连云港房地产市场报告_2007年

分析： 近年来，连云港市房地产业处于飞速发展阶段，土地供应量也在逐年加大，
房屋供应量也在逐年大幅加大，各个楼盘项目之间所形成的竞争压力也越来越大。
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短期来看，无论是哪一次大规模的挂牌土地，都会对房地产市场的后市产生不小的 震荡。
四、房地产市场 1、开发投资情况
从 2003 年开始，随着土地市场的集中放量，连云港市的房地产开发规模不 断扩大，开发投资额也随之快速增长，年增幅在 25%至 56%之间。但 2005 年的宏 观调控仍然对开发投资产生了一定的影响，开发投资增幅一度下降，但 2006 年 出现了 55.7%的历史最高增幅，这一现象反应了 2005 年增幅下降只是一个短期 的市场观望过程。
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3、港口功能布局规划——构筑组合型深水大港 利用绵长的岸线资源，依据规划和现状条件，建设亿吨大港，充分发挥港口 的龙头带动作用，提升整个区域经济实力，见下图：
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三、土地市场
2002 年，连云港市国土资源局及其下属的土地收购储备中心，开始对土地实行 有计划有步骤的供应，土地出让主要采取协议出让、拍卖出让、招标出让及挂牌出 让等几种方式。2003 年，连云港市市区土地出让全部系招标挂牌，土地出让成交骤 然放量，不管是成交面积还是成交金额都翻了几番，土地成交量放大。
连云港是全国十大海港之一，同时也是中国五大交通枢纽之一。港口作为一 种资源是连云港市最具有特色的一大优势，同时连云港又拥有辽阔、稳定的经济 腹地，即整个“陇海--兰新”经济地带，对中国腹地丰富的物产资源及广大的消 费市场有着较强的凝聚力和消化力，以港口为中心的海陆空立体交通网络已经初 步形成，将成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。
2004 年，市国有土地储备中心通过挂牌方式公开出让居住用地 22 宗，面积 142.9 万平方米，计 2144 亩。而进入到 2005 年后，随着城市东进的新规划初现端倪， 新海城区市行政中心周边基础设施配套逐步完善，市区的土地出让状况是一片大好， 成交量成倍增长。2006 年，随着国家有关宏观调控政策的进一步出台及相关实施细 则的制定，房地产开发商的投资决策一定程度上趋向谨慎，表现在土地出让上，公 开出让的国有土地价格趋向稳定，地块的竞争没有以往激烈。2006 年土地成交中， 居住用地(部分兼商业)为 373.48 万平方米。2007 年一季度，连云港市土地市场再 次挂牌成交 31 幅土地，成交总面积 225.02 万㎡，接近去年总体成交量的三分之 二，且 6 月份再次就 19 块地块进行公开出让，共计约 153 万平方米的土地上市（成 交信息尚未公布）。
连云港市房地产市场报告
一、城市概况
连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、 朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、 莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结 合部，是中国沿海首批 14 个对外开放城市之一，地理位置十分优越。总面积 7444 平方公里，其中水域面积 1759.4 平方公里，市区面积 880 平方公里，市区建成 区面积 65 平方公里。下辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三 区及国家级经济技术开发区，2005 年末，全市户籍总人口 为 472.18 万人。新浦 区为市政府所在地。
2000-2006连 云 港 市 房 地 产 开 发 投 资 情 况
单 位 :亿 元
100
55.7% 60%
50
25%
1 9 .7 4
38% 2 7 .3 3
32% 3 5 .3 6
5 5 .0 7
40%
wenku.baidu.com
20%
0 2003年
2004年
2005年
0% 2006年
开发投资额
增幅
同样是在宏观调控的 2005 年，连云港市房地产施工面积和销售面积也都不 同程度的受到了一定影响，施工面积和销售面积增幅明显放缓，但这种局面只是 买卖双方暂时的观望心态的体现，2006 年施工面积和销售面积的强势增幅说明 了这种心态已并非市场主流，见下图：
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2001-2006年 连 云 港 市 商 品 房 施 工 面 积 与 销 售 面 积
单 位 :万 平 方 米 3000
37.20% 24%
30% 23.30%
1449 363 1876
415
0
31%
10% 2406
488
61.70%
65%
60%
55%
50%
45%
40%
35%
16.4%
30%
25%
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2、产业布局规划——搭建生产力发展平台 ① 沿海产业走廊 以市开发区为中心，以现有一定基础的赣榆经济开发区、海洋开发区、灌南 的堆沟化学工业园为基础，再行布点燕尾港，徐圩、板桥，海头、柘汪产业区， 形成沿海产业走廊，见下图：
② 沿东陇海线产业走廊 以市开发区为主轴，着力提升海州、东海都市型工业园区，形成沿东陇海线 产业走廊，见下图：
3382
20% 15%
605
10% 5%
0%
2003年
2004年
2005年
2006年
商品房施工面积
商品房销售面积
增幅
增幅
分析： 2005 年是宏观调控之年，而 2006 年作为国家宏观调控的落实之年，连云港
市的商品房施工面积的增幅却远远高于往年，一方面这是土地市场在高位放量后 市场新增开发量的表现，另一方面也是开发商对市场预期前景的看好，而销售面 积增幅的回升，也基本印证了开发商对于市场回暖的预期。
400 350 300 250 200 150 100
5 0 3 5 .8 5 0
2002年
2002-2007年 1季 度 土 地 推 出 情 况
单 位 :万 平 方 米 3 7 3 .4 8
3 0 7 .2 4
2 2 5 .0 2
9 4 .9 7
1 4 2 .9
2003年
2004年
2005年
2006年 2007年 1季 度
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二、城市规划
1、东部城区规划——建设国际化海滨城市 东部城区是连云港港口优势最为集中的地方，新的东部城区将按照沿海伸展、 组团递进、带状发展的格局推进，由内至外形成港湾服务区、中央商务区、滨海 居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和多个组团，东部城区逐步建设成为 江苏省的国际商务次中心、高端旅游度假区、产业发展及配套服务核心区，从而 打造一个组团式的国际化海滨城市。