深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知

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惠州市地方税务局关于印发《惠州市地方税务局土地增值税核定征收暂行办法》的通知

惠州市地方税务局关于印发《惠州市地方税务局土地增值税核定征收暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】惠州市地方税务局•【公布日期】2009.07.30•【字号】惠地税发[2009]132号•【施行日期】2009.07.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文惠州市地方税务局关于印发《惠州市地方税务局土地增值税核定征收暂行办法》的通知（惠地税发[2009]132号）各县（区）地方税务局，局内各单位：为了进一步加强我市土地增值税征收管理，根据有关税收法律、行政法规和文件规定，市局制定了《惠州市地方税务局土地增值税核定征收暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二ＯＯ九年七月三十日惠州市地方税务局土地增值税核定征收暂行办法第一条为进一步加强我市土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）、《惠州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（惠地税发〔2007〕130号）有关规定，结合我市的实际情况，特制定本暂行办法。

第二条土地增值税核定征收适用对象为土地增值税纳税义务人。

第三条土地增值税核定征收的适用范围土地增值税纳税义务人有下列情形之一的，税务机关可以核定征收征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（四）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的；（五）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的；（六）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送建筑安装工程费和基础设施费的每平方米扣除额，高于《房地产开发项目单位面积建筑安装工程造价表》（见附件一，以下简称“《造价表》”）中公布的每平方米建筑安装工程造价金额，或纳税人开发土地和新建房及配套设施成本中的前期工程费、开发间接费用等成本明显偏高，又无正当理由的；（七）未按规定的时间提交清算补正材料的。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》-财税法规解读获奖文档

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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）将于07年2月1日起执行。

该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题，可以起到遏制房地产开发企业通过不结算、虚列成本等方式进行土地增值税的偷避税行为，在该项税款的征收上更显公正合理。

尤其是在清算中还引入了定额造价标准，文件规定当房地产开发企业附送的凭证或资料不合要求或不实时，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，核定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项开发成本的单位面积金额标准，这对房地产开发企业所得税结算也有很大启发。

（一）明确了清算对象。

在土地增值税的清算对象上，由《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第8条规定的以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，明确为按开发项目进行清算。

其中又分两种情况，一种是以有关部门审批的房地产开发项目为单位，另一种则是针对分期、滚动开发的项目，以分期开发的项目为单位清算。

此规定提高了税务机关为房地产企业清算土地增值税时的可操作性，避免了在企业存在分期开发、滚动开发、多项目工程的情况下，因清算时间不合理、成本交错累积，而造成的清算时间难于确认，计算难度大而无法结算问题。

土地增值税政策及征收操作指引

土地增值税政策及征收操作指引根据总局及省局的文件规定，市局近日对土地增值税预征率及核定征收率进行了调整，现将有关操作明确如下。

一、对房地产企业征收土地增值税1、按月预征自2010年8月19日（所属期）起，房地产开发企业转让普通住宅、其他类型不动产、土地取得的收入应分类型预征土地增值税，其中普通住宅预征率为2%，其他类型房产3%，土地5%。

其中土地转让部分已委托国土局土地交易中心代征。

对应大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，新添加两条名称为“转让房地产土增税预征(五类)”（对应房地产企业转让普通住宅）和“转让房地产土增税预征(六类)”（对应房地产企业转让其他类型房产）的核定记录。

对所属期为8月的土地增值税预征，应在维持原有预征核定记录的基础上增加新的核定记录，从所属期9月开始，应终止原有的土地增值税预征的核定记录。

2、对房地产开发项目进行清算房地产企业清算项目以分局受理纳税人提交清算资料的时间为界限，执行总局的发文时间5月25日。

即分局于5月25日前受理纳税人清算资料，经审核符合核定征收条件的项目，可仍按旧的核定征收率3%执行；5月25日后受理的清算项目如果于8月19日(含当日)后核定清算入库应按新的核定征收率执行。

纳税人清算时应按照国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）文中第十二条的规定提交清算资料，资料中包括“土地增值税清算表”，即《土地增值税纳税申报表》，表中左下角“主管税务机关收到日期”为清算申请的分局受理时间。

①、据实清算大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，添加一条名称为“土地增值税”，品目代码为“0000”的核定记录。

进入土地增值税清缴申报模块，选择类型为“房地产开发”，输入企业的纳税人编码和相对应的资料，进行清算缴税。

对已预征土地增值税并尚未抵缴的企业，可在清缴申报模块的“已缴土地增值税税额”栏目内填入可抵缴的税额，抵缴土地增值税。

深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知-深地税发[2009]460号

深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知
（深地税发〔2009〕460号）
各基层局：
为简化我市房地产开发项目土地增值税清算工作，现将土地增值税核定征收有关问题通知如下：
一、核定征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的，可以适用核定征收。

二、核定征收率：对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。

核定征收税款包含已预征税款。

三、执行时间：从文件下发之日起执行。

深圳市地方税务局
二〇〇九年十月二十九日
——结束——。

解读国税函[2010]220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别

解读国税函[2010]220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别文号：国税函[2010]220号状态：有效发文日期：2010-5-31 —————————————————————————————————————近日，为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）就土地增值税清算工作中有关问题作出明确。

笔者结合相关政策解读如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定纳税人下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。

纳税人符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。

纳税人具备以上条件，无论是主动清算还是被动清算，都要首先面临一个问题，就是如何确定收入总额。

根据国税函[2010]220号具体可归纳为以下两种情况。

1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。

各地土地增值税政策法规比较 (关于普通标准住宅)

一、普通标准住宅征免税问题1、中央法规国务院令[1993]第138号第八条规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

财法字[1995]6号第十一条规定条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。

享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１.０以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１.２倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。

各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。

财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税[2006]141号）为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知-京地税地[2009]245号

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知(京地税地[2009]245号)各区、县地方税务局、各分局：为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。

三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。

四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。

具体计算公式为：核定的四项成本＝不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。

北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。

未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。

关于土地增值税若干问题的通知

关于土地增值税若干问题的通知财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号颁布单位：财政部、国家税务总局颁布时间：2006-03-02各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知-财税字【1995】第048号

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知

上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知文章属性•【制定机关】上海市地方税务局•【公布日期】2007.06.12•【字号】•【施行日期】2007.02.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文上海市地方税务局关于转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知各区县税务局、各财税分局：现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）转发给你们，请按照执行。

上海市地方税务局二ＯＯ七年六月十二日国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知

深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知文章属性•【制定机关】深圳市地方税务局•【公布日期】2009.01.09•【字号】深地税发[2009]24号•【施行日期】2009.01.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税,税收征管正文深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知（深地税发[2009]24号）各基层局：现将《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》印发给你们，请遵照执行。

二○○九年一月九日深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程为规范我市土地增值税征管工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等法规和文件规定，制定本规程。

土地增值税由房地产所在地的区地方税务局及所在辖区税务所（以下简称“主管税务机关”）负责征收管理。

第一章项目登记管理1、纳税人自房地产项目立项，即取得《固定资产投资项目投资许可证》后30日内到主管税务机关综合服务科办理项目登记，办理项目登记时应提供以下资料：（1）《固定资产投资项目投资许可证》；（2）土地受让合同；（3）《土地增值税项目登记表》；（4）税务机关要求提供的其他资料。

2、主管税务机关综合服务科对纳税人提交的材料进行审核，并按照纳税人提交的《固定资产投资项目投资许可证》号码为其编制“项目编码”。

对材料齐备、填写项目齐全无误的，验原件后留存复印件，原件退回纳税人。

管理科在2个工作日内将《土地增值税项目登记表》内容录入土地增值税管理系统。

3、纳税人就该开发项目应分别在办理建设项目施工许可证、房地产初始登记以及领取《房地产预售许可证》后30日内到主管税务机关管理科备案，对一个房地产开发项目领取多个预售许可证的，应分别在领取之后30日内备案。

办理备案提供以下资料：（1）《建筑工程施工许可证》、《房地产预售许可证》；（2）房地产预售许可证包含拟销售房产明细表；（3）房地产初始登记成本、费用审核资料；主管税务机关管理科将该项目有关信息录入房地产开发项目档案。

深圳市拆除重建类城市更新项目涉税

深圳市拆除重建类城市更新项目涉税一、自行开发模式涉税分析目前深圳市以净地方式取得土地使用权的项目大部分采用自行开发模式，部分城市更新项目改造后自用（大部分为工改工类项目）或者单一权利主体城市更新项目也大多采用自行开发模式。

自行开发模式，因项目实施主体为原土地权利主体，故搬迁环节不涉及与他方签订拆迁补偿协议，而是由原土地权利主体自行拆迁安置，也就不涉及搬迁补偿环节的税收问题。

（一）土地取得阶段的税收问题自行开发模式下，原土地权利主体作为项目实施主体，在从国土部门重新取得土地使用权时应按规定缴纳契税及印花税。

1.契税根据《广东省契税实施办法》第六条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计税依据为成交价格，也即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

同时根据《深圳市人民政府办公厅关于加强契税征收管理的通知》（深府办[2005]176）规定，凡契税纳税义务时间发生在2006年1月1日（含当日）之后的，按照现行国家和省契税政策规定的税率执行，其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行。

其他土地房屋权属转移，主要包括土地使用权出让、转让（含出售、赠与和交换）。

原土地权利主体作为城市更新项目的实施主体，在注销土地使用权证后通过出让方式从国土部门重新取得土地使用权，不属于享受契税优惠政策的情形，因此应由原土地权利主体按支付或补缴的地价的3%缴纳契税。

2.印花税根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

原土地权利主体通过出让方式重新取得土地使用权时，应按与国土部门签订的国有土地使用权出让合同或补充协议上所载金额的万分之五缴纳印花税。

（二）物业建成阶段的税收问题1.自建自用部分涉及的税种原土地权利主体在物业建成后通常将部分或全部物业作为自用，对于这部分自用的物业，因权属未发生转移，故无需缴纳增值税、土地增值税。

深圳市地方税务局关于加强契税征收管理有关问题的通知(2010重新发布)

深圳市地方税务局关于加强契税征收管理有关问题的通知(2010重新发布)文章属性•【制定机关】深圳市地方税务局•【公布日期】2010.02.24•【字号】深地税规[2010]2号•【施行日期】2006.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】契税,税收征管正文深圳市地方税务局关于重新发布《关于启用新版定额发票的通告》等16件规范性文件的通知（深地税规〔2010〕2号）各基层局、机关各处室：根据深圳市人民政府办公厅《关于清理2002年-2006年市政府部门规范性文件的通知》的要求，我局对2002年-2006年期间制定发布的规范性文件进行了清理，对需要继续执行的规范性文件做了必要修改。

现决定将《关于启用新版定额发票的通告》等16件规范性文件重新发布。

本次重新发布的规范性文件自重新发布之日起有效期为5年，到期自动失效（废止文件的决定或通知除外）。

我局2002年-2006年期间制定发布的规范性文件（不含本部门行政许可实施办法）本次未重新发布的，今后不再执行。

此次清理的规范性文件中涉及机构名称和职责调整的，遵照《关于印发市政府工作部门主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（深府办〔2009〕100号）有关规定执行。

深圳市地方税务局二〇一〇年二月二十四日重新发布的规范性文件目录1．关于进一步加强个人独资、合伙律师和会计师等事务所投资者个人所得税征收管理的通知（深地税发〔2002〕6号）2．关于启用新版定额发票的通告（深地税告〔2003〕1号）3．转发财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（深地税发〔2003〕149号）4．关于印发《深圳市技术转让技术开发及相关服务性收入免征营业税审批管理办法》的通知（深地税发〔2003〕348号）5．关于持中国护照在境外工作的个人缴纳个人所得税问题的批复（深地税发〔2003〕743号）6．关于房产税征收问题的批复（深地税发〔2003〕745号）7．转发财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知（深地税发〔2004〕316号）8．转发国家税务总局关于在中国境内无住所的个人执行税收协定和个人所得税法若干问题的通知（深地税发〔2004〕893号）9．关于印发《深圳市地方税务局加强医疗卫生机构税收征收管理暂行办法》的通知（深地税发〔2005〕17号）10．关于废止《深圳市地方税务局关于深圳市国有企业改革若干税收政策问题的通知》等3份规范性文件的决定（深地税发〔2005〕398号）11．关于新建房屋房产税征收有关问题的通知（深地税发〔2005〕459号）12．关于废止《深圳市地方税务局转发国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》部分转发意见的通知（深地税发〔2005〕460号）13．关于废止《深圳市促进国有企业下岗员工及失业员工再就业若干规定》第三条第（一）项规定的通知（深地税发〔2005〕523号）14．关于恢复征收房地产转让教育费附加的通知（深地税发〔2005〕516号）15．关于加强契税征收管理有关问题的通知（深地税发〔2006〕122号）16．关于加强建筑安装税收征管若干问题的通知（深地税发〔2006〕141号）深圳市地方税务局关于加强契税征收管理有关问题的通知（2006年2月23日深地税发〔2006〕122号）税务登记分局、各区局、各稽查局：为了进一步规范和加强契税的征收管理，根据国家契税征收管理的有关规定，现就有关契税征管问题通知如下：一、主管机关从2006年1月1日起，深圳市地方税务局（以下简称市地税局）为我市契税的主管机关，房地产所在地的区地方税务局（以下简称区地税局）具体负责契税的征收管理。

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知-国税发[2010]53号

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知制定机关国家税务总局公布日期2010.05.25施行日期2010.05.25文号国税发[2010]53号主题类别土地增值税效力等级部门规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。

各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。

要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。

深圳土地增值税税率是多少

深圳⼟地增值税税率是多少深圳市⼟地增值税预征率调整后，普通标准住宅按销售收⼊１％预征，别墅类按销售收⼊３％预征，其他类型房产按２％征收。

深圳⼟地增值税预征率分别为：普通标准住宅按０．５％，别墅、度假村等其他房产按１％。

⼀、税率是多少⼟地增值税是指转让国有、地上的建筑物及其附着物并取得收⼊的单位和个⼈，以转让所取得的收⼊包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊减除法定扣除项⽬⾦额后的增值额为计税依据向国家缴纳的⼀种税赋，不包括以、赠与⽅式⽆偿转让房地产的⾏为。

⼩编给您带来《深圳征收⼟地增值税计算⽅法(税率表)》供参考。

深圳⼟地增值税两种征收⽅式：有合同、发票的“核实征税”，⽆合同发票的“核定征税”在《⾮住宅类房产计税细则》细则中看到，个⼈转让存量⾮住宅类房产⼟地增值税的计征⽅式，分核实征收、核定征收两种。

通俗来讲，市民持有“房产原值”凭证，计征⽅式将按“核实征收”执⾏，未持有的将按“核定征收”，这⼆者虽⼀字之差，区别却⾮常⼤。

有合同、发票的将“核实征税”从“细则”中了解到，如果市民能提供合法有效的房屋购买合同、发票等房产原值凭证，以及规定扣除项⽬及费⽤相关凭证的，可以按照核实征收⽅式计征⼟地增值税。

也就是说，以存量房转让收⼊减除房产原值、规定扣除项⽬⾦额，按法定税率计征⼟地增值税。

据深圳地税介绍，持有“房产原值”凭证的市民，将按照“核实征收”的⽅式来缴纳⼟地增值税。

市民要先到房产所在地主管税务机关办理核实⼿续，再持核实通知书由市房地产权登记中⼼受理并代征税款。

⼆、纳税⼈计算公式如下：增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的，⼟地增值税税额=增值额×30%增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的，⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的，⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%增值额超过扣除项⽬⾦额200%的，⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%其中，增值额为纳税⼈转让房地产所取得的收⼊，减除规定扣除项⽬⾦额后的余额;公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

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深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知【标签】土地增值税征收管理,有关问题
【颁布单位】深圳市地方税务局
【文号】深地税发﹝2009﹞460号
【发文日期】2009-10-29
【实施时间】2009-10-29
【有效性】全文有效
【税种】土地增值税
各基层局：
为简化我市房地产开发项目土地增值税清算工作，现将土地增值税核定征收有关问题通知如下：
一、核定征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的，可以适用核定征收。