房产测绘作业过程中部分事项处理规则2018

房产测绘作业过程中部分事项处理规则2018

一、出让合同中特别约定事项的处理方法

1、出让合同中一般事项约定。

合同中涉及约定的开闭所、变配电室、移动通信基站等内容，房产预实测面积单列，房屋坐落应按户室单元的格式进行编写。若民政局开具具体门牌的，以具体门牌编写；若无具体门牌的，以所在梯或幢门牌+中文进行编写。上述有关单元实测时不以幢ID表示,建立独立的逻辑幢。

非合同约定事项，应按原房屋坐落命名规则进行作业。

2、出让合同中设有自持比例或设有固定值，并约定符合条件可转让时仍需整体转让的。预测时，若整幢自持的，应按幢作为一个权属单元;若自持面积仅为某一幢内的一部分，其余单元为可售的，该幢建筑物按可售状态分单元处理，自持部分房屋用途不体现自持，自持单元由业主（开发单位）与不动产登记中心商定。

同一功能下所有建筑面积合同列为自持或整体抵押的，该功能应按单一权属作业。

合同设有自持部分，在房产实测时，应依据建设单位提供自持清单，将自持部分尽可能作为一个权属单元（附属或并权），房屋用途应体现自持，以便于权属登记及面积分类统计。

3、出让合同中设有自持，并约定一定年限后可分割转让的，按分户进行测绘。

4、设有协议出让地下空间的宗地，土地证附注有“协议出让地下空间与原出让宗地用地互不分摊”等相关记载时，房产实预测地下室共有建筑面积全部单列，并按各自宗地线定义本宗地内共有建筑物部位。例如车道，应按各自宗地线划开，定义出让宗地红线内车道（CD1）与协议出让宗地红线内车道（CD2）。

5、办公（包含SOHO办公等）用途的建设项目，2018年1月3日起新批的建设工程规划许可证或申请分割的，最小办公单元建筑面积不少于300平方米（只许开间，不含附属）。若出让合同设有其他约定条件的，按出让合同约定条件执行。

条文内容：新申请工程规划许可或申请单元分割的办公用途建设项目，应严格控制最小分割单元的设置，最小分割单元不得小于300平方米，土地出让合同中另有约定的，按约定执行；层高不得超过4.2米；建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间或饮水供应点必须集中设置。设计、施工、监理单位不得配合开发企业在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件。不符合规范要求的，规划部门依法不予批准、不予验收。

二、规划批准或设计中有关问题处理。

1、车位类型及车位作业

经规划许可或规划总平面图标明车位类型及个数，如微型车位、无障碍车位、子母车位，分层设计图应如实表示，预测作业过程中根据图纸进行标示并在草图中罗列相应车位类型及个数，车位类型及个数应与规划审批一致。

若规划许可或规划总平图仅有车位个数，未指明车位类型的，分层设计图应以标准车位设计，不得出现其他类型车位。

建设项目地下室设有机械停车位的，应建立独立的逻辑幢，测绘作业过程中可按各个机械停车位组作多个权属单元，不再以层作为一个权属单元。

从2018年8月1日起，规划审批或规划总平面图明确标明地下公共停车位个数的，应在分层设计平面图标明车位位置及个数，并在测绘作业过程中建立独立的公共停车位逻辑幢，经审核发现公共停车位未在分层平面设计图进行设置的，一律按退件处理。

公共停车位个数应按标准车位个数计算，以微型车位作为公共停车位的，规划总平面图已明确折算系数的，按折算系数计算后进行统计。未设有折算系数的，公共停车位中含有微型车位，应提醒建设单位重新规划明确“以微型车位作为公共停车位，其公共停车位个数是否满足要求”，并提交相应的承诺函。

车位逻辑幢出现冲突时，公共停车位逻辑幢优先归类。

列为公共停车位或设有车位类型的车位在房产预测时，预测坐落应体现车位属性（例如：公共停车位、微型车位、子母车位等），有利于预售登记。

2、公建配套

合同约定或规划审批的公建配套建筑面积，约定内容为套内建筑面积不少于固定值，以套内建筑面积为审核要件；合同约定或规划审批的公建配套建筑面

积，约定内容为建筑面积的，预测过程中预测建筑面积不得少于规划审批值，规划审批值不得少于合同约定值。

3、架空

执行《厦门市城乡规划管理技术规定》（2016年版）的建设项目，不计容架空应在规划许可（或批文）、规划总平面图经济技术指标及总平面图平面布局三者中均明确标示，否则以计容架空处理。

规划审批设定的架空建筑面积，预测架空建筑面积不得少于规划审批设定值，否则按退件处理。

4、预测过程中出现计容模棱两可或规则无法明确计容的建筑部位，应提醒建设单位重新规划明确（如结构板、结构加强板、公共架空空间、公共开放空间等），并在规划总平面图平面布局中标明不计容结构加强板类似字眼，否则一律按计容面积处置。分层平面设计图设置的不计容板类名称应与规划总平面图平面布局一致，测绘作业过程中标示的注记名称也应与规划总平面图平面布局、设计分层平面图设置一致。应计容的结构加强板等部位建筑面积分类统计时，按就近原则进行归类。

5、类似装饰性柱

位于主体结构外，分层设计图中明确标注为装饰性柱，单个装饰性柱建筑面积小于1平方米且单户累计小于2平方米，其装饰性柱可不计建筑面积，否则应计算建筑面积。

6、高层商业建筑高度大于24米

建筑高度按自然幢最高高度进行计算，当规划批准建筑功能为商业的建筑部位处于自然幢高度24米以上（含）位置，第四层起（含）商业部分应以层作为权属单元。建筑层数小等于3层，不受限。

7、教育类架空

经规划审批或分层平面设计教育类底部架空（或公共开放空间），应作为教育类建筑主体内一部分，即独幢单权属。

8、闷顶

经规划审批且分层平面设计图无出入口确为造型需求的闷顶，不计建筑面积不计容，否则应计建筑面积并计容。

9、套外挑空空间

符合《厦门市城乡规划管理技术规定》（2016年版）的套外挑空空间，经规划审批或审图所确认的分层平面图标明“不计容套外挑空空间”的，房产预测过程中不计容。若未标明"不计容套外挑空空间"，分层平面设计图应重新标示，否则纳入计容范围。

不符合《厦门市城乡规划管理技术规定》（2016年版）的套外挑空空间，但经审图所确认的分层平面图中明确标示不计容套外挑空空间的，预测过程中测绘单位应要求建设单位重新规划部门明确，并由规划部门书面形式明确不计容具体部位，否则应纳入计容范围。

纳入计容面积的套外挑空空间建筑面积分类统计时，按就近原则进行归类。

10、窗体

任何形式的窗体，预测审核时应提供相应的大样图（剖面图）。

复式单元套内结构中挑空部位上下层均设有凸窗形式的，凸窗按上下层高度合计一次窗体高度，并计算一个层次的计容面积。

11、地下2层挑空至地上2层（或以上）的部位计容问题

该部位挑空计容根据其建筑功能，依据有关计容规则或限高进行计算。涉及公共部位问题，建筑面积计入地下室的，计容面积为0。

12、套型建筑面积与套型计容面积（7090问题）

合同或规划批准任一文件约定套型建筑面积（计容面积）90平方米以下占比70%以上者，以套型计容面积作为90平方米界限比例的判定依据。

合同或规划审批中仅约定套型建筑面积应符合7090要求，按权属面积作为90平方米界限比例的判定依据。

三、分摊前后地上、地下分类统计规则

（一）一般规定

1、出让合同约定的不同用地性质、功能用途的房屋均要细分。