房地产定价计算免税临界点(DOC)

《计算免税临界点》：

设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。

于是：

按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y；

财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y；

允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：

X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.055X

计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：

X－（1.3Y+0.055X）

（1.3Y+0.055X）

0.934X ＝1.56Y

X ＝1.67024Y

即：增值率＝20%时，售价为建造成本的1.67024倍;

当X＜1.67024Y时,增值率＜20%,根据税法规定,免交土地增值税。

所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。

根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下：

不交土地增值税

税负重、利润少

相对税负轻、利润高

1.67024 1.82014

（免税临界点定价系数）（高收益最低定价系数）

上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米

免税临界点定价＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米

高收益最低定价＝1186.67×1.82014＝2159.91元/平方米

一、开发产品定价技巧：

（一）普通标准住宅避税临界点：

例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。

1、收入总额：2400万；

2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）：

（1）取得土地使用权金额：324万

（2）房地产开发成本：1100万

（3）房地产开发费用：（324+1100）×10% = 142.4万

（4）加计20%扣除数：（324+1100）×20% = 284.8万

（5）扣除营业税及附加：2400×5%×（1+7%+3%）= 132万

扣除项目金额合计：

324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万

3、增值额：2400－1983. 2 = 416.8万

4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02%

建造成本

5 、应交土地增值税：416.8 ×30% －0 = 125.04万

6、获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝

2400－324－1100－100－132－125 ＝619万

假设：降价到1975/平方米

增值额＝2370－1981.6 ＝388.4万；

增值率＝388.4÷1981.6＝19.6%

小于20%，免缴土地增值税。

获利金额＝2370－324－1100－100－130.4 ＝715.6万

多获利＝715.6－619＝96.6万

★当前讲授★

计算验证：

（1）当定价为每平方米1982.00元，销售总额为2378.40万扣除项目金额＝1424×1.3＋2378.40×5.5%＝1982.01万

增值额＝2378.40－1982.01＝396.39万

增值率＝396.39÷1982.01＝19.9999%

增值率＜20％，不交土地增值税。

（2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元：扣除项目金额＝1424×1.3＋2592×5.5%＝1993.76（万元）

增值额＝2592－1993.76 ＝598.24（万元）

增值率＝598.24÷1993.76＝30.01%

交土地增值税＝598.24×30%＝179.47（万元）

销售总额增加192.0万元,交土地增值税179.47万元,

多获利＝192.0－179.47＝12.53（万元）

（二）非普通标准住宅免税临界点的计算

计算：当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系：

X－（1.3Y+0.055X）

（1.3Y+0.055X）

X－（1.3Y+0.055X）＝0

X ＝1.37566Y

当X≤1.37566Y，增值率即≤0，免交土地增值税。

二、土地增值税纳税筹划十大方法：

（一）适度加大建造成本法

[例—1] 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。

提高售价，收回成本

加大扣除额，降低增值率

方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税

不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）

扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%

＝5850＋528＝6378(万元)

增值额＝9600－6378＝3222(万元)

增值率＝3222÷6378＝50.52%

适用税率40%,速算扣除率为5%;

应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%

＝1288.8－318.9＝969.9(万元)

方案2:改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修，预计装修费用1200万元,装修之后,每平方米售价为3700元,销售收入总额11100万元,无其他变动因素。

不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（万元）

扣除项目金额＝5700×130%＋11100×5.5%