万科城土地属性.

2）新城北区：新城北区，总 用地面积26.5平方公里，规划 人口25万，未来的行政、商业、 商务、居住等功能的综合性城 市北部中心，未来北部的综合 客运交通枢纽所在区域。
镇海新城南北区之间将建占地5000亩，设施齐全的城市 绿肺——宁波植物园，植物园分为体育休闲园、植物博览 园、都市森林区，计划2014年对外开放
■教育
蛟川中学：是一所股份制形式的民办中学，现有三个 年级46个班2000余名学生，中考、学科竞赛、文艺体 育等方面所取得的成绩在宁波市内外均处于领先地位。
龙赛中学：20个高一班，省一级重点中学。
庄市中心小学：总占地面积17900平方米，十九个教学 班，近千名学生。
幼儿园：镇海区庄市诗舲幼儿园、庄市光明幼儿园等
镇海经济开发区
明州大桥 高新区
镇海拥有以镇海炼化、镇海 发电厂为代表的国家重点企业以 及以韩国LG、台湾金丰、日本东 芝为代表的国际著名企业，镇海 已形成以机械电子、精细化工、 石油能源、轻纺食品为主体的工 业格局2008年全社会工业总产值 1587亿元，同比增长20%，其中 区属工业总产值618亿元，年销 售收入超亿元企业超过120家。
宁波市镇海区 二类居住用地
代征地面积
0
可售面积
占地面积 净地面积 22.6777万㎡（340.17亩）
住宅面积
小计
22.6777万㎡（340.17亩）
非住宅面积
容积率
1.6—2.4（综合2.1）
酒店
地价总额（亿元）
底价
计容积率建 筑面积（㎡）
商业
车库(不含地下)
21
不可售面积
测算价
地价 土地单价（万/亩）
1.5-1.8 2.0
备注
1、本次出让地块的供水、排水、燃气管道以及其他通讯、有线电视等由竞得 人自行解决。
2、竞得人须负责芳辰路延伸段（明海大道至同心路段）和规划支路(庄市大 道改道段)建设，负责庄市大道北侧的同心路断面改造, 负责庄市大道改造所 涉及的所有管线移位，以上费用均由竞得人承担。
3、本次出让的1、2号地块间公共绿化及规划支路南侧、规划水系北侧公共绿 化由竞得人负责实施，并承担以上所有费用，绿化实施方案须经镇海新城管 委会同意。
3
南：万科在鄞州占了较大的市
场份额，有很好的市场基础和
政府背景，但无后续项目
轨道交通：规划建设中的2号线1期（2015年建成通车）到达地块南侧，地块离 最近站点约1公里，通过2号线1期可在市府站换乘1号线， 轨道交通将迅速提升 地块所在区域价值
1号线
宗地
2号线一期
道路交通：新城现可通过环城北路、常洪隧道到达市区，到达三江口20分钟车 程；随着明州大桥（2010年10月）通车，到达江东等区域更加便捷。随着连岛 大桥的通车（已通车），新城已成为舟山到达宁波的重要枢纽
高新区09年有40万拆迁，涉 及近2000余户。
江北区域09年计划拆迁60万 平米，涉及2000余户，上半年已 完成拆迁40万平米，涉及1700余 户。
镇海新城城市规划完善，规划人口45万，是未来集商贸 商务、教育科研、行政文化、现代居住为一体的综合性新 城，发展潜力大
新城北区
宗地
新城南区
1）项目所在新城南区：新城 南区区总用地19.5平方公里， 规划人口20万，为高教园区的 组成部分和公建配套服务区； 以及未来的高品质城市居住新 区。
• 项目所在镇海新城南区日常生活、教育、医疗配套齐全，未来 随着本综合体中商业中心、酒店绿核区域生活将十分成熟并将 享受到高品质生活。
பைடு நூலகம்
景观
• 地块周边人文、景观资源丰富，现拥有商帮博物馆、商帮公 园，2年内绿核南的活水公园、欢乐草坪、绿核东的景观绿廊
将打造完成，这将实现人们渴望而不可及的在城市中拥有如 此多的绿色资源的梦想，中远期规划中占地5000亩的城市绿 肺也将在不久的未来为新城添彩。
镇海新城南区绿核北 综合体项目可研报告
宁波公司 2010年6月
第一部分：项目土地属性分析 第二部分：市场竞争分析及产品解决方案 第三部分：项目经营计划及财务测算 第四部分：土地获取方式及风险分析 第五部分：公司运营影响及资金解决方案 第六部分：总结与建议
本项目基本指标详见下表：
项目位置
行政区 地段
环城北路（规划轻
轨2号线沿线）
三江口
常洪隧道
连岛大桥
绕城高速 明州大桥
随着庄桥机场、火车北站搬迁，镇海新城将更为快速的融入甬江以 北的城市片区，并将同甬江以南的东部新城、高新区、江东区形成 绕城环线内互动发展的格局
江北区域 庄桥机场 宗地
火车北站 江东区域 三江口
镇海化工区 连岛大桥（至舟山） 沿海产业带
1
地块内部
地块内部
西北侧侧河同流心路
1-4号地块总占地面积22.67万平米（住宅17.5万平米）， 总建筑面积达49万平米（住宅40万平米）
4
3
2
1
地块编号
1 2 3 4
用地面积（㎡）
26916 129115 25442 45264
用地性质
酒店 商住 商业 商住
合计
226777
容积率
1.5-1.6 2.4
1
• 板块角色：位于镇海新城，与国家级高新
技术开发区仅一江之隔，到市中心方便， 6
现状配套实施齐全，政府规划完善。
集士港 2
5
注：数据来源于统计局
西：政府整体规 划启动，开发属 初级阶段，
北：大桥经济辐射，政府有 整体规划，目前属于起步阶 段，具有较大的发展潜力
宗地
水岸
华府
东：政府重视，整体规划 好，条件成熟，但近期出 让土地量少。
1）车行交通：现有交通可通过主 干道环城北路、世纪大道快速到达 江北、江东区域，未来通过东外环 以及绕城高速可快速到达城市各个 区域。
未来规划的院士桥建成后，交通将 更加方便。
北外环
2）公交情况：周边50米内，公交 站点3站，可到达高新区、江东家 乐福、鄞州麦德龙以及南站都主要 交通枢纽。
宗地 院士桥
商帮博物馆
商帮博物馆
文
文 宁波大学
商帮公园
宁波大学 文
商帮公园
地块北面临扇形同心路以及河流，西侧临河流，南侧为庄市大道； 净地交付时间：1号地块摘牌后20天内，2号地块摘牌后6个月内， 3、4号地块摘牌后11个月内
北南侧侧河庄流市大道
4
合生住宅项目
3
2
商酒业店、西住侧宅河地流块间的江南第一学堂
地块内部
可售楼面地价 （元 /平米）
底价 测算价
底价 测算价
617.34（综合）
4291（综合）
不计容积率 建筑面积
小计
可售面积 不可售面积
小计
土地使用权归属
宁波市镇海区国土资源局
土地规划用途 转让方式
住宅、商业、酒店综合用地 挂牌
绿核北综合项目位于镇海新城南区，紧邻中心城区，是北高教园区 组成部分、正发展成为高品质城市居住区和商业中心
综合上述分析，土地属性就宁波市区而言目前为C类土地， 1到2年内将成长为各类配套等级高的G类土地
区位 交通 配套
• 镇海板块在宁波城市发展早期的定位(工业重点），以及道路 体系（道路体系不足，部分路段收费）限制了庄市片区的发 展。随着城市规划的变化以及道路体系的升级，庄市片区发 展潜力巨大。
• 现车行20分钟左右到达市中心，随着常洪隧道的收费取消和限 制货车通行等措施，东外环、连岛大桥的通车，到达市区及舟 山区域更加方便；2015年2号线的通车，本地块的价值将有更大 提高。
地
人
钱
城市基本状况
面积
人口
经济
市域面积 建成区面积 常住人口 户籍人口 GDP 二产比例 人均可支配收入
（平方公里） （平方公里） （万人） （万人） （亿元） （%）
（元／人）
9816
346
719
571 4214.6 53.3 27368（市区）
城市发展方向及板
块城市角色
4
慈城
• 城市发展方向：北联、南统筹、东扩；
■医疗
文 蛟川中学（初中） 文 龙赛中学
文 庄市光明幼儿园 中兴中学
庄市中心小学 市第五医院 文 文
佩珍医院
庄市诗舲幼儿园 文
庄市菜场 家贝超市
宗地
宁波市第五医院（在建）：是经浙江省卫生厅批准的 宁波市唯一一家肿瘤专科医院，是宁波十大医疗基础 设施重点工程，总投资5亿，将于2009年年底前开业。 医院占地88亩，建筑面积72000平方米，设床位650张， 按国家三级医院标准建设。医院拥有磁共振、CT、直 线加速器、模拟定位机等一大批国际先进医疗设备和 先进的信息化管理系统。
规划示意图
新城北区
宗地
新城南区
宗地距离植物园仅2公里。
宗地所在的绿核区除万科建设的商业MALL和五星级酒店外，根据 与政府的协议，绿核南区的活水公园、欢乐草坪以及东侧的绿色长 廊均在2011年建设完成，1到2年内这里将是一个景观优美、配套 等级高的优质土地
商业MALL
五星级酒店
项目所在镇海新城南区现有日常生活、教育、医疗配套齐 全，生活便利，项目南面为北高教园区，人文环境良好
纺织学院 宁波工程学院 文
庄市佩珍医院（庄市卫生服务中心）：是一所承担预 防、医疗保健、康复、健康教育、计划生育技术服务 六位一体基本功能的综合性医院、省文明卫生院、宁 波市医保定点单位，设内科、外科、妇产科、儿科、 中医科、针灸推拿科、口腔科、骨伤科、放射科、检 验科、妇儿保健、公共卫生科等临床医技科室，建有 综合病房，设80张床位。