地下车库降成本案例
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Fra Baidu bibliotek数和车位等级。
龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。 市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。 市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成
为项目的负担，带来销售和收益的压力。
一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时，我们的 市场定位，应随之而变。 结论： 多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标 准配置。 项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要， 以便为后期可能的调整留下空间。 地下车库面积 适当多写；地下车位数量 按最低要求写。 随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。
在洋房区公共车库小型车 + 微型车的组合，在不增加面积的情况下， 有效利用了边角空间，增加了44辆的销售车位，满足规划要求。 车库面积为19400m2。车位数量由558辆，提高到602辆。单车位面积 由34.8m2/个，减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。
（二）、MOCO中心车库
MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面积 8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52000m2，45层；后3号楼、4号 楼功能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m2，25层，4号楼为 写字楼，35层，面积46000m2，导致车位配置提高，需增加59个停 车位。
后工项目商区：持有商业24万平米，其上的SOHO约20万平米。 按政府标准，应建车位2880个；其中商业1680个，SOHO 1200个。 我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和
等级。（北城天街12万平米，700个车位，常常爆满。） 结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位
一、车位面积优化
1、目前关于车位大小的政策规定： ·设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； ·在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。 经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。 实际操作是20%--30%
部分车型的尺寸统计
2、小型车+ 微型车的组合 ——利用好各种柱网和边角空间。可以适应多 种柱网尺寸
车位设计控制尺寸： 垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微） 平行停车：2400x6000(小)，2200x5500（微）
车位设计控制尺寸： 垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微） 平行停车：2400x6000(小)，2200x5500（微）
小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1 米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。 （注：柱大小按600x600计） 如下图所示：
3、车库优化案例
（一）、悠山郡三期车库 优化一： ·洋房原配置每户1.2个车位，调整到每户1个。 ·高层调整到政府标准。 优化二： ·高层区增加地面车位150个。 成果： ·车库由最初设计的62300平米，减少到40000平米左右。（含洋
龙湖地下车库“降低成本” 最优化的方法
• 时 间： 2016年1月
目录
背景
龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模 达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本 的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降 低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。 龙湖回顾、总结过去几年的项目车库，找出了一些有利于降 低车库成本的共性方法，从而提高项目利润率
结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型 公寓车库）配比20%-40%的微车位。
3、车库优化案例
（一）：睿城B区车库
睿城原总车位957个，后更改车库报建为922个，减少35个。减少部 分为无产权商区车库，实际销售车位反增加44个。
取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改 做地面停车，约100个，满足商业需要。
一、车位面积优化
1、目前关于车位大小的政策规定： ·设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； ·在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。 经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。 实际操作是20%--30%
按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平 米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车 库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建 造成本的30%左右。 微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为 小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的 2-3%。 据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地 增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润； 如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。
MOCO中心车库，原有 810辆地下车位，通过 布置入微型车位，在 不改变车库面积、结 构、设备管线的情况 下，有效利柱网，增 加了59辆车位。节约 面积约2500平米。小 车位比例约30%。车库 总面积24000，总车位 数869个。平均单车位 面积27.8m2/个。
二、车位配比优化
1、一个小区应该配置多少车位？ 虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲 ： 车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率； 车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。 2、关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。 问题如下： 高端业态（别墅、洋房）----不够（户均2辆车，甚至更多） 低端业态（小户型）----多了（大多使用公共交通） 商业 + Soho----需综合平衡（商业少了，soho多了） 分析： 我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。
（1）、住宅车位 重庆公司标准： 别墅：每户2辆 + 访客车位 洋房：每户1.2~1.5辆 高层：每户0.5辆 重庆地区政府标准： 住宅 每100平米0.6个
（2）、商业+soho 车位 注：soho报建为住宅，实际使用为办公。
回顾重庆地区政府标准： 住宅 每100平米0.6个，商业 每100平米0.7个。
龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。 市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。 市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成
为项目的负担，带来销售和收益的压力。
一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时，我们的 市场定位，应随之而变。 结论： 多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标 准配置。 项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要， 以便为后期可能的调整留下空间。 地下车库面积 适当多写；地下车位数量 按最低要求写。 随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。
在洋房区公共车库小型车 + 微型车的组合，在不增加面积的情况下， 有效利用了边角空间，增加了44辆的销售车位，满足规划要求。 车库面积为19400m2。车位数量由558辆，提高到602辆。单车位面积 由34.8m2/个，减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。
（二）、MOCO中心车库
MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面积 8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52000m2，45层；后3号楼、4号 楼功能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m2，25层，4号楼为 写字楼，35层，面积46000m2，导致车位配置提高，需增加59个停 车位。
后工项目商区：持有商业24万平米，其上的SOHO约20万平米。 按政府标准，应建车位2880个；其中商业1680个，SOHO 1200个。 我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和
等级。（北城天街12万平米，700个车位，常常爆满。） 结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位
一、车位面积优化
1、目前关于车位大小的政策规定： ·设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； ·在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。 经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。 实际操作是20%--30%
部分车型的尺寸统计
2、小型车+ 微型车的组合 ——利用好各种柱网和边角空间。可以适应多 种柱网尺寸
车位设计控制尺寸： 垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微） 平行停车：2400x6000(小)，2200x5500（微）
车位设计控制尺寸： 垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微） 平行停车：2400x6000(小)，2200x5500（微）
小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1 米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。 （注：柱大小按600x600计） 如下图所示：
3、车库优化案例
（一）、悠山郡三期车库 优化一： ·洋房原配置每户1.2个车位，调整到每户1个。 ·高层调整到政府标准。 优化二： ·高层区增加地面车位150个。 成果： ·车库由最初设计的62300平米，减少到40000平米左右。（含洋
龙湖地下车库“降低成本” 最优化的方法
• 时 间： 2016年1月
目录
背景
龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模 达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本 的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降 低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。 龙湖回顾、总结过去几年的项目车库，找出了一些有利于降 低车库成本的共性方法，从而提高项目利润率
结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型 公寓车库）配比20%-40%的微车位。
3、车库优化案例
（一）：睿城B区车库
睿城原总车位957个，后更改车库报建为922个，减少35个。减少部 分为无产权商区车库，实际销售车位反增加44个。
取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改 做地面停车，约100个，满足商业需要。
一、车位面积优化
1、目前关于车位大小的政策规定： ·设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； ·在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。 经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。 实际操作是20%--30%
按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平 米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车 库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建 造成本的30%左右。 微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为 小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的 2-3%。 据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地 增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润； 如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。
MOCO中心车库，原有 810辆地下车位，通过 布置入微型车位，在 不改变车库面积、结 构、设备管线的情况 下，有效利柱网，增 加了59辆车位。节约 面积约2500平米。小 车位比例约30%。车库 总面积24000，总车位 数869个。平均单车位 面积27.8m2/个。
二、车位配比优化
1、一个小区应该配置多少车位？ 虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲 ： 车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率； 车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。 2、关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。 问题如下： 高端业态（别墅、洋房）----不够（户均2辆车，甚至更多） 低端业态（小户型）----多了（大多使用公共交通） 商业 + Soho----需综合平衡（商业少了，soho多了） 分析： 我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。
（1）、住宅车位 重庆公司标准： 别墅：每户2辆 + 访客车位 洋房：每户1.2~1.5辆 高层：每户0.5辆 重庆地区政府标准： 住宅 每100平米0.6个
（2）、商业+soho 车位 注：soho报建为住宅，实际使用为办公。
回顾重庆地区政府标准： 住宅 每100平米0.6个，商业 每100平米0.7个。