房价收入比分布规律及分析_基于河南省与全国数据对比_杨建云

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地域研究与开发
第 35 卷
标结合中国国情、发挥其评判居民购房支付能力的不懈 努力。我国区域经济发展呈现出“东、中、西阶梯型发展 下的以省级行政 区 范 围 为 场、以 省 会 城 市 为 经 济 增 长 极”的空间分布特点。房价收入比指标中的住房总价和 家庭收入都是区域经济发展状况的体现，房价收入比在 空间分布上也应该有一定规律可循。从理论角度讲，探 讨房价收入比空间分布规律及其背后隐藏的理性人选 址购房定居的思路模式可以为房价收入比研究开拓新 的视角。从现实角度讲，研究房价收入比空间分布规律 及变动趋势可以为中国住房保障长远规划提供指导。
房价收入比的“鹤 立 ”模 式 描 述 了 省 级 行 政 区 域 范 围内经济增长极的房价收入比大大超出区域内其余城 市水平，其余城市 的 房 价 收 入 随 时 空 距 离 增 加 逐 渐 减 少。根据经济增长极理论的描述，在经济增长的早期阶 段，经济增长 极 由 于 具 有 相 对 利 益，产 生 吸 引 力 和 向 心 力，使周围地区的劳动力、资金、技术等要素流动转移到 核心地区，称之为“极化效应”。相对于经济增长极汇集 的劳动力、资金，其土地资源更加稀缺，附着于土地资源 之上的住房的价格相对于劳动力价格也就要高，房价收 入比就更大。随着城市级别的提升，土地稀缺程度相对 于劳动增加更大，房价收入比也就更大。
段，基于对高级别城市优越的公共资源和工业、商业环境效用的评价，在不超出支付能力的前提下，选择高级城市居
住是人们理性追求居住净收益最大化的结果。未来随着城镇化发展进入成熟期，人们对城市人居环境更加关注，经
济增长极的扩散效应逐渐增强，此时房价收入比的“鹤立”模式会逐渐消亡。
关 键 词： 房价收入比； 增长极； 极化效应； 河南省
联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（ 生境） 中心给出的房价收入比定义： 成套住房自由市场价格中 位数和家庭年收入中位数的比值。中位数数据需要以 房价和收入的详细调查为基础，对中国这样一个人口众 多的国家而言，官方和学界很少这样的调查。但房价收 入比的简单理念又很容易被推广，因而国内学者将中位 数的概念调整为平均值，数据资料很容易从统计和研究 机构发布的信息中获得。房价收入比展示出居民在无 其他消费的条件下家庭全部收入用于购买平均市场价 格住房、财富 积 累 完 成 需 要 的 年 限。 指 标 值 越 大，居 民 购买商品房需用越多年份完成财富积累，居民住房支付 能力越小。国 内 住 房 销 售 习 惯 以 单 价 售 卖，因 此，住 房 平均市场总价格是住房面积和住房单价的乘积。
1 相关指标解释和数据资料来源
城镇住房制度改革完成后，城镇居民通过购买获得 房产。农民住房主要通过自建完成，自建住房没有经过 市场交易，价格也就无从谈起，因此，国内有关房价收入 比的研究虽未明确，但实则研究的是城镇居民房价收入 比，本研究也仅针对城镇居民房价收入比。
改革开放后，伴随经济增长，人民收入也快速增加， 居民收入差距逐渐拉大，分家庭收入组别计算房价收入 比更容易得出各种收入家庭的购房支付能力。我国目 前的统计年鉴中，城镇居民家庭收入采用的有七分法和 五等分两种法。考虑 2014 年七分法数据资料权威统计 机构未列出，以下计算不同收入阶层的购房支付能力时 以五等分法（ 按照人均年实际收入依次为低收入户、中 等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户 5 组，5 组家庭依次占总家庭比重各为 20% ） 为标准。
摘要： 采用比较法和成本 － 收益法以河南省为例分析省域范围内房价收入比的空间分布规律，从经济地理学
和经济学双重角度进行解释。结果显示： 省域范围内以省会城市为房价收入比的极点，随时空距离增加和城市化水
平下降，逐渐向外发散递减。这种规律分布是经济增长极对周边区域资源吸引、自身土地资源高度稀缺所致。现阶
基于郑州向东发展的良好态势，开封市房价收入比在全省排 名第二。 2． 2 结果解释
参照公式（ 1） ，房价收入比大小取决于两个因素，住 房市场总价格和家庭收入。作为区域经济增长核心的 城市，郑州集 中 了 区 域 内 的 优 势 资 源，由 于 城 市 建 设 用 地供给缺乏弹 性，相 对 于 人 口 而 言 土 地 更 显 稀 缺，在 市 场经济下土地价格相对于劳动力价格更加高昂，与普通 省辖市相比较，郑 州 的 城 市 级 别 更 高，两 类 城 市 间 房 价 均值差异要高于收入均值差异，房价收入比也就更高。
收入户的房价收入比是中等偏上收入户的 2 倍； 城镇中
等偏上收入户的房价收入比是最高收入户的 1． 7 倍。
购房居住某一城市的利润是收益、成本之差，公式如下：
中图分类号： F293． 35
文献标志码： A
文章编号： 1003-2363（ 2016） 04-0063-05
0 引言
新中国建立后我国城镇普遍实行的是实物福利分 房制度，即政 府 划 拨 建 设 土 地，单 位 或 者 政 府 出 资 建 房 分配给职工。1980 年邓小平提出解决城镇居民住房问 题的总思路是对当时城镇住房制度进行改革，走住房商 品化道路。1988—1998 年 10 年住房制度改革中，房价 收入比 （ housing price to income ratio） 的 概 念 被 引 入 我 国，并且由于计算理念简单在学界得到广泛应用［1 －5］。 住房制度改革完成后，在商品化大潮中全国房价特别是 东部地区大城市的房价快速上升。此种环境下国内学 者普遍引用房价收入比指标评判消费者购房支付能力、 房地产市场运行状况以及住房价格的合理空间等［6 －8］。
收稿日期： 2014 － 11 － 24； 修回日期： 2016 － 06 － 03 基金 项 目： 郑 州航空工业管理学院校级 科 研 创 新 团 队 项 目 （ 2016TD02） ； 河南省教育厅科学技术研究重点项目（ 14B790004） ； 国 家社会科学基金项目（ 15BJY095） 作者简介： 杨建云（ 1978 － ） ，女，河北高阳县人，讲师，硕士，主
总之，围绕住 房 市 场 总 价 格 的 确 定，研 究 机 构 获 得 数据更加接近公众市场上真实感受，但研究机构可能较 少关注小城市，同 时 早 期 数 据 也 缺 乏，数 据 的 广 度 和 纵 深度有限，横 向、纵 向 的 对 比 性 差。 通 过 统 计 年 鉴 获 取 数据，资料齐 全，对 比 性 强。 至 于 家 庭 收 入 是 否 需 要 调 整，从联合国人类住区（ 生境） 中心给出的定义可以看 出，房价收入 比 是 满 足 住 房 消 费 优 先 假 设 的，因 此 不 做 调整可能和国际惯例更加接近。本研究区域为河南省 18 个省辖市，数据的广度和深度要求高，住房面积、单 价、家庭可支 配 收 入 均 从《河 南 统 计 年 鉴 》获 得，与 其 对 比的全国数据来源于《中国统计年鉴》，计算方法以上面 提到的第一种方法为准：
2 河南与全国平均房价收入比的比较
2． 1 比较结果 2004—2014 年河南省城镇居民的房价收入比分别为
5． 44，5． 63，5． 90，5． 96，5． 84，5． 15，5． 71，5． 97，5． 85，5． 96，6． 11。 2004—2014 年全国城镇居民的房价收入比分别为 6． 56，7． 31，7． 78，7． 56，7． 96，6． 93，8． 13，7． 81，7． 47，7． 27，7． 85。2014 年河南省 18 个省辖市城镇居民的房价收入比分别为： 郑州 8． 63，开封 6． 36，洛阳 5． 42，平顶山 5． 26，安阳 4． 70，鹤壁 4． 93，新乡 5． 74，焦作 5． 02，濮阳 5． 11，许昌 6． 33，漯河 5． 37，三 门峡 5． 46，南阳 5． 11，商丘 5． 32，信阳 6． 12，周口 5． 96，驻马 店 4． 99，济源 5． 47。观测数据表明： 第一，河南省城镇居民 的房价收入比 11 年内基本在 5 ～7 范围内波动，相对于全国 的 6 ～9 的波动范围变化小，数值低。第二，河南省省会郑州 的城镇居民房价收入比较其他地级市都要明显高出。第三，
经济增长极城市经济高速发展，使得土地资源极度 稀缺。随着现代交通手段的运用，经济增长极与周边城 市的时间距离进一步缩短，周边近距离城市经济发展被 提升，土地价 格 被 拉 升，房 价 收 入 比 也 被 拉 升。 因 而 房 价收入比的空间分布也呈现出组团式发展的趋势［25 － 26］。
事实上，河南 仅 是 全 国 省 份 中 的 一 个 案 例，其 他 省 份也出现了区域经济增长极（ 一个或者几个城市） 房价 收入比高于其余城市许多的情况，可以称为房价收入比 “鹤立”模式。“鹤立”模式是目前全国省级行政区经济 发展中“增长 极 模 式 ”的 体 现。 基 于 目 前 全 国 经 济 发 展 中整体东、中、西阶梯发展的态势，中国的房价收入比由 区域内的东部若干经济增长极城市拉动，使得中国房价 收入比的均值 高 于 很 多 省 份，河 南 省 地 处 中 部，经 济 发 展水平和房价 收 入 比 都 不 名 列 前 茅，因 此，也 就 有 了 全 国平均水平的房价收入比高于河南省的结果。
PIＲ = （ AM × n） × AP / （ y × n） = （ AM × AP ） / y 。（ 1） 式中： PIＲ为房价收入比； AM为人均住房面积； n 为家庭总 人口； AP为住房单价； y 为人均家庭可支配收入。
综上，国内学者对房价收入比的研究从最初的概念 介绍到现在集中探讨指标数据来源和指标修正，体现了 学者们研究的逐渐深入和将房价收入比这一国际化指
第 35 卷 第 4 期 2016 年 8 月
地域研究与开发 AＲEAL ＲESEAＲCH AND DEVELOPMENT
Vol． 35 No． 4 Aug． 2016
房价收入比分布规律及分析
———基于河南省与全国数据对比
杨建云
（ 郑州航空工业管理学院 a． 经贸学院； b． 航空经济发展河南省协同创新中心，郑州 450015）
用公式⑴测度 2004—2014 年全国与河南省城镇居 民房价收入比以及 2014 年河南省 18 个省辖市城镇居民 房价收入比。所有数据资料均来源于《河 南 统 计 年 鉴 2015》和《中国统计年鉴 2015》。住房单价 AP 采用统计 年鉴中登记的开发商销售商品住房额度除以面积获得； s 为平均每人建筑面积； y 为平均每人可支配收入，均来源 于统计年鉴人民生活一栏。
要从事土地资源管理研究，（ E-mail） zzyanhao@ 163． com。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
住房平均市场总价格数据有 3 种获取方法。第一， 由统计年鉴中的人均住房面积和家庭总人口数相乘获 得［9 －14］住房总面积，然后再和住房单价相乘获取住房市 场 总 价 格。 第 二，以 作 为 小 户 型 界 限 的 90 m2 为 标 准［15 － 17］，然后再和住房单价相乘获取住房 的 市 场 总 价 格。第三，以权威研究机构公布的市场上成交的住房套 均面积和单价相乘获得［18 － 19］。采用这种数据来源计算 出的房价收入比数值也最大。
3 分阶层与全国房价收入比的比较
3． 1 比较结果
无论全国还是河南省城镇居民低和高收入阶层的
房价收入比差距很大（ 表 1） ，且这种差距在全国与河南
省存在差异。2007—2014 年全国城镇居民的房价收入
比总体呈现一个基本的倍数规律： 城镇低收入户的房价
收入比大约是中等偏下收入户的 1． 7 倍； 城镇中等偏下
多数学者的家庭收入数据是从统计年鉴中查得人 均家庭可支 配 收 入 和 家 庭 人 口 两 类 数 值，再 相 乘 获 取。 也有学者认为，城镇居民的家庭可支配收入并不是家庭 真正可用来购买住房的收入，基于恩格尔系数［20 － 22］、灰 色收入［23 － 24］对家庭收入进行修正，利用修正后数据计算 房价收入比更能准确衡量住房支付能力。