中原深圳市振业城商业街销售策划案40PPT

LOGO 横岗商业物业的供应
根据我们现场调研得知，近期横岗商业物业供应主要来自志健时代广场，其购 买客户主要来自于横岗本地和龙岗；即将入市还有锦绣花园等社区商业。
项目名称：志健时代广场 商业供应面积：约50000㎡ 五层 现时状况：销售中，二三楼引进华润超市进驻 售价：街铺3万元/㎡—5万元/㎡，内铺2万元/㎡
横岗2004年生产总值62.38亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，已经相当于内地 一个中等城市的水平。
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横岗概况
未来，横岗的道路系统规划 将形成‘四纵六横一铁’的网 状结构。到2010年将增加盐 莞路、惠盐高速公路、横坪快 速干道等交通路网。同时，地 铁3号线以及与之捆绑的深惠 路改造工程已经动工，改造完 成将大大方便横岗居民出行， 对横岗商业的发展也将起到决 定性作用。
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深圳中原商业事业部
振业城商业街策划案
深圳中原物业顾问有限公司
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目录
1
市场调研部分
2
项目定位部分
3
营销推广部分
市场调研部 分
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LOGO 横岗概况
横岗位于深圳 经济特区的东部、 龙岗区的中部， 东邻盐田大港， 南紧接深圳经济 特区,西北毗邻 东莞，北连龙岗 区中心城。距深 圳经济特区18 公里，距香港仅 20公里.
项目名称：锦绣花园 商业供应面积：约8000㎡（一期） 现时状况：尚为进行销售，前期积累客户中 售价：未定
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横岗商业特征
整体水平低：
整体属于初级商业阶段,大多为中低档次消费,尚无知名大型商家入驻； 商业规划较为零乱，购物消费环境一般；
经营业态：
服饰、手机数码产品、生活日用品为横岗商业消费市场的主要方向；
横岗商业现状 深惠路沿线，龙洲百货—— 新世界广场——横岗老街构
成横岗最核心商业片区 外来务工消费群为主， 辅以本地原居民消费 中低档次，主要以生活用品类 和服饰类为主要消费品，手机 数码产品较能吸引年轻消费者 符合相关经营条例即可，
对业态不受限制
项目商业现状 不属于传统商业片 区，商业氛围淡薄
本项目及其邻近高档住宅的住户 符合项目整体定位， 符合住宅的高档次定位
LOGO 横岗消费客户群分析
横岗消费客户群比例图
14%
22%
64%
本地原居民消费 外力务工人员消费 近年新社区消费
横岗消费群体主要分三大构 成成分，其中外来务工人员消 费占绝大多数约为64%，本地 原居民、近年新建社区居民分 别占22%和14%；
生活用品、餐饮、服饰零售 为现在主要的消费方向，档次 低，品种多，可选择性光为多 数消费客户考虑的因素；
LOGO 横岗商业租售市场调查
调研对象：新世界广场、南城百货 主营业态：手机数码产品、服饰零售、超市 经营状况：良好，临深惠路具有广场，可进行商业展示，起到了吸引人流的作用 租赁水平：180元/㎡-200元/㎡·月，15元/㎡管理费
一层鲜有转让、转租，二楼部分出现转租情况，需要2-3万元不等转手费，单铺面 积在20-40㎡之间
LOGO 横岗商业租售市场调查
调研对象：中海怡美山庄商业街 主营业态：地产中介、小型超市、药店、干洗、糕点等 租赁水平：30元/㎡—50元/㎡，仅有街铺面积提供，仍有部分街铺空置 经营情况：
主要满足社区内业主、康乐花园业主及附近居民日常消费，经营情况较为稳定，但规 模小，人流量少，脱离横岗主要的商业带，表现较为独立
交通的改善直接拉动了横岗与市区、其它片区的联系，横岗由此也开始一个与其它片区多元融合的时代。 横岗商业也由传统的镇级商圈全面向城级商圈进化，其商业辐射范围大大提升。
LOGO 横岗商业分布
中海怡美
中海大山地
振业城
LOGO 横岗商业概况
横岗商业正处在传统商业向现代商业过渡的阶段
根据现在我们对横岗商业市场的调查,横岗商业中自发形成的传统商业占了较高比例，主要分布在深惠路沿 线和横岗老街，同时还看到由几个代表性的新兴商业项目———龙洲百货、新世界广场等，连接片区的沿 街自发形成的商业,形成对整个片区有商业辐射力和影响力的商圈。随着志健时代广场零售巨头华润万佳的 进驻，横岗老城区的改造，横岗商业将面临新一轮的淘汰与变化。
经营情况一般：
沿深惠线商业发展集中表现明显，主要的商业以深惠路为轴线分布开； 租赁水平较低，住宅底商呈现阴阳街情况，裙楼的经营情况难度大；
供需情况：
志健时代广场、锦绣花园两项目底商为未来主要批量商业物业供应； 当地居民投资置业及社区业主投资置业表现明显；
LOGO 横岗商业调研给我们的思考
区位 客户群体 消费水平 经营客户
LOGO 横岗商业租售市场调查
调研对象：锦冠华庭、卓越中心花园底商 主营业态：餐饮、便利店、服饰零售、药店、通讯服务等 经营状况：呈现南面良好，北面冷清的局面 租赁水平：80元/㎡—100元/㎡（街铺）
本片区内二楼多为空置状态，卓越中心花园现有上岛咖啡进驻，经营情况较好，属于片 区内大型休闲类商业，但其北面、内街部分经营情况较差；
不适宜进行有噪音、有污染的 及一些专业市场的经营
本项目与横岗商业有着截然不同的现状，应该选择与本项 目类型相似的项目进行比较。如：波托菲洛、万科城等。
LOGO 同类项目调查
区位 消费群体 消费水平 经营定位
进驻商家 规划目的
纯水岸商业街 华侨城，相对独立
社区居民为主 高档
意大利风情主题商业街，主要经营 各具特色的咖啡馆、面包房、冰激 凌店、高档餐店等，是一条集合各
国Leabharlann Baidu味、格调高雅的商业街 。
古罗马咖啡、意利咖啡、 舞鹤料理、法国可颂坊、
SPR咖啡、丹桂轩…… 为高档住宅提共配套
万科城商业街
坂雪岗，相对独立
社区居民为主
中高档
万科城·风情步行街依托于万科城，它 可以满足“逛”街的乐趣和一条龙的 生活方式，强调“生活格调与居住质 量”，目标瞄准为住宅服务和片区服
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横岗的商业概况
社区商业在快速发展
近年来横岗房地产开发迅猛增长，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住宅项目底商、裙 楼商业构成的设区商业快速发展态式，主要针对住宅社区进行生活配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠 华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、餐饮、休闲等经营业态为主，围绕单个或多个住宅社 区消费者为主进行经营，消费辐射能力不强，具有一定的规划，形象较好。