万科七对眼睛
万科物业各种温馨提示
万科物业各种温馨提示收集共享关于加强房屋出租管理相关规定的温馨知会尊敬的花城住户：据深圳市纪委、市委组织部、市人事局、市监察局、市维护稳定及综治办等5部门联合制订的《关于加强私人出租屋业主监督管理的若干意见(试行)》规定，凡在深圳市范围内从事房屋租赁经营的个人，在租赁关系确立后10天内，应自觉在房屋所在地租赁管理所办理合同登记或备案手续。
逾期没有登记或者备案的，由租赁管理部门一次性处以合同期租金总额20%的罚款，并追缴租赁管理费、代征税款和滞纳金。
房屋出租人有协助有关部门做好社会治安综合治理工作的义务，租赁关系确立后，应在3日内督促、协助承租人到出租屋综合管理机关办理租住人员信息登记，否则，由主管部门处以月租金额一倍的罚款。
管理处诚请承租人能主动向花城社区警务室登记人员信息，出租人能督促、协助承租人办理登记备案手续。
目前该规定意见征集期已过，不久就会和市民见面。
敬请花城广大住户知悉。
四季花城社区党总支四季花城居民委员会四季花城业主委员会四季花城管理处二○○四年五月二十日美好家园携手共进尊敬的业主：新年已过，大地复苏，花草树木象雨后春笋一样蓬勃地发芽生长，为了小区的环境更加温馨、美观、舒适，早晨晨练的先生、女士们，请不要在草地上“动武”，坐在草地上晒太阳的朋友们，当您享受日光浴时，青青小草正在您的玉足下“哭泣”，喜爱红花绿叶的小朋友们，为了使红花更艳，绿叶更青，请勿用双手来“携残”娇艳欲滴的花花草草们。
谨请各位业主爱护小区的每一棵花草树木就象爱护自己的眼睛一样，让我们携手努力共创美好家园。
新锦安?雅园管理处二00三年二月十五日(中国物业精英网http)青青绿草请勿践踏尊敬的业主：时至炎热的夏天，万物历受暴晒，傍晚我们小区内充满生命气息的花草树木也该“休息”和“保养”了，为了它们第二天更加健康的成长，请让我们一起好好的来呵护它！早晨晨练的先生、女士们，请不要在草地上“动武”；坐在草地上享受清凉晚风的朋友们，娇柔的小草在您玉足下“哭泣”；喜爱红花绿叶的小朋友们，为了使红花更艳，绿叶更青，请勿用双手来“摧残”娇艳欲滴的花花、草草们。
房地产行业细分客户价值的探讨(万科)页PPT文档
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程
纲要
定义
1 西山的目标客户是？
作用 方法
2 目标客户需要什么产品？
实例
原则
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
年年 之持
TCG3
望子成龙
小 阳后 孩
太 小子
阳
太代
TCG4 健康养老 老老老 人人人
代代代
TCG5
经济 务实
需求 产品 价格 承受
初判
7000－ 8000
√
容积率形式表达产品形态及大约的户型面积
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛的实施过程
3 个支持工具 7 个阶段成果文件 2 二大阶段 1 个判别标准
【城市地图】 【城市客户细分报告】 【产品目录】
【营销】《土地属性分析清单》 【营销】《市场竞争分析报告》 【营销】《初步目标客户定位说明》 【成本】《单一成本测算表格》 【设计】《宗地分析报告》 【营销】《客户产品需求清单》 【营销、设计】《产品检测报告》
跳出专业，关注战略
第一对 眼睛
品牌：巩固万科品牌在大连地位，树 立良好企业形象； 经营：快速实现现金流，为后续土地 开发获得资金； 发展：土地是制约大连公司扩大规模 的瓶颈，与红旗镇建立良好外部关系， 推进继续获得土地； 开发：两年开发周期
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
财务
依照总经理要求提出项目经营准则：
内部收益率
万科七对眼睛
万科七对眼睛
具体的七对眼睛：
1）第一对眼睛：总经理，从品牌、经营、发展、开发四个角度提出对项目的要求，跳出专业，关注战略；
2）第二对眼睛：财务，将内部收益率、销售净利率、开发周期等转化为量化的数据要求，建立经营准则；如：内部收益率>25%，销售净利率>9%，开发周期<2年，争取运用国际资本等；
3）第三对眼睛：营销，任务1，回答客户为什么愿意选择此处购房；任务2，这些客户的基本需求和价格承受能力；
4）第四对眼睛：成本，初步判断目标客户是否会接受我们；根据营销调研的结果，在容积率的基础上，结合净利率，反算售价，得出可能的开发方案；
5）第五对眼睛：设计，任务：按照目标客户的要求排方案；提交《宗地分析报告》和《一张草图》；
6）第六对眼睛：营销，任务：回答目标客户的产品需求，通过对客户需求的挖掘，得出《客户产品需求清单》；小区设计（绿化好、无障碍、人车组织安全、卫生所）和房子设计（采光通风好、噪音少、景观阳台大、空间不要浪费面积、有一个小书房、一楼院子要大、多层有电梯）；
7）第七对眼睛：营销设计，任务：产品测试，将深化方案与目标客户作产品测试。
【营销管理】工具方法之“七对眼睛”看定位
41
5 设计视角
——以往产品货值最大化的简单逻辑
客户需求挖掘 产品价值呈现
• 依照客户需求，针对不同的客户作不同的解决方案 • 结合市场机会和战略要求，为客户选择最合适的方案
42
设计方案《宗地分析报告》：规划、交通、日照、视线、坡向等
松子坑森林 公园
松子坑水库
厦深高铁
深圳东站
规划会展中心
“七对眼睛”看定位
1
01 如何做项目定位？ 02 七对眼睛看什么？
2
3
目标：提高去化率
影响的两个环节：
项目定位——产品是否合适 项目销售——策略是否有效
4
我们的项目定位是怎么做的？
《前期定位标准化模板》与工作流程介绍
5
01 如何做项目定位？ 02 七对眼睛看什么？
6
工具模板≠工作方法
“我们都是按照要求做的呀”…… “产品就这么定的，我们也不知道”
31
维度二：成交客户地图
本地客并非主流，关内刚需年轻客户是主要客户群
坑梓
占7%
龙岗 客户主要来源
占8%
占35%
宝安 占7%
龙坂 占6%
布吉 占3%
客户次要来源 福田 占11%
南山 占13%
罗湖 占6%
盐田 占2%
大鹏、葵涌 占2%
32
维度三：客户演变特征
相比2011年，2012年中心区项目客户呈现多元化趋势，预计2013年外区客户年增幅达到20%或以上
第四对眼睛：成本
成本前置，检验经营目标 是否达成
初步判断目标客户是否是我们 接受的？
第二阶段 适合客户需求 七对眼睛认可 的产品解决方案
第五对眼睛：设计 第六对眼睛：营销 第七对眼睛：营销+设计
校园自动惩戒机器人作文1000范文七篇
校园自动惩戒机器人作文1000范文七篇第一篇: 校园自动惩戒机器人作文1000我和奶奶买菜时，发现草丛边有一只小乌龟，于是，便把它带回了家好好地给它喂食、照料它。
它有一个大大的、硬硬的外壳，像将军的铠甲一样威武且闪闪发亮。
它的头上还有许多形状不一的红点儿，妈妈说：“头两侧的红点儿是耳朵，眼睛下面的红点儿是鼻子。
”经过一番查找，我们知道了它属于“巴西龟”品种，我给它取名，叫“特别”。
“特别”不仅外貌特别，警惕性也很高呢！我给她喂食，把乌龟食和虾洒进水中，看着它怎么吃。
它先用它那绿绿的“手”去碰了碰虾，看看是不是活的，确认后，又闻了闻乌龟食，这才安心地“开动”起来。
“特别”先咬住虾的头，用“手”摁住虾的尾巴，用力一撕，虾就被分成了两段，然后抓住第一段，津津有味地吃了起来，吃完虾后，又吃了乌龟食，这才吃饱喝足地靠在角落里一动不动地休息。
时间过得真快，转眼间到了冬天，这天，我去看它，发现给它的食物还在那儿，它并没有吃且好久都不动，这可吓坏了我，我便哭着去找妈妈：“妈妈，小乌龟死了。
”妈妈了解情况后笑着回答道：“傻孩子，乌龟没死，它是在冬眠呢！”听到妈妈的这番解释，我这才“哈哈”地大笑起来。
这就是我可爱的小乌龟—“特别”，它虽然没有孔雀一般美丽的羽毛，也没有黄鹂一样婉转的歌喉，但我却独独喜欢它，我会一直精心特别地照顾它，希望它能陪着我快乐成长！第二篇: 校园自动惩戒机器人作文1000二十多年后，有一台特别新型的机器人，他的身上安装了各种各样的开关!当我想要去很远的地方游玩时，他会变成一架神速的直升机，让我轻松地环游世界!未来的机器人还有许多其它的特异功能;当我需要洗衣服的时候，对着开关一按，他就会敞开肚皮，容纳脏衣服，开始旋转，把所有的脏衣服洗得一干二净!每当我放学回家，机器人就会按时把饭菜摆在桌面上，等候我们.而且，他煮的饭菜特别好吃，尤其是"西红柿炒鸡蛋"，让人吃得赞不绝口!记得有一次，我生病了，机器人飞快地把我送进医院，还为我沏茶倒水!当我睡不着的时候，机器人就会发出美妙的音乐伴我入眠，陪我进入甜美的梦乡!当我需要购物的时候，只要对着绿色按纽一按，他就成了我的购物机，你只需插入购物卡，输入密码和所需购买的商品，你想要的物品就能轻而易举地出现在你的面前!未来的机器人让我充满向往与期盼，当他来到我身边的时候，一定是我眉开眼笑的时刻!第三篇: 校园自动惩戒机器人作文1000这次学校组织我们参加一次夏令营活动—机器人表演，我们兴奋地手舞足蹈，盼着能早点见到。
开、建、销联动,123驱动快周转战略实现
开、建、销联动，123驱动快周转战略实现在目前国内房地产规模为王的时代，如何迅速地实现企业的规模扩张，品牌价值的提升和全国化的布局成为了所有企业所要思考的重要课题。
纵观2013年中国房地产企业百强的中，万科，保利，中海，龙湖，招商，碧桂园，佳兆业等都是贯彻了快开，快建，快销的战略。
即使房地产企业为了实现多城市多项目的迅速扩张可能给企业带来巨大的风险，在拿地，销售，负债率，融资成本上的压力很有可能走上顺驰的旧路，因为资金链的断裂带来迅速被踢出市场。
但是在为了加快资金的周转速度，提高资金在单位时间内的利润产出效率，在未来中国房地产格局里霸占一席之地，快周转已经成为地产百强实现快速成长的一种战略趋势。
但在一个地产项目的整个周期中，在开、建、销得管理实践中，管理者往往面临众多难题：在开发流程前期，技术决策周期长、环节多，决策效率低下，营销、报建、采招之间的协同难；在生产施工阶段，时间节点难以把握、风险预警迟缓，工程进度难以准点到达，产品地域差异要求大、生产复杂度高，业务流程管理的标准化落实难；在营销阶段，营销前置不到位、目标市场和主力产品定位不准确，市场部储客乏力，难以制定有去化速度的定价等。
从驱动力的制度上来看企业也需要坚定快周转的目标体系，在两个层级里做好计划和绩效两手抓，做好集团对区域公司，公司和项目执行组之间的授权，激励，指引。
一、开得快——强化价值链前端管控，加速项目开工在当前市场和政策环境下，房企要实现快速应变，关键要做好价值链前端的三大协同，包括设计与营销、报建、采招之间的协同；而实现项目开工快的目标，设计前置、压缩技术决策工期、决策点优化是三大有效手段。
近几年房地产行业的政策调控力度一次比一次猛烈。
由于“三限”政策影响，许多中小型房企不得不被动调整产品策略，延迟开盘销售，结果导致房地产企业出现“周转”问题。
而一旦出现“周转”问题，现金流压力也将扑面而来。
在瞬息即变的政策调整下，房地产只有快速做出反应，迅速调整策略，才能把损失降到最低，反之，将严重影响项目开工，甚至导致项目被“雪藏”，付出惨痛代价。
成本优化模板
9.布置消防分区 实施原理：消防设计规范中有对消防分 区的明确要求，各消防分区之间的消防 设备有明确要求。一般而言应尽量最大 限度的布置消防分区，并使其布置的消 防分区的面积尽量为其整数倍。 优化原则：(1)在符合消防规范的前提下， 最大限度布置消防分区；(2)布置防火分 区应注意住宅、商用、地下车库（单体、 复式）的区别。
13.排水管的选择 实施原理：合理进行施工组织设计，减少 人工土方开挖量，减少土方倒运量。 优化原则：排水管排序为；规格500以内； UPVC波纹管→钢筋混凝土管→PE波纹管， 规格500以上；钢筋混凝土管→UPVC波 纹管→PE波纹管。一般情况下，机动车道 下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机 动车道下选用重型要严控
Page 11
10.控制地下室面积 实施原理：地下室造价高昂，对建造地下 室的要求是：在满足人防要求的前提下能 少建则少建。 优化原则：严格控制地下室面积。
Page
12
11.道路宽度 实施原理：道路宽度与道路长度一样， 减少道路宽度同样起到减少道路面积、 增加建设用地、节约成本开支的作用。 优化原则： （1）在满足消防与交通流量的前提下， 适当地减少道路宽度，以节约建设用地。 （2）注意双车行道设置与单车行道设置， 单车行道较车行道节约占地； （3）通过设置单车行道会车区，可以有 效地满足消防验收需要。
Page
8
7.路网应合理简洁 实施原理：道路（包括基层和面层）造价 远高于同等面积软景造价，在满足规范与 交通组织的前提下，减少不必要的道路面 积代之以软景可以节约大量的道路开支。 优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折， 道路的设计应充分考虑客户的需求。
Page
9
8.优化出入口布置 实施原理：每设置一个道路出入口就意 味着需增加管理人员及相应设备费用， 并且此类费用将长期发生，同时也会带 来一定安全隐患问题。 优化原则：满足消防、交通流向疏导等 前提下，应尽量减少出入口。既可节省 出入口的建造成本，又可减少出入口长 期的人员管理费用。
房地产项目开发流程与运营管理
客服、物业部：物业策划方案。
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方
开挖及边坡支护
关注风险点
工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表
工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准
设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图
工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和 报建图纸
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科
放 线 管 理
预 售 许 可 证
施 工 许 可 证
质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安 全 许 可 定 额 鉴 别 劳 保 统 筹 散 水 押 金
规划局
质 检 委 托
中 标 通 知 书
房 地 产 项 目 一 般 报 批 报 建 流 程
加快项目报批报建进程
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
房地产项目开发四大核心要素
决策资金
决策项目
决策人力
决策时间
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！
房地产项目开发决策模型
项目常规五种投资开发模式
– 城市运营投资模式 – 城市运营与大盘结合模式 – 现金流项目开发模式
——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。
工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施
工。
财务部：方案版投资收益（三个指标）。 成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行估 算）。
各部门职责
采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单 位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。
项目产品定位(七对眼睛)
精确的产品定位
打乒乓球的设计过程
每一个人都是在对最 后成品的规划做贡献
七对眼睛是解决什么问题的？
1 2
我们的目标客户是谁？
目标客户需要什么产品？
精确的产品定位。
七对眼睛的实施过程
七对眼二大阶段
个判别标准
七对眼睛的实施过程
3
7 2 1
个支持工具
个阶段成果文件
第一对 眼睛
跳出专业，关注战略
七对眼睛的实施过程—找到目标客户
依照总经理要求提出项目经营准则： 内部收益率 销售净利率 转化成量化的数据要求 开发周期等
财 务
第二对 眼睛
建立经营准则
例如： 内部收益率：>25%； 销售净利率：>10% 开发周期：<2年 资金：争取其他资金
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
•周边配套 •小区
•房子
七对眼睛的实施过程—找到目标客户
任务2：这些客户的基本需求和价格承受能力？
第三对 眼睛
营销
提交：《初步目标客户定位说明》【成果文件】
方法：重要客户群访谈法
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
与以往不同，成本要先说话！
任务：初步判断目标客户是否是我们接受的？
第四对 眼睛
• 固 定 成 本 • • • • 可 变 成 本 • • •
1、【营销】《土地属性分析清单》 2、【投资】《市场竞争分析报告》
总经理 财务 营销/投资 成本
3、【营销】《初步目标客户定位说明》
4、【成本】《单一成本测算表格》
第一阶段成果：找到了目标客户 限定了设计准则
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
第二阶段 找到解决方案
•地理位置
万科房地产开发全流程
白云山东板块
白云大道板块南湖板块
越秀城区 旧城区板块
天河板块
天河板块 天河东圃板块 珠江景观板块 珠江景观板块 海珠板块 芳村板块一、宏观
经济 二.城市 规划 三.房地 产市场 四.重点 配套要素 五.土地资 源及市场
华南板块
黄埔板块
城市地图范例
黄埔区
1前置工作 2项目发展 前置工作
增 槎 路
某城市花园客户定位和产品设计建议
年龄：集中在25-30岁左右； 学历：普遍较高，一般为本科学历甚至更高 家庭人口为2人左右；一般都未婚或者已婚无子女 家庭年收入：5万以上，目前以租房或居住单位宿舍为主 职业：主要为高科技、教育行业或效益较好的国有企业等 职务：一般为职员或者中低层管理人员、助教或讲师 区域：主要集中在XX周边地区、科技一条街及高等学校 • 户型配比：多层2房90平， 229套；小高层4房160平60 套…… • 会所：健身中心200平、 棋牌室200平、酒吧200平 • 商业：面积7千—9千平米， 为超市等生活用品店和陶 吧等特色店
项目施工阶段
项目 部
物业 客户 销售 公司 中心 部
销售管理阶段
入伙保修阶段 物业管理阶段
1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。 2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。
说 明
1前置工作
2项目发展
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
4%
0%
上班方便
成家
子女教育
父母养老
形象
随着客户的成熟，需求发生了明显的差异，同一种方式不可 能满足所有的客户。 将客户区别对待，对不同的客户提供不同的产品，是提高客 户满意度的根本手段。
销售现场客户关系管理6+2步法
第18.11.一6 步：温馨牵手
11
客户触点: 看楼
核心内容：阳光购楼、提醒风险 工作要点说明
详细告知楼盘信息和特点 提醒项目周边风险 做好参谋
标18.11.准6 动作：红线内、外不利因素阳光宣言
12
说明： 现场公示：销售现场有相关公示，摆放位置以保证客户便于得到为宜 客户告知：销售员告知首次看房客户有此公示
基本内容 18.11.6
5
基本内容
客户触点
温馨牵手
看楼
喜结连理
比较、落定、签约
亲密接触
等待
恭迎乔迁
交付、装修、搬迁
嘘寒问暖
居住
承担责任
居住
＋1一路同行
全过程
＋2四年之约
居住
核心内容
阳光购楼，提醒风险 明确条款，信息透明 工地开放，进展通报 装扮家庭，恭贺迁居 入住三个月居住回访 居住一年后的质量检查 持续收集反馈业主信息，解决客户投诉
1/11
概述 18.11.6
4
■ 通过对标杆美国帕尔迪公司的学习，万科总结出“客户细分”、“城市地 图”、“七对眼睛、“产品目录”和“6＋2步法”五套工作方法论。
■6＋2步法:是贯穿于销售推广和售后服务全过程的客户服务。
■ 6＋2步法:关注客户与万科接触的全生命周期体验过程，以客户感知为中 心，以信息透明和让客户感动为基点，为客户主动沟设家沟
口口
门
梯
通 施 政通
厅
维维拜
修修访
6/11
11802.110.611年升级版6+2步法解读：融合物业“五步一法”服务体
系
•“五步一法”是物业专门针对“6+2步法”要求，结合物业的实际情况推出的服务体系，丰富了触点服务体 系的内涵。
初中生心理辅导教案
树立目标复旦万科实验学校张璐【设计理念】本活动是针对青少年学生在生活、学习中缺乏目标意识, 一部分青少年学生缺乏远大志向、盲目做事的特点而设计的。
青少年学生尽管在意志品质的发展方面随年龄的增长有所进步, 但有些学生的自控能力还是不够, 耐挫能力低, 怕苦, 怕累, 同时也缺乏战胜困难的勇气, 因此, 很有必要进行关于立志方面的学习, 通过活动使学生懂得确立自己的奋斗目标是获得成功的基础, 激励学生追求美好的理想, 确立远大的志向, 学习一些如何达到目标的具体方法, 并通过榜样的学习进一步增强自我激励水平, 形成奋发向上、勇于进取的精神风貌。
【活动目标】1. 通过联想、讨论、小组交流、合理设计未来等活动, 使学生懂得目标对人生的引导作用。
思考、分析自己的人生目标。
2. 学习达到某一目标的具体实施方法。
【重点难点】重点:让学生体验达到目标时的激动心情, 促进学生更加奋发向上, 向新的目标迈进。
难点:帮助学生确立适合自己的奋斗目标以及为达到目标制订可实施的计划或方案。
【活动准备】1. 每人一张白纸、一个信封。
2. 一盒舒展、悠扬的音乐磁带。
【适应对象】中学生。
【活动过程】一、教师讲述:引题教师:同学们, 你们设想过自己的未来吗?生命的旅行将如何到达理想的彼岸?自己将成为怎样一个人?从事什么工作?取得怎样的成绩?……这些“不切实际”的想法其实是非常有意义的。
下面让我们一起来做一个非常有趣的游戏。
二、游戏活动:未来畅想曲1. 教师指导学生做“看未来”的游戏(关掉教室的灯光, 有窗帘的把窗帘拉上)请学生找一个舒适的坐姿, 闭上眼睛, 身体放松, 情绪放松, 静下心来, 平稳呼吸。
在悠扬的音乐背景下, 听着引导语, 渐渐地进入时间隧道, 看自己的“将来”。
导语:“每一个人都从过去走到现在, 又从现在走向将来。
大家在自己的生活道路上前进, 前进。
看到了一些你曾经向往的事情变成了现实。
”“时间在慢慢地流逝, 5年了, 你看到了5年之后的自己, 你在做什么?”(稍作停顿)“我们继续前进, 时间慢慢地流逝。
房地产项目运营会议决策管理(第五章)
第一章房地产项目运营会议决策管理万科的伟大不仅在于规模轻松跃过千亿大关，更为重要的是万科内部规范的管理和高效的运营在国内遥遥领先，但当我们拿万科和日本的同行东京建屋做比较，却惊人地发现万科的效率却丝毫没有优势，仅仅只是东京建屋的十分之一：在项目运营中，万科是300个人做10个楼盘，而东京建屋却是60个人做20个楼盘。
东京的房地产企业为什么能够做到?是因为日本人比中国人更专业?东京建屋的效率为什么那么高?万科公司对比当时的自己，每个楼盘也许都要开会，但每个楼盘开的会都不一样，而且一忙就不开会了，不开会了，结果反而更忙了，后来万科到美国标杆帕尔迪等房企学习，学到一个重要的经验：“七对眼睛”。
即把楼盘策划中非常复杂的一种会议——“综合可行性分析会议”，简化成为“七对眼睛”来各司其职，针对每个项目，标准化地开七个关键决策会，每个会议的产出、与会人、议程非常明确，每个会议召开的时间先后关系、触发条件非常的明确。
正是有了这种高质量的决策会议，才使得万科的项目成功率非常的高。
因此，建立项目运营决策体系对于房地产公司来说，就是要建立高效的项目运营会议管理体系。
144第一节运营过程需要借助会议提升决策效率和质量对于项目运营会议管理，我们不仅认为会议管理是项目运营决策中越来越重要的沟通形式，更强调会议决策管理将是未来房企项目运营管理必须强化和规范的决策模式，在此基础上，我们将充分结合房地产项目运营的自身特点，提出从项目规划到入伙全生命周期的会议合理规划以及提升房企项目运营整体会议效率的两大要点，最终规范和大幅度提升项目运营会议决策管理水平。
一、合理、高效会议决策对项目运营非常重要1. 1．管理复杂性要求决策从单人决策向集体决策、科学决策过渡伴随房地产企业跨区域、多项目发展，企业的规模迅速扩大，这客观上也给决策管理带来挑战，具体而言，整个管理层级、管理半径和管理幅度都迅速扩大，这也给管理和决策带来巨大挑战，而项目运营本身也开始出现管理一两个项目还游刃有余，而一旦管理多个项目就开始力不从心，很多工作项和业务管理牵涉多个领域，必须借助多人掌握的信息和智慧，规避单人决策所带来的潜在风险，因此企业的重要事项和项目运营的关键节点等都需要以会议的形式研讨、决策或发布。
项目开发流程职责矩阵_万科(ppt文档)
项发
RPP
PPP
A
P
P
管理层决策
通报土地信息，各前置专业部门 项目发展部对宗地及周边市场进行初步介
获悉前置工作安排，『前置工作 绍，与会人员头脑风暴确定项目目标，并
计划』报区域备案
进行项目前置工作安排，计划备案
根据实际情况确定具体日 期，1天内完成
会议纪要
土地属性分析 各专业部门参与现场看地
前置 3
设计：设计计划 工程：开发计划
『产品建议书 』
设计：概念设计方案、设计任务书对产品深化 要求
前置 9 前置 10 前置 11 前置 12
***
前置目标成本测算及产品组合方案 比选
成本
*** 可研成本测算结果提供
成本
** 『项目立项报告』完成
项发
** 提供资金解决方案
财务
前置 13 & * 召开【项目立项会】
化评估）
方向
RPIC
A
P
管理层决策 『项目定位产品深化建议书』
根据决策会决议，结合客户需求对产品的 细部设计进行深入研究
规划方案设计完成前
土地分析图
『产品强排方 案』文本
项发提供前提条件 营销：市场、客户、产品、初步定位分析，『 项目定位产品建议书』 成本：产品单一方向 土地属性分析 地块规划性质指标
项目信息获取且土地属性 确定后2天内
变动成本测算 项目发展部提供项目基本信息及土地属性\营销
模型
提供产品组合初步方案
IPC
CCRI
I
C
A
部门内决策
为设计管理部的概念设计提供可 研成本测算结果
根据『产品强排方案』进行可研成本测算
万科七对眼睛工作方法
万科七对眼睛工作方法
1.规律用眼：员工每天工作时应遵循规律用眼原则，每隔一段时间停
下工作，眺望远处，以放松眼睛的肌肉，缓解眼部疲劳。
此外，可以通过
闭眼休息一段时间以恢复眼睛的正常功能。
2.保持适当距离：员工应与电脑、手机等电子设备保持适当距离，避
免长时间近距离看电子屏幕。
万科鼓励员工使用防辐射眼镜，以减少电子
设备对眼睛的损害。
3.正确的坐姿：员工在工作时应保持正确的坐姿，避免低头看手机或
电脑。
同时，应调整桌椅高度，使得眼睛与屏幕之间保持适当的角度。
4.充足的光线：在办公室中，应保持充足的自然光线。
如果光线不足，应使用适当的照明设备，以确保视力的正常使用。
5.眼保健操：员工可以在工作间隙进行简单的眼保健操，例如闭眼擦
掌操、揉眉操、捶胸操等，以促进眼部血液循环，缓解眼部疲劳。
6.合理安排工作和休息时间：员工不宜连续工作过长时间，应该合理
安排工作和休息时间。
每隔一段时间，可以进行一些眼部放松和休息，以
保护眼睛的健康。
7.良好的生活习惯：员工应坚持良好的生活习惯，如健康饮食、充足
的睡眠以及适量的运动。
健康的生活习惯可以改善员工的整体健康状况，
包括眼睛的健康。
万科七对眼睛工作方法的实施旨在帮助员工改善工作环境，减轻眼部
疲劳，并保护和改善员工的视力。
通过遵循这些方法，员工可以更好地保
护自己的眼睛，减少视力问题的发生。
同时，万科还为员工提供了良好的
工作环境，包括适当的照明、舒适的办公家具等，以保证员工的视力健康。