审计视角下固定资产评估报告存在的问题及对策

审计视角下固定资产评估报告存在的问题及对策

近年来，随着国家城镇化建设不断推进，政府固定资产投资项目逐年增多，而固定资产评估是固定资产征收、处置的重要依据，固定资产评估涉及面广、专业性较强，项目单位因人员、专业技术力量不够，对评估报告是否合理难以作出准确判断，在进行固定资产处置时，大多直接依据聘请的第三方评估单位出具的评估报告，而忽视了评估报告中存在的问题。

本文拟结合固定资产征收、处置审计工作实务，阐述资产评估活动中评估单位的委托主体、委托程序及评估报告中存在的问题，并提出相关的对策措施。

一、审计视角下固定资产评估报告存在的问题

（一）评估前期评估单位的委托主体及委托程序存在的问题

1、评估单位的委托程序与相关规定不符

评估单位的委托程序应符合相关规定。在审计中发现，主办单位在履行招标或政府采购程序前就与评估单位签订了意向合同，不符合相关招投标法和政府采购程序的规定。如某项目单位在评估前就指定评估单位开展评估前期工作，待评估单位评估完成出具评估报告后，再与评估单位直接签订评估合同。

2、评估单位的委托主体不符合相关法规的规定

评估单位选取的主体应符合相关法规之规定，如在审计中发现，某国有企业在处置某湖面资产时，该单位直接聘请评估单位对资产进行评估，而根据该省的相关法规，评估单位的选取应由省国有资源厅聘请，不应该由某国有企业直接聘请，与该省对于评估单位委托的相关法规不符。

（二）评估过程中固定资产评估报告存在的问题

1、评估基准日的选择不合理

固定资产的价格随时间的变化而变化,不同的评估基准日将产生

不同的评估结果。选择的评估基准日应使评估结果有效地服务于评估目的,避免由于评估基准日选择不当造成评估价值偏离实际。因此,选择何时作为评估基准日,取决于特定的评估目的。一般说来,评估时采用的是评估基准日的市场情况和价格标准,但资产的状态可能并非总是评估基准日的状态,这同样要由评估目的来决定。应核实评估基准日是否满足评估目的和相应的资产状态,以便正确反映与评估目的相对应的评估价值。

在项目审计中发现，存在评估报告选定的评估基准日不满足评估目的和相应的资产状态的现象，如有些被征收单位为了获得更多的利益，与评估公司串通，不按评估准则的规定要求选择评估基准日，由于评估基准日选择不适当，造成评估公司出具的评估报告高估资产价值。

2、评估依据不适当

评估依据是评估工作的基准，所引用的法律法规和技术参数资料应具有时间性和实效性，评估依据不能是已废止的法律法规。

在审计中发现，评估报告采用评估依据不适当，引用已废止的法律法规为依据进行评估的现象。如在某房屋征收项目审计中发现评估公司出具的评估报告依据为已经废止的法规，从而导致该征收项目多补偿金额达800多万元。

3、评估方法选用不合理

资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动，常用的评估方法有现行市价法、重置成本法、收益现值法、清算价格法。不同的评估方法对同一项目进行评估，其评估价值结果差异较大。

在审计中发现，评估中选用的评估方法未能合理确定国有资产的价值，造成少评估资产价值，从而在资产转让时造成国有资产的损失。如在某国有企业湖面资产处置中，应按现行市价法进行评估，按现行市价法评估应根据202X年的《某市基准地价技术报告》、省物价局和省国土资源厅《关于某市202X年土地级别与基准地价更新成果的批复》文件，该湖面资产采用区位价评估价值应为*****万元。而评估公

司没有选用该评估方法，评估该湖面资产是以《省人民政府关于公布征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》为依据，分别按照年产值15倍计算土地补偿费和安置补助费。按上述方式计算估算湖面资产价值3500万元，存在低估行为，该资产少评估*****万元。

4、评估报告质量出现重大瑕疵

评估公司出具的评估报告应保证评估质量，避免出现重大瑕疵，特别是评估报告中标的物应真实存在，材料收集应准确详实，数据处理和计算应正确，评估单位应按照其对应的步骤开展工作，评估工作质量要符合评估要求。

在审计中发现，评估报告质量出现重大瑕疵，评估报告中存在标的物虚构，材料收集不准确详实；

数据处理和计算不正确；

评估项存在重复评估；

评估依据不充分的现象。审计人员一般以工程造价、财务人员为主，应从工程造价、财务相关专业角度去评定评估报告标的物的真实性、材料收集的准确详实性、数据处理和计算的正确性、评估项评估的重复性、评估依据的充分性等，从而判定评价值是否合理。

（1）固定资产标的物虚构，材料收集不准确详实

从工程造价角度方面看：评估报告中标的物是否有采购合同，如在某加油站项目审计中，通过查阅资料发现没有加油设备采购合同，审计人员通过现场勘查和调用卫星图片对比分析进行核实，发现该加油站设备标的物为虚构，从而虚增评估价值。

从财务角度方面看：固定资产标的物应核实是否有设备采购发票及付款凭证等来验证标的物是否虚构，材料收集是否准确详实。（2）数据处理和计算不正确

从工程造价角度方面看：一是评估报告中评估项单价是否合理，应通过与造价信息价比照、结合市场询价等方法进行确定。如某加油站项目审计中，发现某加油设备价格与同期市场价格相比较，高出市场价格几倍，造成评估价格虚高；

二是数量是否准确，如某项目审计中，发现评估报告中直接引用了测绘公司出具的测绘数据，而经现场测量和实地踏勘证实该测绘数据与事实不符，为虚假数据：评估报告中护坡体积5556.138立方米，经现场踏勘测量实际护坡体积不到415立方米。

从财务角度方面看：评估报告中固定资产如房屋、机械设备等拆旧年限取值和计算是否准确，如审计中发现评估报告中机器设备拆旧年限不正确，经核实，该机械设备使用年限为15年，已使用12年，而评估报告中全部按九五新进行估价，造成高估价值。

（3)存在重复评估

评估报告中评估项的重复评估导致评估费用重复计取，高估评估价值，要特别注意评估各项之间的衔接。在审计中发现，某项目土方回填平整费用已包含在建筑物评估价值中，而评估公司出具的土地补偿评估报告又重复计取了该项土方回填平整费用，该土方回填平整费用属于重复评估计取。

(4)评估依据不充分

评估中，评估依据应充分，在审计中发现，评估人员按经验主观给出资产的重置价格，对于确定固定资产价值的评估依据不充分的现象普遍存在。如在某项目房屋评估报告中，评估人员给出的房屋重置价格没有按照《某市物价局房产管理局关于印发房屋重置价格标准的通知》规定的房屋重置价格标准进行价格确定，而是评估人员主观上确定了房屋的重置价格，评估报告确定的房屋重置价格与文件规定的房屋重置价格标准存在较大的差异，从而造成高估房屋评估价值500多万元。

二、固定资产评估报告中存在问题的对策

1、加强评估工作的管理，规范评估单位的委托程序及委托主体。项目审计中，对于评估单位的委托及委托主体是否符合相关法律法规的规定，审计人员应要求相关项目单位提供评估单位委托流程，根据法律法规判断委托流程是否符合国家及地方相关法律法规的规定，特别要关注地方相关法律法规。审计人员要熟悉国家及地方相关方面的