漯河建业营销推广方案

漯河建业·森林半岛
2008年上半年营销推广方案一：目前销售情况总结
1、二期房源情况
2、房源去划情况：
楼洞面积存量
17# 127㎡ 5
18# 127㎡ 1
20# 127㎡29
21# 127㎡11
22# 162㎡0
23# 169㎡13
25# 240㎡9
26# 162㎡28
30# 87㎡9
127㎡
31# 87㎡13
127㎡33
3、重、难点户型
根据目前销售资料以及案场反馈，发现存量比较多、客户疑虑比较大的是以下三个户型：①127㎡三房两厅、②162㎡四房两厅、③87㎡两房两厅。

分析
26号楼因为面积比较大，目标客户群本来相对较窄；第二，目前工地形象不是太好，虽然26号楼正对美茵湖，但是因为景观没有出来，客户无法感受到居住地环境。

对于31号楼上127平米和87平米的户型来说，价格超过目标客户群的能力；再者，31号景观效果相对来说比较受影响，施工现场也不能展示出户型的居住空间和体验。

二：客户分析
1、客户白描
A：26#楼客户
B：30#和31#客户
C：22#和23#客户
D：20#、21#客户
2、客户关注的问题
A：价格
B：户型结构的布局
C：户型的观景效果
D：以后入住的居住体验
E：周边环境和配套
F：物业以及社区素质
3、总结
客户年龄段主要在40岁左右，有一定的社会地位和财富积蓄。

他们所关注的应该是居住的舒适甚至是奢侈。

而目前工地形象较差，难以让客户联想到入住后的生活，让很多客户对项目的居住价值产生疑虑。

找准这部分客户，下阶段的工作就要根据他们的喜好，进行针对性推广，打消他们的怀疑，从活动组织、产品包装到推广语言风格等各方面改进工作。

三：下阶段营销推广工作整体立意
■如何在有效的时间内，树立产品关注度，并储备一定数量的准客户？
■如何充分利用、开发老客户的圈子资源？
■如何提升项目目前推售房源的客户接受度？
■如何整合传播媒介，让有效的媒体更加有效？
■如何利用“快乐０８”体育节系列活动，有效的促进销售？
■如何把“快乐08”体育节活动上升到社区文化建设的高度，提升整个项目的附加值？
■如何在“快乐08”体育节活动之外，配合其他SP活动，提高案场人气，同时，提升社区文化建设。

四：营销概念构想
1、思考方向
从森林半岛周边环境、区域资源、软件价值及已成交客户分析，项目区域环境接受度和品牌接受度已经有一定高度，目前问题主要集中在重点户型的推售方面。

因此，从营销价值及所剩余房源情况分析，挖掘项目目前剩余房源价值进行单独包装，尤其是162㎡、127㎡、87㎡三大户型的产品价值、居住价值、生活理念从而提升客户对产品的认可是下阶段的工作重点。

开展冠军系列活动，深化社区“冠军品质”形象，并结合营销推广诉求重点，把162㎡、127㎡、87㎡的户型包装在活动中做足宣传，对户型空间价值---生活价值进行全面诠释，并通过项目的区域价值、产品价值、空间价值、居住氛围、生活配套等软、硬件做为这一营销思考方向的有力支撑点。

2、营销诉求关键点
【冠军产品价值】
162㎡、127㎡、87㎡三种户型的产品价值的整合，宏观、微观、整体、局部的深度挖掘项目价值，通过媒介的整合，将产品价值有效地传递于目标客群。

【冠军生活价值】
·周边浓郁的居住氛围
·配套完备
·交通便捷，沙北路的贯通
·沙河改造后的景观描绘
·社区内部
·……
【冠军精神价值】
在空间价值与生活价值的全面释放中，其实也是在无形中支撑、提升客户在此能体验的一种精神价值，以一种综合的具有冠军气质的、巅峰视界的居住高度，
全面诠释森林半岛的高品质生活。

3、营销工作重点
A：深入分析产品，挖掘户型卖点
87平米 360度景观菁品两房
市中心珍罕菁品两房；点式住宅，360度采光、景观视野；18层豪阔视野，匹配您凌云壮志！
127平米绝版三景华美三房
全市稀缺市中心水景+湖景+园景三景大户；立处中央景观区，尊享3000m2美茵湖，华美人生由此开启。

B：找出合适语素，贴合客户心理进行推广
四禧华宅喜传天下
禧——xǐ本义:幸福,吉祥。

禧,礼吉也。

——《说文》
五福降兮民获禧。

——《明史》
我们拥有气吞山河的魄力，容纳百川的胸怀
财富不是我们唯一的代言，成功不是唯一的标榜
懂得欣赏和享受生活才是我们的真谛
建业·森林半岛2期四禧华宅
4.8米阔客厅，大阳台，双飘窗，为您的尊荣生活全面设计
与家人的亲融之乐，与朋友的性情之乐，与伙伴的名流之乐，与自然的健康之乐丰盈四禧，盛装天下。

亲融之乐——与家庭
162㎡四房大家，家庭亲融之乐才是事业的根本。

四房全明空间，功能分区，动静自如，舒适、和睦生活互不打扰；阔达客厅是家庭欢聚的主场；卧室带飘窗设计，阳光与风景时刻伴随美好心情。

性情之乐——与朋友
全明厨房、阔达餐厅，美酒佳肴、把酒言欢，真性情时刻流露。

阔绰客厅正是你高谈阔论、引经据典的最佳场所。

名流之乐——与伙伴
4.8米超宽客厅开间，方正有道，豪华落地推拉门让主人生活充分沐浴温暖
阳光；双飘窗完美设计，最大化景观视野；让您的尊崇身份倍显无疑。

健康之乐——与自然
漯河首创“大有明堂”户型结构，大开间、小进深，南北通透，明卧明堂阳光生活。

五：推广策略
1、整体推广思路
1、整体推广要以“冠军品质”社区形象为中心，发散开来，从各个细节阐述项目的优势，传达项目核心卖点，以及各方面综合素质，提升项目在市场的口碑，实现项目的快速销售。

在目前情况下，项目的形象高度已经达到较好效果，包装重点推售户型，以产品的特性直接作为推广重点。

2、项目整体推广思路以“活动为主体”，在推广中以“做生活的冠军”为主线，结合产品信息，贯穿整个上半年营销动作。

利用一系列运动类、游艺类比赛活动，吸引新老业主参与，提升案场人气。

深入挖掘并传递目前推售房源的价值，以及项目持续热销、房源紧缺的信息，营造紧张气氛，加速房源成交。

3、在项目各个阶段，配合营销节点，以及“快乐08”体育节的优惠政策，把活动营销推广与产品结合，落实到产品上来。

在各个阶段深入、整合，以活动拉动项目销售。

4、活动以“快乐08”体育节为主，开展其他系列SP活动，提高案场人气。

在活动中，通过活动现场气氛的营造，深化项目“冠军品质”形象，提炼高端品质的项目形象，提升项目的附加值，为森林半岛的社区文化建设打下基础。

活动仍以“冠军社区”为主题概念，开展针对不同年龄段家庭成员的活动，体现社区关爱业主、高品质生活的形象。

如：四月冠军母亲节活动；六一，冠军儿童活动；五月冠军父亲节活动等。

2、媒介传播策略
基于项目特性，在媒介传播方面，应该脱离一般常规媒体传播思路，主要应在以下方面加强注意：
1、精确制导，定向传播
依据项目在市场上定位和价格，根据现有客户情况和整体特征，找准目标客户针对性推广，开展圈层营销，定向传播，提高宣传精确度。

2、充分挖掘老客户资源
对于品牌项目来说，老客户是一笔丰厚的财富。

所谓“志同道合”，老客户身边的很大一部分朋友都是社会地位和兴趣比较相似的人群，对于居住和生活应该也有相同的要求。

3、以公关活动为主线进行推广。

及时在宣传中传递公关活动信息，利用活动，吸引新老业主参与，提升案场人气。

并结合项目产品信息，进行宣传，营造热销和房源紧张气氛，加速成交。

六：月度推广工作执行计划
４月份（下旬）：
推广目标：配合活动信息，深入“冠军品质”楼盘形象，提高项目关注度和重点户型的接受度，提高来人来访客户量。

推广策略：利用公关活动，吸引新老业主参与，提升案场人气。

深入传递项目二期持续热销信息，提前向市场传递剩余房源价格即将全面上涨信息，营造紧张气氛，加速房源成交。

诉求重点：楼盘“冠军品质”和重点户型品质剖析，活动信息跟踪炒作
媒体计划：
５月份：
推广目标：把“冠军品质”楼盘形象以及重点户型价值深入市场和客户心中，提高项目接受度，增加成交比率
推广策略：利用公关活动，吸引新老业主参与，提升案场人气。

深入传递项目二期持续热销信息，提前向市场传递剩余房源价格即将全面上涨信息，营造紧张气氛，加速房源成交。

诉求重点：楼盘“冠军品质”剖析和重点户型价值剖析，活动信息跟踪炒作媒体计划：
６月份：
推广目标：总结活动信息，深入“冠军品质”楼盘形象，提高项目关注度推广策略：深入宣传活动信息，以及二期二批热销信息，促进剩余房源消化，并以三期开工奠基仪式为契机，初步向市场透露三期即将面世信息。

诉求重点：楼盘“冠军品质”剖析，活动信息跟踪炒作，项目信息传递
媒体计划：
七：销售物料配合
1、户型单页
2、户型展板
3、活动所需各种物料
4、“快乐08”体育节文化刻录墙。