万科销售法律风险控制检查要点

销售法律风险检查要点

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万科集团销售法律风险检查标准手册

(共计199个风险检查点)

土地使用权证检查点

1证件是否已取得

2土地使用权有无被抵押，如已抵押，有何措施保证及时解除？

3土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？

4土地使用权证对应的土地使用年限、用途，是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？

5土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？

6土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？

7物业管理合同中确定的物业管理区域与土地证确定的红线是否有冲突？

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检

查点

1是否已按时取得证件？

2证件是否为临时，是否已过期限需要更新？

3许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？

4工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。

2对同一工程内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容

3阴阳合同不一致的，判断效力及公司风险，评估要否再采取相应的应对措施

4有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？

5合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他风险？

设计委托合同检查点

1设计人有无合法资质？

2项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致

规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各

期总平面图检查点

1规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？

2设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？

3重点关注1：物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面积及位置是否符合国家及地方法规规定？

4重点关注2：楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。

5重点关注3：餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？6重点关注以下事项：拟建设及宣传比例与规划要点比较，有无变化？有无不按规划建设或宣传错误的风险？

7重点关注1：配套，包括学校、会所、公共娱乐健身场所，老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、等等，其面积、位置

8重点关注2：车位，包括车位数、车位比例、车位分布

9重点关注3：不利因素，变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕

所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无

10重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等

11重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。

12如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？

13如出现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？

14规划变更：有无前后规划设计变更？

15如有，实际施工和建设计划有无对应调整？

16如有，对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？代征代建用地检查点

1是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？

2如有，公司的相关义务有无按时履行？

3如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？

4如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？

5是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？

学校、医院、公交等各类配套设施合作合同检查点

1合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？

2合同、批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符合？煤气、水、电、电话、宽带网络、有限电视等基础设施设备配套合同1能否按计划建成，销售合同确定的时间与此是否对应？

环境影响评估报告（环评报告、环评批复）检查点1项目是否取得环境评估报告和立项报告

2重点关注批复中的建议

3公司的设计、施工有无按建议操作？

4重点关注1：项目噪声测试是否达标？公司有无计划按建议采取防噪、降噪措施？

5重点关注2：项目是否有特殊情节，如文物保护区，有无特殊要求。

3物业服务合同是否已按规定备案

4物业服务各项收费有无违反当地规定。

5物业管理区域确定得是否合适

认购书风险检查点

1解约责任的约定是否有风险

2是否体现集团三天无理由退订内容

3委托他人代理的,代理手续是否齐备

4第三人付款的,付款手续是否有风险

5所附的身份证件是否齐全、处于有效期

商品房买卖合同风险检查点

1项目名称是否和地名命名批复一致

2土地使用年限是否和土地证一致

3土地用途是否和土地出让合同、土地证一致4涉及技术要点的是否和批准规划一致

5建筑结构形式是否和工程规划一致

6层高的约定是否与交付标准一致

7规划变更责任是否明确合理

8交房条件是否具备可操作性

9配套交付时间是否在配套工程完工之后

10交房时间是否早于施工总包房屋竣工和配套工程完工时间

11产证办理时间和义务约定是否合理

12是否欠缺关于双方权利义务的主要条款

13是否存在有重大风险的单方解约权条款

14是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”15涉及合同另行备案的，备案内容是否和合同一致

买卖合同补充条款风险检查点

1对于不同用途的房屋土地使用年限的约定，是否需要作出