋完损等级一般每个1-3年（或按各地规定）对所管的房屋进行一次全面的逐幢完损等级评定。
这种评定因其面广量大，其基本做法大致可以分为组织准备（包括制定评定工作计划、建立评定组织、组织评定人员进行培训等）。
(完整word)房屋完损等级评定标准(建设部文)
城乡建设环境保护部批准房屋完损等级评定标准（试行）【颁布单位】城乡建设环境保护部【颁布日期】 19841108【实施日期】 19850101【章名】前言为了统一评定各类房屋的完损等级标准,科字地制定房屋维修计划，尽快地提高房屋完好率，我部委托无锡市房地产管理局编写了《房屋完损等级评定标准》，现批准自１９８５年１月１日起在房地产管理所试行。
【章名】１引言１．１为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，特制订本标准.１．２本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。
对单位自管房（不包括工业建筑）或私房进行鉴定、管理时,其完损等级的评定，也可适用本标准。
在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考。
１．３对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定范围.【章名】２一般规定２．１房屋按常用结构分成下列各类：ａ．钢筋混凝土结构-—承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的(钢或钢筋混凝土结构参照列入）；ｂ．混合结构——承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；ｃ．砖木结构—-承重的主要结构是用砖木建造的;ｄ．其他结构-—承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。
２．２房屋完损状况,根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类:ａ．完好房：ｂ．基本完好房；ｃ．一般损坏房;ｄ．严重损坏房；ｅ．危险房。
注：危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。
其评定标准另定。
２．３各类房屋结构组成为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。
２．４有抗震设防要求的地区,在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。
２．５房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。
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二、房屋维修的周期
根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析， 了解房屋各项目损坏的规律，确定了房屋损坏的维修期限。
房屋完好率
了解各项目损坏规律 历年维修统计 确定
房屋损坏的维修期限
房屋维修周期分为： 一般项目的维修周期 全项目维修最佳综合性大修周期 多项目损坏最佳综合性大修周期
一般项目的损坏维修周期有：
（2）、房屋季节性查勘鉴定 房屋的季节性查勘鉴定即根据一年四季的特点，结合当地气 候特征（雨季、台讯、大雪、山洪等），着重对维修房、严 重损坏房进行检查，及时抢险解危，避免发生塌房伤人事故。
房屋季节性查勘的内容： 屋架能否承受雨雪的荷载； 砖墙能否承受风压积水浸泡； 窗扇、雨篷、广告牌等是否会下坠伤人； 排水设施排水是否畅通，是否会造成积水等。
接管验收
日常检查
房屋查 勘
确定完损等级
房屋维修工作实施
房屋查勘鉴定的目的是：
(1)监督房屋的合理使用，掌握房屋结构、部件、设备的技术 状态，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为； (2)掌握房屋的完损状况，依据《房屋完损等级评定标准》， 确定房屋的完好等级，计算房屋完好率； (3)为安全使用提供信息、为编制房屋修缮计划提供依据； (4)为拟定房屋修缮工程方案提供依据。
房屋管理与维修实务
武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏
第二章、房屋查勘与损坏等级评定
任务一、房屋损坏与查勘鉴定工作
职场典例三：
刘刚和王宏拟定的房屋维修工作管理方案得到了领 导的表扬，大大增加了刘刚干好物业管理的信心。项目 部所接管的房屋已有6年的时间，为了解所管辖范围内房 屋的完损进行评定，并以此为依据拟定科学的维修计划， 项目部决定近期开展房屋查勘工作，由于人手不够，工 程部经理让刘刚参加本次的查勘工作。接到任务后，刘 刚就在想，是不是房屋的日常检查就是房屋查勘？要做 好该工作刘刚要搞清下面几个问题。
（5）荷载试验检查法。
主要由于房屋发生质量事故，房屋需变更用途或加层而无法 取得必要的物理力学数据时，要进行荷载试验，以便对房屋 结构、构件的耐力进行评定。 以上几种查勘方法，有时往往需要同时或交叉使用。
4、房屋查勘鉴定分类 房屋查勘鉴定分类为三类：定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定 及工程查勘鉴定。 （1）、房屋定期查勘鉴定 房屋定期查勘鉴定即每隔1-3年，由专门知识和工作经验的 人员对所管房屋进行逐栋逐层的查勘，全面掌握完损状况， 评定房屋完好等级。查勘时间宜在每年第四季度进行。定期 查勘鉴定的结果是编制来维修计划的依据。
各类结构房屋的维修周期：
砖木结构房屋12—15年； 砖混结构房屋15—20年； 钢筋混凝土结构房屋20—25年。
三、房屋查勘工作
1、房屋查勘工作与查勘目的 物业管理中房屋管理和维修工作的开展一般分为两大步 骤： 查勘和实施 查勘是房屋维修工作的前提，也是房屋管理的重要工作环节。 实施是房屋维修工作的落实。 查勘中重要的技术环节是接管验收和日常检查中的损坏现象 的分析。 房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况而 进行的一项部分。设备的定 期检查一般要委托房屋查勘鉴定专业部门负责
房屋结构和装修部分的检查内容和要求如下：基础是否 有不均匀沉降现象；柱、梁、墙、屋架、楼地板、阳台、楼 梯等有无裂缝、变形、损伤、锈蚀、腐烂等现象及其位置与 程度；屋面防水层老化程度，裂缝起壳渗漏水情况；油漆是 否有剥落等现象及其程度；墙壁是否有渗水现象及其程度； 外墙抹灰及顶棚、内墙抹灰有无裂缝、起壳、脱落等现象及 其程度；门窗是否有松动、腐烂，开关是否灵活，玻璃油漆 是否脱落；下水道是否畅通，有无阻塞现象等。
1、瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、泛水和外粉刷砂浆 的强度和耐水性。目前一般使用水泥浆，可保持在15年左右。 2、平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥 浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5—8年。 3、瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。 4、外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5—6年一次。 5、外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。 6、水电设备计划检修周期，可以6—8年一次。 7、室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。
1、房屋的外部损坏： 房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等 的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象
2、房屋内部损坏： 是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、 污损、起壳、蛀蚀及破坏现象房屋外部项目的长期失修，会 加速内部结构、装修、设备的损坏。。
3、自然损坏
自然损坏的因素有以下4种：气候因素、生物因素、地理因 素和灾害因素。以上四种因素对房屋不同部分的构件产生不 同影响，所引起的损坏也不尽相同。 自然损坏的速度是缓慢的，突发性的。
按该法规规定，房屋完损等级一般按房屋的结构、装修、设 备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准： 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房
房屋完损等级标准：
（1）、完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、 齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项 有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。 （2）、基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有 轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状 基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。
房地管理部门进行的房屋完损等级评定主要是为城市规 划部门改造提供基础资料和依据而进行的。 评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、 统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏 的等级评定。这项工作技术性强， 目观检测 定性定量 目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环 境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为 依据的
（3）、工程查勘鉴定 工程查勘鉴定即定项检查，对需修项目的安全度、完损程度查勘鉴 定，提出具体意见，以确定该工程的维修方案。
任务二、 房屋完损等级评定
一、房屋的完损等级 定义： 房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有 房屋的质量等级、 执行部门：物业公司或房地管理部门。 作用：物业公司进行完损等级评定是为掌握管辖范围内房屋面貌，以便 进行科学合理地房屋管理和维修； 考核维修效益以及城市规划和旧城区改造提供资料依据的工作过程。
（2）生物因素 主要是虫害（如白蚁、蟑螂、老鼠、蛾、蜘蛛等）、菌类 （如霉菌、湿腐菌、干腐菌等）的作用，使建筑物构件的断 面减少、强度降低；而且还会损坏建筑物装饰材料表面，影 响建筑物的观瞻。 反映在墙纸的剥落、褪色，地毯虫蛀，木质地板的损坏，石 膏碎落，灯饰电源的损坏，通风口的堵塞，以及蜘蛛网等方 面，
（3）、一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件 有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化， 设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老 化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。 （4）、严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或 损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底， 设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具 和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。 （5）、危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失 稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房 屋。详见建设部颁发的CJ13-86《危险房屋鉴定标准》
（1）什么是房屋查勘？房屋查勘工作的作用？ （2）如何进行房屋查勘？ （3）什么是完损等级评定？房屋查勘与完损等级评定工作的关 系是什么？
（4）如何确定房屋的完损等级？
一、房屋损坏的原因
房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏： 房屋的损坏分为：外部损坏 内部损坏 导致房屋损坏的原因：自然损坏 人为损坏
2、房屋查勘顺序 1）房屋查勘工作首先根据查勘的目的制定查勘方案。 2）一般采用“从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件 到非承重构件，从表面到隐蔽，从局部到整体”的顺序，也 可以根据房屋的现场条件、环境情况、结构现状等，进行局 部或重点的查勘。
3、房屋查勘方法： （1）直观检查法。 指以目测和简单工具检查房屋的完损情况，用线、尺测量损 坏程度和损坏构件数量，以经验判断构件危损原因和范围等 级。 （2）仪器检查法。 指用经纬仪、水准仪等来检查房屋的变形、缺陷、倾斜等； 用回弹仪、枪击法、撞击法、敲击法等机械方法进行非破损 性检查；用万能试验机等从房屋构件上取出试件进行测试。
（3）计算、观测、资料分析与现场观测相结合检查法。 主要是通过计算、资料分析、到现场观察采用仪器进行检查。 这种检查法比较细致、准确。但投入现场的人员较多，现场 工作量较大，只有对重要房屋的检查才采用。 （4）重复观测检查法。 主要由于房屋危损变化仍在发展中，一次检查不解决问题， 需要通过多次重复观测，才能掌握危损情况稳定程度。
（3）预防保养不善 有的房屋和设备，由于没有适时地采取预防保养措施或 者修理不够及时，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发 生房屋破损、倒塌事故，如钢筋混凝土露筋、散水裂缝、铁 件白铁落水设备未进行油漆保养，门窗铰链松动等这些若不 及时保养，都可能酿成大祸。
房屋的各部位因所处的自然条件和使用状况各有不同， 损坏的产生和发展是不均衡的。即使在相同的部位、相同的 条件下，由于使用的材料不同，其强度和抗老化的性能的不 同，损坏也会有快有慢。 上述因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破 损的过程。房屋内部外部损坏的项目现象分析见（图2-1） 书上P32
（4）灾害因素
主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷 风、战争等对建筑物所造成的损坏。 有些损坏是可以修复的，有些是不可修复的。
爆 炸 冲 击 波
4、人为损坏
人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下几种情况： 使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善等因素。
（1）使用不当
由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及 设备、生活日用品承载的大小、摩擦撞击的频率、使用的合 理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建，不 合理的改变房屋用途等都会使房屋的某些结构遭受破坏，或 者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当而产生的破坏；