最新房地产企业土地增值税的计算详细讲解及会计处理
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。
是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。
01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。
（不包括集体所有制土地、耕地）2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。
3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。
4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。
5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。
6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。
但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。
二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。
详细如下：1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。
②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。
③、土地平整费。
④、拆迁补偿费、安置费。
2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。
③、建造房产所发生的成本。
④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。
⑤、因转让房产而产生的有关税金。
3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
（土地的取得成本）②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。
房地产企业土地增值税会计和税务处理方法探究
房地产企业土地增值税会计和税务处理方法探究每年有关于房地产行业的讨论都是数不胜数，与此同时对于房地产行業所要缴纳的第一大税也逐渐成为社会大众重点关注的内容，本论文对房地产企业土地增值税会计和税务处理方法做出相关探究。
标签：房地产;土地增值税;税务处理房地产行业的发展速度飞快，而其市场内部的竞争也越来越激烈，各企业要想在这场激烈的角逐中不被对手淘汰，就要不断对于企业土地增值税会计和税务处理方法做出探究。
1、房地产企业土地增值税概述与分类1.1房地产企业土地增值税概述房地产业可谓是近年来发展的比较迅速的行业，同时房地产行业也是我国国民经济的主要支柱，在促进我国经济社会的发展方面贡献出巨大的力量，并且它也是我国国家财政税收的主要来源之一。
在近些年来，我国的经济不断的进行发展，房地产行业也在于时代共同进行当中，然而随着房地产产业的不断壮大，随之而来的成本费用也在不断的加大，这其中就包括了城镇土地转让费、城镇土地征用费、动迁户的房屋安置费、工程基础设施费、建筑物的安装费等一系列的费用支出，具体落实到每一笔费用的款项上面至少每一项工程项目要有100余项相关费用的支出。
而对于房地产企业所要缴纳的土地增值税来讲，首先就要清楚的了解到土地增值税的具体含义，土地增值税就是指在中国境内，转让国有土地的土地使用权以及在土地上方建造的建筑以及其他类型的附着性产物，通过这些所获取的一系列的经济收益要在缴纳增值税的基础之上缴纳个人或者是单位的一种税收形式。
土地增值税的特点主要有以下四种，第一种，它是以转让房产的增值额为纳税对象进行税款的征收活动，我国的土地增值税中包含了土地和房屋的转让与合并所要缴纳的税款，征收税款的部分是指扣除纳税人转让房地产中所获得的收入减去我国税法中准予扣除的项目后的剩余部分再对其征收税款。
第二个特点是税款征收的过程采用的是扣减法以及相应的评估法来对其计算增值税税额。
在实际征收土地增值税的过程中要充分的考虑到我国税收的实际情况，要对进行交易的房产进行专业化的评估。
《房地产企业土地增值税的计算方法》
精心整理《房地产企业土地增值税的计算方法》一、土地增值税实行四级超率累进税率(一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%(二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%(三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%(四)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%二、计算土地增值税税额，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%★公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
三、扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）房地产开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1、土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
4、基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理一、土地增值税的计算方法：土地增值税是指在房地产企业将其拥有的土地进行出售或者转让时，按照一定比例向国家交纳的税金。
土地增值税的计算方法可以分为两种，分别是简化计税方法和综合计税方法。
1.简化计税方法：采用简化计税方法进行计税，即按照土地转让价款扣除土地成本后的金额，按照国家规定的税率计算土地增值税。
简化计税方法适用于非差价方式确定土地转让价款的情况。
土地增值税=土地转让价款-土地成本×土地增值税税率其中，土地转让价款是指土地出售的总价款，土地成本是指房地产企业在购买土地时所支付的费用，包括土地购置价款、土地使用权出让金等。
2.综合计税方法：采用综合计税方法进行计税，即按照土地转让价款扣除土地成本后的金额，在预定期限内进行分次计税。
综合计税方法适用于差价方式确定土地转让价款的情况。
土地增值税=土地转让价款-土地成本×(1-税率)×税率其中，预定期限是指土地转让的约定期限，根据国家规定，一般为2年。
二、土地增值税的会计处理：土地增值税的会计处理涉及到两个方面，分别是计提土地增值税和确认土地增值税。
1.计提土地增值税：在企业进行土地出售或者转让的同时，需要计提土地增值税。
根据计算方法计算出的土地增值税金额，作为当期应交税金，在利润表中列示。
计提土地增值税=土地增值税2.确认土地增值税：在企业将土地出售或转让并交纳土地增值税后，还需要进行土地增值税的确认。
确认土地增值税需要进行以下会计记账处理：借：应交税费-土地增值税贷：土地增值税其中，应交税费-土地增值税作为负债科目，反映了企业应当向国家缴纳的土地增值税未缴金额；土地增值税作为损益科目，在利润表中列示。
以上是对房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理的简要介绍。
实际操作中，企业需要根据具体情况和国家相关政策进行计算和处理，并充分遵守税务规定，确保税款的准确计提和及时缴纳。
房地产公司的土地增值税如何计算
房地产公司的土地增值税如何计算土地增值税是指对房地产开发商出售房地产后所取得的土地增值利润所征收的一种税费。
在中国，土地增值税是由房地产公司根据国家相关法律法规和政策进行计算和缴纳的。
下面是关于土地增值税如何计算的详细解释。
一、土地增值税的基本原理土地增值税的计算原理是通过扣除房地产企业购置土地成本和相关税费之后，按照土地增值额的一定比例进行计算和缴纳。
具体来说，土地增值税的计算公式为：土地增值额=出售房地产的成交价-购置土地的成本-相关税费土地增值税=土地增值额×税率其中，税率是根据不同地区和房地产的性质而定的，一般来说是在30%~60%之间。
二、土地增值税的计算方法1.成交价的确定成交价是指房地产的实际销售价格。
一般来说，房地产企业在出售房地产时会签订相关的合同和协议，明确约定成交价。
2.购置土地的成本的确定购置土地成本是指房地产企业在购买土地时所支付的费用，包括土地出让金、土地整理费、土地增值税等。
3.相关税费的确定房地产企业在购置和出售土地时，还需要支付一些相关的税费，如土地使用税、契税、印花税等。
4.税前土地增值额的计算税前土地增值额=出售房地产的成交价-购置土地的成本-相关税费5.税后土地增值额的计算税后土地增值额=税前土地增值额×税率其中，税前土地增值额是计算土地增值税的基础，而税后土地增值额则是最终需要缴纳的土地增值税金额。
三、土地增值税的缴纳方式房地产企业在完成房地产的销售交易后，一般需要在30天内办理土地增值税的纳税申报和缴纳手续。
具体的缴纳方式可以根据不同地区的规定而有所不同，一般包括以下几种方式：1.自行纳税：房地产企业将相关资料提交税务机关，并自行计算并缴纳土地增值税。
2.委托代理：房地产企业可以委托专业的税务代理机构代理计算和缴纳土地增值税。
3.税务机关核定：在一些特殊情况下，税务机关会根据实际情况对土地增值税进行核定，并通知房地产企业缴纳相应的税款。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划一、土地增值税的会计核算土地增值税是指国家对土地利用权有偿出让所得收取的一种税金，也是房地产企业在取得土地使用权后需向国家缴纳的税费。
根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，房地产企业在土地出让时应按照土地增值税法规定的税率缴纳土地增值税。
土地增值税的会计核算主要包括以下几个方面：土地增值税是属于成本支出的一种税费，房地产企业在取得土地使用权后，需要计提土地增值税准备金。
土地增值税的计提可根据企业实际情况按照税率和实际出让价格进行核算，计提土地增值税准备金的目的是为了确保税费的及时缴纳和税收成本的合理分摊。
2.土地增值税的确认土地增值税的确认是指在土地出让合同签订后，确认实际应缴纳的土地增值税金额。
房地产企业在土地出让后需及时确认应缴纳的土地增值税金额，并及时支付给税务部门。
土地增值税的确认需要根据相关法律法规和税务规定进行核算，确保税务缴纳的准确性和合规性。
房地产企业在缴纳土地增值税时，可以根据相关规定进行土地增值税的进项抵扣。
房地产企业在购进土地时支付的土地增值税可以作为进项税额进行抵扣，在计算应缴纳的土地增值税时可以减少相应的税额，从而减少税负和税收成本。
二、土地增值税的纳税筹划土地增值税的纳税筹划是指房地产企业在计提和确认土地增值税时，通过合理的筹划和规划，降低税收成本，优化税务结构，提高企业的税收效益。
土地增值税的纳税筹划主要包括以下几个方面：1.合理的土地增值税计提策略2.积极利用土地增值税抵扣政策3.合理规避土地增值税风险房地产企业在进行土地出让和土地增值税的纳税过程中，应积极规避土地增值税风险，避免因不当操作和规避行为导致税收风险和税务纠纷。
可以通过加强内部控制和管理，规范税务操作和遵循税法法规，降低土地增值税的相关风险，确保企业的合规经营和健康发展。
4.优化土地增值税缴纳时机房地产企业可以通过优化土地增值税的缴纳时机，降低税收成本和资金占用成本。
会计实务：房地产企业土地增值税的会计核算
房地产企业土地增值税的会计核算1.预缴土地增值税的核算。
房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款;贷：预收账款。
对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税;贷：银行存款。
此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。
2.计提和预提土地增值税的核算。
预收款项确认为收入时，借：预收账款;贷：主营业务收入。
同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加;贷：应交税费应交土地增值税。
土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。
根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。
预提该部分税金时，借：营业税金及附加;贷：其他应付款预提土地增值税。
此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。
在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。
3.汇算清缴土地增值税的核算。
汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目;如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。
实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
4.确认递延所得税资产。
房地产企业预提土地增值税后计入其他应付款，但在当年计征所得税时不允许税前扣除，这就造成了其他应付款账面价值与计税基础的不一致，形成可抵扣暂时性差异，从而需要确认相应的递延所得税资产。
土地增值税计算公式及步骤
土地增值税计算公式及步骤一、应纳税额的计算1、计算增值额增值额＝收入额－扣除项目金额2、计算增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数例一：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元（未超过规定标准）。
该房地产开发公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计2150万元。
计算应纳土地增值税税额。
（本题应当考虑加计扣除问题）土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。
本例中所列各项支出均属可扣除项目。
1、转让房地产收入＝2150（万元）2、扣除项目金额之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（万元）3、土地增值额＝2150－1748＝402（万元）4024、土地增值率＝━━━━×100%＝23%17485、根据税率界定，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%6、应纳税额＝402×30%＝120.6（万元）例二：某商场将所属的一幢新建办公楼全部出售，售价为4000万元，有关新建办公楼的资料为：①该商场在取得该土地使用权时，共支付土地出让金500万元；②该商场在建设该办公楼过程中，支付有关拆迁补偿费110万元，支付前期开发费50万元，支付建筑安装工程费1400万元，支付基础设施费用130万元，支出间接开发费用70万元，支付贷款利息20万元（未超过规定标准）；③该商场在出售办公楼时支付的有关销售税金为220万元。
计算该商场应缴纳的土地增值税。
本例题与上例基本相似，只是纳税人有所变化，故解题方法与上例相同。
1、转让房地产收入＝4000（万元）2、扣除项目金额＝500＋110＋50＋1400＋130＋70＋20＋220＝2500（万元）3、土地增值额＝4000－2500＝1500（万元）15004、土地增值率＝━━━━×100%＝60%25005、根据税率界定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%，其增值额为：2500×50%＝1250（万元）；增值额超过50%未超过100%的部分，适用税率为40%，其增值额为1500－1250＝250（万元）6、应纳土地增值税＝1250×30%＋250×40%＝475（万元）由于上述分段计算、汇总合计的方法较为繁琐，在计算土地增值税税额时，也可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：1、增值额未超过扣除项目金额50%，速算扣除系数为0；土地增值税税额＝增值额×30%2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，速算扣除系数为5%；土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，速算扣除系数为15%；土地增值税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%4、增值额超过扣除项目金额200%的，速算扣除系数为35%；土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%对例二按速算扣除法计算如下：应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数＝1500×40%－2500×5%＝475（万元）（四）非正常情况下应纳税额的计算1、隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算应纳税额；2、提供扣除项目金额不实的，按照房地产评估价格计算应纳税额；3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产评估价格计算应纳税额.。
土地增值税计算方法
土地增值税计算方法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
了解土地增值税的计算方法对于房地产开发企业、投资者以及相关税务从业人员来说都非常重要。
下面，我们就来详细介绍一下土地增值税的计算方法。
土地增值税的计算主要包括以下几个步骤：第一步，确定应税收入。
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
例如，房地产销售收入 1000 万元，增值税税率为 9%，则应税收入为 1000÷（1 ＋9%）＝ 91743 万元。
第二步，计算扣除项目。
扣除项目包括以下几类：1、取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2、房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
3、房地产开发费用，即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内；不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内。
4、与转让房地产有关的税金，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
5、加计扣除。
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20%扣除。
第三步，计算增值额。
增值额＝应税收入扣除项目金额。
第四步，确定增值率。
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%。
第五步，根据增值率确定适用税率和速算扣除系数。
土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值率未超过 50%的部分，税率为 30%，速算扣除系数为 0。
2、增值率超过 50%至 100%的部分，税率为 40%，速算扣除系数为 5%。
【老会计经验】土地增值税的会计处理--应纳税额的计算
【老会计经验】土地增值税的会计处理--应纳税额的
计算
一、计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额
后的余额。
纳税人转让房地产取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
规定扣除项目包括：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面
地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。
最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
房地产开发企业预交土地增值税计算方法及会计处理
房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。
则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
土地增值税的计算方法及计算程序
⼟地增值税的计算⽅法及计算程序1)计算⽅法⼟地增值税以纳税⼈转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算⽅法：1.分步计算法，即按照每⼀级距的⼟地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次⼟地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。
其计算公式为：应纳税额=∑(每⼀级距的⼟地增值额×适⽤税率)这种分步计算法计算过程⽐较繁琐，因此，在实际⼯作中，⼀般采⽤速算扣除法，以简化计算过程。
2.速算扣除法，即按照增值额乘以适⽤税率，减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⽅法计算应纳税额。
具体计算公式如下：(1)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的：⼟地增值税税额=增值额×30%(2)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的：⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(3)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的：⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(4)增值额超过扣除项⽬⾦额200%的：⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。
(2)计算程序1.计算扣除项⽬⾦额。
如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项⽬⾦额。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.计算增值额。
增值额=转让收⼊额-扣除项⽬⾦额3.计算增值额占扣除项⽬⾦额的⽐重(以下简称“增值率”)。
增值率=增值额÷扣除项⽬⾦额×100%4.依据增值率确定适⽤税率。
5.依据适⽤税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适⽤税率-扣除项⽬⾦额×速算。
(财务会计)土地增值税及其会计处理最全版
（财务会计）土地增值税及其会计处理第十二章行为目的税及其会计处理第三节土地增值税及其会计处理壹、土地增值税制度的基本内容（壹）土地增值税概述1．土地增值税的概念土地增值税，是对在中国境内转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得的增值性收入的单位和个人征收的壹种税。
长期以来我国对国有土地采取行政划拨、无偿占用，乱占滥用土地现象十分严重。
为此，国务院在1987年4月颁布实施了《耕地占用税暂行条例》，1994年1月1日，国务院又颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从而在壹定程度上遏制了土地管理混乱的状况。
2．土地增值税的特点（1）以转让房地产的增值额为征税对象。
我国土地增值税将土地、房屋的转让收入合且征收。
作为征税对象的增值额是纳税人转让房地产收入减除税法规定的准予扣除项目金额后的余额。
（2）采用扣法和评估法计算增值额。
土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人房地产取得的房转让收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为征税依据。
对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实，成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额，计算土地增值税。
（3）实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。
增值率高的，适用税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
税收负担较为合理，便于体现国家政策。
（4）实行按次征收。
土地增税在房地产转让环节，实行按次征收，每发生壹次转让收行为，就应根据每次取得的增值额征壹次税。
（二）土地增值税纳税人土地增值税纳税人，是指所有转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物且取得收入的单位和个人。
这里所指的单位和个人，是指有偿转让房地产的壹切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；仍包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨及外国公民。
（三）土地增值税征税对象和范围1．征税对象土地增值税的征税对象，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额，即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。
土地增值税计算
⼟地增值税计算⼟地增值税按照纳税⼈转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。
因此，要计算⼟地增值税税额，应⾸先确定出增值额。
下⾯，店铺⼩编为你解答，希望对你有所帮助。
⼟地增值税的具体计算步骤如下：(⼀)计算增值额：增值额=房地产转让收⼊—扣除项⽬⾦额(⼆)计算增值额占扣除项⽬⾦额的⽐例：增值额占扣除项⽬⾦额的%=增值税/扣除项⽬⾦额×100%(三)计算应纳税额：应纳税额=∑(每级距的增值额×适⽤税率)[例1]某纳税⼈转让房地产共取得收⼊300万元，其扣除项⽬⾦额为100万元，则其应纳⼟地增值税税额为：(1)先求增值额增值额=300-100=200(万元)(2)再计算增值额与扣除项⽬⾦额之⽐增值额占扣除项⽬⾦额的%=200/100×100%=200%显然，增值额分别适⽤30%、40%、50%三档税率。
(3)计算⼟地增值税税额应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)[例2]某房地产开发公司建⼀住宅出售，取得销售收⼊1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。
开发此住宅该房地产公司共⽀付地价款200万元(含相关⼿续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息⽀出⽆法准确分摊。
已知该地区⼈民政府确定的费⽤计提⽐例为lo%。
则该房地产开发公司应交纳⼟地增值税为：1.收⼊总额：1800万元2.扣除项⽬⾦额：(1)⽀付地价款：200万元(2)⽀付开发成本：400万元(3)计提费⽤：(200+400)×10%=60(万元)(4)扣除税⾦：1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)(5)加计扣除费⽤：(200+400)×20%=120(万元)(6)扣除费⽤总额：200+400+60+99+120=879(万元)3.增值额：1800-879=921(万元)4.增值⽐率：因此适⽤三档税率。
房地产企业土地增值税的计算
房地产企业土地增值税的计算引言在中国的房地产行业中，土地增值税是一种重要的税收。
土地增值税是指当房地产企业出售土地时，依法向国家缴纳的税款。
本文将介绍房地产企业土地增值税的计算方法和相关规定。
1. 土地增值税的法律依据土地增值税的法律依据主要包括《中华人民共和国土地管理法》，《中华人民共和国土地增值税法》以及相关的行政法规和规章。
2. 土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法是根据土地价值的增值额来计算的。
增值额是指房地产企业出让土地的价格与取得土地的成本之差。
计算公式如下：土地增值额 = 出让价格 - 取得成本根据《中华人民共和国土地增值税法》，土地增值税的一般税率为30%，但是地方政府可以根据实际情况对税率进行调整。
具体税率由国务院规定。
税额的计算公式如下：税额 = 土地增值额 * 税率4. 土地增值税的纳税申报和缴纳根据相关法律规定，房地产企业在完成土地出让之后，需要按照规定的时间进行纳税申报和缴纳土地增值税。
一般来说，房地产企业需要在完成土地出让交易后的15个工作日内进行纳税申报，并在30个工作日内缴纳税款。
土地增值税法明确了一些减免和优惠政策，例如对农村集体土地使用权出让、城镇耕地使用权出让、棚户区改造等不同情况下的土地增值税可以享受相应的减免或优惠政策。
6. 土地增值税的监督和执法土地增值税的监督和执法主要由国家税务机关负责。
国家税务机关会对房地产企业的纳税申报和缴纳情况进行审核和监督，对违法行为进行处罚。
结论土地增值税是房地产企业在土地出让交易过程中需要缴纳的一种税款。
本文介绍了土地增值税的计算方法、税率和纳税申报缴纳的流程，以及减免和优惠政策等相关内容。
房地产企业在进行土地出让交易时，需要了解和遵守相关的法律法规，及时进行纳税申报和缴纳税款，以免违法行为带来的不必要的法律风险和经济损失。
土地增值税的计算及会计分录
土地增值税的计算及会计分录土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。
一、计算方法土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
速算扣除率0。
2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。
速算扣除率5%。
3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
速算扣除率15%。
4、按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%，速算扣除率35%。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
二、增值额及扣除项目金额的相关规定1、“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用，指销售费用、管理费用、财务费用。
（4）旧房及建筑物的评估价格。
（5）与转让房地产有关的税金；指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加等。
（6）加计扣除。
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
四、土地增值税计算实例及会计处理企业应当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。
做账实操土增税的计算公式
做账实操-土增税的计算公式1、增值税税额计算方法增值税税额=增值额X增值税税率一扣除项目金额X扣除系数2、增值额计算方法增值额=销售收入一扣除项目金额3、扣除项目金额计算方法扣除项目金额=土地款+开发成本+开发费用+税金+其他扣除项目土地增值率计算方法增值率=增值额：扣除项目金额×100%1.增值率未超过50%的（含50%）土地增值税税额=增值额X30%2、增殖率在50%-100%（含00%）之间的土地增值税税额=增值额X40%-扣除项目金额X5% 3、增殖率在100%-200%（含200%）之间的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额X15% 4、增殖率超过200%的土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额X35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数.土地增值税税额计算方法1.增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额X30%2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额X40%-扣除项目金额X5%3、增值额超过扣除项目金额100%沫超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额X15%4、增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额X35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.土地增值税计算等级1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分;2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;3、增值额超过扣除项目金额IO0%、未超过200%的部分;4、增值额超过扣除项目金额200%的部分.土地增值税征税范围1.国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为；2、国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为；3、对转让房地产行为征税.土增税计算公式土地增值税是一种怎样的税金？土地增值税属于行为税类行为税也称为特定行为目的税类,它是国家为了实现某种特定的目的,以纳税人的某些定行为为课税对象的税种.开征行为税类的主要目的在于国家根据一定时期的客观需要,限制某些特定的行为.现在的税收分类及税种.按现在大的分类,主要是流转税、所得税、财产税、资源税、行为税等.土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为.纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人.征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额.。
最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理
最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
概括的说，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。
其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
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最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
概括的说，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。
其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。
这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。
这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。
每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。
问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：借：应交税金-应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）时，就其转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。
土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。
其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，所以，房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收人应通过“经营收入”等账户进行核算，即在取得收人时借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“经营收入”、“营业收入”等账户；由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收人而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“经营税金及附加”，或“营业税金及附加”账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户，实际上缴时，借记“应交税金—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。
例如，大华房地产开发公司销售房地产取得转让收人2000000元，扣除项目金额为1200000元。
计算该企业应纳的土地增值税额并作会计处理。
(1) 应纳税额的计算：增值额＝2000000一1200 000=800 000（元）增值额与扣除项目金额的比率＝800 000÷1 200 000≈67％应纳税额＝800 000 ×40％一1 200 000 ×5 % = 26（万元）(2）会计处理如下：取得房地产转让收入时：借：银行存款2000000贷：营业收入2000000计提营业税金时：借：经营税金及附加260 000贷：应交税金—应交土地增值税260 000实际缴纳税款时：借：应交税金—应交土地增值税260 000贷：银行存款260 0001、现货房地产销售在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应于房地产已经移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行存款”等账户，贷记“主营业务收人”等账户。
同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户。
在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应以合同规定的收款时间作为销售实现，分次结转收人。
销售实现时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收人”等账户；同时，计算应由实现的营业收人负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户。
某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨（每吨2500元）。
公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元（其中：利息支出295万元，未超过标准），支付转让房地产有关税金47万元。
应纳土地增值税为1053.6万元。
作会计分录如下：收人实现时：借：银行存款75 000 000贷：主营业务收入75 000 000借：原材料5250000贷：主营业务收入5250000应交土地增值税时：借：主营业务税金及附加10 536 000贷：应交税金—应交土地增值税10 536 0002、商品房预售按照《中华人民国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到总投资的25％以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税金—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收人实现，借记“应收账款”账户，贷记“主营业务收人”账户；同时，将“预收账款”转人“应收账款”，并计算由实现的营业收人负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户。
按照税法的规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税时，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税金一一应交土地增值税”账户。
补缴土地增值税时，则作相反的会计分录。
例：主营房地产业务的某房地产开发公司，投资开发一居住小区，因小区位置比较偏僻，开工时地价便宜，但当小区住宅建成销售时，附近新建地铁站，使该地区地价上涨，小区住宅商品房由原来的2000元／平方米上升到4 000元／平方米。
这时，该房地产开发公司销售10 000平方米住宅，按4 000元／平方米计算，共计收人售房款40 000 000元。
该住宅实际成本1 800元／平方米，共计成本18 000 000元。
对于财务费用中的利息支出，由于该公司能够按转让房地产项目计算分摊，并能够提供金融机构证明（利率没有超过银行同类同期贷款利率计算的金额），按规定允许据实扣除利息支出，企业实际发生利息支出170 000元其他房地产开发费用按规定可扣除900 000元（18 000 000 X 5 %)，营业税2000000元，城市维护建设税140 000元，教育费附加60 000元。
计算土地增值税并作会计分录如下：1．计算土地增值税税额。
第一步：确定扣除项目金额。
扣除项目金额=18 000 000十170 000＋900 000+2 000 000+140 000+60 000+18000 000 ×20 % =24 870 000（元）第二步：计算增值额。
增值额＝房地产转让收入一扣除项目金额=40 000 000一24 870 000 =15 130 000（元）第三步：计算增值额占扣除项目的比例。
5 130 000÷24 870 000 X 100 %≈61 %第四步：计算土地增值税税额。
土地增值税税额＝15 130 000 X 40％一24 870 000 X 5 % =6052000一1243500 =4 808 500（元）2．土地增值税的会计处理。