龙岗天安数码新城

1990年
园区定位
企业构成 物业构成 软硬设施
1999年
2009年 全国化模式复制期 未来
产业综合体
高成长型科技企业、服务型 企业 高档写字楼、创新研发楼、 商业街区、高档住宅、公寓 产业链聚集效应、产业支撑 平台、人性化产品设计、专 业的客户服务、和谐共赢的 园区文化
传统工业园、工贸园
加工制造、贸易企业 普通厂房、食堂 水电、网络等基础设 计
项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 楼层 总户数 25617㎡ 规定建筑面积117882㎡： 两栋科技大厦96835㎡ 一栋总部楼（Loft)3019㎡ 其余为2座BLOX商业独栋 4.6 三期
4号产业大厦地上18层 5号产业大厦地上23层 总部楼3层
234套 4号楼标准层面积约3000㎡,单元面积 200～500㎡ 5号标准层面积约2000㎡,单元面积130～ 600㎡ 总部楼标准层面积约1000㎡ 4号楼：首层5.25～5.95m，2层 4.5m， 标准层3.9m，顶层4.5m 5号楼首层5.1～5.75m，2层 4.5m，标准 层4.2m，顶层4.5m 总部楼首层4.8m，2层 4.5m，3层4.45m 8.4×8.4米
科技园、商务园 中小型民营企业 研发楼、改造厂房、商业 配套、公寓、住宅 物业管理、网络通信环境、 金融服务
一、天安数码城集团简介
天安数码城将重点发展集产业、商务、交流和生活于一体的产业综合体，用多元复合功能构筑产业园 区特有的企业圈和社会圈，以此实现产业升级和可持续发展，推动区域城市化进程。天安数码城产品 体系分为城市型产业综合体、生态型产业综合体以及创意型产业综合体。
预留独立VRV空调机位，客户可 自行安装中央空调。 100瓦/m2 10层以上部分单元均独立配置卫 生间，其余为每层公共洗手间。 407个
4号楼标准层平面图，户型方正实用，方便企业办公布局
空调配置 电力供应 洗手间 车位
4号楼标准层毛坯交楼
4号楼1-2F专门针对商业业态进行设计， 满足以后商业运营的需要
产 业 大 厦
商 务 酒 店
2 0 0 米 地 标 写 字 楼
项目发展
租售比例
销售部分
L O F T 办 公
Shopping mall
租赁部分 物业管理
二、龙岗天安数码新城——已售项目情况（一二期）
一期（1号楼）和二期（2号和3号楼）分别于2008年和2011年投入运营，总建筑面积约11万平方米， 已全部销售完毕。这一阶段是龙岗天安数码城的启动培育期，耗时6年才建立起产业和商业基础。
城市型产业 综合体
地处车公庙，属于深圳中心区西拓范围，与
代表作品：福田天安数码城 项目占地30万平米，建筑面积90万 平米，是天安集团的首个项目，园内 包括天安数码时代广场、珑园等知名 楼盘。已形成电子信息、软件、文化 创意和金融服务四大主导产业，截至 2010年，入驻企业达1600家，上市 企业23家，各类银行17家，产值超 过400亿元。
一、天安数码城集团简介
创意型产业 综合体
代表作品：江阴天安数码城（在建中） 项目占地面积32万平米，规划建筑面 积64万平米。项目以“科技、人文、 创业、生态”为主题进行建设和运营。
一、天安数码城集团简介
天安数码城以发展产业为主导、以地产开发为载体、以复合功能为体系的“天安模式”得到了国家及 各地政府的高度认可，各级领导视察考察络绎不绝，这也成为天安数码集团对外提高企业形象、与各 城市政府谈判的最大砝码，而且几乎都“稳操胜券”，各地政府也将政绩诉求寄托于天安数码城。
龙岗天安数码二期2号、3号面积分割示意图
龙岗天安数码二期2号、3号楼标准层面积积分别为3527m2和3531m2，分割为八个单元：四个334-378m2的单 元，四个510-532m2的单元。如果按照二期均价1.1万元/m2计算，每单元总价区间在于367万-585万，如果按 租金50元/m2月来计算，每月租金总价区间为1.6万元/月-2.6万元/月。
龙岗天安数码新城考察分享
目录
PART 1 PART 2 PART 3
天安数码集团简介 龙岗天安数码新城考察情况 启示
PART 1 天安数码集团简介
一、天安数码城集团简介
天安数码城集团1990年在深圳成立，股东为香港天安中国(00028.HK)和深业泰然(集团)股份有限公司 （双方各持50%股份）。天安起步于深圳车公庙30万平方米工业区的开发建设，核心业务为城市产 业综合体的开发和运营，主要服务对象为高速成长型企业。经历近20多年的发展，天安集团现已成 为中国产业地产的引领者。
1990年 2001年 2005年 2006年 2006年 2006年 2007年 2007年 福田天安数码城 深圳
天安广州番禺节能科技园
天安龙岗数码新城
天安南海数码新城 天安东莞数码科技名城 天津天安数码城 常州天安数码城 重庆天安数码城 … 全国 珠三角
至2011年，天安数码城集团储备开发建筑面积逾1500万平米， 业务覆盖全国，以珠三角、长三角、环渤海和成渝经济圈为
天安数码时代广场，开启深圳工业用地 可分割销售的成功案例。
高尔夫球场为邻。
未来持续进行城市更新改造，对现有厂房进 科技园区里的高尔夫景观住宅“珑园”。 行旧该，树立区域中心形象。
一、天安数码城集团简介
生态型产业 综合体
代表作品：广州天安番禺节能科技园 园区占地50万平米，规划建筑面积 80万平米，是一座生态、创意、科技 相融合的生态型科技园。园区分为总 部发展中心、创业中心、研发中心、 培训中心、服务中心、白领公寓等功 能组团。目前园区正在开发第六期项 目，前四期已全部销售完毕，非企业 自用部分的租赁情况良好，已成为番 禺区自主创新和民营科技企业发展的 窗口
敏感点
注：1、数据来源于第三方调研； 2、投资客与自用企业比例在一期时为48%和52%，二期自用 客明显增加，成为主力客户。
二、龙岗天安数码新城——已售项目情况（一二期）
在户型设计上，针对主力客群是中小企业和投资者的使用特性，产业大厦以中小面积的户型为主，强 调适用性和实用性，因而产品总价区间不会太高，符合中小企业和投资者的价格预期。
原国务院总理朱镕基考察天安数码城 原原国务院总理李鹏视察天安数码城
2011年8月14日，胡锦涛总书记视察广州番禺天安园区， 希望园区进一步搞好服务，推动更多创新型企业特别是中 小企业走上发展的“快车道”。该事件的宣传效应极大， 一举塑造起了天安的品牌和社会形象。
原全国人大委员长乔石、时任广东 省委书记李长春考察天安数码城
形成餐饮休闲、金融服务、汽车展厅、通信服务四大商业配套体系
主要引进品牌
二、龙岗天安数码新城——在售项目情况（三期）
龙岗天安数码新城三期于2012年6月26日取得预售许可证，批售楼栋为4号楼和总部楼。目前4号楼均 价16000元/m2，总部楼不低于30000元/m2。目前该项目尚无详细的成交数据，据媒体报道，7月份已 成交20多套。
二、龙岗天安数码新城——已售项目Βιβλιοθήκη Baidu况（一二期）
龙岗天安数码新城还重点引进满足园区内企业日常所需的商业配套，体现出龙岗天安数码城“配套优 先”的运营思路，将科技与商业相融合，营造工作生活氛围。天安对商业部分采取“只租不售、统一 招商、统一管理”的模式，对业态和商家进行把控，实现“以商促销”，提升写字楼部分的销售价值。
预售许可证有出售条件限制：只允许销售 80%的面积，且物业销售对象、入驻企业 由龙岗区科信部门审核，审核通过后才予 以办理产权等级手续
4号楼正在安装玻璃幕墙，部分楼层脚手 架已拆除
单层面积
层高
柱距
总部楼和BLOX商业独栋已出外立面 5号楼楼体宣传，沿主干道的 展示性和指引性较强
二、龙岗天安数码新城——在售项目情况（三期）
投资客
客户比例 客户来源 购买面积 价格承受力
30% 80%来自福田和 南山，20%来自 龙岗本地
自用企业
70% 60%来自龙岗本 地，40%来自原 特区内 400平米以上， 部分客户多套 和拼购买 相对较高 项目配套 项目整体发展 项目硬件设施 开发商品牌
400平米以下，
面积小、总价低 低 物业出租情况 工业用地对升 值空间的影响 区域发展情况 配套完善性 开发商品牌
1号楼
2号楼
3号楼
园区环境
园区环境
地下车库，与下沉广场连接
二、龙岗天安数码新城——已售项目情况（一二期）
截止到2011年。龙岗天安数码新城高新技术产值达70亿元，入园企业近200家，包括2家上市企业、8 家拟上市企业，初步形成龙岗新兴产业聚集区和中小企业总部基地。
龙岗天安数码城一二期主要入驻企业
客群分析
规划面积 土地用途 土地使用年限 分期开发 开发商 占地面积12万㎡，建筑面积50万㎡ 工业用地( shopping mall部分为商业用地），工业用地为商品 房性质，80%可分割销售，20%持有。据开发商介绍，该项目原 为烂尾项目，天安接手前与区政府约定好可分割销售比例（签 订土地出让补充协议的形式），并由吕锐鋒市长亲自特批。 2002年12月23日—2052年12月22日，50年 共分四期，目前一二期已全部销售完毕并投入运营，三期于 2012年6月底开始预售，目前主体已封顶，正在内装。 深圳市龙岗天安数码新城有限公司 天安城市产业综合体模式： 产业：写字楼式产业载体 商务：金融服务、会展会议、精品酒店 交流：公共技术服务平台、专业中介、企业家俱乐部 生活：Shopping mall、风情街、餐饮、购物、休闲、娱乐 80%销售：集中在3楼以上写字楼部分，售后部分可出租 20%租赁：集中在1-2楼商业配套部分 主力面积：300-540平方米 一期售价（2008年开盘）：7500—8000元/m2 二期售价（2010年开盘）：10000—13000元/m2 三期预售（2012年6月）：均价16000元/m2 热租面积：100-150平方米 写字楼：55-60元/m2/月 商业配套：70-80元/m2/月（属于扶持性价格） 自有物业公司，产业大楼：5.2元/m2/月；商业：6.5元/m2/月
重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中型城市，先后在
深圳、广州、佛山、东莞、常州、江阴、重庆、天津、青岛、 杭州等13个城市开发运营14个项目，实际已投入运营或在建 的项目10个，均是体量在50万—100万平方米的产业综合体。
一、天安数码城集团简介
天安数码城经历了传统工业园和工贸园、科技园和商务园、产业综合体三个阶段的发展，在物业构成、 企业构成、软硬设施等方面不断实现成功升级转型。 起步期 高速发展期
建安成本 使用率 写字楼大堂 3000-4000元/平方米 85%，核心筒位置非楼宇中央， 减少公摊面积，使用率高于主流 写字楼60%-70%的水平。 10.5米挑高大堂
电梯配置
4号楼设8部客梯（载重 1200KG，尺寸2.45×2.3m），2 部货梯兼消防电梯（载重 1600KG，尺寸2.7×2.75m）， 品牌为富士达 5号楼设6部客梯（载重 1350KG，尺寸2.55×2.3m），2 部货梯兼消防电梯（载重 1600KG，尺寸2.7×2.75m）， 品牌为富士达 总部楼设2部客梯(观光梯）， 品牌为富士达
黄阁路沿线多为商品住宅项
目，包括天绿景大公馆、奥林华 府、天健现代城、万科金色沁园、 龙光君悦龙庭、招商依山郡等；
现阶段大运新城区域内人气
不足，商业氛围尚不够浓厚。
二、龙岗天安数码新城——项目整体情况
龙岗天安数码新城占地12万平方米，总建筑面积50万平方米，规划有6栋产业大厦、1栋200米甲级写 字楼、1座五星级商务酒店、一座Shopping mall以及LOFT办公和科展长廊等建筑群。园区分四期建 设，目前一、二期已投入运营，三期已开始预售，四期完成规划设计。
深圳市委书记王荣考察天安数码城
PART 2 龙岗天安数码新城考察情况
二、龙岗天安数码新城——地理位置
龙岗天安数码新城是天安数码集团在深圳的第二个项目，属于城市型产业综合体，从2005年启动至 今，历经8年时间，现已成为龙岗大运新城总部经济的核心区域。
项目紧邻大运中心“水晶石”
体育场，主干道黄阁路与清林路 的交界处，从水官高速龙岗出口 行车约10分钟可到达该项目；