物业管理政策法规PPT课件
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2024年度物业管理法律法规培训PPT课件
2024/3/24
及时修订和完善现有法律法规，适应社会经济发展和物业管理行业的新形势、新要 求，保持法律法规的时效性和前瞻性。
27
加强物业管理企业的监管力度
建立健全物业管理企业市场准入机制 ，严格审核企业资质和从业人员资格 ，确保物业管理服务的专业性和规范 性。
加强对物业管理企业的日常监管和专 项检查，及时发现和纠正存在的问题 和隐患，保障业主的合法权益和社区 的安全稳定。
完善物业管理企业信用评价体系，建 立黑名单制度，对违法违规、服务质 量差的企业进行惩戒和曝光，促进行 业自律和优胜劣汰。
2024/3/24
28
提高业主自治意识和能力
加强业主大会和业主委员会的建 设和指导，推动业主自治组织的 规范化和专业化发展，提高业主
自我管理和自我服务的能力。
2024/3/24
开展物业管理法律法规宣传教育 活动，提高业主对物业管理法律 法规的认知和理解，增强业主的
3
业主大会和业主委员会的关系
业主委员会是业主大会的执行机构，负责具体实 施业主大会的决定。
2024/3/24
8
物业服务合同制度
2024/3/24
物业服务合同的定义和内容
物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
提出物业管理纠纷的预防措施，如完善合同条款、提高服务质量、 加强沟通协商等，从源头上减少纠纷的发生。
15
04
物业管理法律法规的热点问题探讨
2024/3/24
16
业主大会决策效力问题
01
业主大会的成立与运作规范
探讨业主大会的成立条件、程序及运作规范，确保业主大会的合法性和
物业法律法规完整ppt
案例一：业主擅自改变用途引发的纠纷 业主擅自经营小超市
案例二：业主擅自占用共有部分引发的纠纷 曾先生所在小区车位较少，楼下有一处空地，于是雇佣民工 搭建车棚。 曾先生认为：小区空地属于全体业主，作为小区住户之一的他也占有一份，有权使用空地。
（二）物业管理服务
1、物业管理服务的特点
2、物业管理服务的内容
（1）物业管理服务：通过合同约定的公共性服务（两方面） 具体：维修、养护与管理（三类） 环境卫生与绿化 公共秩序、消防、交通等协管事项 装饰装修 档案资料 专项维修资金 （2）物业服务合同约定以外的服务 非法定 需另行约定 有偿
3、物业服务的收费形式
（1）收费原则 合理、公开、收费与服务水平相适应。 （2）收费管理 定价形式 费用的缴纳和督促—非业主使用人、未交付房屋、业委会的欠费督促业务 代收代交费用 （3）收费形式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。法律法规常识 知法懂法； 守法用法！
目录
我国的法律体系 物业管理及关联的法律法规体系 适用原则
（一）我国法律体系（法的效率来源）
1、法律的定义：是由我国最高权力机关全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的。如宪法、刑法、劳动合同法等。 2、法规的定义：是由国务院制定的，通过后由国务院总理签署国务院令公布。如治安处罚条例、专利代理条例等
第三编 用益物权
1、土地承包经营权 2、建设用地使用权 3、宅基地使用权
物权法五编247条
物业管理条例讲座(共 39张PPT)
1、物业管理条例产生的制度沿袭
1.3 物业管理条例配套的示范文本 与《物业管理条例》配套的《业主大会规程》、《业主临时公 约(示范文本)》、《前期物业服务合同(示范文本)》、《物业管理招 标投标管理暂行办法》、《住宅专项维修资金管理办法》及《物业 管理企业资质管理办法》等示范文本也已经陆续公布施行。
2、《物业管理条例》关联法规
物业的使用维护----城市异产毗连房屋管理规定(节录)(1989年11月21日) 住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日) 住宅工程初装饰竣工验收办法(1994年6月l6日) 住宅室内装饰装修管理办法 (2002年3月5日) 建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复(2003年 10月17日) 国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见1998年5月29日) 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(2004年6月7日) 物业管理企业财务管理规定 (1998年3月12日)
2
《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（1989年12月26日) 《业主大会规程》(2003年6月26日) 《业主临时公约》(示范文本) (2004年9月6日) 《建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》 (1997年8月29日)
2、《物业管理条例》关联法规
3
前期物业管理----《前期物业服务合同(示范文本)》(2004年9月6日) 《 中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日) 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(2003年6月26日) 《房屋接管验收标准》(1991年2月4日) 《中华人民共和国建筑法》(1997年11月1日) 《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日) 《 房屋建筑工程质量保修办法》(2000年6月30日)
《物业管理法规》课件
居住安全和财产价值，需要及时妥善处理。
物业产权的纠纷案例
总结词
物业产权纠纷案例主要涉及业主之间或 业主与开发商之间的产权归属和权益争 议。
VS
详细描述
物业产权是业主的重要权益之一，涉及到 房屋、车位、绿地等物业的产权归属和使 用权益。在物业产权的纠纷案例中，常见 的问题包括开发商违规销售、产权证办理 不及时、产权归属不明确等。这些纠纷案 例通常需要依据相关法律法规和合同约定 进行处理，以保障业主的合法权益。
物业维修和保养的责任主体
物业服务企业应当按照合同约定履行维修和保养责任，业主也应当配合并承担相 应的责任。
03
物业管理法规的应用与实践
物业管理的日常运作
物业维护与保养
确保物业设施的正常运行，定期 进行设施检查和维护，预防性维
修。
物业安全与秩序维护
制定安全管理制度，实施安全防 范措施，维护物业秩序，预防和
。
纠纷解决方式
提供多种纠纷解决方式 ，如协商、调解、仲裁
或诉讼等途径。
物业管理的监管和评估
监管机构与职责
了解物业管理相关的监管机构及其职 责，如住房城乡建设部门、街道办事 处等。
评估体系与标准定期进行物业源自理评估，发现问题及 时整改，持续改进物业管理水平。
监管内容与方式
明确监管的具体内容，如服务质量、 收费标准、安全管理等，以及定期检 查、抽查等监管方式。
物业服务费的收取和管理
物业服务费的收取标准
根据物业服务内容和标准确定，一般按照建筑面积或者物业 价值的一定比例计算。
物业服务费的管理和使用
物业服务费应当专项用于物业服务支出，定期向业主公示收 支情况。
物业维修和保养的规定
物业维修和保养的内容
物业产权的纠纷案例
总结词
物业产权纠纷案例主要涉及业主之间或 业主与开发商之间的产权归属和权益争 议。
VS
详细描述
物业产权是业主的重要权益之一，涉及到 房屋、车位、绿地等物业的产权归属和使 用权益。在物业产权的纠纷案例中，常见 的问题包括开发商违规销售、产权证办理 不及时、产权归属不明确等。这些纠纷案 例通常需要依据相关法律法规和合同约定 进行处理，以保障业主的合法权益。
物业维修和保养的责任主体
物业服务企业应当按照合同约定履行维修和保养责任，业主也应当配合并承担相 应的责任。
03
物业管理法规的应用与实践
物业管理的日常运作
物业维护与保养
确保物业设施的正常运行，定期 进行设施检查和维护，预防性维
修。
物业安全与秩序维护
制定安全管理制度，实施安全防 范措施，维护物业秩序，预防和
。
纠纷解决方式
提供多种纠纷解决方式 ，如协商、调解、仲裁
或诉讼等途径。
物业管理的监管和评估
监管机构与职责
了解物业管理相关的监管机构及其职 责，如住房城乡建设部门、街道办事 处等。
评估体系与标准定期进行物业源自理评估，发现问题及 时整改，持续改进物业管理水平。
监管内容与方式
明确监管的具体内容，如服务质量、 收费标准、安全管理等，以及定期检 查、抽查等监管方式。
物业服务费的收取和管理
物业服务费的收取标准
根据物业服务内容和标准确定，一般按照建筑面积或者物业 价值的一定比例计算。
物业服务费的管理和使用
物业服务费应当专项用于物业服务支出，定期向业主公示收 支情况。
物业维修和保养的规定
物业维修和保养的内容
物业管理法规PPT课件
• 管理规约：——业主公约的概念、性质 • 习题：填空题、判断题、选择题
业主大会
• 业主大会的概念：物业管理区域内全体业主组成业主大会 • 业主大会的区域与数量：
——一个物业管理区域成立一个业主大会 ——物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、 建筑物规模、社区建设等因素。
• 业主大会的职责：第11条 • 业主大会会议：
业主的建筑物区分所有权
• 基本概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有
权，对专有部分以外的共有和共同管理的权利。
• 基本内容：
——对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 ——对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务。 ——业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的权益 ——不得以放弃权利不履行义务
• 抵押权生效条件：
——登记生效的：建筑物和其他土地附着物、建设用地使 用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地 承包经营权、在建建筑物、
——登记对抗的：生产设备、原材料、半成品、成品、交 通运输工具、在建的船舶与航空器，企业、个体工商户、 农业生产经营者的生产设备、原材料、半成品、
债权的概念
• 物权是绝对权，其权利人是特定的，义务人是不特定的，即
物权人以外的所有其他人都负有尊重物权人直接支配物并排 除他人非法干涉的义务；债权是相对权，权利人只能对特定 的相对人主张权利。
• 物权的客体是特定的、独立的、既存的、有形的动产或者不
动产；债权的客体是“给付”。
• 物权具有排他性，一个物上只能有一个所有权；债权具有相
物的效用，根据宪法，制定本法。
• 物权法的调整范围：因物的归属和利用而产生的
民事关系，适用本法。
业主大会
• 业主大会的概念：物业管理区域内全体业主组成业主大会 • 业主大会的区域与数量：
——一个物业管理区域成立一个业主大会 ——物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、 建筑物规模、社区建设等因素。
• 业主大会的职责：第11条 • 业主大会会议：
业主的建筑物区分所有权
• 基本概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有
权，对专有部分以外的共有和共同管理的权利。
• 基本内容：
——对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 ——对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务。 ——业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的权益 ——不得以放弃权利不履行义务
• 抵押权生效条件：
——登记生效的：建筑物和其他土地附着物、建设用地使 用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地 承包经营权、在建建筑物、
——登记对抗的：生产设备、原材料、半成品、成品、交 通运输工具、在建的船舶与航空器，企业、个体工商户、 农业生产经营者的生产设备、原材料、半成品、
债权的概念
• 物权是绝对权，其权利人是特定的，义务人是不特定的，即
物权人以外的所有其他人都负有尊重物权人直接支配物并排 除他人非法干涉的义务；债权是相对权，权利人只能对特定 的相对人主张权利。
• 物权的客体是特定的、独立的、既存的、有形的动产或者不
动产；债权的客体是“给付”。
• 物权具有排他性，一个物上只能有一个所有权；债权具有相
物的效用，根据宪法，制定本法。
• 物权法的调整范围：因物的归属和利用而产生的
民事关系，适用本法。
物业管理法规PPT课件
▪ 法律关系的主体 ▪ 法律关系的内容 ▪ 法律关系的客体
22
(一) 物业管理法律关系的主体
▪ 享有权利和承担义务的人。
1.自然人
▪ 个人主体，有两类：中华人民共和国公民， 外国人与无国籍人
2.集体主体
国家机关其他法人
非法人团体
23
(二) 物业管理法律关系的客体
▪ 我国目前所说的“物业”来源于香港地 区方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指单元性房地产。
▪ 我国内地，有关“物业”的概念大致相 同，但是在具体表述上有细微的差别。
5
有关物业的表述
▪ 建设部房地产司：物业定义为已建成并 投入使用的各类房屋及与之相配套的设 备、设施和场地。
7
物业的概念
物业主要包括以下三个方面： ▪ 已建成并具有使用功能的各类供居住和
非居住的建筑物； ▪ 与这些建筑物相配套的设备和设施； ▪ 相关的场地。 ➢物业的定义：是指房屋及其附属的设备、
设施和相关场地。
8
(二) 物业管理
▪ 简单的说，就是人们对物业的管理活动。 ▪ 广义：是泛指一切有关房地产开发、租
(一) 含义 (二) 前提和条件
26
(一) 含义
▪ 物业管理法律关系的产生：
签订物业管理合同而形成
▪ 物业管理法律关系的变更：
权利主体的改变 权利客体的改变 法律关系内容的改变
▪ 物业管理法律关系的消灭： 合同的终止
27
(二) 前提和条件
▪ 前提：物业管理法律规范 ▪ 条件：法律事实
28
物业管理法规
1
第一章 物业管理法律制度概述
第一节 物业管理与物业管理法 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法的地位、作用与物业
22
(一) 物业管理法律关系的主体
▪ 享有权利和承担义务的人。
1.自然人
▪ 个人主体，有两类：中华人民共和国公民， 外国人与无国籍人
2.集体主体
国家机关其他法人
非法人团体
23
(二) 物业管理法律关系的客体
▪ 我国目前所说的“物业”来源于香港地 区方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指单元性房地产。
▪ 我国内地，有关“物业”的概念大致相 同，但是在具体表述上有细微的差别。
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有关物业的表述
▪ 建设部房地产司：物业定义为已建成并 投入使用的各类房屋及与之相配套的设 备、设施和场地。
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物业的概念
物业主要包括以下三个方面： ▪ 已建成并具有使用功能的各类供居住和
非居住的建筑物； ▪ 与这些建筑物相配套的设备和设施； ▪ 相关的场地。 ➢物业的定义：是指房屋及其附属的设备、
设施和相关场地。
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(二) 物业管理
▪ 简单的说，就是人们对物业的管理活动。 ▪ 广义：是泛指一切有关房地产开发、租
(一) 含义 (二) 前提和条件
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(一) 含义
▪ 物业管理法律关系的产生：
签订物业管理合同而形成
▪ 物业管理法律关系的变更：
权利主体的改变 权利客体的改变 法律关系内容的改变
▪ 物业管理法律关系的消灭： 合同的终止
27
(二) 前提和条件
▪ 前提：物业管理法律规范 ▪ 条件：法律事实
28
物业管理法规
1
第一章 物业管理法律制度概述
第一节 物业管理与物业管理法 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法的地位、作用与物业
物业管理法律法规培训PPT授课课件
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而忙奔也我碌向因却的那此朝一个看着天让到与的人了家人休在相们憩两反以被点的各人一方自们线向的赋的，方忙予惯也式碌了常因奔的太中此向一多不看那天温一到个的情样了让人的的在人们地两'休画以方点憩面各—一被，自—线人至的家的们今方。惯赋式不而常予奔肯我中了向忘却不太那怀朝一多个。着样温让与的情人家'的休画相地憩面反方被，的人—至方们—今向赋家不，予。肯也了而忘因太我怀此多却。看温朝到情着了的与在地家两方相点反—一的—线方家的向。惯，而常也我中因却不此朝一看着样到与的了家'画在相面两反点的，至一方今线向的，不肯惯也忘常因中此怀。不看一到样了
法律与物业息息相关 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向那个让人休憩被人们赋予了太多温情的地方——家。而我却朝着与家相反的方向，也因此看到了在两点一线的惯常中不一样的'画面，至今不肯忘怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而奔也我向因却那此朝个看着让到与人了家休在相憩两反被点的人一方们线向赋的，忙予惯也碌了常因的太中此一多不看天温一到的情样了人的的在们地两'画以方点面各—一，自—线至的家的今方。惯式不而常奔肯我中向忘却不那怀朝一个。着样让与的人家'休画相憩面反被，的人至方们今向赋不，予肯也了忘因太怀此多。看温到情了的在地两方点—一—线家的。惯而常我中却不朝一着样与的家'画相面反的，至方今向，不肯也忘因此怀。看到了
2024版物业法律法规培训ppt课件
换物业公司。
处理结果
经过仲裁，裁定物业公司存在违 约行为，责令其整改并赔偿业主 损失。同时，指导业主委员会依
法选聘新的物业公司。
典型案例分析
案例三
相邻关系纠纷
基本案情
两户业主因房屋漏水问题产生纠纷，一方认为是对方房屋问题导 致漏水，要求赔偿损失。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
物业合同纠纷的处理
阐述物业合同纠纷的协商、调解、仲 裁及诉讼等解决方式。
物业合同的履行与变更
明确物业合同的履行方式、期限、变 更条件及违约责任等规定。
物业税收法律制度
01
物业税的征收范围与对象
明确物业税的征收范围、纳税人及计税依据等规定。
02
物业税的税率与优惠政策
介绍物业税的税率、税收优惠政策及申请流程等内容。
阐述业主的权利与义务，业 主大会的组成、职责及运作 规则，业主委员会的选举、 职责及监督等。
介绍物业服务企业的资质、 服务内容、收费标准及监管 措施等。
讲解物业的使用规定、维修 养护责任及费用承担等。
概述违反物业管理法律法规 应承担的法律责任，以及如 何处理物业纠纷和投诉等。
学习成果检验与评估
通过课堂互动、小组讨论等形式， 检验学员对物业管理法律法规的
地方性法规
如各地制定的《物业管理条例》实施细 则等，结合当地实际情况对物业管理进 行规范。
物业法律法规的历史与发展
03
初始阶段
发展阶段
规范阶段
20世纪80年代，我国开始引入物业管理概 念，相关法律法规处于空白状态。
90年代以后，随着住房制度改革的深入和 房地产业的快速发展，物业管理行业迅速 崛起，相关法律法规逐步完善。
处理结果
经过仲裁，裁定物业公司存在违 约行为，责令其整改并赔偿业主 损失。同时，指导业主委员会依
法选聘新的物业公司。
典型案例分析
案例三
相邻关系纠纷
基本案情
两户业主因房屋漏水问题产生纠纷，一方认为是对方房屋问题导 致漏水，要求赔偿损失。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
物业合同纠纷的处理
阐述物业合同纠纷的协商、调解、仲 裁及诉讼等解决方式。
物业合同的履行与变更
明确物业合同的履行方式、期限、变 更条件及违约责任等规定。
物业税收法律制度
01
物业税的征收范围与对象
明确物业税的征收范围、纳税人及计税依据等规定。
02
物业税的税率与优惠政策
介绍物业税的税率、税收优惠政策及申请流程等内容。
阐述业主的权利与义务，业 主大会的组成、职责及运作 规则，业主委员会的选举、 职责及监督等。
介绍物业服务企业的资质、 服务内容、收费标准及监管 措施等。
讲解物业的使用规定、维修 养护责任及费用承担等。
概述违反物业管理法律法规 应承担的法律责任，以及如 何处理物业纠纷和投诉等。
学习成果检验与评估
通过课堂互动、小组讨论等形式， 检验学员对物业管理法律法规的
地方性法规
如各地制定的《物业管理条例》实施细 则等，结合当地实际情况对物业管理进 行规范。
物业法律法规的历史与发展
03
初始阶段
发展阶段
规范阶段
20世纪80年代，我国开始引入物业管理概 念，相关法律法规处于空白状态。
90年代以后，随着住房制度改革的深入和 房地产业的快速发展，物业管理行业迅速 崛起，相关法律法规逐步完善。
物业管理法律法规PPT
公开透明
物业服务企业有义务定期向业 主公开物业服务费的使用情况
，接受业主的监督。
物业服务企业的法律责任
违约责任
当物业服务企业未能按照合同约定提供物业服务时，应承担相应的违 约责任，赔偿业主因此遭受的损失。
侵权责任
当物业服务企业的过失导致业主的人身或财产受到损失时，应承担侵 权责任，赔偿业主的损失。
物业服务企业的义务
提供物业服务
物业服务企业有义务按照合同 约定，提供优质的物业服务，
满足业主的合理需求。
维护公共秩序
物业服务企业有义务维护物业 管理区域内的公共秩序，保障 业主的人身和财产安全。
及时维修保养
物业服务企业有义务对物业管 理区域内的共用设施设备进行 及时维修保养，确保设施设备 的正常运行。
知情权和监督权
业主有权了解物业服务企业的经营状 况和服务质量，并对物业服务企业的 服务进行监督和评价。
参与权和建议权
业主有权参与物业管理的相关决策， 并对物业管理的相关事项提出建议和 意见。
业主的义务
遵守物业管理规定
业主应遵守物业管理规定，不得违反规定进 行装修、搭建、改建等行为。
爱护共用设施设备
物业管理法律法规
目录
• 物业管理概述 • 物业管理法律法规体系 • 物业服务企业的权利和义务 • 业主的权利和义务 • 物业服务合同和物业服务收费 • 物业管理纠纷的处理和解决
01
物业管理概述
物业管理的定义
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境 卫生和秩序的活动。
业主应爱护物业共用设施设备，不得随意损 坏或占用。
物业服务企业有义务定期向业 主公开物业服务费的使用情况
，接受业主的监督。
物业服务企业的法律责任
违约责任
当物业服务企业未能按照合同约定提供物业服务时，应承担相应的违 约责任，赔偿业主因此遭受的损失。
侵权责任
当物业服务企业的过失导致业主的人身或财产受到损失时，应承担侵 权责任，赔偿业主的损失。
物业服务企业的义务
提供物业服务
物业服务企业有义务按照合同 约定，提供优质的物业服务，
满足业主的合理需求。
维护公共秩序
物业服务企业有义务维护物业 管理区域内的公共秩序，保障 业主的人身和财产安全。
及时维修保养
物业服务企业有义务对物业管 理区域内的共用设施设备进行 及时维修保养，确保设施设备 的正常运行。
知情权和监督权
业主有权了解物业服务企业的经营状 况和服务质量，并对物业服务企业的 服务进行监督和评价。
参与权和建议权
业主有权参与物业管理的相关决策， 并对物业管理的相关事项提出建议和 意见。
业主的义务
遵守物业管理规定
业主应遵守物业管理规定，不得违反规定进 行装修、搭建、改建等行为。
爱护共用设施设备
物业管理法律法规
目录
• 物业管理概述 • 物业管理法律法规体系 • 物业服务企业的权利和义务 • 业主的权利和义务 • 物业服务合同和物业服务收费 • 物业管理纠纷的处理和解决
01
物业管理概述
物业管理的定义
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境 卫生和秩序的活动。
业主应爱护物业共用设施设备，不得随意损 坏或占用。
物业管理条例解读 PPT课件
3
第二章 业主及业主大会（一）
业主定义：房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中的权利要点归纳：
✓ 接受和享有服务 ✓ 建议权 ✓ 选举权和被选举权 ✓ 知情权 ✓ 监督权 ✓ 法律法规规定的其他权利
4
第二章 业主及业主大会（二）
业主在物业管理活动中的义务归纳 ✓ 遵守法律法规 ✓ 遵守约定 ✓ 执行合同 ✓ 遵守公众规章制度 ✓ 执行共同事务决定
7
第二章 业主及业主大会（五）
业主大会议事形式：集体讨论和表决
业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加
业主大会的表决效力：
✓ 一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加 情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过
✓ 重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）
聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分 之二以上通过
物业管理条例解读
法规类别及颁布实施时间
法规类别：中华人民共和国国务院令第379 号《物业管理条例》，属于行政法规
颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务 会议通过并予以公布
实施日期：2003年9月1日起施行 2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉
10月1日施行
2
第一章 总则
内容
出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业 主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这 样做，更有利于保护个人权益。
修改四：严格专项维修资金使用条件 修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。 [点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属 设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/31以7 上的 业主同意，规定得更加严格。
第二章 业主及业主大会（一）
业主定义：房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中的权利要点归纳：
✓ 接受和享有服务 ✓ 建议权 ✓ 选举权和被选举权 ✓ 知情权 ✓ 监督权 ✓ 法律法规规定的其他权利
4
第二章 业主及业主大会（二）
业主在物业管理活动中的义务归纳 ✓ 遵守法律法规 ✓ 遵守约定 ✓ 执行合同 ✓ 遵守公众规章制度 ✓ 执行共同事务决定
7
第二章 业主及业主大会（五）
业主大会议事形式：集体讨论和表决
业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加
业主大会的表决效力：
✓ 一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加 情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过
✓ 重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）
聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分 之二以上通过
物业管理条例解读
法规类别及颁布实施时间
法规类别：中华人民共和国国务院令第379 号《物业管理条例》，属于行政法规
颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务 会议通过并予以公布
实施日期：2003年9月1日起施行 2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉
10月1日施行
2
第一章 总则
内容
出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业 主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这 样做，更有利于保护个人权益。
修改四：严格专项维修资金使用条件 修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。 [点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属 设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/31以7 上的 业主同意，规定得更加严格。
物业法律法规PPT课件
第12页/共18页
判定合同条款无效的情形 • 主体不合法； • 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订
的委托合同； • 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、
排除业主委员会或者业主主要权利的条款； • 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国
第16页/共18页
物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用 人 的 法 律 效 力 • 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求 业主
承担连带责任的，人民法院应予支持。 • 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第14页/共18页
物业服务企业责任承担范围
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。
• 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
第1页/共18页
物业服务所应遵循的基本法律原则
• 公平、公开、合理（相邻关系） • 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 • 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 • 保证物业正常运作与安全合理使用 • 维护全体业主合法权益 • 可持续发展与国际惯例相结合 • 政府的适度干预与推动
家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非 法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） • 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章 为依据。——《合同法最新解释》
判定合同条款无效的情形 • 主体不合法； • 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订
的委托合同； • 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、
排除业主委员会或者业主主要权利的条款； • 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国
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物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用 人 的 法 律 效 力 • 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求 业主
承担连带责任的，人民法院应予支持。 • 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
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物业服务企业责任承担范围
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。
• 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
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物业服务所应遵循的基本法律原则
• 公平、公开、合理（相邻关系） • 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 • 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 • 保证物业正常运作与安全合理使用 • 维护全体业主合法权益 • 可持续发展与国际惯例相结合 • 政府的适度干预与推动
家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非 法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） • 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章 为依据。——《合同法最新解释》
物业管理条例解读 ppt课件
或约定
14
第四章 物业管理服务（二）
物业管理企业可以开展合同约定外的其他有偿服务工作 物业管理企业对于物业范围内的相关违法、违规行为有
权制止并向有关部门报告 物业范围内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线等
均应实现由相关部门向用户直接收取，如未实现，物业 公司属于代收代缴，物业公司不允许向用户收取手续费 物业管理企业的保安工作性质属于维护公共秩序功能 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业 使用人约定，业主承担连带责任 县级上以政府房地产主管部门作为行业主管机关，处理 物业管理相关责任方的有关投诉
7
第二章 业主及业主大会（三）
业主大会的相关要点 ✓ 唯一原则：一个物业管理区域（红线范围
内）成立一个业主大会 ✓ 业主大会成立须由业主在政府行业主管部
门的指导下成立 ✓ 首次业主大会的业主投票权根据业主物业
的建筑面积、套数等决定
8
第二章 业主及业主大会（四）
业主大会的职责归纳 ✓ 制订、修改议事规则、规约 ✓ 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ✓ 选聘和解聘物业管理企业 ✓ 决定和监督专项基金使用、续筹事宜 ✓ 改建、重建建筑物及其附属设施 ✓ 有关共有和共同管理权利的其他重大事项
✓ 定义：是指物业管理企业与业主间通过合同约定进行的专 业化管理。
✓ 倡导：市场竞争选择物业管理企业。 ✓ 鼓励：采用新技术、新方法 ✓ 行业管理：国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理
活动的监督管理工作，县级以上地方政府房地产行政主管 部门负责本行政区域
15
第五章 物业的使用与维护（一）
物业区域内按规划建设的公共建筑和共用设施， 不得改变用途，依法确需改变用途的办理相关手 续后告知物管企业，物管企业需改变相关用途的， 应当提交业主大会讨论通过后由业主依法办理相 关手续。
14
第四章 物业管理服务（二）
物业管理企业可以开展合同约定外的其他有偿服务工作 物业管理企业对于物业范围内的相关违法、违规行为有
权制止并向有关部门报告 物业范围内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线等
均应实现由相关部门向用户直接收取，如未实现，物业 公司属于代收代缴，物业公司不允许向用户收取手续费 物业管理企业的保安工作性质属于维护公共秩序功能 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业 使用人约定，业主承担连带责任 县级上以政府房地产主管部门作为行业主管机关，处理 物业管理相关责任方的有关投诉
7
第二章 业主及业主大会（三）
业主大会的相关要点 ✓ 唯一原则：一个物业管理区域（红线范围
内）成立一个业主大会 ✓ 业主大会成立须由业主在政府行业主管部
门的指导下成立 ✓ 首次业主大会的业主投票权根据业主物业
的建筑面积、套数等决定
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第二章 业主及业主大会（四）
业主大会的职责归纳 ✓ 制订、修改议事规则、规约 ✓ 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ✓ 选聘和解聘物业管理企业 ✓ 决定和监督专项基金使用、续筹事宜 ✓ 改建、重建建筑物及其附属设施 ✓ 有关共有和共同管理权利的其他重大事项
✓ 定义：是指物业管理企业与业主间通过合同约定进行的专 业化管理。
✓ 倡导：市场竞争选择物业管理企业。 ✓ 鼓励：采用新技术、新方法 ✓ 行业管理：国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理
活动的监督管理工作，县级以上地方政府房地产行政主管 部门负责本行政区域
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第五章 物业的使用与维护（一）
物业区域内按规划建设的公共建筑和共用设施， 不得改变用途，依法确需改变用途的办理相关手 续后告知物管企业，物管企业需改变相关用途的， 应当提交业主大会讨论通过后由业主依法办理相 关手续。
物业管理法律法规PPT
物业管理服务
物业的使用与维护
物业管理
法律责任
纠纷及解析
Page 14
四、物业管理纠纷与解析
案例一： 小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？ 【专案简介】 王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下 午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌 时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造 成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为 其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生 监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生
投诉。
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主要内容
物业管理服务
物业的使用与维护
物业管理
法律责任
纠纷及解析
Page 6
二、物业的使用与维护
1.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变 用途。 2.业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路 、场地，损害业主的共同利益。
3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承
继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司 只得将卫某告上法庭。
Page 22
四、物业管理纠纷与解析
结论：
物业公司应如何注意防范无过错？ 1、完善安全措施 2、设置警示标志
3、购公共责任险
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讨论题
不管是大物业公司、还是小物业公司，都存在住户不交物业 费的现象，不交物业费的原因也很多，有邻里纠纷问题、房屋存
，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷 窃了包括现金在内约价值5万元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被
告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是
物业管理政策法规课件
由物业管理行业协会制定的，旨在加强行业自律、规范企 业行为、维护市场秩序的行业公约与自律准则。
03 业主、业主大会与业主委 员会
业主的权利与义务
业主权利
包括但不限于对物业的专有部分 享有所有权、对共有部分享有共 有和共同管理的权利、参与业主 大会并享有表决权等。
业主义务
遵守管理规约、业主大会议事规 则，执行业主大会的决定和业主 大会授权业主委员会作出的决定 ，按时交纳物业服务费用等。
案例三
业主大会决策程序不合法引发的纠纷。通过分析案例，了解业主大会 在决策过程中的法律责任和纠纷解决方式。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
相关配套法规
如《物业服务收费管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等，对物业管理 的具体方面进行了规范。
地方层面物业管理政策法规
地方性物业管理法规
各省、自治区、直辖市及有立法权的 地级市根据国家法律法规，结合本地 实际情况制定的物业管理地方性法规 。
地方政府规章
地方政府为加强本行政区域内物业管 理工作，制定的相关政府规章，如《 北京市物业管理办法》等。
诉讼
当事人通过向人民法院 提起诉讼，通过司法程
序解决纠纷。
典型案例分析
案例一
物业服务企业未履行维修义务引发的纠纷。通过分析案例，了解物 业服务企业在维修方面的法律责任和纠纷处理途径。
案例二
业主未按时交纳物业服务费用引发的纠纷。通过分析案例，了解业 主在交纳物业服务费用方面的法律责任和纠纷处理程序。
物业设施管理的计划与执行
1 2
管理计划
根据物业设施的使用情况和维护保养需求，制定 合理的管理计划，包括维护保养的时间、人员、 物资等安排。
03 业主、业主大会与业主委 员会
业主的权利与义务
业主权利
包括但不限于对物业的专有部分 享有所有权、对共有部分享有共 有和共同管理的权利、参与业主 大会并享有表决权等。
业主义务
遵守管理规约、业主大会议事规 则，执行业主大会的决定和业主 大会授权业主委员会作出的决定 ，按时交纳物业服务费用等。
案例三
业主大会决策程序不合法引发的纠纷。通过分析案例，了解业主大会 在决策过程中的法律责任和纠纷解决方式。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
相关配套法规
如《物业服务收费管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等，对物业管理 的具体方面进行了规范。
地方层面物业管理政策法规
地方性物业管理法规
各省、自治区、直辖市及有立法权的 地级市根据国家法律法规，结合本地 实际情况制定的物业管理地方性法规 。
地方政府规章
地方政府为加强本行政区域内物业管 理工作，制定的相关政府规章，如《 北京市物业管理办法》等。
诉讼
当事人通过向人民法院 提起诉讼，通过司法程
序解决纠纷。
典型案例分析
案例一
物业服务企业未履行维修义务引发的纠纷。通过分析案例，了解物 业服务企业在维修方面的法律责任和纠纷处理途径。
案例二
业主未按时交纳物业服务费用引发的纠纷。通过分析案例，了解业 主在交纳物业服务费用方面的法律责任和纠纷处理程序。
物业设施管理的计划与执行
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管理计划
根据物业设施的使用情况和维护保养需求，制定 合理的管理计划，包括维护保养的时间、人员、 物资等安排。
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基本法律以外的其他法律 ：《合同法》 、《公司法》 、《土地管理 法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》
3．行政法规
制订机关：国家最高行政机关即国务院 ——
Hale Waihona Puke 《物业管理条例》（物业管理方面第一部）
4．行政规章：部门规章（部颁规章）
制订机关：是国务院所属部委
《城市新建住宅小区管理办法》（33号令） （物业管理方面第一部） 、 《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前 期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办 法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《业主大会和业主委员会指 导规则》、《物业承接查验办法》
三是尚未形成规范的市场机制，物业服务企业经营活动不规范。 四是业主委员会的运作缺少监督和制约。 五是房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金管理不落实。 六是国有大中型企业、事业单位物业管理推进缓慢。 七是物业管理行业人员素质偏低，人才缺少。 二、我国当前规范和发展物业管理的重点工作 立法。国务院颁发的《物业管理条例》其立法目的之一，就是为了规
范物业管理活动。
上海：2009年6月27日清晨5时30分左 右莲花河畔景苑 13层楼宇倒塌
第二节 物业管理法的概念、体系和物业管理立法
一、物业管理法的概念 物业管理法：是调整物业管理法律关系的法律规范的总称。 物业管理法的概念可以从广义与狭义两方面理解。 通常所说的物业管理法是广义的概念。 二、我国物业管理法的体系概述 我国物业管理法的体系：是指由我国现行有效的有关物业管理的全部
物业管理政策法规
本课程考试题型
一、单项选择题 二、多项选择题 三、判断题 四、案例分析题
第一部分 物业管理法概述
第一节 我国物业管理的现状
一、我国物业管理存在的主要问题 物业管理对促进国民经济的发展以及人民群众居住质量的提高发挥了
积极而重要的作用。主要表现在以下方面： 一是改善了人民群众的居住条件，提高了人民群众的居住质量。 二是维护了社区的安定团结。 三是有利于扩大就业和实施再就业工程。 四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长。 五是推动了社区精神文明建设。 存在的问题主要表现在以下方面： 一是法制建设滞后，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清 二是建设与管理职责不清，缺乏有效衔接。
法律规范组成的统一整体。 我国物业管理法的体系框架： 形式：物业管理法的规范存在形式——法的渊源 1．宪法 宪法是国家的根本大法：由国家最高权力机关即全国人民代表大会制
定的 2．法律 制订机关：国家最高权力机关即全国人民代表大会及其常务委员会
基本法律 ： 《民法通则》 、 《物权法》
一些房地产开发企业在房地产开发建设中遗留的工程质量问题、设计不合理、车位配套不足等，很多都是在物业使用 中暴露出来的，加上一些房地产开发企业为了促进销售，追求短期效益，在房屋销售阶段对物业管理作出不切实际的 承诺，使得物业服务企业在物业服务阶段承担了本应该由房地产开发企业承担的一些责任，给后期的物业管理工作造 成很大的困难和压力。
第三节 《物业管理条例》
一、《物业管理条例》的立法过程 1999年4月，建设部成立《物业管理条例》起草小组。 在《物业管理条例》起草阶段，起草小组主要做了下列工作： (一)收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况 (二)开展立法调研，掌握第一手材料 (三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题 (四)广泛征求意见，以求彰显民意 二、《物业管理条例》的指导思想和立法原则 立法指导思想： (一)强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； (二)强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； (三)强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 立法基本原则： (一)物业管理权利和财产权利相对应的原则 (二)维护全体业主合法权益的原则 (三)现实性与前瞻性有机结合的原则 (四)从实际出发，实事求是的原则
此外：司法解释和国家政策，也是物业管理法律规范的表现形式。
三 我国物业管理立法的历史沿革 分水岭：《物业管理条例》 （一）《物业管理条例》颁布前的物业管理制度建设 特点：借鉴性、过渡性、针对性 国家法规政策 ： Ⅰ城市新建住宅小区管理办法 Ⅱ物业管理服务考评标准 Ⅲ物业管理从业人员培训持证上岗制度 Ⅳ《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 Ⅴ《物业管理企业财务管理规定》 Ⅵ《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 Ⅶ《物业管理企业资质管理试行办法》 Ⅷ《住宅室内装饰装修管理办法》 （二）《物业管理条例》颁布后的物业管理制度建设 特点 ：配套性 、经验性 、操作性 全国性法规政策、地方性的法规政策制度 P14
知》、《福建省保安服务管理办法》、《福建省建筑装修管理暂行办法》 福州政府：《福州市物业管理移交办法》、《福州市住宅小区物业管理基本金
管理暂行规定》 厦门政府：《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》 7. 其他规范性文件 制订机关：无权制定部门规章、地方性规章的行政机关 省建设厅：《福建省物业管理招标投标暂行办法》、《关于加强业主大会制度
建设的若干意见》、《福建省商品房住宅专项维修资金使用暂行办法》、《关 于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（试行）》 省物价局、建设厅：《福建省物业服务收费管理办法》
市房管局：《福州市住宅专项维修资金使用暂行规定》 市物价局、市房管局：《福州市区普通住宅前期物业服务等级标准及
指导性收费标准》
5．地方性法规
制订机关：省级和较大市的人民代表大会及其常委会
较大市（15个）：青岛、成都、西安、长春、济南、大连、南京、沈 阳、广州、深圳、杭州、哈尔滨、宁波、武汉、厦门
在福建省：《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》、《厦门 市住宅区物业管理条例》
6．地方政府规章 制订机关：省、自治区、直辖市、省会城市和较大市的人民政府 省政府：《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法的通