城市更新项目操盘实务

区改造政策、危破旧房改造政 城市的基础设施、公共服务设施亟需完善。
策等，在城市更新规划范围内， （三）环境恶劣或者存在重大安全隐患。（四）
对低效存量建设用地进行盘活 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源
利用以及对危破旧房进行整治、 利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规
改善、重建、活化、提升的活 划实施。（五）已经批准规划设计条件的“三
2425 北京
6340.5 2168
上海
18100
17500
7347 1667 广州
19512077 深圳
土地 人口 GDP
城市更新背景
一、土地资源难以为继：2、生态控制线所占范围、比例偏大，超过 1000平方公里，占全市土地面积二分之一。
城市更新背景
二、经济发展迅速，吸引了大量的资金、人才。
20000 18000 16000 14000 12000 10000
多方共赢
业主——环境改善、资产 升值、资金扶持、合法化、
素质提升等
城市更新背景
一、土地资源难以为继
1、城市面积相对较小，与人口、经济发展部匹配（北京的八分 之一，广州的四分之一，上海的三分之一）；
30000 25000
25300
23000
20000 16807.7 15000
10000
5000 0
动。
旧”（即：旧工业厂房、旧城镇、旧村庄）改造
项目。（六）依法或者经市政府批准应当进行城
市更新的其他情形。
城市更新概念
七 主体——申报主体、实施主体 客体——三旧两村
个 条件——公基不足、环境恶劣、安全隐患、规划落后
特
方式——拆除重建、综合整治、功能改变
程序——计划申报-土地房屋确权-规划编制-房屋拆除-产权
定 注销- 主体确认-土地出让-开发建设-回迁安置-销售交房
法规政策——城市更新办法及实施细则等
管理方式——城市更新单元计划、规划
城市更新概念
社会——房源增多 （保障房和安居房）、 公共设施和配套提升、 就业机会增加等
政府——GDP增长、规划 实施、盘活存量土地资源、
增加税收等
企业——协议出让、 低价拿地、获取优质 土地、税费减免、高 回报等
城市更新背景
五、拥有一定权限的立法权，可以进行政策、机制创新。
全国人民代表大会常务委员会关于授权深圳市人民代表大会及其常务委员会 和深圳市人民政府分别制定法规和规章在深圳经济特区实施的决定 (1992年7月1日第七届全国人民代表大会常务委员第二十六次会议通过
根据《第七届全国人民代表大会第二次会议关于国务院提请审议授权深 圳市制定深圳经济特区法规和规章的议案的决定》，第七届全国人民代表大 会常务委员会第二十六次会议审议了国务院关于提请授权深圳市人民代表大 会及其常务委员会和深圳市人民政府分别制定深圳经济特区法规和深圳经济 特区规章的议案，决定授权深圳市人民代表大会及其常务委员会根据具体情 况和实际需要，遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则，制定法 规，在深圳经济特区实施，并报全国人民代表大会常务委员会、国务院和 广东省人民代表大会常务委员会备案；授权深圳市人民政府制定规章并在 深圳经济特区组织实施。
城市更新概念
来自百度文库
珠海：是指由符合本办法规定的主体对城市建成
区（包括旧工业区、旧商业区、旧办公区、旧住
广州：指由政府部门、土地权 宅区、城中旧村等）内具有以下情形之一的区
属人或者其他符合规定的主体， 域，根据城市规划和本办法规定程序进行整治、
按照“三旧”改造政策、棚户 改建或者拆建的活动：（一）危房集中。（二）
城市更新原则
城市
更新原则
深圳 政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与
广州 政府主导、市场运作；统筹规划、节约集约；利益共享，公平公开。
珠海
政府推动、市场运作；公益优先、利益共享； 文化传承、绿色低碳；分类指导、有序推进。
城市更新概念
深圳： 指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工 业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形 之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能 改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施 亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土 地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济 发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当 进行城市更新的其他情形。
城市更新项目操盘实务
二〇一七年四月
CO N T E N T S
01 城市更新概述
02
项目拓展
03
项目报审
目
04
项目拆迁
录
05
项目管理
06
交流互动
第
1 城市更新概述
章
第1章 城市更新概述
概念 主体 法规
背景 方式 程序
原则 条件
城市更新概念
城与市：“城”是围绕城邑建造的一 整套具备防御功能的建筑物；“市” 是集中商品交易场所。随社会经济发 展，城、市逐步融为一体，变成要素 繁多、结构复杂、功能齐全的综合体， 已经成为人口、资本、技术、企业等 经济和社会发展资源按一定空间结构 与社会分工聚集起来的有机体。
城市更新概念
城市更新概念源于西方二战后， 20世纪50年代，为医治战争创 伤和解决城市发展中的社会问 题，掀起了一场大规模的城市 改造运动，并形成新兴的社会 工程学科——城市更新学。
城市更新概念
西方城市更新概念的权威定义为：生活的城市中的人，对于自己所住的 建筑物、周围的环境或者上班、上学、购物、游乐及其他的生活有各种 不同的希望和不满。对于自己所住的房屋的修理改造，街道、公园、绿 地和不良住宅的清除等环境的改善，尤其是对土地利用的形态或地区制 度的完善，大规模公用事业的建设，可以要求尽早的实施，以便形成舒 适的生活、怡人的市容等。 狭义：旧城改造 广义：更加多元化、综合化的旧城改造，不仅包括硬件设施建设，如危 房改造、道路拓宽、绿化硬化、排水治污等，还包括软件的更新，如居 民生活的改善、上学就业医疗等问题的解决。
8000 6000 4000 2000
0
7012 1665
2000
17502
8277
95811.50378
4927
11378
2005
2010
2015
GDP（亿） 人口（千人）
城市更新背景
三、城市发展太快，规划定位、质量安全、配套公益等滞后。
城市更新背景
四、土地管理缺乏顶层规划，利益重大、关系复杂、问题多多。