签订购房合同后多久办理购房贷款

签订购房合同后多久办理购房贷款

办理贷款只是一种付款方式，你应该看一下你的购房合同中对付款期限的约定，如果

付款期限充许的话，你可以半年后再办。现在房产销售越来越难，开发商也有可能愿意等

你办公积金贷款。

一般开发商只会约定客户提交资料的时间，因为银行贷款或者公积金贷款不是客户自

己就能够办理完毕的。“开发商说签订购房合同后两个月内。否则房屋不予保留，定金不退”这个你不要管他，只要合同上没有明确约定就不对你起任何约束作用。

通常情况下，会要求客户在7天内提交相关资料比如收入证明等至于办理的时间，不

做强行规定，只要客户配合就好，如果不配合，也不会直接收房子，是需要先发送律师函

用于开发商免责催促，再不履行义务，才开始走法律程序起诉收回房屋的。

一般情况下，交付定金当天，与开发商签订购房协议，约定购房价,付款方式等。大

概一周后，交付首期款，与开发商签订正式的购房合同，对购房/收楼等事项做出明确约

定一般为房管部门的固定版本，现在很多城市都实行网签了。签订合同后一个月内,开发

商需持购房合同到房管部门办理预告登记手续合同备案。余款按合同约定缴交。

近日，随着一些楼房的开盘，欲购买楼房的市民的疑问也多起来，他们想了解：买什

么样的楼房没有风险?

“我听说有的楼房没有预售许可证，这样的楼房能买吗?”让胡路区居民高先生急切

地问。

为此，记者采访了大庆市资深律师王帆、郭斌和白宇宙，请他们详尽解答读者的疑惑。“可千万擦亮眼睛，防止个别开发商设下的售房陷阱。”早有耳闻个别楼盘存在许多问题，按揭合同什么时候签?因购房引发的纠纷每年都呈上升态势，3名律师异口同声地表明，有关部门应当事先严查违规售房行为，以免购房者掉进购房陷阱，钱房两空。

A、预售楼4个条件缺一不可

记者：现售和预售有区别吗?市民在购房时应注意哪些问题?

王帆：

根据法律规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产

管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行

商品房预售。

商品房预售须满足以下条件：

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证;

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

4.取得商品房预售许可证明。

签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，按揭合同什么时候签?以确保将来顺利办理产权证。

商品房现售，应当符合以下条件：1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;4.已通过竣工验收;5.拆迁安置已落实;6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;7.物业管理方案已落实。

B、开发楼盘须“五证”齐全记者：什么情况下可以售楼?

王帆：一个开发商如果要开发一个楼盘，必须“五证”齐全。

“五证”第一是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。

其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房产管理局核发的。

如果因为“五证”不全，交首付时不能签合同，只能开收据，当然也不能办贷款，只有有了商品房预售许可证，才能办贷款。这“五证”最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，其中预售许可证更为重要。

白宇宙：除此之外还有“二书”，“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。特别要提醒的是，购房者在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件容易作弊。

有些开发商售楼人员为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商售楼人员便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

C、对违规售楼如何处罚

记者：没取得预售许可证而预售商品房的，应该怎样处罚?出卖人对于购房者会承担什么样的责任呢?

郭斌：根据《城市商品房预售管理办法》第13条规定，开发企业未按本办法办理预

售登记，取得商品房预售许可证预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得。

王帆：楼盘没有预售证是不能收取定订金的，如果是代理公司销售楼盘，被举报提前

收取定金，会取消其代理资格，开发公司自己销售的楼盘会被责令整改,取消其销售的权利，并处以一定的罚款。

郭斌：没取得预售许可证而预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门

责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

同时，如果出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事

实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或被撤销、解除的，购房者可以请求返

还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

这里需要提醒购房者的是，虽然出卖人未取得商品房预售许可证明，因此必然导致与

购房者人订立的商品房预售合同无效，但是出卖人如果在购房者提起诉讼之前取得商品房

预售许可证明的，就可以认定预售合同有效。

D、购房者可能钱房两空记者：对于购楼者风险多大?

王帆：开发商必须取得销售许可证方能进行商品房预售，否则无法办理买卖合同的预

售预购登记手续。此时购买存在较大风险，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷

案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受

人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可

以认定有效。

导致合同无效即购买者购买房屋的合同目的无法实现，但购楼者可以依据合同要求开

发商返还价款，当然这是指与具备极强的经济实力和信用能力的开发商签订合同。

如果是与实力与信用能力不是很强的开发商或挂靠单位签订的买卖合同，在出现问题

时有可能给购楼者造成财去楼空的重大经济损失，类似的例子在我市及至全国均有不少例子，这与建筑市场不规范、政府监管不严有一定的关系，但购楼者自己意识不到风险，不

注意防范也是造成这些问题的原因之一。

郭斌：购买没有取得预售许可证的商品房，风险是不言自明的，且不论所造成的经济

上的损失，单只买卖双方为处理此事长期博弈交涉的过程就会拖得双方精疲力尽。而且最

重要的是，最终可能购房者都难以实现自己的安全购房目的。

所以对于购房者来说，想要安全交易，最好的办法就是在购买预售商品房时按前面所

说的条件来检验一下预售者的资质，必要时可到房地产管理部门查询一下出卖人的预售资质。