东莞市天安数码城E区建设项目
天安数码城调研报告
天安数码城调研报告——福田、龙岗、番禺天安项目深圳天安数码城一、概况1.概况天安数码城是集科研、企业开发、金融服务、优良办公生活四位一体的高科技园区，历经10年的锤炼已经成长为国内大型产业园区，被科学技术部授予全国首家"国家级民营科技园区"荣誉称号，目前已经进驻了500余家高科技优质企业。
数码城自身生活设施、休闲设施应有俱全。
区内银行、超市、邮电所、快递公司、航空公司、货运公司、食肆、快餐店、娱乐场所等商业服务设施配套完善。
2.发展历程及产业升级二、园区建设1.区位深圳天安数码城，坐落于深圳福田中心区。
2.园区规划占地：30万平方米总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅 23万平方米、公寓 6万平方米、商业及配套设施 4万平方米。
是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。
3.园区现状现有建筑21栋。
其中标准厂房6栋（24万平方米），高档住宅楼7栋（10万平方米）、公寓6栋，写字楼5栋（包括时代数码大厦、创新科技广场一期与二期、天安科技创业园）会所一栋，商场一栋。
在售项目：高档住宅6栋。
三、主要物业介绍1.创新科技广场（一期、二期）一期：创新科技广场的定位是高科技产业大厦，户型方正实用，实用率高达87％，开盘价仅为人民币每平方米4500元，持续上扬至最高峰也不超过每平方米人民币8000元，成交均价为每平方米五千余元，创新科技广场从使用功能及实在支付两方面吸引了大量的新型民营及高科技企业。
该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。
二期：本开发商通过适当提高建筑标准，以满足新兴民营科技企业生产研发办公的实际使用需要，同时又把标准的提高控制在合理的范围内，使售价符合民营企业在起步阶段对固定资产一次性投资相对较小的特点。
（二期（2004年开盘）基本指标：占地：2.7万平方米建筑面积：8.5万平方米绿地面积：7.6万平方米分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元）2.数码时代大厦位于天安数码城北端入口，包括26层的办公主楼、8层的办公副楼及4层的商业裙楼。
东莞天安数码城招商运营情况概述
东莞天安数码城招商运营情况概述（2017年版）一、园区简介东莞天安数码城于2010年7月14日通过“招拍挂”的方式获得产业开发用地，园区占地30万方，总建面约100万方，总投资额约50亿元。
2010年10月26日启动开发至今，已建成A 区、B区、C区、E区（仅E区为住宅区，9栋，约8万方），共计约42万方，去化率逾90%，租售比约1:9，基本租售完毕。
另外，还有F区一期项目基本完工。
F区一期共有4栋，包括两栋高层、两栋总部楼，共计11.7万方，其中1栋高层共约3.5万方在售（23层，每层5个单元各300方），去化率约80%。
当前，D区项目正在启动建设之中，总建面约8.2万方，尚未启动招商。
截至今年8月，东莞园区已签约、注册企业数量1100多家，实际进驻企业800多家，其中上市公司11家，高新技术企业48家。
二、招商策略2010年11月，园区启动招商工作，坚持“走出去、引进来”的招商思路。
初期阶段以“走出去”为主要方式，以科技企业为主攻对象且兼顾其它企业（如现代服务类企业等），由一把手带队重点走访东莞企业，同时兼顾深圳、广州等珠三角企业。
待A区（2011年3月开售，2013年底基本售完）、B区（2013年3月开工， 2014年年中基本售完）、C区（2013年6月开工，2015年基本售完）一批企业集中签约、园区逐步有氛围、软硬环境趋好后，2014年起，园区的招商重点转向企业走访+内部挖潜，主攻企业类型由“粗放型”全面撒网，到确定重点行业企业“集约型”转变。
园区基本实现了从“建起来”到“招进来”再到“成长起来”的深化，开始从“初创期”走向了“成长期”。
随着接管东莞民间金融街、F区的启动建设，2016年，园区的招商重点进一步“聚焦”——将F区定位为“产业金融中心上市企业加速区”，主攻企业类型也进一步锁定为智能制造类企业、“互联网+”企业、金融类企业等，并且更加注重完善产业链。
目前，园区已有移动互联网产业链相关企业数十家，其中就包括每通测控、麦克风、伟旺达、唯一网络等行业知名企业。
2017年科技发展专项资金(企业研究开发)明细分配表
单位：万元
序号
预算编码
项目承Hale Waihona Puke 单位项目名称安排资金
合计
一 （一） 1 省直部门 156 156006 广东省教育厅 广东工业大学 广东工业大学 2 156062 广东职业技术学院 广东职业技术学院 3 156068 广东科学技术职业学院 广东科学技术职业学院 （二） 1 163 163001 广东省科学技术厅 广东省科学技术厅 广东省科技企业孵化器协会 广东科技创业孵化公共服务平台建设 清华珠三角研究院 2 163005 广东省科学技术情报研究所 广东省科学技术情报研究所 3 163011 广东省生产力促进中心 广东省生产力促进中心 4 163025 广东省机械研究所 广东省机械研究所 （三） 1 801 801196 其他预算单位 广东拓思软件科学园有限公 司 广东拓思软件科学园有限公 广东省新一代电子信息产业科技创业孵化 司 育成链条建设 广东省科技型中小微企业孵化公共服务平 台 广东省科技企业孵化器创新服务平台建设 广东省科技孵化育成管理决策与创业服务 平台建设 清华珠三角研究院新型研发机构初创期建 设补助 珠澳大学生“互联网+工业设计”众创空间 育成平台建设 大学生家居陶瓷创客空间 广州粤港澳高校科技型众创空间服务平台 建设
50.00 50.00 300.00 3060.00 3060.00
（八） 1
611 611001
东莞市 东莞市本级 北京大学东莞光电研究院 电子科技大学广东电子信息 工程研究院 电子科技大学广东电子信息 工程研究院 东莞市东科孵化器管理有限 公司 东莞市瑞鹰信息科技发展有 限公司 东莞燕园众创空间的建设和运营 电子科技大学广东电子信息工程研究院孵 化器运营后补助 电子科技大学广东电子信息工程研究新型 研发机构创办企业补助 青创荟 3i智能硬件众创空间建设与运营
深圳天安智慧园区运营有限公司疫情下的“智核”复工管理
14深圳天安智慧园区运营有限公司:疫情下的“智核”复工管理企业全面复工已经多日了，目前疫情防控的重点，已经由住宅小区变成了城市里的各种写字楼、商业和产业园区。
就产业园区而言，一个园区动辄数万人，而政府已要求全部园区实行闭园管理，只留1-2个主要通道，以便严防严控。
我们知道，产业园区有明显的潮汐特征，早上集中进，晚上集中出，面对数万人的集中行动，园区管理方如何才能提高入园效率，又能有效保护员工安全呢？为此，全国各个园区物业管理企业在消杀、测温、隔离等入园环节想出了很多办法。
然而，在实际操作过程中，消毒、隔断、快速测温的“三板斧”并不能解决园区入口拥堵，以及可能存在的交叉感染的问题。
原因在于，各个园区为了安全，要求入口处要详尽记录入园人员身份信息，如姓名、身份证号码、手机号码、楼栋、公司名称等信息，测温人员还需记录温度，以及核对是否为政府批准的复工企业名单。
这一串“长操作”下来，基本每个人需要40秒到1分钟时间，在上班高峰期让入口检疫处压力巨大。
为了解决这一难题，深圳天安智慧园区运营有限公司（简称天安运营）从园区精准管理出发，自主开发了一套园区人员防控管理系统，可实现入园口的快速通过，并且实现人员的精准管理。
目前，这一系统已经在天安运营管理的全国近30个园区上线，并且延伸到了其他产业园区。
而且，这一举措也取得了良好的效果，截至15本文撰写之日，天安运营全国园区已复工企业近4000家，每天出入园区人数3万多人，目前疫情控制非常成功，仍然是0确诊病例，0疑似病例。
负责开发软件的天安运营运营管理部经理凌征才介绍，该系统可自动读取或手工导入园区内政府批准的复工企业员工名单，员工只需在入口处扫描二维码，在弹出界面填入手机号码，即可自动识别员工身份信息，测温人员仅需让员工填入体温即可通行，大大提高了通行的效率。
“目前，园区人员防控系统有三个明显的优势，”凌征才介绍，“一个是高效率，第二个是零接触，第三个是精准管理”。
龙岗天安数码新城
城市型产业 综合体
地处车公庙，属于深圳中心区西拓范围，与
代表作品：福田天安数码城 项目占地30万平米，建筑面积90万 平米，是天安集团的首个项目，园内 包括天安数码时代广场、珑园等知名 楼盘。已形成电子信息、软件、文化 创意和金融服务四大主导产业，截至 2010年，入驻企业达1600家，上市 企业23家，各类银行17家，产值超 过400亿元。
一、天安数码城集团简介
创意型产业 综合体
代表作品：江阴天安数码城（在建中） 项目占地面积32万平米，规划建筑面 积64万平米。项目以“科技、人文、 创业、生态”为主题进行建设和运营。
一、天安数码城集团简介
天安数码城以发展产业为主导、以地产开发为载体、以复合功能为体系的“天安模式”得到了国家及 各地政府的高度认可，各级领导视察考察络绎不绝，这也成为天安数码集团对外提高企业形象、与各 城市政府谈判的最大砝码，而且几乎都“稳操胜券”，各地政府也将政绩诉求寄托于天安数码城。
预留独立VRV空调机位，客户可 自行安装中央空调。 100瓦/m2 10层以上部分单元均独立配置卫 生间，其余为每层公共洗手间。 407个
4号楼标准层平面图，户型方正实用，方便企业办公布局
空调配置 电力供应 洗手间 车位
4号楼标准层毛坯交楼
4号楼1-2F专门针对商业业态进行设计， 满足以后商业运营的需要
预售许可证有出售条件限制：只允许销售 80%的面积，且物业销售对象、入驻企业 由龙岗区科信部门审核，审核通过后才予 以办理产权等级手续
4号楼正在安装玻璃幕墙，部分楼层脚手 架已拆除
单层面积
层高
柱距
总部楼和BLOX商业独栋已出外立面 5号楼楼体宣传，沿主干道的 展示性和指引性较强
二、龙岗天安数码新城——在售项目情况（三期）
科技、人文的建筑格局——解读天安南海数码新城
规划 用 地 属性 为工 业用地 有关 ， 另一方 面与传 统的科 技 园进驻者 多为 大公司有 关 。 天 安 南 海数码 新城在 建筑设 计 时进 行 了有益 的尝试 ， 以解 决上述传 统 园区存在 的 问题 ， 那就是 紧紧
管理 支 持 和技术 转移服 务ｎ 。 按照科 技 园的规模 、 定位 的不 同 ， 以命 名 为科 学 园、 可 科学城 、 数码 城 、 高科
技 Ｃ ＿ ） 区的科技创新 中心 、 Ｔ业 园 科技 园等 。这些术 语 之间存 在着细微 的不 同 ， 而这 些细微 的不 同在实 际 设计 当 中 会对方 案的构 思及立 意产 生决定 性 的影 响 。 如租 户定位是 大公 司还是小 公 司 ， 例 是拥有 大型设
区功 能 和 城市综 合功 能结合 在一起 。
收 稿 日期 ： ０ ９ １ — ３ ２ ０ — ０ ２
作者 简 介 ： 凌Fra bibliotek涛 （９ ０）女 ， 京 人 ． 山科 学 技 术 学 院 高 级 建 筑 师 ， 级 注 册 建筑 师 。 １７ 一 ， 北 佛 一
第 １期
凌
涛： 科技 、 文的建 筑格局 人
备 的技 术 公 司还 是以创新 科技 为主 的 中小企 业 ， 跨 国公 司还 是 国内 民营公 司 。 是 这些 不 同从大 的方面来
说 影响 到 科技 园 的区位选 择 ， 是放在 相 对成熟 的城 市 中心还 是放 在城 市郊 区 ； 小 的方 面讲 ， 从 将来 使用
对象 的不 同影 响到建 筑设 计 的功能 设置 、 平面 布置 ， 比如确定 平 面时是 留大 量 的连续 空 间给 大型公 司 ，
2020年天安中国集团调查报告
天安中国投资有限公司调查报告一、企业简介天安中国为一间投资控股公司，自一九八六年于香港成立，联同其附属公司，联营公司及合营企业一直投资于中华人民共和国。
本集团于一九八七年于香港联合交易所上市，为首批中国概念的上市公司。
公司股票代码为HK0028。
二、公司主营业务公司的主要经营范围包括：在中国内地开发住宅、别墅、办公楼及商用物业，物业投资及物业管理，以及在香港之物业投资及物业管理。
集团的房地产项目主要主要位于上海、深圳、北京、天津、广州、惠州、佛山、南通、无鍚、常州、南京、江阴、福州、长春、大连、肇庆及重庆等中国内地主要城市。
集团公司全资或者作为主要投资人拥有天安数码城、天安云谷、天安投资（深圳）、亚证地产有限公司等附属企业。
集团的海外业务主要涉及澳洲及英国。
在澳洲设有天安澳洲有限公司，在英国开放建设了伦敦南广场酒店。
三、附属企业介绍（一）天安数码城天安数码城（集团）有限公司是中国领先的创新企业生态圈的开发及运营商，专注企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境。
目前，10000多家成长型企业已入驻天安数码城，享受创新企业生态圈带来的价值服务。
天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，在全国13个城市开发、运营和管理21座园区，以粤港澳大湾区为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，开发及运营面积超过2000万平方米。
作为产业发展与城市价值提升的重要引擎，天安数码城与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴，成长上市企业上百家，是中小民营成长型创新企业的最佳合作伙伴。
三十年来，天安数码城不断发挥创新精神，践行做“企业的时间合伙人、空间服务商”，洞察客户需求，引导产业聚集，构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期，用智慧化、市场化和国际化资源，多维度契合企业成长的各方位需求，关注企业与资源、企业与企业、企业与政府的互通、互动、互促和生态圈的自我更新、驱动，促进企业的发展壮大和区域经济的转型升级。
建筑类(公共建筑79项)
广州美术学院（广州大学城校区）
广东省城乡规划设计研究院
3
番禺禺山高级中学(番禺区南区高级中学)
广州瀚华建筑设计有限公司
4
广州大学城星海音乐学院排练教学楼、练习琴房
广东省建筑设计研究院
5
广州中医药大学药科楼
广东省建筑设计研究院
6
东华大学综合实验楼
华南理工大学建筑设计研究院
7
广州大学城华工校区教学楼
华南理工大学建筑设计研究院
中建国际（深圳）设计顾问有限公司
3
深圳星河·国际
香港华艺设计顾问(深圳)有限公司
4
万科东海岸社区一期
深圳大学建筑设计研究院
5
佛山市丽日豪庭居住小区
广东省建筑设计研究院(协作：佛山锦月房地产有限公司)
6
江门怡康华庭
广东省城乡规划设计研究院
7
时代玫瑰园一期(时代名苑一期)
广州瀚华建筑设计有限公司
二等奖（16项）
湛江发电厂体育馆
湛江开发区建筑设计有限公司
6
福田保税区配餐中心
深圳市建筑设计研究总院
7
柳州市人民广场人防工程
广东人防建筑设计院有限公司
8
黔南布依族苗族自治区州博物馆
广州智海建筑工程技术有限公司
9
东莞市华厦经济发展有限公司华厦商贸中心
东莞市建筑设计院有限公司
10
东莞市东坑医院门诊、医技楼
广东省华南建筑设计院
广州市设计院
7
汕头海关办公业务用房
汕头市第二建筑设计院
8
新达城广场
华南理工大学建筑设计研究院
9
佛山市顺德区行政服务中心
佛山市顺德建筑设计院有限公司
五大产业园区运营模式分析
五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早期致力于河北省内的城市住宅项目开发;2002年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成“园区+地产”运营模式;华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地;其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢;2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务,政府则提供行政方面的服务和管理;与2015年提出的PPP模式不谋而合;企业整体运作类似于中介服务,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设和运营管理服务;➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区,以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议,争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作,甚至参与区域发展规划,对园区规划及后期招商均有利好;对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构;3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系,园区行政服务直接与政府相关部门协调对接,加快园区企业办事效益,对企业入驻有一定吸引力;4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售,获取利润;产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务;5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系,帮助园区企业解决融资问题;同时旗下成立一家担保公司,为园区企业融资提供担保服务,吸引企业入园;6)定制服务针对大中型企业,采取“量身定制+贴身服务”;通过给予更多政策优惠和平台资源,建成以龙头企业为核心的产业联盟,如2013年与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战略合作协议;针对中小型企业或项目,通过嫁接金融平台,降低入园企业融资成本,或直接参股,借助资本帮助企业或项目孵化;例如华夏幸福自有资本打造孵化器,帮助新兴产业成长,国外目前在美国硅谷有建设,国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港,吸引了20余家相关企业的聚集；或携手专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构——太库,双方合作打造创新孵化体系,年内委托给太库的经营孵化项目共计10个,位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地,具体产业落地数目在未来三年内分别不低于3个、6个、10个;另外,吸引清华大学等高校院所入园,搭建科技成果孵化转化平台;2015年内合作企业➢运营服务体系➢盈利模式1)园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入,分期返还;留成部分收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等;●公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取●土地整理的利润按整理成本的12-15%计取●规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取2)招商引资收入=项目新增落地投资额45%政府给予倍基础设施投资偿还3)房地产开发销售实际运作过程中,政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式,使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备,分享园区收益,其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提,是华夏幸福盈利的关键部分;4)后期产业服务和园区管理固安项目在园区服务方面,园区投资服务部下设24小时服务指挥中心,全天候提供管理服务,对园区企业实行封闭式管理,协调园区企业与政府各部门的有关事宜,为投资者搭建投资平台;服务内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等,加快企业各项事宜办理进度;➢盈利结构2014年主营业务收入情况2015年主营业务收入情况二、张江高科1、企业背景及发展概况上海市张江高科技园区创建于1992年7月,是张江国家自主创新示范区的核心园,含张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区,承载着打造世界级高科技园区的国家战略任务;张江园区规划面积平方公里,其中平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区;张江加速打造两大产业集群：“医产业”集群,涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业;“E产业”集群,基于互联网和移动互联网的互联网产业;1996年前,张江高科最初战略定位是简单科技地产开发和土地批租；2000年,公司战略定位是投资为主；2003年,公司战略再转向以科技房产开发为主,侧重点转向完善科技地产设施；2006年,公司提出了“一体两翼”战略,以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线;2、运营模式和盈利模式➢运营模式张江高科提出以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略,重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源,产业地产和产业投资有机融合、创新协同,形成独特的商业模式;意即张江高科的利润点不在租售环节,而在资本市场;产业地产作为张江高科深耕20年的主力板块,拥有“医+E”高端产业集群的禀赋优势,2014年生物医药产业营业收入占上海全市的47%,集成电路产业营业收入占全国的1/3;作为张江高科的主营业务之一,产业地产正与科技投资、创业服务打通,形成三环闭合;➢运营服务体系：在公共服务上,建设有浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新产业咨询服务等平台以及数据支持中心;在金融服务上,建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构; ➢运营服务资源：为进一步提升产业地产开发和产业配套服务的专业化能力,张江集团依托原客户服务中心团队,整合了张江集团体系下上海张江企业咨询服务有限公司、上海纳百川人才服务有限公司、上海张江公共租赁房建设有限公司、上海新张江物业有限公司、上海张江高科技园区综合发展有限公司、上海张江新能源有限公司等六家专业化服务公司,于2015年1月设立了上海张江慧诚企业管理有限公司,代表张江集团承担张江高科技园区产业发展配套服务的功能;作为张江集团旗下唯一专注于企业服务集成的全资二层面子公司,张江慧诚已基本具备科技创新创业服务、产业地产配套服务和环境治理服务三大领域的资源整合能力,以及产业联盟、政务服务、社区活动、人力资源、人才公寓、能源服务、市政配套、环境服务等方面的专业服务能力;未来张江慧诚将以打造“产业地产配套服务提供商、企业全生命周期服务提供商”为己任,为张江高科技园区企业运营配套环境的优化,企业科技创新生态环境的提升发挥核心引领作用;➢盈利模式1土地一级开发,整体销售生物医药基地2园区产业地产开发销售集电港二期总部办公基地3园区物业租赁针对中小型企业软件园二期4地产开发销售/住宅项目投资参股汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭5科技企业股权投资嘉事堂药业6产业服务增值通讯服务年毛利约1亿元➢盈利结构2016年上半年营业收入报表三、福田天安数码城1、企业背景及发展概况天安数码城成立于1990年,总部位于广东深圳,在全国10个城市开发、运营和管理15座园区,以珠三角为重点,覆盖长三角、环渤海和西南经济圈,总运营面积超过1200万平方米;二十多年来,天安数码城构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心,以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式,服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期;2、运营模式及盈利模式➢运营模式核心理念：产业综合服务运营,提供创新创业产业空间+综合服务;➢运营服务内容针对入园企业成立企业家俱乐部——优合汇,并搭建优合汇综合服务平台;1优合汇运营服务体系一大中心：产业转型升级企业体验中心三大平台：科技孵化器加速器平台、中小企业融资、种子基金服务平台、数码IT产业聚集式发展示范平台九大空间：灵动创新建筑空间、和谐生态园林空间、创业创富聚集空间、中高级人才展示空间、新兴战略产业组合空间、产业转型升级样板空间、产业链上下游整合空间、社区型CIC创新空间、ITTBCL聚合空间六大板块商企联盟：金融投资、医疗机构、地产物业、餐饮酒店、科技企业、休闲娱乐2核心服务风险投资协助服务；金融货款协助服务；工商、税务等政务协助服务；高端人才服务；技术科技支持服务；法律咨询服务；高新企业认证协助服务；知识产权代理服务3基本服务会员入园VIP优惠服务；优惠政策咨询及申报服务；企业家交流互动服务；展示推广服务；会议、培训服务；物业租赁及管理服务；休闲消费优惠服务；商务交通服务4办公信息服务企业商务邮箱；网站搭建；商业用户电脑及网络代理维护服务；系统集成搭建；企业主机托管；园区媒体宣传服务5商务互动服务企业高峰论坛；商务群英红酒品鉴会、研发人才招聘交流会；科技园考察；十大最佳创新民企评比；园区主体运动会6特色服务最低折扣优惠；物业优先选择；交流合作服务；最新资讯服务；活动参与服务入园最低优惠：入会企业专享园区物业购买最低折扣优惠;物业优先选择：入会企业享受优先选择物业、选择朝向、挑选楼层等各大优先选择权益;交流合作服务：优合会将定期组织园区企业交流活动,促进企业合作;最新资讯服务：及时获得天安数码城最新园区信息,最先掌控政府最新优惠政策;活动参与服务：专享优合会组织的一切商务、交流活动参加权益;内刊免费获得：免费收到天安数码城集团内刊—天安内刊;➢智慧园区服务内容1）智能通信充分利用RFID、移动通信网络、光纤网络等多种网络互连,充分的实现物与物、物与人、人与人的各种互连;实现泛在、融合、智能网络;打造园区与通信骨干网相连的信息高速公路;2）智慧云计算因此智慧园区根据园区实际状况可自行建设云计算中心或者充分利用附件区域的云计算中心,为园区提供可靠的基础软硬件、丰富的网络资源、低成本的服务和管理能力;3）智慧产业利用各种智能化、信息化应用帮助智慧园区产业实现生产方式、经营模式及运营方式的转变,增强企业竞争力,提升企业的生产效率,实现转型升级,并以智慧园区为核心形成产业链的有效聚合;4）智慧民生通过各种智能化、信息化应用为园区居民的日常生活等各个方面提供周到、方便、安全、贴心的信息化服务,充分的有效聚集人才,促使园区成为一个在园区内找到人的自我满足感的智慧聚集地;5）绿色园区通过楼宇信息化、智能化技术,结合物联网、云计算技术实现园区整体的节能减排；围绕节能降耗,提高产业层次,利用信息技术推进节能减排,构建适应节约型社会的信息化建设平台；通过优化整合园区内的各楼宇的资源,实现整个园区的节能减排;➢盈利模式天安数码城的盈利模式主要是三个方面投资回报的组合;1）住宅产品、部分的商业产品直接销售,总部楼、产研大厦等产品部分直接销售;2持有部分物业经营,赚取租金,并在未来物业升值之后取得收益;3用各种方式将持有的物业资本化;天安数码城有战略合作的创投公司,并新成立全资下属的创新基金,针对园区企业,以物业租金和现金的形式,联合政府和其他基金,进行股权投资;此外,天安数码城还在进行一些多元化的发展模式探索,其中,新成立的基金公司和酒店管理公司正是集团探索的第一步;四、联东集团1、企业发展概况联东集团创办于1991年,注册资金亿元,下辖二十多家子公司,是一家集产业园区运营、模板钢结构和投资业务为一体的集团化公司;对于联东在行业中的地位,联东曾提出口号：住宅地产看万科,产业地产看联东;联东集团发展模式形成以建筑模板为核心业务,产业地产为增长业务,金融投资为种子业务并行的三驾马车格局;2、运营模式及盈利模式➢运营模式运营理念：先产业,后地产围绕微笑理论的思路,重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作,一般设定3-5年的园区开发筹备期,期间进行大量的产业趋势研究,确定园区运营主线;目前确定电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群,在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线;运营模式：强势招商,专业运营通过建立庞大的招商队伍、客户资源库,同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势;企业入驻产业园后,提供专业物业运营服务,包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等,保障企业高效发展,集中精力发展企业核心竞争力;➢运营服务体系➢盈利模式1租售收入：目前在盈利模式上,联东U谷采取的是销售与租赁兼具的模式,一般是"6+2+2"60%、20%、20%合作经营标准或"4+3+3"40%、30%、30%合作经营标准;2物业收入：联东U谷一直在开拓物业管理业务的收入;一方面,目前没有专业的产业园物业管理公司；另一方面,随着服务平台的完善,其中的商机也越来越多;3投资收入：联东U谷与金融机构的广泛合作,也是其在项目运作过程中,资金压力相对较小的原因之一;资料显示,联东U谷是东方证券、北京银行的股东,且具有较好的投资回报；此外,在项目上,联东U谷也采取多种融资模式,如类地产投资、多方位股权合作、VC、PE等;➢盈利结构五、招商蛇口网谷1、企业发展概况系一家综合性开发经营企业,是招商局集团房地产板块运营的旗舰公司,是招商局集团在国内的资源整合平台;招商蛇口过去31年里,共建了33城;蛇口网谷经由旧工厂升级改造,截至2015年底,网谷入驻企业400多家,总产值超过250亿元,每平方米的产值由改造前的1200元提升至6万元;在蛇口片区已开发的11平方公里土地上,原来的许多旧工业厂房陆续被改造成信息产业、文化创意等创业基地;2015年底,招商局集团以蛇口工业区为载体,通过对旗下上市公司招商地产的吸收合并,成功实现“招商蛇口”挂牌上市,成为首个地产央企重组样本;合并重组上市后,招商蛇口提出新的发展战略——“前港、中区、后城”,分别对应三大业务板块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营;2016年以来,借由“一带一路”的契机,招商局集团加快了蛇口模式的复制;“前港、中区、后城”不仅在重庆、天津、青岛等地得到推广,更开始“走出去”,由白俄罗斯拓展至吉布提、斯里兰卡等国,实现了以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务的“雁型出海”;招商蛇口园区团队在对外扩张时,相比于传统的一二级土地开发,越发倾向于做一些轻资产和管理输出,尽可能地减少自有资金;2、运营模式及盈利模式➢运营模式运用“园区+资本”的运营理念,打造以“产、网、融、城一体化”的智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区,从企业发展期入手,探寻高增长潜力企业,通过提供资本金入股、租金折股、租金和服务收入折股等多元化创新投资融资模式;一是搭建平台;除了以蛇口网谷、南海意库为代表的创新创业孵化平台之外,招商局目前已建成8个国家级科技创新平台,与多家知名院校和科研单位建立了战略合作关系,通过发挥集团产学研融优势,促进科技创新成果向现实生产力转化;二是嫁接资本;招商局利用产融结合的产业结构优势,为投资者找到有前景的项目,也为创新企业提供全生命周期的金融服务;2015年,招商局设立规模为50多亿元的互联网投资基金和互联网孵化器,协助集团传统产业获得“互联网+”先发优势;➢运营服务体系搭建园区线上运营服务平台,提供完善的平台化服务;链接：➢盈利结构2015年全年实现营业收入亿元,同比增长%,净利润亿元;以房地产开发销售为主的社区运营业务仍是招商蛇口目前主要收入来源,而利润的增长则主要受益于园区运营业务的推进,尤其是蛇口持有多年的经营性物业销售;2015年,招商蛇口社区运营、园区运营和邮轮产业三大板块营业收入占比分别为%、%、%;其中,社区运营以房地产开发销售业务为主,是招商蛇口目前的主要收入来源;产业园区运营、盈利模式总结。
【可编辑】深圳龙岗天安数码城四期100%初步设计
Ground Floor Elevator Lobby – Open 首层电梯大堂 – 开
Elevator Cabs 电梯车厢
Continuous LED fixture with frosted acrylic
lens 连续LED磨砂亚克力镜片灯具
Handrail with linear light imbedded 线性内嵌灯扶手
East & West Façade 东和西外墙
South Façade 南外墙
North Façade 北外墙
East & West Façade 东和西外墙
South Façade 南外墙
North Façade 北外墙
Ground Floor Site Plan 首层平面图
West Entrance Canopy 西入口雨篷 Dropoff 上下客
#4 F Factory 厂房
#2 Retail 商业
#4 Factory A 厂房
#4 Factory B 厂房
#4 Factory E 厂房
#4 Factory C 厂房
#4 Factory D 厂房
#1 Retail 商业
Site Plan 总平面图
Office and Hotel Dropoff Developed 开发办公楼和酒店下客区
3 Dormitory & #4F Factory Building 宿舍及#4F厂房
4 Retail Buildings 1-4 商业建筑1-4
Tianan Cyber Village 天安数码村
NORTH 北
Site Plan 总平面图 图
#5 Factory 厂房
建筑类(公共建筑79项)
同德二期〔西片〕住宅小区第八组团
广州城建开发设计院
三等奖〔20项〕
1
惠州市江北桥拆迁安置(8号)小区一期工程
惠州市华汇城建设计事务所/惠州市惠城建筑设计院
2
东莞市樟木头碧河花园—26#、28#住宅楼
东莞市广龙建筑设计院
3
现代经典花园(东莞银湖新村)
广东省国际工程建筑设计
4
汕头华景广场
汕头市建筑设计院
东莞市建筑设计院
10
东莞市东坑医院门诊、医技楼
广东省华南建筑设计院
建筑类(办公楼46项)
一等奖〔5项〕
1
云天化集团总部办公楼、科技楼
深圳市建筑设计研究总院
2
深圳市盐田区行政文化中心
深圳大学建筑设计研究院
3
湖南省政府机关院办公区
广州市设计院
4
时代金融中心(中铁城中心写字楼)
机械工业部深圳设计研究院(协作：美国BBG/ARCHIGECGS事务所)
惠阳都市建筑设计研究院
5
南海国土局地籍资料库
广州市设计院(协作：法国黄福生设计事务所)
6
开平市电视广播中心大楼
开平市腾达建筑设计院
7
天河体育西路西住1~4综合楼(新创举大厦)
汕头市建筑设计院(协作：广东省国际工程建筑设计)
8
华晶商务广场(西安新材料大厦)
深圳市筑博工程设计
9
广州市公安局〝110〞指挥中心(联动大楼)
兴宁市人民法院审办大楼
广东宏图建筑设计
7
广东省揭阳市建设治理中心
揭阳市建筑设计院
8
广电集团新会公司综合楼
江门市建工设计院
9
韶关市劳动保证服务中心
加工生产黄金珠宝首饰50万件年项目环境影响报告表环评报告
微镶机
0
24
熔金机
2
25
车花机
5
26
空压机
2
五、项目主要能源消耗
台
——
个
尺寸均为： 0.5m0.6m0.8m
清洗
台
——
制备纯水
台
——
抛光
个
——
台
——
焊接
台
——
镶石
台
——
熔金
台
——
车花
台
——
提供空气动力
序号 1 2
名称 水
其中
电
表 5 项目能耗水耗一览表
消耗量
单位
用途
1235.93
t/a
总水量
1200
-3 层、5-8 层为其他工厂 位于生产车间内
位于生产车间内
公用工程
环保 工程
给水 排水 供电 废水治理系统
废气治理系统 固废
市政自来水管网
采取雨污分流制，一般生活污水经厂内化粪池设施处理后，排入市政污 水管网
接市政供电系统
生活污水：依托租用厂方三级化粪池 喷砂补充水：循环使用，不外排，定期补充添加 水喷淋装置补充水：循环使用，不外排，定期补充添加 清洗废水、研磨废水：经零星废水收集装置收集后定期交东莞市零星废
四、主要设备
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
设备名称 烤炉
吹风筒 铸模机 执模机 CNC 雕刻机 落地砂轮机 3D 打版机 开式可倾压力机 台式钻床 万能磨刀机 喷砂机 激光打标机 压片机 油压机 测金仪 冲压机
表4 数量
3 5 8 20 2 2 2 3 3 2 5 3 3 4 2 5
周转物资管理办法
东莞天安数码城E区工程周转材料管理办法中铁二局股份有限公司东莞天安数码城工程E区工程区项目经理部2012年5月周转物资管理办法第一条目的规范可周转使用物资（简称周转物资，下同）的采购、调配、运输、仓储、维修、保管、现场管理等相关工作。
从而加强周转物资的管理，减少物资的损坏和丢失，增加周转次数，提高资产的使用效率和使用寿命，降低生产成本。
第二条调配及采购1、周转物资具有可重复使用性，其调配管理及采购由机电物资部按项目策划和进场计划执行。
2、项目可以按照物资管理规定申请零星购置部分现有库存不能满足其特殊性使用的周转物资。
3、对项目策划中已经批准的周转物资，可以不必另行报告而由项目物资部按照项目策划和进场计划直接配置或按物资管理规定重新购置。
4、各部门根据需要可提出周转物资购置申请，在项目经理审核批准后，上报机电物资管理部批准实施。
5、对于特殊工程要求的特殊周转物资需新购、加工或外租时，必须按批准的施工组织设计，经施工技术部门提出设计要求及需求计划，并经过项目经理审核批准后，上报机电物资管理部。
针对项目的特殊性要求，上包公司领导同意后，可以全部或部分新购。
6、机电物资管理部根据项目情况，平衡配置，提出意见，申请计划提交项目经理审批，并经过公司流程处理确认后，按申请计划进行采购。
7、周转物资采购时应按“物资采购管理”的要求执行。
8、周转物资购置申请的内容应包括物资名称、规格、数量及单价，主管领导审批。
9、禁止各部门擅自购买周转物资，绝对禁止给施工班组私自处理周转物资。
第三条使用管理1、项目负责周转物资在项目上的管理，负责建立项目周转物资台帐，并将每月的周转物资台帐变动情况报送机电物资部。
2、周转物资的使用单位对物资的完好、整洁负有第一责任。
使用单位应指定专人负责周转物资在项目使用期间的管理。
3、对周转物资使用中出现的损坏、丢失，均应由使用单位承担损失。
4、项目应对周转物资在使用中出现的非正常损耗说明具体情况，并承担相应责任。
走，拎包入住“三创”园
Highlight/Focus走，拎包入住“三创”园“栽下梧桐树，引来金凤凰”。
今年以来，随着青岛市“三创”扶持政策的不断出台，各类创业人员的大量涌现，对于创业经营场所的需求也与日俱增。
为此，各个区市通过新建、改建等各种方式，打造了诸多创新园区、创客空间、创联工场等，为广大“三创”人员提供了成长的舞台，增强了发展的活力。
手握具有很大市场潜力项目，掌握“独门绝技”、资金充裕的创业者来了，他们可谓是一只只“金凤凰”，而对于那些处于探索阶段，创意尚未被市场所发现的小小创客们来说，他们可谓是一只只“小小鸟”，各类园区并没有排斥他们，也为他们准备了“栖息之地”，给予了他们成长的空间，三五个人便可拎包入住，从零开始。
梦想从这里起飞，总有一天，“金凤凰”可以亮翅九天，“小小鸟”也可以飞得很高很高。
青岛各区市纷纷为创业人员打造成长平台助力腾飞文/何笙 图/董天顺厅、会议室、打印区、休息区等各种办公需求都能满足，可以为创业者省下不少钱。
除了为创业者提供全套创业基础设施设外，还会提供前期公司注册、招聘、财务工作等公共服务，为不少创业者节省了人力资源方面的开支。
这样一来他们每人每月只需要支付六七百元钱即可享受全套创业所需。
据悉，创联工场打造了青岛市首家线上创客空间，创客们可以便利地享受线上线下一站式全方位的服务。
它通过一家影视创客公司。
A f i l m m a k e r c om p an y .上信息交流平台，加强创业者创业辅导交流和投融资的发展。
同时，创联工场源整合。
米，可以看到里面有十几家小企业，现在想入住的企业或创客可以申请旁边正在建设的那个李村商圈等，呈现出激情蓬勃的创业热情。
再往里走，可以看到一个硕大的电影放映机。
很明显，这是一个影视公司。
果然，墙上有“青岛城市映画传媒有限公司”的公司名。
现场工作人员告诉了记者一些令他们引以为豪的作品：纪录片《田埂上的绝唱——青岛柳腔》于2013年首度在CCTV-9记录片频道播出；城市宣传片《千古琅琊台蓝色新港城》斩获中国澳门国际电影节“旅游推介大2013年至今共入驻企业152家，扶持创业者15人，680人。
产业园区基础知识
产业园区整体运营分析
产业园区收益来源分析 产业园区开发模式分析 产业园区服务平台构建 产业园区建设关联群体分析
产业园区整体运营分析
产业园区收益来源分析 产业园区开发模式分析 产业园区服务平台构建 产业园区建设关联群体分析
产业园区收益来源分析
土地 出让
房产开 发
出让无 形资源
税收收 益
经营所 得利润
产业园区开发模式分析
园区实行“省市共管，以市为主”的管理体 制。由政府相关领导组成高新区建设领导小组， 制定高新区的发展思路和长远规划，排除外部的 干扰，确保高新区新体制、新机制的正常运行。
“园中园” 开发
“市场化”开 发
开发模式
“行政特 区”开发
官助民办开 发
松山湖高新产业园
案例：松山湖高新科技产业园的管理层由 市政府的派出机构组成高新区管委会。经 营服务层是高新区建设与开发的公司，专 门负责高新区的基本建设和园区配套，把 政府职能和企业化运作相结合，形成了 “两条腿走路”的市场化建设机制。
产业园区建设关联群体分析
地方政府
产业园基础知识
outline
1 2 3 4
产业园区概述 产业园区核心竞争力分析 产业园区整体运营分析 产业园区招商分析
产业园概述
➢ 产业园区定义
由政府集中统一规划制定区域，并给予进驻的企业一定的优惠政策，区 域内规定特定行业、形态的企业进驻，并由产业园管委会或产业园开发商进 行统一管理，向园区内企业提供多方面的软硬件服务。
东莞天安数码城
经营所 得利润
产业园自建商务办公楼、标准化厂房， 通过出售或租赁商务办公楼和标准化 厂房获得收益。 典型代表：天安数码城、联东U谷等。
联东U谷
深圳创客空间
为创业者提供办公场所的工位，提供IT基础设施，创业者可以方便地使用创新谷云服务资 源；提供公司开办和运营所涉及的财务会计以及工商、税务、法务等服务；为每一个创业团 队配备一名辅导员，来对接创新谷的创业知识和机会的资源，一般会根据需要向入驻的创业 团队提供天使投资。
京东智能集团、灵狮集团、福田 政府
深圳科技寺
赛格创客中心
福田
深圳市赛格集团
创客金融孵化基地“e拓office”
福田
e拓
华强北国际创客中心
福田
深圳市华强北
天安云谷极创空间
龙岗
天安云谷和东方富海
豆芽创客空间
龙岗
深圳博金创源有限公司投资运营
微游汇创客空间
龙岗
深圳市微游汇孵化器管理有限公 司投资运营
龙岗星河创客世界World Makers
打造集产业办公、商业、居住为一体的生态科技园，是集新型产品研发、展示、企业孵化、 专业人才培训、商务服务于一体的多功能产业综合体，重点发展包括科技研发、创意产业、 服务外包等在内的“双高型”产业。
是国内首个国际化青年创新创业社区，前海为香港及内地青年提供一个环境优良、配套完善 、支援服务、激发创意的创业实践基地，也是为香港与内地，以及亚太地区创业青年提供一 个互动交流、拓展创新机遇的发展平台。将通过设立专项基金、创新创业辅导和提供开放平 台等措施，扶持两地青年以较低的运营成本和商业风险实现创业。
，“潮人码头”位于蛇口客运码头右侧，将有4000平方米为厂房旧改，主体建筑设计将采用 集装箱概念。园区将提供丰富的公共配套设施与办公空间，力争打造集办公、SOHO、配套服 务一体的新型滨海文化创意产业园区。为创意人群提供自我配套完善的，躲避城市喧嚣的创 新乐园。 只需拎包进门，就可以立刻展开工作，租期灵活。电话、网络、传真等办公设备一应俱全， 同时，还能享受到配备有前台接待、行政人员以及会议室、茶歇厅等在内的高端办公场所。 我们还为客户提供一种称作虚拟办公室的服务模式，可以根据企业需求提供各类增值服务。 ”虚拟办公室为企业提供专有的电话号码和接听服务、邮件快递的收发和各种商务支持，公 司增减员工，这里都可以随时增减办公空间，企业在有限的预算下获得了最好的办公条件和 最方便快捷的服务，这里就是我们的全球办公室之一。
东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会_企业报告(业主版)
1/32
近 3 年(2020-09~2023-08)：
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会的项目规模主要分布于小于 10 万区间，占项目总 数的 48.4%。500 万以上大额项目 51 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 31 日 生成
20.4
2023-06-29
TOP8
关于【东莞松山湖北区三路概预 算编制】中选结果的公告
广东财贸建设工程 顾问有限公司
18.2
2022-09-19
TOP9
关于【东莞松山湖滨湖派出所结 算审核】中选结果的公告
广东财贸建设工程 顾问有限公司
17.9
东莞市建业工程造
TOP10 东莞松山湖园区排水管道清淤修 价 咨
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
东莞市建业工程造
TOP6 关于【东莞松山湖阿里山路支线 价 咨 询 事 务 所 有 限
23.3
概预算编制】中选结果的公告 公司
2023-01-07
TOP7
东莞松木山水库人工湿地与库尾 截排工程-湿地处理工艺系统工程 结算审核
东莞市建业工程造 价咨询事务所有限 公司
2023-05-15 2023-07-11 2023-04-26 2023-05-17 2023-05-05 2023-03-28 2023-08-17 2023-06-21 2023-08-28
（2）工程造价服务（75）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
关于【生态园南城智科园概预算 编制】中选结果的公告
广东地区工业和信息化领域电子商务
24
深圳市彬讯科技有限公司
土巴兔装修网电子商务公共服务平台
B
25
深圳市思贝克工业发展有限公司
思贝克B2B+O2O工业品电子商务公共服务平台
B
26
优购科技有限公司
优购时尚商城创新发展项目
B
27
深圳保宏电子商务综合服务股份有限公司
B2B出口贸易线上交易体系建设项目
B
28
深圳伊西威威网络科技股份有限公司
ECVV中小企业生产服务平台
B
29
速必达希杰物流有限公司
集成创新服务的电子商务服务平台-OBL系统
B
30
深圳市朗华供应链服务有限公司
朗华工业供应链O2O跨境电商平台
B
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深圳市元创时代科技有限公司
产业链电商品牌创新模式
B
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深圳前海三态现代物流有限公司
三态速递一站式跨境电子商务物流服务平台
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深圳市前海转运四方现代物流有限公司
找塑料网塑料电子商务公共服务平台
B
10
广东易积网络股份有限公司
大数据环境下的电子商务智能处理引擎
B
11
广州阿拉丁电子商务有限公司
阿拉丁照明全产业链垂直电商公共服务平台
B
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ12
广州普金计算机科技股份有限公司
普金金财税服务平台
B
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广州市志鸿物流有限公司
基于互联网+的电子商务智慧物流服务平台
B
14
中经汇通电子商务有限公司
汽车后市场大数据服务平台
B
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广州若羽臣科技股份有限公司
若羽臣电子商务运营与营销模式创新平台建设
检验批验收的困惑和思考
ＰｒｏｊｅｃｔＭａｎａｇｅｍｅｎｔ丽骣哥一垂亟篁堡！！！！墨堑！！塑！整箜！！！塑！检验批验收的困惑和思考宋振宇（深圳天安数码城有限公司，广东深圳５１８０４０）摘要：建筑工程施工质量验收统一标准自２００２年实施至今，分项工程的检验批验收工作出现了不少困惑和难题，使验收难以达到预期效果。
文章以实际工程为例，列举出检验批验收存在的问题，并给出部分解决方案。
同时对验收统一标准修编提出合理化建议。
关键词：检验批；验收；统一标准；困惑；思考；建议中图分类号：Ｆ４０７．９文献标识码：Ｂ文章编号：１００７—４１０４（２００９）１２－００４１—０４２００１年国家颁布《建筑工程施工质量验收统一标准》ＧＢ５０３００－２００１（以下简称验收统一标准），取代了原国家标准《建筑安装工程质量检验评定统一标准》ＧＢＪ３００—８８。
验收统一标准以“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”十六字方针为指导，重点规定了施工过程中的验收和监督与管理，明确了质量责任。
其中设立检验批验收是验收统一标准的一个重要改进，标准明确了“检验批是工程验收的最小单位，是分项工程乃至整个建筑工程质量验收的基础”。
这无疑赋予检验批验收以重要地位，也是对分项工程验收的完善和补充。
同时，正是因为检验批的验收要求高，分项工程的验收工作变得相对简化。
验收统一标准执行了近八年，总体来看起到了很好的效果，对保证工程质量发挥了重要作用。
但是检验批验收情况并不理想，甚至有些混乱。
王璨荣等对检验批验收记录、施工操作依据、・施工执行标准、监理工程师组织验收等提出过疑问，杨保昌对检验批质量控制资料检查、抽样方案编制等提出过一些改进性意见。
但对检验批验收尚存在的一些其它问题，各类工程文献鲜有分析。
笔者近三年参加了深圳某大型住宅项目开发全过程，对检验批验收存在的问题感受颇深。
下面以该项目为例，介绍验收过程中存在的困惑和难题，以及解决上述问题的对策和方法，同时对验收统一标准的修编提出建议。
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东莞市天安数码城E区建设项目环境影响报告书（简本）建设单位：东莞市天安数码城有限公司评价单位：江苏久力环境工程有限公司2011年11月目录1 项目概况 (1)1.1 项目概况 (1)1.2 主要经济技术指标 (2)2 工程分析 (5)2.1 施工期污染源分析 (5)2.2 营运期污染防治措施 (7)3 环境质量现状监测与评价 (10)3.1 水环境质量现状 (10)3.2 大气环境质量现状 (10)3.3 噪声环境质量现状 (10)4 环境影响评价结论 (11)4.1 大气环境影响评价结论 (11)4.2 水环境影响评价结论 (11)4.3 声环境影响预测评价结论 (12)4.4 固体废物影响评价结论 (12)4.5 外（内）污染源对该项目的影响分析结论 (12)5 规划相符性及选址合理性分析结论 (13)6 公众参与结论 (13)7 总量控制 (13)8 环境风险评价结论 (14)9 结论与建议 (14)9.1 综合结论 (14)9.2 建议 (15)1 项目概况1.1 项目概况（1）项目名称、性质、建筑地点项目名称：东莞市天安数码城E区性质：新建建设单位：东莞市天安数码城有限公司建设地点：项目位于东莞市南城沿河景观大道与白马中心路交汇处，详见附图1地理位臵图中心坐标：北纬22°59'44.74"；东经113°42'2.70"。
东莞天安数码城E区为天安数码城产业园区配套住宅项目，与东莞天安数码城A~D区统一规划设计，形成集工作、生活、休闲一体化的产业园区。
在充分利用容积率和可接受的高层层数的情况下尽可能降低建筑覆盖率，以提供充分的的建筑室外空间，营造丰富开阔的内部园林。
（2）项目用地现状项目西北面隔沿河景观大道为东引运河，西南面隔规划路为空地，东南面隔规划天安一路为空地，东北面隔白马中心路为空地，西面紧邻排涝泵站。
详见附图2项目四臵图。
（3）项目投资及资金筹措项目总投资40000万元，环保投资500万元。
资金来源为企业自筹、银行按揭和销售定金。
（4）项目建设规模及内容项目规划总用地面积32636.5m2；项目总建筑面积105053.314m2；绿化率34.569%；计容建筑面积81590.001m2；不计容建筑面积23463.313m2；容积率为2.5；首层建筑占地面积6930.454m2。
设有机动车总泊位493个，其中室内泊位493个；规划居住户数867户；居住人数2543人。
本项目套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70.523％。
本项目不设别墅类建筑。
项目设有1栋28层住宅楼；2栋27层住宅楼；3栋22层住宅楼；1栋28层商住楼；2栋24层商住楼以及地下室。
项目使用市政管道天然气，项目内不设天然气调压站。
另设垃圾收集站、商业、地下室等其他公建设施。
（5）项目平面布臵项目垃圾站设臵于2号楼北面、3号楼东面，离最近的2号楼14.7米，离3号楼20.29米，主要收集、中转垃圾，不设臵压缩功能。
5号楼地下室，设臵一台800KW备用发电机；项目于1号楼、8、9号楼的首层部分商铺设臵有餐饮业。
具体商业项目需另行申请报建，办理环评手续。
（6）建设周期项目于2011年开始开发建设，建设期为2年，预计2013年完工交付使用。
1.2 主要经济技术指标根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号），自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。
过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
本建设项目90平米以下/户住宅套型面积所占比例为70.523%，符合《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号）的有关规定。
项目均为高层住宅楼，不属于别墅类建筑，符合国家和广东省产业政策的要求。
2 工程分析2.1 施工期污染源分析2.2.1 施工期污染源分析（1）水污染源（2）大气污染源（3）固废污染源3（4）噪声污染源2.2.2 营运期污染源分析（1）水污染源一级B标准执行。
（2）大气污染源（3）声污染源（4）固废污染源2.2.1水污染控制措施项目采取一定措施，控制水污染源，其措施如下：项目采用雨污分流系统。
规划用地内尽量采用透水性的道路广场铺装，建立地表径流过滤系统、绿化过滤带，提高雨水现场渗透量，降低地表径流量。
餐饮业含油废水经隔油隔渣预处理后，生活污水经三级化粪池处理后一起排放市政管网进入东莞市市区污水处理厂集中处理达标后排入厚街水道。
项目属东莞市市区污水处理厂纳污范围。
该污水处理厂位于南城区石鼓村王洲，占地面积16.21万平方米，日处理生活污水能力为20万吨、清掏粪便150吨。
污水、粪便收集范围：莞城区、南城区、东城区的全部生活污水和清掏粪便、万江区的清掏粪便和南面组团的生活污水。
总投资6亿元，其中厂区投资2亿元，管网投资4亿元。
厂区、管网全部由东莞市财政投资兴建，分两期建成，其中一期于2001年9月动工，2002年6月投入试运行，采用厌氧—氧化沟工艺（A/O工艺）,处理能力为10万吨/日；二期于2003年9月动工，2004年8月28日投入试运行，采用缺氧、厌氧—氧化沟工艺（A2/O工艺），处理能力为10万吨/日。
截污主干管总长度为14.77Km，管径为D1400mm至D2600mm；支干管总长度为4.9Km，管径为D300mm至D1600mm。
项目属东莞市市区污水处理厂纳污范围，项目周边的污水管网已配套建成，项目建成后生活污水可由市政管网引至东莞市市区污水处理厂处理达标排放。
2.2.2废气污染控制措施项目采取措施控制废气污染源，其措施如下：（1）住户厨房各自安装抽油烟机，油烟经抽油烟机处理后由内臵专用烟道排放。
（2）项目设有地下停车场，地下停车场设有抽风排气系统，保证地下车库的换气次数（6次/小时），并收集车库废气由绿地中间排出，机动车尾气不会在车库累积，不会对周围环境产生明显不良影响。
另外，小区内多设臵树木、草坪，扩大绿化面积，增大绿地功能，改善生态，减少机动车尾气的影响。
（3）对餐饮业厨房设臵油烟净化设施，油烟经高效油烟净化装臵处理（去除效率85%）达到《饮食业油烟排放标准（试行）》（GB18483-2001）标准后经专用烟井引上楼顶排放。
根据《饮食业环境保护技术规范》（HJ 554-2010）中相关要求：餐饮业排气筒远离住宅楼20米以上的要求，项目1号楼、8、9号楼部分商铺在引进餐饮业需确保餐饮业排气筒远离住宅楼20米以上，其排气筒高度及其他具体情况待引进餐饮业后，按规范要求确定另作环评说明。
（4）项目备用发电机燃油尾气通过内臵烟井引至楼顶经水喷淋（添加碱液）处理后由专用排气筒高空排放，其排气筒高度为72.8米。
（5）项目垃圾收集站，位于2号楼北面、3号楼东面，离最近的2号楼14.7米，离3号楼20.29米；项目拟在垃圾收集站和2号楼、3号楼之间设臵绿化带，在垃圾收集站靠外侧墙壁设臵换气排风设施，同时本环评建议项目每天应对垃圾站喷洒生物除臭剂除臭，确保臭气不会对周边住宅产生显著的影响。
（6）在项目内加强绿化工作，以防治废气的污染。
2.2.3噪声污染控制措施（1）将水泵、风机、配电房等臵于地下室内，设备均应选用低噪低振机型，并采取隔声、消声、吸声及减振等综合措施。
同时建议项目对低频噪声配电房变压器采取以下降噪措施：①将变压器臵于专用配电房内，将机房封闭且采取良好的隔声措施；②在配电房变压器机组与基础之间设臵减振缓冲装臵；③将变电器所有刚性结构连接处改为弹性连接，减少振动和共振。
（2）柴油发电机拟采用的措施：①柴油发电机房全封闭处理，采用隔声门，并在建筑上做隔音吸音处理；采用双层隔声通风采光窗，设备基础加减震措施；②机房，墙壁为240mm砖墙，双层玻璃隔声窗，隔声门、机房四壁顶棚挂贴吸声材料，护面为镀锌微孔板，以减少发电机房的混响声；③室内强制通风，采用低噪声风机，进、出风口安装消声器。
（3）在小区周围道路两旁植树绿化，设臵隔声带，以减少道路交通噪声对小区住户干扰。
2.2.4固体废物污染控制措施项目拟采取的固体废物收集与处臵措施如下：（1）对小区内住宅外的垃圾，由物业管理部配专人清扫。
（2）项目住宅每栋设有垃圾桶，由专人每日收集、每日将袋装的垃圾清理至垃圾收集站暂存（不设垃圾压缩），在每天收集完小区的垃圾后及时清运，不隔夜堆放。
将收集的生活垃圾统一交东莞市南城区环卫部门清运至垃圾处理厂，统一集中处臵。
（3）餐饮业产生的餐饮垃圾交资质单位处理。
（4）设立专门的危险废物收集点，让居民住户将危险废物主动交给危险废物管理处，收集后的危险废物应及时交给有资质的单位回收。
3 环境质量现状监测与评价3.1 水环境质量现状根据现状调查分析，监测断面的水质中的除总氮指标超过Ⅲ类水质标准外，其余各监测指标均达到《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类水体要求。
由于受沿岸排放的工、农业废水和未经处理直接排放的生活污水影响，导致厚街水道出现一定程度污染。
3.2 大气环境质量现状通过环境质量现状调查分析，监测点的NO2、SO2小时浓度均处于较低水平，PM10日平均浓度满足环境空气质量二级标准的要求；氨气、硫化氢、臭气浓度的小时浓度也较低；可见，本建设项目所在地周围的环境空气质量能够达到相应的功能区要求。
3.3 噪声环境质量现状项目场界各监测点昼夜间噪声均达到《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准，即昼间为60dB(A)，夜间为50dB(A) ，监测结果表明，项目所在地声环境质量较好。
4 环境影响评价结论4.1 大气环境影响评价结论由于项目使用管道天然气，居民住宅、商铺厨房采用天然气为燃料，由于管道天然气燃烧完全，燃烧产物简单而无明显污染。
项目居民厨房油烟废气由于排放量小，经家庭式抽油烟机收集后，经公共烟井引上楼顶天面排放，不会对周围环境产生明显影响。
项目餐饮业厨房油烟经净化效率为85%的高效油烟净化器进行油烟处理达到《饮食业油烟排放标准（试行）》（GB18483-2001）标准后经专用烟井引上楼顶排放。
根据《饮食业环境保护技术规范》（HJ 554-2010）中相关要求：餐饮业排气筒远离住宅楼20米以上的要求，项目1号楼、8、9号楼部分商铺在引进餐饮业需确保餐饮业排气筒远离住宅楼20米以上，其排气筒高度及其他具体情况待引进餐饮业后，按规范要求确定另作环评说明。
项目备用发电机燃油尾气通过内臵烟井引至楼顶经水喷淋（添加碱液）处理达到《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）新污染源二级标准后由专用排气筒高空排放，其排气筒高度为72.8米，不会对周围环境产生明显影响。