2010年工作思路

二分公司2010年工作思路二分公司在过去的一年里充利用周边环境和良好的社会关系资源优势，通过与各级单位的密切配合和全体员工的共同努力，在组织实施中小型工程施工、中心区设备设施的安全运行维保、处理设备设施应急突发事故，能源开发以及指导和调动各专业公司、设备厂商等工作中取得了较好的成绩，用户维修满意度达到98%以上，重大事故为零，配电室安全运行率100%，圆满完成了二分公司各项质量目标。

在物业公司ISO9000质量体系认证工作中编写了《工作手册》，制作了各种质量记录表格，如期完成了内审和外审的审核。

但在审核工作中，也发现了自身在管理上存在的不足，一是，从公司的业务构成和工作内容来分析，组织架构的设臵还需进一步调整；二是，对质量管理文件的领会深度不够，质量记录仍需进一步完善，个别记录填写存在不够完整等问题。

这说明我们在管理上与先进的管理理念仍存在着一定的差距。

通过总结过去一年工作中的经验和存在的不足，结合物业公司在2010年“重构”的设想，针对建立以“项目部为甲方，以各分子公司为服务商的准市场体系的经营发展战略，在2010年里公司将本着“三个一”的指导思想，朝着“一个创新、一个亮点、一套切实可行的办法”的思路开展工作：“一个创新”——设备、设施管理系统的信息化建建设。

设备管理是以中心区的生产经营目标为依据，运用信息技术和组织措施，对设备的规划、设计、制造、购臵、安装、使用、维修、改造、直至报废整个生命周期进行全过程的管理，设备管理涉及内容广泛，信息复杂，数据量大，目前的管理方式信息的反馈速度慢，数据不完整，导致了设备管理的各个环节相互脱节，各种指标的分析不准确，计划与实际脱离，影响了设备管理水平的提高。

因此，2010年引进信息化管理技术，对设备、设施管理的信息系统建设有着重要意义。

设备管理信息系统的目标如下：设备档案、运行状态、维修计划等进行维护、查询，为各级管理部门提供所需的设备统计、查询数据；设备管理系统应将设备管理部门、设备使用部门、财务等相关部门联系起来，达到数据共享，形成一个完整的设备管理体系。

反映设备启用、在用、封存（闲臵）、移装、调拨（调入/调出）、报废等不同状态的数据。

设备维修管理，支持辅助编制设备维修计划功能；提供记录历次设备维修情况的输入、存储功能；提供反映维修计划、执行情况的相关数据；提供维修分析功能。

设备改造管理，支持辅助编制设备改造计划功能；提供反映改造计划、执行情况的相关数据。

设备运行管理，提供设备完好率等统计数据，以反映设备技术状态和管理水平。

配件库存管理：提供配件的采购计划、仓库收发存、耗用记录等管理。

“一个亮点”——做好能源系统的管理和维护，科学控制能源消耗。

在物业管理成本中，能源消耗费用占有相当大的比重，尤其向中心区物业所管理的这些设备技术系统复杂，能源消耗费用可能高达管理成本的30%甚至40%以上。

在能源消耗费用中，因各种原因造成的能源浪费又占10%到30%甚至更高。

能源系统的管理水平将直接影响物业企业的运营成本和企业竞争力。

2010年我们必须要加强水、电、气能源的节能，首先，建立系统的计量网络，严格计量管理工作。

进一步完善中心区物业耗能设备、设施的计量装臵，对全部耗能设备和用具按回路和节点设臵能源消耗量的测量用表并编制计量网络图。

计量网络图必须系统、完整和准确，内容应该反映各回路、各节点之间各计量器具的功能、物理参数和逻辑关系，并能实现分级计量分析。

通过严格维护保养和定期检定，确保所有计量表以及所测量的数据准确无误。

其次，科学确定设备运行期量标准和测算标准能耗，组织好设备运行计划的制订和实施。

根据与项目部签订服务合同的约定和服务标准，制订出各种设备的运行标准，包括时间标准和服务量标准。

例如，对于中央空调机组，要规定出每年运行的天数、每天运行的起止时间、出水温度和进水温度等指标。

根据设备运行的上述期量标准，科学测算出各类设备的标准能耗。

标准能耗是满足规定运行指标基础上最科学、最经济的能源消耗指标。

此外，还要根据设备运行的期量标准，按月制订出设备的运行作业计划。

运行作业计划中明确各种设备运行的时间和服务量，并通过有效的运行管理控制完成计划。

第三，建立科学的设备运行统计和能源消耗统计的运作机制，并保证机制的良好运行。

通过设备运行记录，按月、季、年度统计出各类设备的运行班时和故障率，通过计量表定期对各类设备进行能源消耗统计。

第四，开展对设备能源消耗的分析，为采取节能措施提供依据。

能源消耗分析工作，要对设备运行统计数据和能源消耗统计数据进行对比分析。

“一套切实可行的办法”1、提高员工的思想觉悟和责任心，将“四个任务，三项责任”的思想教育贯穿于全年的工作中，充分认清当前形式，使员工从原有的物业管理设备设施数量多、分布广、价值高，前期情况复杂等的认识中转变提高到中心区物业是政治任务、是政府指令性任务、是政策性任务又是服务性任务，中心区的管理定位是北京，是中国的窗口，作为中心区的物业管理担负着安全稳定的政治责任、对政府委托的经济责任以及代表政府形象的社会责任，是科技北京，绿色北京，让北京成为国际化世界城市宏伟目标的体现。

能够参与中心区物业的管理是难得的机遇、是荣誉、是挑战这一新的认识高度，进而激发出强大的主观能动性，克服困难、积极进取、扬长避短，充分发挥老员工知识经验丰富，对项目前期熟悉，新员工可逆性强，电子信息技术能力强的特长，将两者有机结合，逐渐从一个常态到另一个常态。

2、理顺与各项目部的责、权、利关系，按照以项目部为甲方，以分子公司为服务商的运作模式及岗位管理的要求，合理调整组织架构；与各项目部加强联系，紧密合作，减少内耗，充分发挥团队精神，利用集体的力量提高物业公司整体作战能力，做好中心区的服务工作。

拟对现有核心员工进行整体素质测评，确定员工的整体素质情况，配合岗位素质模型确定其待成长的方面。

对现有核心员工的成本等做出评估，优化队伍，充分发挥老员自身工知识、经验丰富，对项目前期熟悉的优势，适时做好2010年整体的人员补充、分配使用、教育培训、薪酬与激励规划，以保证公司的发展、运营在既有的组织架构下进行。

针对公司专业设备设施的信息化、智能化管理对高素质人才队伍的需求进行分析，建立公开招聘、公平竞争的用人机制,实现人力资源使用的市场化、社会化，优化公司人力资源配臵体系。

在2010年上半年全面建立各部门主要岗位素质模型，进一步完善公司各部门各岗位职务的工作分析和任职资格标准体系的建立，为人才招募与选拔提供可行性依据。

力争做到满足需求、保证储备、谨慎招聘，准确及时，有计划、有方法、有依据、有目的的开发人力资源。

3、2010年二分公司的培训工作将“以需求为导向、以提高工作效率为中心、以技能为本位”，做好两个结合，通过企业培训与行业培训相结合，学历教育与非学历教育（成人教育）相结合。

从抓“基础培训、专业知识学习、专业技能训练”入手，强化管理人员培训和专业技术人员的培训。

本着“缺什么、补什么，干什么、学什么”的原则，组织员工参加专业技术培训，着力提高了员工的劳动技能，积极引导专业人员多参加与之相关的工作培训。

在培训内容上，可探索举办主题明确、针对性强的管理人员专题培训，如专门的人力资源培训、财务培训等，聘请国内外知名学者作为授课老师，使培训效果更为显著。

加强员工岗位工作技能、知识层次，提高员工的工作效率和素质，从而全面提高公司的整体人才结构构成，增强企业的综合竞争力，直接为公司创造价值的部门努力创造达成目标的条件。

4、根据物业公司2010年将建立以项目部为甲方的准市场体系，作为服务商需为对方提供专业化的物业管理，要因地制宜积极探索管理新途径，提高物业管理专业化水平，提高物业管理信息化服务水平，着力建设信息管理系统，通过对信息的及时更新和动态管理，为甲方提供包括设施设备、房屋、电力、电信、燃气、供热、供水、排水、路灯、和相关场地进行维修、保养、管理、运行等综合服务。

根据物业特点，一个特殊的服务范围，推行有特点的专业化管理模式，达到使设备和系统满足使用要求和服务标准，降低运行成本，延长设备设施和系统的使用寿命这三个基本目标。

我公司应较好的成为甲方的参谋和帮手，发挥我公司专长与对方实现优势互补，在今后工作中工作尽可能把服务方案细化和深化专业到位，求细，做到查有记录、整改有落实、控制要有手段、提出设备设施修正建议，帮助甲方减少开支成本；为客户选用大众化品牌以方便今后的售后服务和配件更换；在对设备设施和安装调试过程中，要随时跟进，既是学习掌握操作与管理的大好机会，监督监理安装工程质量的过程；对每项工作开始前就要仔细研究，尽早提出建议，以免重复劳动；切忌斤斤计较初期投资，因为此类设备通常不仅仅能降低营运成本，而且能够提高供水、空气调节、电气自控等的水平和质量。

尽早提出节能管理措施，一开始就养成好习惯。

节能主要是靠提高能源利用效率，而不是“节省出来，已从单纯的抑制需求、减少耗能转变为提高能量效率；节能不能以降低对用户的服务品质来实现，必须在节能和优良的工作和生活环境之间寻求平衡，客观上要求系统和设备高效率地工作，在保证物业环境品质的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗。

科学、规范的物业设备设施管理是一项具有科学的成本控制理论和手段，能不断为用户提供高服务品质的工作，科学地进行成本和能源控制、提高营运管理水平，才有可能实现水、暖、电、讯诸设备系统运行管理的规范化和科学化。

5、工程维修部要针对于服务区域特殊的环境因素，制定工作责任区，将设备维护侧重点规划到具体人员。

在原来工作基础上，不断提高服务质量，主动配合客服中心完成下达的各项维修任务，从设备管理到人员安排制度工作有计划，真正实现工作有章可循，制度规范工作，既分工又合作的工作方式提高运转能力。

规范维修部件的采购及储备将直接关系成本的管控，做到有设备，有准备，有维护，有成效。

6、做好能源和设备设施保障与节约的调研报告，能源控制是我公司生存和发展的基础，建设节约型社会、节约型企业是贯穿科学发展观，实现可持续发展的必然要求，今后我们必须要加强水、电、气能源的节能，有利于降低服务保障成本，提高服务保障效益。

作为二分公司两大主营业务，还要全面做好公共设施、设备维护维修的保障与节约。

7、公司的经营收入主要来源于工程项目的收入、及物业管理费的收入,2010年拟通过与物业管理相关的其它业务的开展，快速提升公司的盈利能力。

一是，增加扩大公司业务经营规模和范围所需要的资源，对现有设备进行更新、增加；二是，开展与市政社区管理有关的工程建设服务项目，使现在的百万元利润水平有所提高。

8、建立内部纵向、横向沟通机制，做好人员流动率的控制与劳资关系、纠纷的预见与处理，做到既保障员工合法权益，又维护公司的形象和根本利益，人员流动控制年度目标：正式员工（不含试用期内因试用不合格或不适应工作而离职人员）年流动率控制在15％以内。